Hóng giải pháp hạ tầng cải tạo nhà tập thể ở Hà Nội ? Không lẽ phải làm đường trên cao nối các nóc nhà tập thể ?!

[bdshanoi]

19 doanh nghiệp, tập đoàn bất động sản muốn tham gia cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội, trong đó phải kể đến những "ông lớn" như Tập đoàn SunGroup, Vingroup, FLC, T&T...

UBND thành phố Hà Nội vừa ban hành Quyết định 7020/QĐ-UBND ngày 9/12/2019 thành lập Tổ chuyên gia để nghiên cứu, hoàn thiện các cơ chế, chính sách đặc thù của UBND thành phố; hoàn thiện Đề án về cải tạo, xây dựng mới các nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố. Trước đó, Chủ tịch UBND TP. Hà Nội thông tin tại kỳ họp HĐND lần thứ 11, hiện có 19 doanh nghiệp được giao lập quy hoạch chi tiết 1/500 cải tạo, xây dựng lại các chung cư, tập thể cũ trên địa bàn Hà Nội.

Năm 2016, UBND Thành phố Hà Nội có văn bản số 5621/UBND-ĐT ngày 30/9/2016 về việc giao các đơn vị lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 để thực hiện cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Sun Group làm ba khu tập thể: Khu tập thể Kim Liên với 42 nhà cao từ 2-6 tầng; khu tập thể Thanh Xuân Bắc với 61 nhà cao 5 tầng; khu tập thể Thanh Xuân Nam với 8 nhà cao từ 3-5 tầng. Tập đoàn FLC với khu tập thể Kim Giang, số lượng 68 nhà cao 2-5 tầng; Tập đoàn T&T với hai khu thuộc Tập thể Bách Khoa với 29 nhà cao 2-5 tầng và Tập thể Đại học Thủy lợi với 12 nhà cao từ 2-5 tầng; CTCP XNK Tổng hợp Hà Nội (Geleximco): Khu tập thể Khương Thượng với diện tích 14,8 ha, 30 nhà chung cư cao từ 2-5 tầng. Tập đoàn Vingroup làm 5 khu tập thể: Khu tập thể Ngọc Khánh có 58 nhà cao tầng từ 2-5 tầng; khu tập thể Giảng Võ có 22 nhà cao từ 3-5 tầng; khu tập thể Đường Sắt với 9 nhà cao từ 2-5 tầng; khu tập thể 60 Thổ Quan với 6 nhà cao từ 2-5 tầng; khu tập thể xí nghiệp xây lắp H24 với 10 nhà cao từ 2-5 tầng… Tập đoàn Hòa Phát cũng ghi tên cải tạo Khu tập thể Tân Mai với diện tích 20 ha, 88 nhà cao từ 2-5 tầng. Vinacone cải tạo Khu tập thể thuốc lá Thăng Long với 7 nhà cao tầng từ 2-5 tầng...

Để cải tạo được chung cư cũ trên địa bàn Thủ đô là việc làm rất khó, vì đảm bảo hài hòa được quyền lợi của các bên là câu chuyện mấu chốt ... tuy nhiên nan giải hơn vẫn là phải giải bài toán giữa thực hiện đúng chỉ tiêu quy hoạch, mật độ xây dựng với việc cân đối về hiệu quả kinh tế, lợi ích doanh nghiệp, thực tế hầu hết các dự án đều khó khăn do vướng bài toán này. Tại các khu này, tình trạng cơi nới lấn chiếm nhiều năm qua không thể kiểm soát được, mật độ xây dựng lên tới 70-80%, dân cư tăng nhiều lần so với ban đầu. Khi xây dựng lại, nếu tuân thủ chỉ tiêu quy hoạch được duyệt thì chủ đầu tư không đủ diện tích để cân đối tái định cư và hiệu quả thu hồi vốn cho dự án. Trong khi đó quy hoạch cũng như chủ trương của Thành phố là phải giảm tải ở các khu vực trung tâm. Bài toán này cần sớm có lời giải, như vậy mới có thể đẩy nhanh các dự án cải tạo chung cư cũ.

Tính đến nay, Sở Quy hoạch - Kiến trúc đang thẩm định đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 5 khu chung cư cũ để trình UBND thành phố phê duyệt; 17 đồ án đã báo cáo ý tưởng quy hoạch; có 3 nhà đầu tư trả lại hoặc thay đổi nhà đầu tư khác để tiếp tục nghiên cứu; 5 khu chung cư cũ chậm tiến độ, yêu cầu báo cáo trong tháng 12/2019. Trong 5 khu chung cư cũ là Nguyễn Công Trứ, Quỳnh Mai, Nghĩa Tân, Tập thể 3 tầng tại quận Hà Đông, Kim Liên đã lập xong đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 và đang được Sở Quy hoạch Kiến trúc thẩm định để trình UBND TP Hà Nội phê duyệt .... tuy nhiên đều đề xuất tăng chiều cao các dự án cải tạo chung cư cũ. Nếu TP. Hà Nội đồng ý điều chỉnh chiều cao chung cư cũ nhằm đảm bảo hài hòa lợi ích của doanh nghiệp, người dân sẽ ảnh hưởng tới quy hoạch chung, và đặc biệt là phải giải bài toán ngược trong việc giải quyết vấn đề chung cư cũ. Tuy vậy, cơ quan quy hoạch lại không nắm lời giải bài toán này.

Với Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc công trình cao tầng trong khu vực nội đô lịch sử thành phố Hà Nội theo quyết định số 11/2016/QĐ-UBND ngày 04/04/2016 , theo đó cho phép xây cao 21 – 25 tầng đối với nhiều dự án cải tạo chung cư cũ ở các khu vực trung tâm. Tuy nhiên bên cạnh việc nâng tầng để đảm bảo hiệu quả của các chủ đầu tư, vấn đề đặt ra ở đây là mật độ xây dựng ở mức nào là hợp lí để đảm bảo cho số lượng dân cư không vượt quá mức giới hạn của hạ tầng kỹ thuật hiện có trong nội đô. Nếu không quản lí chặt sẽ gây quá tải trong khu vực nội đô và đặc biệt là quá tải cho hạ tầng kỹ thuật hiện có, gây hậu quả rất nguy hiểm. Quy định về tầng cao chỉ là 1 trong các yếu tố, chỉ tiêu, còn phải đề xuất cụ thể hơn, chặt chẽ hơn chỉ tiêu về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất của cả khu chung cư. Đặc biệt phải đặt vấn đề công trình cao tầng này trong quy hoạch chi tiết của cả khu chung cư mới có cấu trúc không gian hợp lý, có nhà trẻ thích hợp, có không gian xanh. Muốn vậy thì sau quy chế này cần phải có những hướng dẫn cụ thể hơn và đòi hỏi cơ quan quản lý phải nâng cao năng lực để quản lý quy hoạch có chất lượng.

Vậy là hạ tầng sẽ toang, đường đâu mà đi nếu không làm đường trên cao nối các chung cư với nhau để khỏi phải xuống mặt đất ?! Gương sáng HH, Kim Văn Kim Lũ, Đại Thanh thôi chắc chưa đủ ?! Giao cho các ông lớn cải tạo mấy khu tập thể lại toàn ở trung tâm thành phố với cơ chế quản lý như hiện nay, chắc lại nát như tương bần thôi, có thêm vài chục cái HH nữa thì tha hồ mà sướng !?

 

[bdsthudo]

Dân ở mấy khu Giảng Võ, Ngọc Khánh, Thành công chẳng mặn mà gì vụ chung cư này đâu, vì quy hoạch mấy khu này nghe nói lấn sang phần thấp tầng (không thuộc đất các khu tập thể) của dân cư hiện nay vốn dân lao động, buôn bán nhỏ quanh khu vực. Vướng mắc lớn nhất là tái định cư tại chỗ và kế sinh nhai. Chưa kể mấy khu tập thể 2 tầng, gọi là tập thể nhưng thực tế là nhà riêng, nhiều nhà đã cải tạo xây sửa hết. Rồi mấy nhà ở tầng 1, với đủ thứ mặt tiền trước sau, ví dụ mấy nhà ở tầng 1 đầu hồi Thành Công - diện tích theo sổ hồng là 28m2 - còn diện tích sử dụng hiện tại phải hơn 100m2 - gồm 3 mặt xung quanh - chả dại gì mà ủng hộ khi bây giờ hàng tô lợi hơi bị nhiều. Giải quyết sinh kế và quyền lợi cho các nhà ở tầng 1 các nhà tập thể là không hề dễ dàng .... chứ giờ cứ ở tầng 1 giấy tờ 28m2, cơi nới sử dụng tầm được hơn 100m2, đòi đền bù 10 tỷ thì khó lắm.

Chưa nói là dân các khu này có nhiều thành phần là cán bộ hưu trí, có phải ai cũng có tiền để mà đóng bù chênh lệch đâu. Không nhẽ cuối đời rồi mà còn cầm ít tiền đền bù đi tìm nhà à, mà tiền đền bù liệu có mua được nhà mới không? Có mua được thì chắc cũng ra xa tít mù, môi trường không có quen. Rồi nếu có nhà mới thì sau tiền dịch vụ tự nhiên mỗi tháng bay mất gần triệu bạc nữa, lương hưu có đủ mà trả không?

Rõ ràng là chuyện cải tạo lại các khu tập thể là việc phải làm, càng để lâu càng xuống cấp càng có nhiều vấn đề, nhưng nhà nước phải đứng ra làm, không thể để các doanh nghiệp làm, vì chỉ có nhà nước làm mới làm thì mới đảm bảo quy hoạch như đảm bảo mật độ, đảm bảo chiều cao cho phép, đảm bảo hạ tầng cơ sở như điện, nước, giao thông ... chứ doanh nghiệp làm thì phải có lợi nhuận - hiện trạng đang là các khu tập thể thấp tầng - giờ mà làm một loạt block nhà 20 - 25 tầng quanh mấy khu đấy thì xác định trèo lên đầu nhau mà đi - còn không thì phải xây đường 3 tầng mới không tắc !!!!

 

[HoangNam]

Hiện hữu chỉ tối đa 5 tầng, cho phép xây lên 20-25 tầng thì đạp trên đầu nhau là chắc chắn rồi, nhưng để nghiên cứu và thỏa thuận với dân cư về việc vừa đảm bảo chỉ tiêu quy hoạch vừa có chỗ ở mới thì mất vài chục năm nữa. Còn nhà nước nhảy vào vụ này thì còn khuya, nhà nước sẽ đứng ngoài vì vụ thử nghiệm ở Giảng Võ đã thất bại thảm hại. Gần đây nhất là 22 Liễu Giai vẫn chưa có hồi kết.

Ở TP.HCM, ngoài quận 10 thành công tại các chung cư có vị trí mặt bằng xung quang thóang, còn lại cũng đang tắc toàn tập, nhiều chỉ tiêu quy hoạch khiến các nhà đầu tư thoái lui, việc cải tạo hàng trăm chung cư ở TP HCM theo đó giẫm chân tại chỗ.

Ông Nguyễn Bá Thành, Phó Giám đốc Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh thông tin, trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh có 474 chung cư cũ xây dựng trước năm 1975, tập trung ở các quận 1, 3, 4, 5, 6, 10, Bình Thạnh và đa số đã xuống cấp, hư hỏng nặng. Theo kế hoạch đến năm 2020, thành phố Hồ Chí Minh phải giải quyết 50% số chung cư cũ này. Tuy nhiên, trong vòng 10 năm qua, thành phố mới tháo dỡ được 32 chung cư cũ, còn việc cải tạo diễn ra rất chậm.

Theo khoản 3, Điều 110 Luật Nhà ở đối với nhóm C, phải được 100% chủ sở hữu chung cư đồng ý tháo gỡ, xây dựng mới. Việc này không khả thi, ngoại trừ nhà đầu tư đã mua lại toàn bộ 100% căn hộ chung cư. Giám đốc Sở Xây dựng TP Lê Hoà Bình kiến nghị Bộ Xây dựng cần bổ sung quy định để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không phải là cấp D, nhưng đã xuống cấp, hư hỏng, phải thực hiện tháo gỡ để chỉnh trang đô thị theo hướng chỉ cần đạt được tối thiểu 80% sự đồng thuận của chủ sở hữu nhà chung cư về việc di dời và tháo gỡ chung cư.