Xét về quan điểm đầu tư thì chung cư về bản chất không hội đủ yếu tố để gọi nó là Bất động sản, chỉ

điểm
44
điểm
44
Người khởi tạo #1
Việc thảo luận về nhà đất và chung cư chắc là một đề tài không có hồi kết, tuy nhiên hiện nay có quan điểm xét dưới phương diện đầu tư thì Chung cư chưa hội đủ yếu tố để gọi là Bất Động Sản, nó đúng hơn là sản phẩm tài chính thuộc dạng "Fixed income".

Vì Bất Động Sản đầu tư phải là tài sản về lý thuyết có thể đồng hành hàng trăm năm với người sở hữu. Chung cư về lý thuyết tuổi thọ còn ngắn hơn một đời người. Đây là sản phẩm tự nó rán nó, tiền thuê nhận được hàng năm cũng chính là giá trị sụt giảm của chung cư (có bảo hiểm rủi ro lạm phát).

Hóng những chuyên gia thượng thặng vào bình loạn
 

thuanpham

Thành viên chính thức
điểm
127
điểm
127
#2
Đúng nghĩa đầu tư vào bất động sản là đầu tư phòng vệ, phòng mất giá đồng tiền, chứ nhắm vào thu nhập cố định thì cũng hơi chua. Tất nhiên nếu nhắm vào tăng giá trị (capital gain) thì nhắm vào đất, chứ việc đầu tư chung cư việc tăng giá trị (capital gain) sẽ không nhiều, mà chủ yếu nhắm vào fixed income từ tiền thuê ... có rate tốt hơn so với nhà đất.

Nhưng sự thật hiện nay là tại các dự án căn hộ, chung cư ... toàn là đầu tư "lướt sóng" là chủ yếu. Đương nhiên là đầu tư lướt sóng là mô hình đầu tư dành cho những người giàu kinh nghiệm, có thể nắm bắt được thị trường một cách tốt nhất và phải có tầm nhìn cực kì tốt. Rõ ràng việc săn lùng những chung cư tiềm năng mở bán đợt đầu để mua được những căn tốt nhất với giá rẻ không phải là đơn giản. Việc tìm các dự án có vị trí tốt, chủ đầu tư uy tín, dự án được xây dựng bài bản trong giai đoạn hiện nay có thể nói là VÔ PHƯƠNG .... do vậy đầu tư chung cư gần như lướt sóng theo các cơn sốt đúng nghĩa.
 
điểm
307
điểm
307
#3
Quan trọng là hiệu quả đầu tư thôi ... ví dụ cho thuê căn hộ theo AirBnB ... nhưng phải đảm bảo tỷ lệ ngày trống thấp.... tốt nhất là có những địa điểm có thể cho thuê dài hạn




Nếu xét về hiệu quả thu nhập cho thuê thì Việt Nam còn là thiên đường đối với người Trung Quốc. Ví dụ mua 1 căn khoảng 140k , đầu tư sang sửa vào khoảng 170k thì có thể cho thuê 12k/năm ... trong khi đó để cho thuê thuê được 12k/năm ở Quảng Châu là nhà phải cỡ 800k.

Việt Nam đang là sân đẩy tiền lượm địa ốc của bọn Trung Quốc vì giá ở Trung Quốc đã chững lại và không còn nhiều lợi nhuận nữa.
 
điểm
44
điểm
44
Người khởi tạo #4
hoangdungnguyen nói:
Quan trọng là hiệu quả đầu tư thôi ... ví dụ cho thuê căn hộ theo AirBnB ... nhưng phải đảm bảo tỷ lệ ngày trống thấp.... tốt nhất là có những địa điểm có thể cho thuê dài hạn




Nếu xét về hiệu quả thu nhập cho thuê thì Việt Nam còn là thiên đường đối với người Trung Quốc. Ví dụ mua 1 căn khoảng 140k , đầu tư sang sửa vào khoảng 170k thì có thể cho thuê 12k/năm ... trong khi đó để cho thuê thuê được 12k/năm ở Quảng Châu là nhà phải cỡ 800k.

Việt Nam đang là sân đẩy tiền lượm địa ốc của bọn Trung Quốc vì giá ở Trung Quốc đã chững lại và không còn nhiều lợi nhuận nữa.
OK là đối tượng thuê dạng airbnb thuê căn hộ cao cấp không nhắm đến khách thuê một vài đêm, mà nhắm đến thuê dài hạn, thuê chung cư có hồ bơi, gym, phòng họp, miễn fee ... có bếp nấu và dụng cụ có thể nấu ăn như ở nhà, có máy giặt, bàn ủi, ... có thể tự giặt giũ. ....

Nhưng thời điểm này thì đầu tư 170k không thể thu được 12k/năm tiền thuê, và bây giờ kiếm khách thuê cực kỳ khó.
 

thuanpham

Thành viên chính thức
điểm
127
điểm
127
#5
Đúng là đối tượng airbnb thuê chung cư thường là đi gia đình, thời gian một tuần tới một tháng, mà lúc đó thì airbnb rẻ hơn là thuê khách sạn. Chung quy lại vẫn là cái nào rẻ hơn thì người ta dùng.

Nhưng đừng thấy Tây ăn khoai mà Việt Nam cũng vác mai đi đào.

Nhìn tỷ suất vẫn lãi hơn ở nước khác nhiều như Sing hay HK, hiện nay Việt Nam đang được khoảng 5% rental yield, Sing được 2,5-3%.

Nhưng 2018-2020 nhà VN bàn giao nhiều, lượng khách thuê không tăng kịp thì Việt Nam cũng phải xuống giá cho thuê thôi. Xu hướng là yield sẽ đi xuống ngang với Sing. Vị trí tệ hay cộng đồng tệ thì ế chắc.

Điểm khác biệt là lãi suất của nước ngoài thấp, nên họ đầu tư vậy là thấy có lợi. Việt Nam, lãi suất tiết kiệm 7%, vay thì 9-10%, mua căn hộ cao cấp cho thuê là lỗ so với gửi ngân hàng rồi

Hệ hệ vừa mò ra

https://abnb.me/EVmg/ArRk4PDu1I
https://abnb.me/EVmg/CydP3fDu1I
Hai phòng private trên airbnb của Masteri giá 21-23usd/ đêm. Trống hoác tháng 12 và tháng 1. Cái này share 1 phòng, ở chung căn hộ với chủ. Giá rẻ
Nhưng
https://abnb.me/EVmg/d9Pp03TD1I
2 bedroom 35 đô - Masteri

https://abnb.me/EVmg/bPqDiK8u1I
3 bedroom giá đang bán tháng 12 41usd. Masteri .... căn này 2pn, quảng cáo 3pn (dùng phòng khách làm pn thứ 3).
Nhưng
https://abnb.me/EVmg/NTq4U1jD1I
3 bedroom 50 đô đây ợ. Free pick up airport. Nhà đẹp long lanh view long lanh

Giờ có công nghệ, thông tin người mua và sale bắt đầu cân bằng.
Giờ đi xem chung cư các anh mang cái ipad theo. Sale nào chém khu này cho thuê được giá lắm anh, anh mua đi. Mình mở Airbnb lên mà xạo là lấy cái ipad vã vỡ mồm sale tội chém gió
 

vuyen

Member
điểm
39
điểm
39
#6
Từ bao giờ, mua căn hộ được coi là đầu tư?
Thật sỉ nhục 2 chữ đầu tư.

Nếu chỉ vì mục tiêu lợi nhuận thì nên gọi đúng là đầu cơ hay lướt sóng thì chuẩn hơn
 

TOPTEN

Junior Member
điểm
119
điểm
119
#7
đầu tư hay đầu cơ hay không còn tuỳ vào dự án và kiến thức đầu tư của người bỏ tiền, chạy theo tâm lý đám đông thì ăn cám
 

hoangdung

Super Moderator
Thành viên BQT
điểm
419
điểm
419
Khu vực VIP
#8
Đâu phải mỗi chung cư, nói chung là nhà cho thuê đang dư cung.

Trừ vài nơi cá biệt, còn lại là khó cho thuê .... Giá thuê trừ chi phí thì thua gửi tiết kiệm bank.

Vậy đương nhiên chỉ còn nhắm mỗi tăng giá trị của BĐS, đương nhiên là phải gắn với đất.

Nên đúng là mua căn hộ để cho thuê thì đúng là làm nhục 2 chữ đầu tư vì thời của căn hộ đã qua, giờ nhảy vào chỉ có ôm đầu máu.
 

vienfmit

Thành viên cơ bản
điểm
7
điểm
7
#9
Năm 2014 cầm 2 tỏi trong tay đi mua chung cư ở SG lựa chọn thoải mái với cái giá 2x tr/m2.
Năm 2016 cầm 4 tỏi trong tay đi mua chung cư SG được lựa chọn thoải mái với cái giá 4x tr/m2.
Và nay 2018, cầm 6 tỏi trong tay đi mua chung cư trong sài gòn mới có được sự lựa chọn thoải mái với giá 6x tr/m2.
Mình dự kiến năm 2020 phải cầm 8 tỏi trong tay đi mua chung cư SG mới có được sự lựa chọn thoải mái với giá 8x tr/m2.

trong lúc đó thì
2008 xăng 20K ... 2018 xăng 21K
2008 xi măng 80K .... 2018 xi măng 80K
2008 thép xây dựng 15k3 .... 2018 thép xây dựng 15k4
2008, gạch xây dựng 8x18, giá 1K ... 2018, gạch xây dựng 8x18, giá 1K1

2000, gạch lót nền 60x60 trung bình, giá 150K .... 2018, gạch lót nền 60x60 trung bình, giá 145K
 

cuongnt

Thành viên cơ bản
điểm
3
điểm
3
#10
Chung cư thì rất khó lên giá, có lên cũng không bằng gửi tiết kiệm ngân hàng.
Cho thuê thì tiền thuê hàng tháng vẫn thấp hơn lãi suất ngân hàng, chưa tính đến hư hao, phí môi giới, thuế. Không tính đến tình huống ngân hàng phá sản hay chính trị biến động. Trước giờ mình vẫn nghĩ chung cư là tiêu sản nên giờ ở chung cư nhưng vẫn phải tìm mua đất để dành cho con.
 

dacaocap

Thành viên cơ bản
điểm
2
điểm
2
#11
Chung cư thì rất khó lên giá, có lên cũng không bằng gửi tiết kiệm ngân hàng.
Cho thuê thì tiền thuê hàng tháng vẫn thấp hơn lãi suất ngân hàng, chưa tính đến hư hao, phí môi giới, thuế. Không tính đến tình huống ngân hàng phá sản hay chính trị biến động. Trước giờ mình vẫn nghĩ chung cư là tiêu sản nên giờ ở chung cư nhưng vẫn phải tìm mua đất để dành cho con.
Mua nhà phải trả nguyên con hoặc nợ phần còn lại. Mua chung cư (từ chủ đầu tư) trả theo tiến độ, lướt lát lời ít nhưng nhẹ vốn. Còn để ở thì nếu nhà ngõ ngách mà giá trị 4-5 tỷ thì ở chung cư vẫn hơn mọi thứ, khi ấy để phục vụ cuộc sống thì nó phải là tiêu sản thôi.
 

daiphuvinh

Thành viên cơ bản
điểm
4
điểm
4
#12
Mua chung cư không lời nhiều bằng đất nền và nhà phố. Nhưng được cái lịch thanh toán nhẹ thích hợp cho người ít vốn. Người nào vốn mạnh cứ mạnh tay vào đất, nhà.

À mà mua chung cư xác định lướt 5 năm thôi, sau đó thì tiêu tùng chứ không phải tiêu sản nữa.
 

dancanhgodanang

Thành viên cơ bản
điểm
3
điểm
3
#13
Mình sẽ dẫn chứng cho mọi người xem diễn tiến giá căn hộ và đất nhé, tất cả là mình đã, đang sở hữu :
Đất : ở khu phường 4,Tân Bình mua giá 30tr năm 2008, giá 2018 là 85tr. Ở khu An Phú mua giá 38tr năm 2010, giá 2018 là 95tr
Căn hộ : Mỹ Phước 1-PMH mua 8.7tr năm 2005, giá bán 29tr năm 2018. Căn hộ HAGL 2 ,giá 8tr năm 2005, giá 23tr năm 2018

Đất và căn hộ ở những nơi dân cư thì giá nó chỉ tăng đều theo lạm phát và thanh khoản cao. Đối tượng đầu tư thích sự an toàn và chắc chắn.

Đất ở những nơi chưa có quy hoạch thì nó không tăng theo từng năm mà nó phụ thuộc sự phát triển hạ tầng mà tăng tăng đột biến bất thình lình. Đối tượng đầu tư thích mạo hiểm ăn nhiều hoặc ôm bom lâu dài.

Điều này được chứng minh trong đợt khủng hoảng bất động sản hồi 2011-2012, giá bất động sản ở khu dân cư đi ngang, còn đất dự án những nơi xa xôi hẻo lảnh giảm 30-40% và mất thanh khoản đến tận 2014-2015 hồi phục nhẹ, sau đó nhưng khu nào hạ tầng triển khai thì tăng đột biến, còn những nơi quy hoạch treo thì ôm tiếp đến tận 2017 mới nhúc nhích tăng do ăn theo đợt sóng này.

Mỗi loại hình nó cũng là khác nhau, đặc thù khác nhau. Đất thì tăng rất nhanh khi có sóng nhưng có thể nằm ngang một thời gian dài. Căn hộ thì còn cho thuê được dòng tiền nữa. Chung cư trong nội thành sẽ không lo lắng khoản cho thuê.

Khi quĩ đất ở khu trung tâm, để xây chung cư đã hết, dân số cứ tăng thêm, thì các chung cư cao cấp có vị trí tốt nó sẽ lên giá .

Nói đơn giản, ở một khu sầm uất, thuận tiện đi lại , giá nhà đất 8 tỉ, chung cư 3 tỉ , thì theo tỉ lệ đầu tư mà nó sẽ có số sinh lời tương ứng , làm sao tiêu sản được.

Mua chung cư mà mua vùng ven thì đừng hỏi sao giá nó sao không lên.
 
Top