Thấy gì qua sự việc Trung Quốc bơm tiền cho bất động sản lớn nhất trong lịch sử

[vietbuild news]

Trung Quốc sẽ bơm 141 tỷ USD vào thị trường tài chính và "cứu" ngành bất động sản, nhằm đạt mục tiêu tăng trưởng khoảng 5% trong năm nay, gói cứu trợ lớn nhất trong lịch sử cho thị trường bất động sản.

Động thái này nhằm hỗ trợ các nhà phát triển bất động sản hoàn thành các dự án dang dở, cung cấp khoản vay thế chấp cho người tiêu dùng, và thúc đẩy các thương vụ thâu tóm và sáp nhập.

znews.vn/trung-quoc-tung-goi-kich-thich-kinh-te-manh-nhat-lich-su-post1500003.html

Không bàn đến Tập Cận Bình quá tự tin, cũng quá cứng nhắc và quá lạm dụng quyền lực ở các chính sách kinh tế trong 5 năm đổ lại đây đã tạo ra nhiều tác động sâu rộng đến nền kinh tế Trung Quốc cũng như toàn cầu, từ việc đóng cửa quá nghiêm ngặt trong đợt dịch Covid, đến siết chặt với các tập đoàn tư nhân, đặc biệt là trong lĩnh vực công nghệ và bất động sản, đã khiến nhiều doanh nghiệp lớn gặp khó khăn, thậm chí phá sản, chỉ bàn đến:

• Liệu đây có phải là tiếp tục nhồi thêm thuốc nổ vào bom?
• Thị trường BĐS VN sẽ như thế nào?

Lướt qua luôn để có ai đó khỏi sa lầy vào sự việc, có thể xem Trung Quốc bơm 141 tỷ USD vào thị trường tài chính để cứu ngành bất động sản có thể giống như "nhồi thêm thuốc nổ vào bom", mặc dù đây có thể là một nỗ lực cần thiết để kích thích tăng trưởng và ổn định thị trường, nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro lớn, vì gói cứu trợ của Trung Quốc được công bố hồi tháng 5 đã không thể đảo ngược tình trạng suy thoái bất động sản kéo dài nhiều năm vốn gây thiệt hại khoảng 18.000 tỷ USD, Bắc Kinh đã dỡ bỏ nhiều hạn chế đối với việc mua nhà, giảm mạnh lãi suất thế chấp và yêu cầu trả trước, nhưng cho đến nay thị trường vẫn chưa thể phục hồi .... cú bơm 41 tỷ USD tiếp tục chỉ có thể chỉ làm tăng nợ nần và tạo ra bong bóng tài sản lớn hơn.

• Rủi ro bong bóng: Việc bơm tiền vào thị trường bất động sản, vốn đã gặp phải khủng hoảng và nợ nần lớn, có thể làm tăng nguy cơ tạo ra bong bóng tài sản. Trước đó, dù Trung Quốc đã thực hiện nhiều biện pháp giảm lãi suất, cắt giảm yêu cầu trả trước khi mua nhà và nới lỏng các quy định về mua bán, nhưng thị trường vẫn chưa thể phục hồi. Điều này cho thấy hệ thống tài chính có thể đang chịu áp lực lớn và việc bơm thêm tiền có thể chỉ làm tình hình tồi tệ hơn nếu không giải quyết được gốc rễ của vấn đề.
• Tăng trưởng giả tạo: Việc dựa vào chính sách tài khóa để kích thích tăng trưởng kinh tế có thể dẫn đến sự tăng trưởng không bền vững. Nếu những vấn đề cơ bản của ngành bất động sản và kinh tế không được giải quyết, các biện pháp ngắn hạn như bơm tiền chỉ mang lại hiệu quả tạm thời.

Nhưng chắc hẳn ai cũng nhớ câu chuyện tiếu lâm - Câu chuyện về "Vòng xoay tiền bạc" - Trời đang mưa, và thị trấn nhỏ trông có vẻ hiu quạnh - Đó là thời khắc khó khăn, ai cũng trong cảnh nợ nần, và ai cũng sống dựa vào uy tín của mình - Đột nhiên, một vị khách du lịch giàu có tới thị trấn - Ông ta vào khách sạn duy nhất trong thị trấn, đặt một tờ 100 Euro lên mặt quầy tiếp tân, và đi lên kiểm tra để chọn lấy một phòng .... (poka.vn/cau-chuyen-ve-vong-xoay-tien-bac)

Gói hỗ trợ 141 tỷ USD mà Trung Quốc vừa công bố có thể nhằm một phần vào việc giảm tỷ lệ thất nghiệp, đặc biệt cho nhóm người trẻ tuổi.

1. Khôi phục ngành bất động sản: Bằng cách cứu giúp các công ty bất động sản, chính phủ hy vọng tạo ra nhiều việc làm trong xây dựng và các lĩnh vực liên quan.
2. Khuyến khích doanh nghiệp tư nhân: Các chính sách có thể được điều chỉnh để hỗ trợ các doanh nghiệp tư nhân, giúp họ mở rộng và tuyển dụng nhiều hơn.
3. Đào tạo nghề: Có thể có các chương trình đào tạo và phát triển kỹ năng dành cho giới trẻ, giúp họ có thêm cơ hội việc làm.
4. Hỗ trợ khởi nghiệp: Chính phủ có thể tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các ý tưởng khởi nghiệp, giúp giới trẻ tự tạo việc làm.

Lý do ư, ngành bất động sản có mối liên hệ chặt chẽ với ít nhất 20 ngành khác, tạo ra tác động lớn đến nền kinh tế tổng thể. Sự phát triển của ngành bất động sản có thể kích thích tăng trưởng trong nhiều lĩnh vực khác, tạo ra việc làm và góp phần vào sự phát triển kinh tế bền vững:

1. Xây dựng: Liên quan trực tiếp đến việc xây dựng và phát triển bất động sản.
2. Vật liệu xây dựng: Cung cấp các vật liệu cần thiết cho xây dựng như bê tông, thép, gạch.
3. Ngân hàng và tài chính: Cung cấp các khoản vay, thế chấp và dịch vụ tài chính cho người mua và nhà phát triển.
4. Bảo hiểm: Cung cấp bảo hiểm cho bất động sản và tài sản liên quan.
5. Dịch vụ bất động sản: Bao gồm môi giới, quản lý tài sản và dịch vụ tư vấn.
6. Nội thất và thiết kế: Cung cấp sản phẩm và dịch vụ cho trang trí và cải tạo không gian sống.
7. Dịch vụ tiện ích: Điện, nước, và các dịch vụ cơ sở hạ tầng cần thiết cho bất động sản.
8. Giao thông vận tải: Hạ tầng giao thông liên quan đến việc di chuyển đến và từ các khu vực bất động sản.
9. Công nghệ thông tin: Các giải pháp công nghệ phục vụ cho quản lý bất động sản và marketing.
10. Du lịch và khách sạn: Ngành bất động sản nghỉ dưỡng, khách sạn và khu nghỉ dưỡng.
11. Nông nghiệp: Đất đai nông nghiệp và phát triển khu vực nông thôn.
12. Giáo dục: Các trường học và cơ sở giáo dục thường ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.
13. Y tế: Các cơ sở y tế và ảnh hưởng đến nhu cầu bất động sản gần bệnh viện.
14. Nhà hàng và dịch vụ ăn uống: Tạo ra nhu cầu cho không gian thương mại và nhà ở.
15. Dịch vụ vận chuyển: Cần thiết cho việc di chuyển hàng hóa và con người trong các khu vực bất động sản.
16. Công nghệ xây dựng: Sử dụng công nghệ mới trong xây dựng và phát triển bất động sản.
17. Quản lý môi trường: Ảnh hưởng đến quy hoạch và phát triển bền vững của bất động sản.
18. Nhà ở xã hội: Các chương trình phát triển để cung cấp nhà ở cho người có thu nhập thấp.
19. Tài chính bất động sản: Các công cụ tài chính chuyên biệt như REITs (Quỹ đầu tư bất động sản).
20. Thương mại điện tử: Sự phát triển của thương mại điện tử thúc đẩy nhu cầu về kho bãi và logistics.
21. ....

Thị trường BĐS VN sẽ như thế nào?

 

[vietbuild news]

Muốn đánh giá thị trường BĐS VN sẽ như thế nào thì gói 141 tỷ tiếp theo làm được gì khi thị trường bất động sản Trung Quốc có quy mô khổng lồ:

• Chiếm khoảng 25% GDP của Trung Quốc - ước tính giá trị thị trường nhà ở của quốc gia này là 62.600 tỷ USD vào năm 2020, gấp gần 2 lần so với thị trường Hoa Kỳ (33.600 tỷ USD), 6 lần thị trường Nhật Bản (10.800 tỷ USD) và 2 lần của thị trường Anh, Pháp, Đức cộng lại (31.500 tỷ USD)
• Nhiều nhà phát triển bất động sản Trung Quốc đã sử dụng đòn bẩy tài chính mạnh mẽ để mở rộng dự án, dẫn đến một tỷ lệ nợ rất cao ... không thể thanh toán các khoản nợ lớn
• Thị trường đã hình thành một bong bóng tài sản khi giá cả không phản ánh đúng nhu cầu thực tế, mà chủ yếu do đầu cơ và các biện pháp tài chính kích thích

Vậy thì gói cứu trợ 141 tỷ USD có vẻ tương đối nhỏ bé, thậm chí có thể nói là không đủ để tạo ra thay đổi mạnh mẽ trong bối cảnh khủng hoảng bất động sản hiện tại. Vấn đề nằm ở việc thị trường này đã trải qua sự suy thoái kéo dài nhiều năm, và tổng thiệt hại được ước tính lên tới 18.000 tỷ USD. Các biện pháp cứu trợ trước đây, bao gồm giảm lãi suất thế chấp, giảm yêu cầu trả trước, và dỡ bỏ các hạn chế mua nhà, vẫn chưa đủ để hồi sinh thị trường. Những khoản nợ lớn mà các tập đoàn bất động sản như Evergrande, Country Garden đang phải gánh chịu đã gây ra một loạt hệ lụy cho toàn bộ hệ thống tài chính. Thiệt hại này không chỉ nằm ở giá trị tài sản sụt giảm mà còn là hàng loạt các dự án dang dở, các khoản nợ không thể trả, và niềm tin bị suy giảm mạnh mẽ.

Cuộc khủng hoảng bất động sản đã đè nặng lên nền kinh tế và ảnh hưởng đến niềm tin của người tiêu dùng, bởi 70% tiền tiết kiệm của các hộ gia đình Trung Quốc được rót vào bất động sản. Theo Bloomberg, gói cứu trợ của Trung Quốc được công bố hồi tháng 5 đã không thể đảo ngược tình trạng suy thoái bất động sản kéo dài nhiều năm vốn gây thiệt hại khoảng 18.000 tỷ USD, rất đơn giản

• Thị trường bất động sản không chỉ đơn giản là vấn đề về tiền bạc mà còn liên quan đến tâm lý thị trường. Những vấn đề về niềm tin đã bị suy giảm mạnh sau hàng loạt các vụ khủng hoảng của các công ty bất động sản lớn. Người dân lo ngại về việc các dự án sẽ bị bỏ dở, không được hoàn thành đúng hạn, và giá trị tài sản có thể tiếp tục giảm. Điều này đã làm giảm đáng kể lượng mua nhà mới, dù chính phủ đã áp dụng các biện pháp kích thích.
• Bất động sản, đặc biệt là tại Trung Quốc, là một tài sản đầu cơ lớn. Khi niềm tin vào thị trường bị mất, các biện pháp tài chính ngắn hạn như bơm tiền có thể không đủ để đảo ngược tình thế, vì niềm tin của nhà đầu tư và người mua nhà sẽ cần nhiều thời gian hơn để phục hồi
• Nhiều công ty bất động sản Trung Quốc, đặc biệt là các tập đoàn lớn, đã sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức, dẫn đến nợ nần chồng chất. Các khoản nợ này không chỉ lớn mà còn phức tạp, liên quan đến nhiều ngân hàng, quỹ đầu tư và tổ chức tài chính. Do đó, việc bơm thêm tiền vào hệ thống có thể chỉ giúp giải quyết một phần nhỏ các vấn đề hiện tại mà không tạo ra sự thay đổi cơ bản trong cấu trúc nợ
• Ngay cả khi thị trường phục hồi phần nào, nguy cơ tạo ra một bong bóng tài sản mới cũng rất cao. Điều này có thể dẫn đến các vòng xoáy nợ mới và làm tăng thêm tính bất ổn của thị trường trong tương lai.

Như vậy gói cứu trợ 141 tỷ này tiếp tục là một biện pháp ngắn hạn, tập trung vào việc giúp các nhà phát triển bất động sản hoàn thành các dự án dang dở, hỗ trợ người mua nhà và thúc đẩy các hoạt động M&A (mua bán và sáp nhập). Để giải quyết tận gốc vấn đề của thị trường bất động sản:

• Trung Quốc cần có các biện pháp cải tổ cơ cấu dài hạn hơn, bao gồm việc kiểm soát nợ, giảm thiểu rủi ro tài chính và điều chỉnh chính sách về quy hoạch và phát triển đô thị.
• Chính phủ Trung Quốc cũng sẽ cần phải tìm cách kích thích nhu cầu thực tế trong thị trường bất động sản thay vì tiếp tục khuyến khích đầu cơ.

 

[vietbuild news]

Giới chuyên gia hối thúc Trung Quốc giải cứu bất động sản - Cuộc khủng hoảng bất động sản kéo dài nhiều năm đã thổi bay khoảng 18 nghìn tỷ USD khỏi tài sản của các hộ gia đình Trung Quốc... [vneconomy.vn/gioi-chuyen-gia-hoi-thuc-trung-quoc-giai-cuu-bat-dong-san.htm], sự thật thì cũng ảnh hưởng đến túi tiền của họ, lý do thị trường BĐS có tầm ảnh hưởng toàn cầu

• Chuỗi cung ứng toàn cầu: Ngành bất động sản Trung Quốc không chỉ là một thị trường trong nước mà còn có ảnh hưởng đến chuỗi cung ứng toàn cầu. Ví dụ, nhu cầu về nguyên liệu xây dựng như thép, xi măng, gỗ và thiết bị xây dựng từ Trung Quốc đã thúc đẩy sự phát triển của nhiều ngành công nghiệp trên toàn thế giới. Khi thị trường bất động sản Trung Quốc chững lại, các ngành công nghiệp toàn cầu cũng có thể bị ảnh hưởng.
• Đầu tư nước ngoài: Trung Quốc đã trở thành một điểm đến của dòng vốn đầu tư từ khắp nơi trên thế giới, đặc biệt là từ các nhà đầu tư tổ chức và các quỹ đầu tư bất động sản quốc tế. Do đó, bất kỳ sự sụt giảm nào trong thị trường này cũng có thể gây ra sự dao động trên các thị trường tài chính quốc tế.

 

[vietbuild news]

Mặc dù gói cứu trợ 141 tỷ USD của Trung Quốc có vẻ không đủ lớn để hoàn toàn thay đổi cục diện thị trường bất động sản Trung Quốc, phản ứng đầy lạc quan của Hang Seng sau tin chính phủ Trung Quốc gỡ bỏ hạn chế mua nhà thứ hai và giảm tiền phải đóng đợt đầu căn thứ 2+ của nhà đầu tư xuống 15%, đồng thời giảm lãi suất với các khoản vay mua nhà hiện có và bank sẽ lên kế hoạch tăng cho vay bất động sản mới hoàn thành, kỳ hạn cho vay ở Trung Quốc cũng kéo khá dài, lên 10 năm+ [Tút của GSTS Hồ Quốc Tuấn facebook.com/tuanqho/posts/10163058910713268]

Còn thị trường chứng khoán Việt Nam cũng phản ứng tốt tin này bằng việc nội ngoại tranh mua, thanh khoản cao nhất 26 phiên, VN30-Index đột phá đỉnh [vneconomy.vn/noi-ngoai-tranh-mua-thanh-khoan-cao-nhat-26-phien-vn30-index-dot-pha-dinh.htm]

Vậy thì kiểu gì cũng tác động gián tiếp đến thị trường bất động sản Việt Nam, lớn như thế nào chưa biết, nhưng dưới đây là một số yếu tố có thể xem xét:

1. Tâm lý thị trường và nhà đầu tư: Những bất ổn trong thị trường bất động sản Trung Quốc có thể làm giảm niềm tin của các nhà đầu tư quốc tế vào khu vực châu Á, trong đó có Việt Nam. Dù Việt Nam có một thị trường nhỏ hơn nhiều so với Trung Quốc, nhưng bất kỳ sự biến động lớn nào ở Trung Quốc cũng có thể làm ảnh hưởng đến tâm lý của các nhà đầu tư quốc tế.

2. Tác động từ chuỗi cung ứng và thương mại: Trung Quốc là một trong những nguồn cung cấp nguyên liệu xây dựng lớn nhất thế giới, bao gồm thép, xi măng, và các sản phẩm xây dựng khác.

3. Dòng kiều hối và đầu tư từ người Hoa

• Người Hoa kiều tại các quốc gia khác, đặc biệt là ở khu vực Đông Nam Á, thường có dòng vốn đầu tư vào bất động sản trong nước, bao gồm cả Trung Quốc và Việt Nam. Nếu thị trường bất động sản Trung Quốc không phục hồi, các nhà đầu tư này có thể chuyển hướng dòng tiền sang các quốc gia khác như Việt Nam, nơi mà nhu cầu bất động sản vẫn đang duy trì ổn định và có tiềm năng phát triển lâu dài.
• Dòng vốn FDI từ Trung Quốc: Trong những năm gần đây, Trung Quốc đã đầu tư mạnh vào Việt Nam, bao gồm lĩnh vực bất động sản. Nếu tình hình tài chính của các tập đoàn lớn tại Trung Quốc tiếp tục suy thoái, có thể ảnh hưởng đến khả năng đầu tư FDI vào Việt Nam, bao gồm cả các dự án bất động sản, khu công nghiệp, và hạ tầng.
• Du lịch và bất động sản nghỉ dưỡng: Trung Quốc là một trong những nguồn khách du lịch lớn nhất đến Việt Nam.

4. Tác động từ chính sách tài chính và lãi suất: Bất kỳ thay đổi nào trong nền kinh tế Trung Quốc cũng có thể ảnh hưởng đến chính sách tiền tệ toàn cầu, bao gồm việc điều chỉnh lãi suất. Nếu Trung Quốc áp dụng các biện pháp tài chính mạnh mẽ để ổn định thị trường, điều này có thể tác động đến lãi suất vay vốn trên thị trường quốc tế, từ đó ảnh hưởng gián tiếp đến lãi suất vay mua bất động sản tại Việt Nam. Tuy nhiên, đây là một tác động khá gián tiếp và không mang tính quyết định.

5. Nhưng nhận định chung là không ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản VN

• Thực tế, sự khác biệt về quy mô và cơ cấu giữa hai thị trường bất động sản Trung Quốc và Việt Nam khá lớn. Thị trường Việt Nam tuy nhỏ hơn, đồng thời nhưng có một số yếu tố nội tại khác biệt đáng kể so với thị trường bất động sản Trung Quốc, những yếu tố này tạo ra những động lực phát triển riêng biệt
  • Quy mô và đóng góp vào GDP: Thị trường bất động sản Trung Quốc lớn hơn nhiều so với Việt Nam, đóng góp đáng kể vào GDP, tổng tài sản của nền kinh tế và thu ngân sách
  • Nguồn cung và cầu: Trung Quốc có lượng cung nhà trống quá lớn, trong khi Việt Nam vẫn đang thiếu hụt nhà ở để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của tầng lớp trung lưu. Việt Nam chỉ đang thừa mứa là bất động sản thương mại và bất động sản nghĩ dưỡng.
    • Đô thị hóa nhanh chóng: Việt Nam đang trải qua quá trình đô thị hóa mạnh mẽ, với nhiều người dân chuyển từ nông thôn ra thành thị để tìm kiếm việc làm và cải thiện chất lượng sống. Điều này làm tăng nhu cầu về nhà ở, văn phòng, và cơ sở hạ tầng đô thị.
    • Tầng lớp trung lưu gia tăng: Sự phát triển kinh tế đã dẫn đến sự tăng trưởng của tầng lớp trung lưu tại Việt Nam, tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở, căn hộ cao cấp và bất động sản thương mại. Nhu cầu này chủ yếu là nhu cầu thật cho mục đích ở, chứ không phải đầu cơ nhiều như ở Trung Quốc.
    • Trái lại, Trung Quốc đang đối mặt với dân số già hóa nhanh chóng, khiến nhu cầu bất động sản trong tương lai có thể giảm dần khi lực lượng lao động giảm và dân số không còn tăng mạnh
  • Sự phát triển mạnh mẽ của khu công nghiệp và khu chế xuất:
    • Khu công nghiệp: Một trong những lĩnh vực phát triển mạnh mẽ nhất tại Việt Nam là các khu công nghiệp và khu chế xuất. Nhu cầu về nhà ở, khu công nghiệp và bất động sản thương mại tại các khu vực này là nhu cầu thật.
    • Chuyển dịch chuỗi cung ứng: Sự dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu, đặc biệt sau khi chiến tranh thương mại Mỹ-Trung diễn ra, đã giúp Việt Nam thu hút nhiều dòng vốn FDI vào các ngành sản xuất, làm gia tăng nhu cầu về đất công nghiệp và bất động sản liên quan
  • Dòng vốn FDI và sự tham gia của các nhà phát triển nước ngoài:
    • Các nhà đầu tư từ Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore và thậm chí cả Trung Quốc đang đầu tư mạnh vào các dự án bất động sản tại Việt Nam, bao gồm cả dự án nhà ở, văn phòng và trung tâm thương mại.
    • Các tập đoàn bất động sản quốc tế này có quản lý tài chính tốt hơn và thường ít phụ thuộc vào vay vốn trong nước, giúp giảm rủi ro nợ xấu và tình trạng đòn bẩy tài chính quá mức.
• Khó khăn ngắn hạn của thị trường Việt Nam, nhưng tập trung vào:
  • Phân khúc trên 2 triệu USD (từ 45 tỷ trở lên) rất khó bán, trái lại phân khúc dưới 10 tỷ thuận lợi giao thông (xe hơi vào được) vẫn có tính thanh khoản cao, đặc biệt là các căn hộ (tất nhiên tiền nào giá đó).
  • Phân khúc bất động sản thương mại (khách sạn, tòa nhà văn phòng, shophouse ..) gần như ế ẩm sưng mặt cho dù muốn thoát lỗ với giá 2018.
  • BĐS nhà ở trong khu dân cư hiện hữu ổn định, gần như đã không tăng giá trong 10 năm qua, việc tăng giá như mọi người vẫn thấy chỉ là số cộng thêm của lạm phát gộp theo từng năm, lý do khu dân cư hiện hữu ổn định không có biến động hạ tầng, chỉ một số ít những người làm ra tiền bằng nghề khác mua BĐS để ở hoặc để giữ tiền lâu dài.
  • Đầu cơ đầu tư ở những đô thị mới do có sự biến động về hạ tầng vẫn đang hấp dẫn, đặc biệt là mảng nhà ở xã hội

 

[hongochuy]

Phân với chả tích, thị trường BĐS Việt Nam khác gì Trung Quốc, chỉ khác là ở quy mô nhỏ hơn, chứ giá thị trường BĐS việt nam hiện nay quá cao, vượt quá khả năng nhu cầu người mua có nhu cầu ở, hầu hết người mua bất động sản hiện nay là mua để giữ tiền (tránh mất giá do lạm phát) và mua để đầu cơ, trong đó mua để đầu cơ là chủ yếu, chính những nhà đầu cơ bất động sản mới tạo nên sự sôi động của thị trường

Tại sao giá bất động sản vượt khả năng của nhiều người mua có nhu cầu ở thực

• Thu nhập và giá nhà không tương xứng: Giá bất động sản ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đã tăng cao vượt quá khả năng chi trả của đa số người dân có nhu cầu ở thực. Thu nhập trung bình của người dân không theo kịp mức tăng của giá nhà, khiến việc sở hữu nhà trở nên khó khăn đối với nhiều người.
• Hệ số giá nhà/thu nhập cao: Tại Việt Nam, hệ số giá nhà trên thu nhập (price-to-income ratio) đang rất cao, thường vượt ngưỡng khả năng mua nhà an toàn của người dân, đặc biệt là tại các thành phố lớn.
• Chênh lệch nguồn cung và nhu cầu: Thị trường thiếu các dự án nhà ở cho người thu nhập trung bình và thấp, trong khi nhiều dự án cao cấp lại chiếm ưu thế. Điều này khiến nhiều người có nhu cầu ở thực không thể tiếp cận được bất động sản, tạo ra sự mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu.
• Nhà ở xã hội hay nhà ở cho người thu nhập trung bình và thấp không có cơ hội để phát triển
  • Chi phí đầu vào cao: sau nhiều lần sốt đất mất kiểm soát, hiện nay giá đất chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí, đã thế đất ngon thì đã bị những ai đó không nói thì ai cũng biết lượm hết rồi, quỹ đất dành cho nhà ở xã hội rất hạn chế. Nhiều khu đất vàng bị các dự án thương mại chiếm lĩnh, chủ yếu được sử dụng cho các dự án cao cấp hoặc thương mại có khả năng sinh lời cao hơn.
  • Thủ tục phức tạp kéo dài, vậy thì cùng trên một miếng đất, việc phát triển nhà ở xã hội hoặc nhà ở cho người thu nhập thấp thường mang lại lợi nhuận thấp hơn nhiều so với các dự án bất động sản cao cấp mà không có ưu đãi gì thì có ngu mới triển khai.

Như vậy giá bất động sản Việt Nam thời gian vừa qua không tăng là bình thường, dựa trên các quan sát lịch sử của thị trường 3 đợt sóng bất động sản của 30 năm qua thì giá bất động sản không phải lúc nào cũng tăng đều đặn mà thường trải qua các chu kỳ gồm các giai đoạn tăng trưởng, chững lại, và suy giảm. Cụ thể:

• Chu kỳ bất động sản 10 năm/lần
  • Lịch sử chu kỳ: Trong 30 năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã chứng kiến 3 đợt tăng mạnh, khoảng 10 năm một lần. Các đợt tăng lớn thường xảy ra sau những điều chỉnh về chính sách hoặc tăng trưởng kinh tế.
    • Đợt đầu tiên vào cuối thập niên 1990.
    • Đợt thứ hai vào giai đoạn 2007-2011.
    • Đợt thứ ba vào khoảng 2017-2019.
  • Sau mỗi đợt tăng mạnh, thị trường thường trải qua giai đoạn điều chỉnh và chững lại, có thể kéo dài nhiều năm. Do đó, việc giá bất động sản không tăng trong thời gian gần đây (từ 2019 đến nay) có thể được coi là bình thường.
• Sự biến động tự nhiên của thị trường
  • Giai đoạn chững lại: Thời kỳ giá bất động sản chững lại thường kéo dài từ 3 đến 5 năm, như một phần của chu kỳ điều chỉnh sau khi giá đã tăng mạnh trong những năm trước. Đây là khoảng thời gian thị trường tự cân bằng và điều chỉnh giữa cung và cầu.
  • Đặc điểm của thị trường bất động sản Việt Nam: Do phụ thuộc nhiều vào yếu tố đầu cơ, việc tăng hay giảm giá bất động sản còn phụ thuộc vào chính sách quản lý và dòng tiền đổ vào lĩnh vực này.
• Tác động của chính sách và môi trường kinh tế
  • Chính sách tín dụng và lãi suất: Trong những năm gần đây, lãi suất và chính sách tín dụng chặt chẽ đã khiến việc tiếp cận vốn vay để mua bất động sản trở nên khó khăn hơn, làm giảm sức mua của thị trường.
  • Các chính sách kiểm soát đầu cơ: Nhà nước đã có các biện pháp nhằm giảm tình trạng đầu cơ, hạn chế việc tăng giá bất động sản một cách ảo, đồng thời tập trung vào phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp.
• Dự báo và triển vọng
  • Sóng tiếp theo: Nếu chu kỳ 10 năm một lần tiếp tục, có thể đến giai đoạn 2027-2029 thị trường sẽ chứng kiến một đợt sóng tăng mới. Tuy nhiên, còn tùy thuộc vào các yếu tố kinh tế vĩ mô, chính sách và tốc độ tăng trưởng kinh tế của Việt Nam.
  • Giá bất động sản trong ngắn hạn: Trong giai đoạn hiện tại, khả năng giá bất động sản sẽ tiếp tục giữ ổn định hoặc tăng nhẹ, nhưng không có dấu hiệu cho thấy một đợt tăng mạnh như các giai đoạn trước đây. Cứ xem những bài báo giật dây như báo hiệu một chính sách mới
    • Bộ Xây dựng đề xuất đánh thuế người sở hữu nhiều nhà đất - Cho rằng giá nhà đất tăng mạnh vừa qua có sự tham gia của nhóm đầu cơ, Bộ Xây dựng đề xuất đánh thuế người sở hữu nhiều bất động sản - Đề xuất trên được Bộ Xây dựng nêu trong báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ về nguyên nhân bất động sản tăng giá Cơ quan này cho biết sẽ nghiên cứu, đề xuất chính sách đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất nhằm hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời. Bộ Tài chính được yêu cầu cùng nghiên cứu, tham mưu chính sách thuế với nhà đất thứ hai hoặc bỏ hoang, không sử dụng. [vnexpress.net/bo-xay-dung-de-xuat-danh-thue-nguoi-so-huu-nhieu-nha-dat-4796772.html]
    • Trước đó, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị Chính phủ khẩn trương đề xuất các quy định về mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất. [tuoitre.vn/ap-thue-cao-voi-nguoi-nhieu-nha-dat-kho-nhung-phai-lam-20240120083156227.htm]
    • Và đặc biệt là Nghị quyết 18/NQ-TW ngày 16/6/2022 về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao", với chủ trương Đánh thuế cao hơn với người đầu cơ đất, chậm sử dụng đất [xaydungchinhsach.chinhphu.vn/toan-van-nghi-quyet-so-18-nq-tw-ve-quan-ly-su-dung-dat-119220626155609824.htm]
    • Luật Đất đai (sửa đổi) mới được Quốc hội thông qua và sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 1-1-2025.

Không vui vẻ gì với anh chị em đang hành nghề liên quan đến Bất Động Sản, nhưng có sao nói vậy.

 

[DauThauTuVan]

Kinh tế Trung Quốc đã có những bước phát triển vượt bậc trong vài thập kỷ qua, trở thành nền kinh tế lớn thứ hai thế giới. Tuy nhiên, hiện nay Trung Quốc đang đối mặt với nhiều thách thức cả từ bên trong lẫn bên ngoài.

• Tăng trưởng chậm lại và bao vây kinh tế:
  • Thị trường xuất khẩu sụt giảm: Nhiều quốc gia đang tăng thuế và hạn chế nhập khẩu hàng hóa từ Trung Quốc, làm giảm nhu cầu tiêu thụ hàng xuất khẩu của Trung Quốc
  • Chiến tranh thương mại: Cuộc chiến thương mại với Mỹ và các biện pháp bảo hộ từ các nước khác đã ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế Trung Quốc
• Chính sách kinh tế nội địa:
  • Đập kinh tế tư nhân: Chính phủ Trung Quốc đã thực hiện các biện pháp kiểm soát chặt chẽ hơn đối với các doanh nghiệp tư nhân trong các lĩnh vực gọi là "phát triển không trật tự"
    • Chống độc quyền: Chính phủ đã ban hành nhiều quy định và xử phạt các hành vi độc quyền của các tập đoàn công nghệ lớn như Alibaba và Tencent. Điều này bao gồm việc phạt tiền và yêu cầu các công ty này chia tách một số hoạt động để giảm bớt sự kiểm soát thị trường
    • Kiểm soát dữ liệu: Trung Quốc đã thông qua các đạo luật mới về bảo mật thông tin cá nhân, yêu cầu các công ty công nghệ phải tuân thủ các quy định nghiêm ngặt về thu thập và sử dụng dữ liệu người dùng
    • Đập tơi tả đầu cơ bất động sản và dịch vụ không thiết yếu (Consumer Discretionary)
  • ==> tác động đến chi tiêu cá nhân: Các biện pháp này đã ảnh hưởng đến chi tiêu cá nhân và việc làm trong xã hội, gây ra những khó khăn kinh tế cho người dân, xem như chặt đứt trụ cột kinh tế dựa vào tiêu dùng nội địa và dịch vụ.

Tất cả là tại quan điểm của Chủ tịch Tập Cận Bình:

• Chủ tịch Tập Cận Bình cho rằng Trung Quốc không thể tiếp tục phát triển dựa vào bất động sản và dịch vụ không thiết yếu mà cần tập trung vào sản xuất các sản phẩm chất lượng cao. Tuy nhiên, việc này cũng gặp nhiều thách thức khi các nước khác tăng thuế và hạn chế mua hàng từ Trung Quốc.
• Hạn chế đầu cơ người nghèo có nhà đâu chưa thấy, hạn chế đầu cơ trước mắt ảnh hưởng tiêu cực đến tài sản của những người đã đầu tư trước đó, các công ty bất động sản gặp khó khăn trong việc huy động vốn và phát triển dự án. Bất động sản là một trong những lĩnh vực quan trọng của nền kinh tế. Nếu thị trường bất động sản giảm sút, có thể kéo theo sự giảm sút trong các ngành liên quan như xây dựng, nội thất, và dịch vụ.
• Tiêu dùng không thiết yếu thường đóng góp lớn vào GDP, hạn chế này có thể làm suy giảm tăng trưởng kinh tế, ảnh hưởng đến việc làm và thu nhập của người dân
• Trong lúc đó các nhà đầu tư cá nhân Trung Quốc đi mua BĐS ở Malaysia, Canada chung tiền mua nhà bằng cash, không thèm quan tâm trả giá thì biết tiền họ không thiếu. Chỉ là họ không yên tâm mua tài sản trong nước nữa.

Vì vậy phản ứng trước gói kích thích này là

• Gói kích thích này có thể giúp nền kinh tế Trung Quốc tạm thời ổn định, nhưng nó không đủ để chấm dứt tình trạng suy thoái hiện tại. Các biện pháp này bao gồm tăng chi tiêu công và giảm thuế, nhằm thúc đẩy tiêu dùng và đầu tư. Tuy nhiên, bài viết cũng chỉ ra rằng những vấn đề cơ bản như nợ công cao và tăng trưởng chậm vẫn chưa được giải quyết triệt để [bloomberg.com/news/features/2024-09-24/china-s-sweeping-stimulus-package-buys-economy-time-but-won-t-end-slump] Tóm lại là chỉ câu giờ, chứ chưa có gì đột phá.
• Phải cụ thể chứ, phải phát tiền trực tiếp chứ, cứ lòng vòng lên tivi mà hỏi à [caixinglobal.com/2024-09-24/china-rolls-out-fresh-stimulus-to-boost-sluggish-economy-102239313.html]

Tóm lại không thể thay đổi thế trận được

Chém gió cho vui vậy thôi

 

[Cu-Li]

Cover Story: China’s Stimulus Bomb Sparks Optimism, But Economy May Still Struggle​

[caixinglobal.com/2024-09-30/cover-story-chinas-stimulus-bomb-sparks-optimism-but-economy-may-still-struggle-102241567.html]

China Manufacturing Contracts at Fastest Rate in 14 Months, Caixin PMI Shows​

[caixinglobal.com/2024-09-30/china-manufacturing-contracts-at-fastest-rate-in-14-months-caixin-pmi-shows-102240871.html]

Theo nhận xét của TS HQT [facebook.com/tuanqho/posts/10163079485153268]

Thì thị trường tài chính của China và nền kinh tế China có thể bắt đầu đường ai nấy đi.

• Nền kinh tế của China sẽ tiếp tục te tua, số PMI vừa ra sáng nay và một loạt số liệu kinh tế các tỉnh sẽ công bố dự kiến sẽ tan nát.
• Tuy nhiên thị trường cổ phiếu của China có mức tăng tốt nhất kể từ 2008.

==> Tóm lại là câu chuyện niềm tin, nền kinh tế te tua và sẽ còn te tua là thật, nhưng anh em tài chính tiếp tục tung ra mua hàng với niềm tin gồng 12-18 tháng sẽ về bờ.​