Ảo tung chảo - dự báo tất tần tật về bất động sản

L

linhdannguyen1

Thành viên cơ bản
11/10/16
123
6
Dẫu biết giống như chứng khoán, bất động sản cũng có đội lái ... nhưng dạo này thấy đi đâu cũng bàn đất cát.
Đang dự kiến xây nhà, nếu bất động sản sốt xình xịch thì bán ... lấy tiền chờ hạ sốt ... căng là thông tin ngân hàng bắt đầu siết vốn vay cho bất động sản thì làm sao sốt được

Hóng các anh chị địa chủ, bá hộ, landlord vào cho ý kiến
 
Xưa nay chưa thấy ai giàu có bằng cờ bạc. Việc mua bán là dựa trên túi tiền của mình, nhu cầu mua bán (bao gồm cả đầu cơ) thì cũng do mình (nếu đủ lực) tạo ra
 
Việt Nam giờ nó giống như...giải Ngoại hạng Anh vậy. Cứ ngó nghiêng từng năm một. Đặt mốc dự đoán 3 năm thôi chứ xa hơn thì....chịu. Mười năm thì cứ là đoán mò

Ví dụ có nên ăn theo đất nền ở dọc cao tốc ở quận 9 hay Nhà Bè hay không? Quận 9 gần Quận 2 hay Nhà Bè gần Quận 7 thì được, chứ xa xa khỏi quận 2 thì thua. Đặc điểm của đất là người dân quận nào họ sẽ mua đất ở quận đó. Vừa để dành, vừa để cho con cái chia nhà bán cửa và nếu có để kinh doanh thì cũng tiện quản lý. Không nhiều trường hợp nhà từ phía Nam chuyển về phía Đông. Phía Đông lên phía Tây hay từ phía Tây về phía Bắc. Nếu có chuyển, đa phần họ chuyển vào gần trung tâm. Do vậy, tổng cầu ở Quận 9 hầu như là dân ở Quận 9. Dân ở Quận 9 nhiều đời nay đều ở các mảnh rộng, kiểu đất vườn đất ruộng. Làm mấy miếng nhỏ nhỏ chỉ bán được cho các bạn tỉnh ngoài vào. Thành ra mua khu xa quá thì họ không tiện đi làm.


Ví dụ như thị trường đất khu công nghiệp sắp tới chọn mấy thằng gần gần và giá tốt gần thành phố thì vẫn luôn ổn. Chọn miếng 2000m2 (3-4 tỷ), xây lên 1 con nhà máy 1200m2 (6-8 tỷ) xong cho thuê 100-120 triệu/tháng tính ra cũng đủ ngon hơn vứt tiền trong ngân hàng xong lọ mọ nhặt từng cắc và luôn luôn canh cánh.... éo biết thằng ngân hàng mình gửi nó có hắt hơi sổ mũi hay không.
 
P/S: Bổ sung mua đất nền ăn theo cao tốc
Tất yếu là người ta sẽ tránh đường cao tốc chứ không ai bám lấy đường cao tốc mà ăn cả. Nhưng ở Việt Nam hiện còn rất nhiều gà, nên cứ mua đi bán lại, chắc chắn vớ được gà, chứ nếu mua để giữ lâu dài thì i can.
 
Nhiều báo thi nhau bơm bất động sản, riêng tờ này thì đi thọc gậy bánh xe
Phình to bong bóng bất động sản

Thứ ba, 25/10/2016, 10:39 (GMT+7)



Thật nhanh chóng, chỉ trong vòng chưa tới 2 năm, hàng loạt dự án nhà ở chung cư cao cấp bùng nổ, đang đẩy thị trường này bước vào ngưỡng bong bóng bất động sản (BĐS).

Nợ phải trả: trên 7 tỷ USD!

Từ trên máy bay trực thăng nhìn xuống, đường cong mỹ miều và sang trọng số một tại TPHCM, không nơi đâu sánh bằng, đó là cung đường ven sông từ đường Nguyễn Hữu Cảnh (quận Bình Thạnh) liền qua đường Tôn Đức Thắng (quận 1) và bọc theo cây cầu Khánh Hội là Bến Vân Đồn (quận 4). Những “khu đất kim cương” ấy trở thành nguồn cung lớn cho thị trường BĐS, có thể có trên 20.000 căn hộ cao cấp (bao gồm căn hộ ở và căn hộ cho thuê), mọc lên từng ngày. Hay nói cách khác, thị trường BĐS nóng nhất TPHCM chính là trục đường chưa đầy 10km này. Giá căn hộ không hề rẻ, không dưới 40 triệu đồng/m2; những căn biệt thự có giá bán vài trăm tỷ đồng đã trở thành hàng “xa xí phẩm” với rất nhiều người, vì không thể mơ tới - cho dù giấc mơ không bị đánh thuế!

Các khu vực khác, khu Nam có số lượng căn hộ mở bán đáng kể nhưng bị ảnh hưởng bởi mùi ô nhiễm; khu Đông (gồm quận 2, quận 9) dự án mở bán nhiều nhưng không có dự án khủng… Nói chung, một kiểu làm BĐS rất mới đang hình thành, nhà nhà đua nhau mở bán, chứ không còn kiểu làm chậm như trước đây. Những con số tổng về số lượng dự án và căn hộ mở bán luôn luôn được ước lượng và vênh nhau, từ công ty nghiên cứu thị trường cho đến cơ quan quản lý nhà nước. Tuy nhiên, nhìn vào các kết quả công bố của một số ít chủ đầu tư niêm yết trên sàn chứng khoán, có thể hình dung phần nào độ phình to của bong bóng. Năm 2012, vào thời đỉnh điểm khó khăn, chúng tôi thống kê dựa trên báo cáo tài chính của 26 doanh nghiệp (DN) niêm yết trên sàn chứng khoán trong lĩnh vực BĐS, có hàng tồn kho quy thành tiền từ 500 tỷ đồng trở lên, là 36.700 tỷ đồng. 4 năm sau, số lượng DN bị “rơi rụng” khá nhiều, lý do làm ăn thua lỗ hủy niêm yết hoặc chuyển đổi ngành nghề, thống kê chỉ còn 16 DN, nhưng hàng tồn kho lên tới 82.823 tỷ đồng, “tăng trưởng” hơn gấp 2,2 lần, tính theo báo cáo tài chính 6 tháng từ đầu năm nay!
images674995_0002.jpg

Một dự án bất động sản bên đường Nguyễn Hữu Cảnh quận Bình Thạnh. Ảnh: Cao Thăng

Đi đôi với hàng tồn kho lớn là khối nợ khổng lồ. Nợ phải trả giữa năm nay lên đến 160.956 tỷ đồng, trên 7 tỷ USD, một con số đủ nói lên sự tăng trưởng dữ dội. Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai, thị giá cổ phiếu ngày càng thấp, còn dưới 4.000 đồng, nhưng cột tồn kho từ đầu năm đến nay tăng thêm 1.358 tỷ đồng, nâng tổng lên 6.800 tỷ đồng, đi theo là khoản nợ phải trả cũng tăng lên 4.822 tỷ đồng. Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh nhà Khang Điền sau khi “thâu tóm” Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Bình Chánh (BCI) đã gộp tổng hàng tồn kho cả hai lên tới 8.018 tỷ đồng, nợ phải trả gần 5.000 tỷ đồng. Phân khúc BĐS nghỉ dưỡng, chỉ trong một thời gian ngắn đã phát triển mạnh mẽ. Khá tiêu biểu là Công ty cổ phần Tập đoàn FLC, chủ đầu tư của những cụm resort ven biển nổi đình nổi đám ở miền Trung, mới đây ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch Hội đồng quản trị FLC, đã mua tới 65% cổ phần Công ty cổ phần Xây dựng Raros (ROS). Mặc dù ROS mới niêm yết từ đầu tháng 9, thị giá 12.600 đồng/cổ phiếu (đóng cửa) phiên giao dịch đầu tiên, đến cuối tuần qua tăng lên 67.800 đồng/cổ phiếu, vốn hóa vượt qua 1 tỷ USD, lên tới 29.154 tỷ đồng. Như vậy, tính đến phiên giao dịch cuối tuần qua, tổng cộng số tiền thị giá của 2 cổ phiếu do doanh nhân họ Trịnh này đang sở hữu gần chạm mốc 20.000 tỷ đồng. Đáng chú ý, gộp hàng tồn kho của hai DN trên là 1.576 tỷ đồng, nhưng nợ phải trả là hơn 9.000 tỷ đồng.

Đua nhau cảnh báo

Vào cuối tháng 9-2016, Vụ Tín dụng các ngành kinh tế Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã phát công văn cảnh báo gửi các tổ chức tín dụng (TCTD) về việc tăng cường kiểm soát hoạt động cấp tín dụng với các dự án BĐS. Một lãnh đạo NHNN chi nhánh TPHCM cho hay, công văn được gửi đến một số TCTD mà NHNN nhận thấy có dư nợ tín dụng BĐS cao hoặc đang có mức độ tập trung tín dụng vào lĩnh vực BĐS lớn. NHNN đã cảnh báo và yêu cầu kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với một số chủ đầu tư lớn, tránh tập trung tín dụng; hạn chế cho vay các dự án mới, đặc biệt là các dự án nhà ở cao cấp, khu nghỉ dưỡng, dự án có thanh khoản thấp nhằm giảm thiểu rủi ro, đảm bảo an toàn cho vay của ngân hàng nói riêng và hệ thống ngân hàng nói chung. Không chỉ công văn mà trước đó, vào tháng 8-2016, NHNN cũng đã có văn bản nhắc nhở các TCTD kiểm soát hoạt động cấp tín dụng vượt giới hạn đối với khách hàng có dư nợ lớn. Yêu cầu các đơn vị thanh tra phát hiện, cảnh báo sớm rủi ro tín dụng và kiên quyết xử lý nghiêm những ngân hàng cấp tín dụng vượt giới hạn.

Với động thái trên của NHNN, giới chuyên gia nhận định, vốn chảy vào các dự án BĐS cao cấp, nghỉ dưỡng thời gian tới sẽ chậm lại. Tuy nhiên, các dự án BĐS thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội… sẽ vẫn được khuyến khích. “Sở dĩ NHNN đưa ra cảnh báo trên là do các DN BĐS đang có xu hướng tập trung vốn vào các loại hình BĐS cao cấp, trong khi thị trường thiếu nhà ở giá rẻ. Nếu ngân hàng rót vốn vào các dự án nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp thì không lo ngại về bong bóng BĐS và cũng không ngại về thanh khoản”, Tiến sĩ Trần Du Lịch nhận định. Liên quan đến tăng trưởng tín dụng BĐS trên địa bàn TPHCM, NHNN chi nhánh TPHCM cho biết, 9 tháng đầu năm tăng trưởng tín dụng BĐS tại TPHCM tăng 12% so với đầu năm 2016 và tăng khoảng 15% so với cùng kỳ, chiếm 10,3% trong tổng dư nợ cho vay trên toàn địa bàn TP.

Hiệp hội BĐS TPHCM cũng liên tiếp phát hành nhiều công văn cảnh báo về tăng trưởng nóng, lệch pha của thị trường BĐS. Trong báo cáo 9 tháng đầu năm 2016, một số vấn đề nóng đã được chỉ bệnh: “...Có dấu hiệu chững lại, và tiềm ẩn những nhân tố bất ổn mà nếu không được xử lý kịp thời, thỏa đáng, thì có thể gây tác động xấu đối với sự ổn định của thị trường BĐS, có thể tác động tiêu cực đến mục tiêu giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô”. Đó là việc phát triển lệch pha cung - cầu: phân khúc cao cấp đang có sự tăng trưởng rất lớn, rất nhiều các dự án cao cấp - hạng sang, các dự án du lịch nghỉ dưỡng, đã có dấu hiệu cung vượt cầu. Tiếp đó là sự gia tăng nhiều nhà đầu tư kinh doanh BĐS thứ cấp, mua để cho thuê, nhưng phần lớn mua để bán lại kiếm lời, chiếm khoảng trên dưới 50% tùy theo dự án - con số này rất gần với thời điểm bong bóng BĐS năm 2007, nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp chiếm đến 70%. Khá lạ, ngay cả người nước ngoài đã mua nhà tại TP thì cũng chủ yếu nhằm để đầu tư, kinh doanh (38% mua để cho thuê; 21% mua để bán lại; chỉ có 29% mua để ở) - theo khảo sát của một công ty nghiên cứu thị trường.

- See more at: www.sggp.org.vn/xaydungdiaoc/2016/10/438775/#sthash.W6eiJjCv.dpuf
 
Thị trường BĐS nó có phân khúc khác nhau

Thị trường căn hộ cho người thu nhập trung bình, cỡ 1-1,2 tỷ, luôn luôn có, người từ các tỉnh vẫn đổ về SG.

Còn phân khúc căn hộ cao cấp cỡ khoảng 3 tỷ trở lên có thể là bội thực rồi

Cũng nhiều cảnh báo không nên mua căn hộ lúc này, vì cung đang vượt cầu. Theo dự đoán của hội cò vạc đang kiếm ăn trong mảng BĐS và VLXD thì tầm quý II/2017 bóng vỡ mảng căn hộ, giới đầu tư thoát hàng cách đây hai ba tháng rồi, giờ dân mua BĐS toàn là lấy tiền dành dụm ra mua.
 

Có 2-3 nhà, nhà thứ hai sẽ bị đánh thuế

logo.gif
- Năm tới sẽ tính thuế tài sản. Đây là thuế mang tính trực thu, đánh vào những người có tài sản lớn, sở hữu nhiều. Những người có 2-3 nhà thì nhà thứ 2 sẽ bị đánh thuế.
vietnamnet.vn/vn/kinh-doanh/tai-chinh/co-2-3-nha-nha-thu-hai-se-bi-danh-thue-336510.html


Nghe đồn mới chỉ đánh thuế về nhà, nên dự báo đất nền sẽ sốt. Mấy căn nhà cũ nát giá sẽ rớt thê thảm, vì cho thuê thì không được mà ở cũng không xong lại còn è cổ đóng thuế.

Nhiều người đi thuê nhà cứ nhao nhao rằng nhất trí hai tay hai chân đồng ý với chủ trương này, rằng đây là chủ trương hợp lòng dân .... nhưng không biết rằng người có nhà cho thuê thường phải có từ 2 căn đổ lên, đánh thuế căn thứ 2, tức là căn họ cho thuê thì tiền thuế họ sẽ gửi vào giá thuê ... quanh quẩn người thuê chính là người trả thuế.

Mấy người đi thuê sẽ nhao nhao là giá cho thuê nhà còn phụ thuộc vào nhu cầu & thu nhập của người thuê nữa, không phải thích tăng là tăng, nhưng khi tất cả đều tăng, mà cái này là bệnh của dân Việt Nam, tình trạng giống như giá xăng: xăng tăng 1 đồng, hàng hóa tăng 3 đồng... và tất cả đều tăng, nghĩa là không còn chọn lựa nào khác, ngoài việc phải chấp nhận mức giá mới, nghĩa là mặt bằng giá sẽ bị thay đổi, thì nhu cầu của người thuê cũng phải tự thay đổi. Còn thu nhập bao nhiêu là chuyện của người thuê!

Tất nhiên khi người thuê không gánh nổi tiền thuê thì phải thu hẹp nhu cầu, thu hẹp diện tích thuê ... Tuy nhiền đây là những thiệt thòi mà người thuê phải gánh chịu, nói cách khác, đánh vào người thuê! Bất động sản cho thuê không phải để ở (văn phòng, nhà hàng, quán ăn, shops...) sẽ bit tác động không nhỏ.

Tuy nhiên về lâu dài, chính sách này tốt cho thị trường bất động sản nhà ở, vì sẽ làm hạn chế đầu cơ, giảm giá thành, không phát triển bất động sản tràn lan, đồng tiền sẽ được đưa vào sản xuất, thay vì chôn trong bất động sản ... Nước ngoài họ đang áp dụng cách này từ lâu rồi. Việt Nam đáng ra phải làm từ lâu rồi. Muốn giàu thì đầu tư sản xuất kinh doanh. Toàn ngồi không mua miếng đất để đó chờ lên giá bán kiếm lời. Cứ muốn ngồi mát ăn bát vàng. Cả nước không chịu làm ăn, toàn nhăm nhăm đánh quả BĐS thế này thì cái nước này có mà mạt. Còn mấy ngành nghề ăn theo BĐS như VLXD, sắt thép gì đó thì không phải lo. Ai cũng có nhu cầu nhà ở cả nên cầu vẫn còn đó. Cầu thực lúc nào cũng có thì mấy ngành này sợ cái gì. Chỉ có cầu ảo của dân đầu cơ là bị cắt thôi. Sẽ không còn cảnh mấy thành phố ma bỏ không nữa. Bao nhiêu tiền của, bao nhiêu nguồn lực của xã hội không còn nằm phơi sương phơi nắng nữa.
 
Ai muốn trốn thuế nhà thứ hai theo kiểu đi khác quận, khác tỉnh thì quên đi nhá. Dữ liệu tập trung hết rồi nha, năm 2008 mình có tham gia dự án số hóa dữ liệu TNMT ở cục công nghệ TT bộ TNMT, 2010 bắt đầu triển khai cho SG và HN trước, sau đó thì mình không cập nhật nhưng 2 TP này là thuế thu đủ rồi, muốn data gì có data đó

Các đại ca muốn làm hay không thôi.

Đánh thuế BDS nhà thứ 2 có lợi là nó sẽ triệt tiêu việc đầu cơ BDS buộc người có nhà phải đưa vào khai thác đem lại hiệu quả chứ ko phải là mua để đó chờ lên giá.
Những người giàu có sở hữu nhiều BDS sẽ ko mua thêm và những người chưa có sở hữu BDS thì chưa chắc mua được vì giá BDS còn quá cao so với thu nhập tầng lớp trung bình khá.
Dự báo là sau khi luật thuế này ra đời sẽ có hàng loạt cty BDS dẹp tiệm hoặc thu nhỏ lại. Mấy anh ngân hàng, xây dựng, sản xuất vlxd, trang trí nội thất... chết lâm sàn

Mà diễn đàn này thì toàn mấy anh chị làm xây dựng
 
Thế các công ty kinh doanh, xây dựng bđs đang tồn hàng nghìn căn hộ không ra hàng được chết trước à?

Hóng các công ty này được miễn thuế vì là cty kinh doanh bđs thì mỗi người dân mở 1 cty bđs để cùng nhau được miễn thuế.

:p:p:p:p:p
 
Dự báo đi trước kiểu này mới ngon

Ngoài tuyến Hoàng Hoa Thám mở rộng 22m, tuyến đường từ Phan Thúc Duyện sẽ kéo dài qua Nguyễn Hiến Lê với bề rộng 22m - tổng mức đầu tư 1500 tỷ - đâm thẳng ra Trường Chinh

 
ngochuyh nói:
Dự báo đi trước kiểu này mới ngon

Ngoài tuyến Hoàng Hoa Thám mở rộng 22m, tuyến đường từ Phan Thúc Duyện sẽ kéo dài qua Nguyễn Hiến Lê với bề rộng 22m - tổng mức đầu tư 1500 tỷ - đâm thẳng ra Trường Chinh

Nhấn để mở rộng...
Rồi bị kẹp chym chưa bác ? Mua để chờ tăng giá thì những khu vực này không thắng nổi lãi suất ngân hàng đâu,
Nếu đầu tư ăn theo các dự án mở đường, vùng ven mới là tiềm năng nhé bác, hãy đổ tiền vào đất thì khu vực xa trung tâm
Và như thường lệ thì đất nền vẫn là phân khúc các chuyên gia nhà đất lựa chọn để khuyên nhà đầu tư bỏ tiền vào
 
baothang nói:
Rồi bị kẹp chym chưa bác ? Mua để chờ tăng giá thì những khu vực này không thắng nổi lãi suất ngân hàng đâu,
Nếu đầu tư ăn theo các dự án mở đường, vùng ven mới là tiềm năng nhé bác, hãy đổ tiền vào đất thì khu vực xa trung tâm
Và như thường lệ thì đất nền vẫn là phân khúc các chuyên gia nhà đất lựa chọn để khuyên nhà đầu tư bỏ tiền vào
Nhấn để mở rộng...
Với đà tăng giá BDS khá cao trong giai đoạn 2016-2018 vừa qua thì thị trường tất cả các phân khúc đã đứng ở mức giá cao (từ 40% đến 200% so với đầu 2016). Bởi thế, đa số đều nhận định 2019 sẽ là 1 năm ko thể tăng giá hoặc giá đi ngang, tuy nhiên sẽ có những sản phẩm, có những địa bàn sẽ có đột biến về giá
Theo bác thì những khu vực, những sản phẩm nào sẽ có tiềm năng ?
 
@0888857575 - quan trọng là các anh chị đặt ra lợi nhuận kỳ vọng thế nào và trong thời gian bao lâu?
theo mình giai đoạn này thì không nên đầu tư những BĐS có giá trị lớn, vì tính thanh khoản không cao
Còn vị trí thì mình đã nói rồi
Dự án thì làm sao nhỉ ? nếu nói cụ thể toàn bị xóa, nhưng nếu ở TP.HCM thì theo mình nên bám trạm metro - với khoảng cách khoảng 1km - có tiềm năng tăng giá cao từ giờ đến lúc metro hoạt động

Khu Tây Bắc Củ Chi và khu Bình Chánh gần Lê Minh Xuân thì hiện nay giá cũng đang mềm

Cần thì inbox
 
  • Like
Reactions: hachicntt and 0888857575
Bạn phải đăng nhập hoặc đăng ký để bình luận.
Top Dưới