Với SG, quận 1 là trung tâm, thì
Chính vì lẽ đó, khu Bắc với Tây dân cư phát triển nhanh hơn và tạm gọi đó là khu cũ, ở khu này đa số nhà phố, nhà riêng, có một vài dự án chung cư, nhưng cũng không có quy mô lớn lắm, vì đất chung cư ở những khu vực này thường do được chuyển đổi từ nhà xưởng lên.
Khu Đông và Nam thì khác, vì thế đất trũng, nên dân cư tự phát ít, và có nhiều dự án Bất đông sản mọc lên nơi đây.
Nói về quy hoạch, nhiều người cho rằng quy hoạch ở Việt Nam đa số nát, lý do thì do manh mún, mỗi cty làm 1 khoảnh nhỏ, và thường thì các công ty làm trước khi có quy hoạch 1/2000, nên đôi khi hạ tầng không đồng bộ, chả đâu vào đâu.
Nói thế, dù khu Đông quy hoạch có nát thì cũng may mắn là có quy hoạch, còn khu Bắc và Tây thì không có quy hoạch luôn chứ được nát đã may.
Vùng đất phía Đông là vùng đất của Dự án, đi đâu cũng đụng dự án. Mà Dự án thì có đặc điểm là xây nhà theo mẫu và có khoảng lùi, thế nên diện tích trung bình mỗi lô cao.
Có một đặc điểm khác nữa là ở Khu Đông, mật độ dân cư thấp, vì thời xưa, khi các Doanh nghiệp làm Dự án, họ bán cho những người có tiền, mà đặc điểm người có tiền thì không thiếu chỗ ở, do đó họ mua đất chỉ để dành chứ không phải để ở. Theo thời gian, dù có dân cư tràn về qua các căn hộ chung cư, nhưng nhà phố vẫn rất ít, ví nhìn chung những người sở hữu đất vẫn không có nhu cầu ở.
Một phần lý do là vì diện tích mỗi lô đất to quá, nên dù đơn giá thấp thì tổng giá trị vẫn cao, cái này cũng bởi thời xưa các dự án thiết kế dạng biệt thự vườn, làm nhà nghỉ dưỡng cho các đại gia là chính. Mà đại gia thì nhìn chung là tầng lớp hưởng thụ, họ không thích đến sống ở một nơi tiện ích chưa đầy đủ và mật độ dân cư chưa cao.
Dân Khu Đông, đặc biệt quận 9 được phân chia thành 02 nhóm rõ rệt:
Nhưng khoảng 1 năm đổi lại đây, khu vực này trở nên nhộn nhịp hơn, vì các tuyền đường mới mở, và cả các khu dân cư sang trọng thiết kế cũng đẹp, môi trường sống thoáng, một căn biệt thự mấy trăm mét vuông xe ô tô đậu ngoài đường trong khu biệt lập chỉ bằng 1 căn nhà phố trung bình nhỏ ở khu Bắc, Tây.
Khu Đông vẫn luôn nhộn nhịp trong mấy năm nay, bởi vì khu này còn có quỹ đất. Giao thông thuận lợi hơn khu Nam, và đất thì nhiều hơn tất cả các khu khác. Thế nên nếu các khu khác không còn gì để bán thì khu Đông vẫn có.
Nhưng nói gì thì nói, dân cư cũng chỉ ở đến VĐ2, vì từ đây vẫn có thể đi làm được ở Q1, xa hơn thì quá 75p để đi làm, mà 75p là thời gian con người có thể đi làm mà không thấy quá xa, hơn 75p thì cảm giác sẽ quá xa (cái này nghiên cứu ở đâu đó không nhớ).
Khu Đông không hề có công ty lớn, muốn đi làm thì phải vượt sông Sài Gòn, chính vì thế nên chỉ ở được đến VĐ2 là hết mức.
Nhưng, mọi thứ đang bắt đầu thay đổi, khi chuỗi văn phòng ở Thủ Thiêm hoạt động, người ta sẽ rút ngắn được 10p đi làm, và họ sẽ ở xa thêm được 10p chạy xe. Rồi chuỗi cửa hàng sang trọng dọc đường Song Hanh cao tốc xuất hiện và đặc biệt, Tổ hợp Sài Gòn Sport City, nơi được mệnh danh là Trung Tâm Q2 xuất hiện thì lúc này người ta có thể ở tận khu Đông Tăng Long hoặc xa hơn.
Vin Grand Park, ban thân nó đủ sức tự nuôi sống nó, biến thành 1 trung tâm kiểu nhưng Phú Mỹ Hưng ở Khu Nam với điều kiện phải có đường kết nối như Nguyễn Văn Linh. Tiếc rằng, theo quan sát tình hình hiện tại, thì VĐ3, con đường được cho là sẽ như đường NVL sẽ còn lâu mới thực hiện được. PMH làm đường NVL trước khi làm khu PMH, còn Vin thì ngược lại. Thế nên nếu Vin có xây dựng hiện đại tới đâu thì cũng dễ biến thành ốc đảo vì không có giao thông kết nối.
Long Phước, thì đang khá là xa, và hiện nay thì chưa thấy được tiềm năng lắm.
Nếu pháp lý ổn, có lẽ Đông Tăng Long là khu có tiềm năng. Còn Vin Grand Park, quan trọng là Mr Vượng thực hiện như thế nào? Làm hẳn đường VĐ3 nối vào cao tốc như PMH đã làm với NVL hay để Vin như 1 cái ốc đảo và chỉ người trong đó tự sinh hoạt với nhau?
Giá của khu Đông nhìn chung vẫn còn rẻ so với tiềm năng, sẽ tăng giá nhanh hơn các khu khác vì vị thế đặc biệt của nó.
Tôi có một bài viết đầy đủ hơn về vấn đề này trong blog cá nhân, bạn nào quan tâm thì ghé tham khảo: http://leminhduc.vn/index.php/2019/...chinh-trang-va-khu-dan-cu-xay-dung-moi-la-gi/
- Khu Bắc là khu Bình Thạnh, Phú Nhuận, Gò Vấp, Thủ Đức.
- Khu Tây là khu Tân Phú, Bình Tân, Quận 6, Q8.
- Khu Nam là khu Q7, Nhà Bè.
- Còn khu Đông là Q2, Q9.
Chính vì lẽ đó, khu Bắc với Tây dân cư phát triển nhanh hơn và tạm gọi đó là khu cũ, ở khu này đa số nhà phố, nhà riêng, có một vài dự án chung cư, nhưng cũng không có quy mô lớn lắm, vì đất chung cư ở những khu vực này thường do được chuyển đổi từ nhà xưởng lên.
Khu Đông và Nam thì khác, vì thế đất trũng, nên dân cư tự phát ít, và có nhiều dự án Bất đông sản mọc lên nơi đây.
Nói về quy hoạch, nhiều người cho rằng quy hoạch ở Việt Nam đa số nát, lý do thì do manh mún, mỗi cty làm 1 khoảnh nhỏ, và thường thì các công ty làm trước khi có quy hoạch 1/2000, nên đôi khi hạ tầng không đồng bộ, chả đâu vào đâu.
Nói thế, dù khu Đông quy hoạch có nát thì cũng may mắn là có quy hoạch, còn khu Bắc và Tây thì không có quy hoạch luôn chứ được nát đã may.
Vùng đất phía Đông là vùng đất của Dự án, đi đâu cũng đụng dự án. Mà Dự án thì có đặc điểm là xây nhà theo mẫu và có khoảng lùi, thế nên diện tích trung bình mỗi lô cao.
Có một đặc điểm khác nữa là ở Khu Đông, mật độ dân cư thấp, vì thời xưa, khi các Doanh nghiệp làm Dự án, họ bán cho những người có tiền, mà đặc điểm người có tiền thì không thiếu chỗ ở, do đó họ mua đất chỉ để dành chứ không phải để ở. Theo thời gian, dù có dân cư tràn về qua các căn hộ chung cư, nhưng nhà phố vẫn rất ít, ví nhìn chung những người sở hữu đất vẫn không có nhu cầu ở.
Một phần lý do là vì diện tích mỗi lô đất to quá, nên dù đơn giá thấp thì tổng giá trị vẫn cao, cái này cũng bởi thời xưa các dự án thiết kế dạng biệt thự vườn, làm nhà nghỉ dưỡng cho các đại gia là chính. Mà đại gia thì nhìn chung là tầng lớp hưởng thụ, họ không thích đến sống ở một nơi tiện ích chưa đầy đủ và mật độ dân cư chưa cao.
Dân Khu Đông, đặc biệt quận 9 được phân chia thành 02 nhóm rõ rệt:
- Nhóm 1 là những người sống ở đây xưa nay, họ sống dọc đường Nguyễn Duy Trinh, Lã Xuân Oai, Đỗ Xuân Hợp. Đặc điểm của nhóm này là sống ở đây lâu đời, có miếng đất to, nhưng thu nhập thấp.
- Nhóm 2 là nhóm dân số trẻ, tri thức, có tiền nhưng không đủ để mua căn hộ ở trung tâm, đành dạt về đây, ở xa một chút nhưng mà được cái vừa túi tiền.
Nhưng khoảng 1 năm đổi lại đây, khu vực này trở nên nhộn nhịp hơn, vì các tuyền đường mới mở, và cả các khu dân cư sang trọng thiết kế cũng đẹp, môi trường sống thoáng, một căn biệt thự mấy trăm mét vuông xe ô tô đậu ngoài đường trong khu biệt lập chỉ bằng 1 căn nhà phố trung bình nhỏ ở khu Bắc, Tây.
Khu Đông vẫn luôn nhộn nhịp trong mấy năm nay, bởi vì khu này còn có quỹ đất. Giao thông thuận lợi hơn khu Nam, và đất thì nhiều hơn tất cả các khu khác. Thế nên nếu các khu khác không còn gì để bán thì khu Đông vẫn có.
Nhưng nói gì thì nói, dân cư cũng chỉ ở đến VĐ2, vì từ đây vẫn có thể đi làm được ở Q1, xa hơn thì quá 75p để đi làm, mà 75p là thời gian con người có thể đi làm mà không thấy quá xa, hơn 75p thì cảm giác sẽ quá xa (cái này nghiên cứu ở đâu đó không nhớ).
Khu Đông không hề có công ty lớn, muốn đi làm thì phải vượt sông Sài Gòn, chính vì thế nên chỉ ở được đến VĐ2 là hết mức.
Nhưng, mọi thứ đang bắt đầu thay đổi, khi chuỗi văn phòng ở Thủ Thiêm hoạt động, người ta sẽ rút ngắn được 10p đi làm, và họ sẽ ở xa thêm được 10p chạy xe. Rồi chuỗi cửa hàng sang trọng dọc đường Song Hanh cao tốc xuất hiện và đặc biệt, Tổ hợp Sài Gòn Sport City, nơi được mệnh danh là Trung Tâm Q2 xuất hiện thì lúc này người ta có thể ở tận khu Đông Tăng Long hoặc xa hơn.
Vin Grand Park, ban thân nó đủ sức tự nuôi sống nó, biến thành 1 trung tâm kiểu nhưng Phú Mỹ Hưng ở Khu Nam với điều kiện phải có đường kết nối như Nguyễn Văn Linh. Tiếc rằng, theo quan sát tình hình hiện tại, thì VĐ3, con đường được cho là sẽ như đường NVL sẽ còn lâu mới thực hiện được. PMH làm đường NVL trước khi làm khu PMH, còn Vin thì ngược lại. Thế nên nếu Vin có xây dựng hiện đại tới đâu thì cũng dễ biến thành ốc đảo vì không có giao thông kết nối.
Long Phước, thì đang khá là xa, và hiện nay thì chưa thấy được tiềm năng lắm.
Nếu pháp lý ổn, có lẽ Đông Tăng Long là khu có tiềm năng. Còn Vin Grand Park, quan trọng là Mr Vượng thực hiện như thế nào? Làm hẳn đường VĐ3 nối vào cao tốc như PMH đã làm với NVL hay để Vin như 1 cái ốc đảo và chỉ người trong đó tự sinh hoạt với nhau?
Giá của khu Đông nhìn chung vẫn còn rẻ so với tiềm năng, sẽ tăng giá nhanh hơn các khu khác vì vị thế đặc biệt của nó.
Tôi có một bài viết đầy đủ hơn về vấn đề này trong blog cá nhân, bạn nào quan tâm thì ghé tham khảo: http://leminhduc.vn/index.php/2019/...chinh-trang-va-khu-dan-cu-xay-dung-moi-la-gi/
