Cũng nói luôn rằng bài viết này cũng có gom lượm lặt thêm bớt từ nhiều nguồn
Nhiều người hỏi giá gốc chung cư sao đắt thế, trong lúc giá xây nhà phố chỉ tầm 5-6 triệu/m2 ? Giá gốc chung cư đem so với giá nhà phố thì toi khập khiểng ngay từ ban đầu, một đằng mật độ xây dựng có 30-40%, một đằng 70% - 80%, chi phí lên gấp đôi. 60% - 70% còn lại của nhà chung cư ko tính vào diện tích bán nhưng vẫn phải hoàn thiện
Giá nhà chung cư bao gồm hạ tầng, cảnh quan, tiện ích công cộng, giá đất toàn khu chia cho m2 thương mại, giá xây thô, giá hoàn thiện. Nhà chung cư bây giờ đa số xây bằng công nghệ sàn dưỡng lực dây văng nên tốn kém hơn nhiều so với đổ bê tông bình thường của nhà phố, chưa kể hệ thống cứu hoả, phòng cháy chữa cháy, hệ thống móng cũng phức tạp hơn nhiều. Nhà chung cư còn phải tốn thêm khoảng thang máy, hành lang đi lại, tầng hầm ko được tính vào diện tích bán, phần hoàn thiện bên ngoài phải sơn và làm cửa sổ hết bốn mặt, cái này chi phí đội lên rất nhiều trong khi nhà phố thường ba cạnh giáp nhà, chỉ phải hoàn thiện phần mặt tiền, đỡ 1 đống tiền bả, sơn nước, cửa sổ ở ba mặt. Nhà chung cư chỉ lợi hơn nhà phố ở xây dựng đồng loạt, mua hàng số lượng lớn nên được chiết khấu, tận dụng mặt bằng tầng trệt cho thuê kinh doanh, mua đất thời điểm trước giá rẻ, huy động được vốn khi xây xong móng.
Vậy giá gốc chung cư bao nhiêu thì hợp lý .... quá vô chừng.
Chính tắc thì dưới 15 tầng khoảng 8 tr, trên 15 tầng khoảng 10-12 triệu (chưa VAT) chưa tính tiền đất. Mật độ XD chung cư max 40%. Có nhiều người thắc mắc sao đắt thế, rồi tại sao có nhiều nhà tái định cư nhà nước giao đất rồi mua lại 12 triệu/m2 mà chưa thấy nhà thầu nào dám xây?
Tính toán sơ, nếu hoàn thiện chung cư thương mại ở mức tối thiểu cũng phải. 8tr-9 tr, đất tính trung bình vùng quận nội thành như Tân Bình, Bình Thạnh, quận 11 ( quận trung tâm mắc hơn, ngoại thành rẻ hơn) : 40tr/m2x 100/40% ( hệ số sử dụng đất chỉ được 40%) = 100tr/m2 chia cho trung bình 18 tầng khoảng 5,5tr/m2, vậy tính ra 1 căn chung cư bình dân (hơn nhà tái định cư chút) giá gốc khoảng 13,5tr tuỳ vị trí. Nếu có đủ vốn, tự xây bán rồi trừ chi phí lãi vay chắc phải lên đến hơn 15tr/ m2, thời điểm trước ai gom được đất giá rẻ và huy động vốn sớm thì còn ngon, chứ giờ xây xong bán nhà chỉ mong vào cho thuê cái tầng hầm với cái tầng trệt.Nhưng chẳng có chủ đầu tư nào bán 15tr/m2 (khu vực Tân Bình, Bình Thạnh, Q11), toàn là 20tr-25tr/m2. Vậy là sao ????
Vậy thì tính thêm theo dòng tiền của một dự án từ lúc bỏ tiền ban đầu ra mua đất (có người mua sớm có người mua muộn cũng ảnh hưởng đến vốn ban đầu) cho đến khi hoàn thành công trình, bàn giao và đưa vào sử dụng: hết bao nhiêu năm?
Nhiều người cứ tính theo kiểu một phát ăn ngay như dạng mua 1 miếng đất nhỏ, xây qua loa vài tháng rồi đăng bán ngay lập tức (một năm có thể xoay 3 hoặc 4 cái như vậy) so với 1 dự án/ 1 công trình cao tầng!!! (ngoài ra chi phí không tên cho cái càng lớn sẽ vô cùng lớn, không lẻ tẻ như mấy cái giấy phép xây nhà ống). Thử xem tính độ rủi ro (lạm phát, tỷ giá...) khi thu tiền trong dài hạn nó như thế nào ???
Cho nên hiện tại chung cư nào xây đúng tiến độ, chất lượng, thực hiện đúng cam kết xây dựng thì bán được vài tháng là chủ đầu tư lại tăng giá gốc, anh không mua họ bán cho người khác ,miễn trả giá. Còn công trình không xây, chậm tiến độ thì càng bán càng giảm giá càng khuyến mãi thì lại không có khách nào mua, thị trường hiện nay nó như vậy đấy. Mấy công trình xây đúng tiến độ & trong giai đoạn hoàn thiện thì khách hàng sẽ thấy giá nó chát hơn hẳn mấy công trình đang trùm mềm.
Giá trị chung cư ngoài việc căn hộ xây như thế nào còn phải tính đến các tiện ích kèm theo như công viên, hồ bơi, phòng sinh hoạt cộng đồng, vườn cây cảnh, chổ để xe, thoát hiểm, chữa cháy.....thêm một yếu tố quan trọng cực kỳ là an ninh.
Khu nào an ninh càng khép kín, cộng đồng dân trí cao thì càng có giá trị
Nhiều người hỏi giá gốc chung cư sao đắt thế, trong lúc giá xây nhà phố chỉ tầm 5-6 triệu/m2 ? Giá gốc chung cư đem so với giá nhà phố thì toi khập khiểng ngay từ ban đầu, một đằng mật độ xây dựng có 30-40%, một đằng 70% - 80%, chi phí lên gấp đôi. 60% - 70% còn lại của nhà chung cư ko tính vào diện tích bán nhưng vẫn phải hoàn thiện
Giá nhà chung cư bao gồm hạ tầng, cảnh quan, tiện ích công cộng, giá đất toàn khu chia cho m2 thương mại, giá xây thô, giá hoàn thiện. Nhà chung cư bây giờ đa số xây bằng công nghệ sàn dưỡng lực dây văng nên tốn kém hơn nhiều so với đổ bê tông bình thường của nhà phố, chưa kể hệ thống cứu hoả, phòng cháy chữa cháy, hệ thống móng cũng phức tạp hơn nhiều. Nhà chung cư còn phải tốn thêm khoảng thang máy, hành lang đi lại, tầng hầm ko được tính vào diện tích bán, phần hoàn thiện bên ngoài phải sơn và làm cửa sổ hết bốn mặt, cái này chi phí đội lên rất nhiều trong khi nhà phố thường ba cạnh giáp nhà, chỉ phải hoàn thiện phần mặt tiền, đỡ 1 đống tiền bả, sơn nước, cửa sổ ở ba mặt. Nhà chung cư chỉ lợi hơn nhà phố ở xây dựng đồng loạt, mua hàng số lượng lớn nên được chiết khấu, tận dụng mặt bằng tầng trệt cho thuê kinh doanh, mua đất thời điểm trước giá rẻ, huy động được vốn khi xây xong móng.
Vậy giá gốc chung cư bao nhiêu thì hợp lý .... quá vô chừng.
Chính tắc thì dưới 15 tầng khoảng 8 tr, trên 15 tầng khoảng 10-12 triệu (chưa VAT) chưa tính tiền đất. Mật độ XD chung cư max 40%. Có nhiều người thắc mắc sao đắt thế, rồi tại sao có nhiều nhà tái định cư nhà nước giao đất rồi mua lại 12 triệu/m2 mà chưa thấy nhà thầu nào dám xây?
Tính toán sơ, nếu hoàn thiện chung cư thương mại ở mức tối thiểu cũng phải. 8tr-9 tr, đất tính trung bình vùng quận nội thành như Tân Bình, Bình Thạnh, quận 11 ( quận trung tâm mắc hơn, ngoại thành rẻ hơn) : 40tr/m2x 100/40% ( hệ số sử dụng đất chỉ được 40%) = 100tr/m2 chia cho trung bình 18 tầng khoảng 5,5tr/m2, vậy tính ra 1 căn chung cư bình dân (hơn nhà tái định cư chút) giá gốc khoảng 13,5tr tuỳ vị trí. Nếu có đủ vốn, tự xây bán rồi trừ chi phí lãi vay chắc phải lên đến hơn 15tr/ m2, thời điểm trước ai gom được đất giá rẻ và huy động vốn sớm thì còn ngon, chứ giờ xây xong bán nhà chỉ mong vào cho thuê cái tầng hầm với cái tầng trệt.Nhưng chẳng có chủ đầu tư nào bán 15tr/m2 (khu vực Tân Bình, Bình Thạnh, Q11), toàn là 20tr-25tr/m2. Vậy là sao ????
Vậy thì tính thêm theo dòng tiền của một dự án từ lúc bỏ tiền ban đầu ra mua đất (có người mua sớm có người mua muộn cũng ảnh hưởng đến vốn ban đầu) cho đến khi hoàn thành công trình, bàn giao và đưa vào sử dụng: hết bao nhiêu năm?
Nhiều người cứ tính theo kiểu một phát ăn ngay như dạng mua 1 miếng đất nhỏ, xây qua loa vài tháng rồi đăng bán ngay lập tức (một năm có thể xoay 3 hoặc 4 cái như vậy) so với 1 dự án/ 1 công trình cao tầng!!! (ngoài ra chi phí không tên cho cái càng lớn sẽ vô cùng lớn, không lẻ tẻ như mấy cái giấy phép xây nhà ống). Thử xem tính độ rủi ro (lạm phát, tỷ giá...) khi thu tiền trong dài hạn nó như thế nào ???
Cho nên hiện tại chung cư nào xây đúng tiến độ, chất lượng, thực hiện đúng cam kết xây dựng thì bán được vài tháng là chủ đầu tư lại tăng giá gốc, anh không mua họ bán cho người khác ,miễn trả giá. Còn công trình không xây, chậm tiến độ thì càng bán càng giảm giá càng khuyến mãi thì lại không có khách nào mua, thị trường hiện nay nó như vậy đấy. Mấy công trình xây đúng tiến độ & trong giai đoạn hoàn thiện thì khách hàng sẽ thấy giá nó chát hơn hẳn mấy công trình đang trùm mềm.
Giá trị chung cư ngoài việc căn hộ xây như thế nào còn phải tính đến các tiện ích kèm theo như công viên, hồ bơi, phòng sinh hoạt cộng đồng, vườn cây cảnh, chổ để xe, thoát hiểm, chữa cháy.....thêm một yếu tố quan trọng cực kỳ là an ninh.
Khu nào an ninh càng khép kín, cộng đồng dân trí cao thì càng có giá trị
