Lạm bàn tiếp về chung cư - làm hầm để xe hay bãi/khu để xe trên cao ?

[linhdannguyen1]

Trước tiên là xu hướng phát triển mạnh mẽ của đô thị đã khiến cho hạ tầng thành phố đối mặt với nhiều hệ lụy kèm theo: không khí ô nhiễm, ngập nước ,… chuyện nước tiêu thoát không kịp, ngập đường và tràn vào tầng hầm giữ xe của nhiều chung cư không là chuyện hiếm nữa. Tuy nhiên giải pháp chống ngập tầng hầm nhiều khi nằm ngoài năng lực giải quyết của chủ đầu tư. Rõ ràng với bãi/khu để xe trên cao đảm bảo an toàn cho tài sản cư dân, tránh được tác động xấu của các yếu tố thời tiết hơn là hầm để xe.

Tại các quốc gia phát triển trên thế giới, điển hình như Quốc đảo Singapore đã chú trọng phát triển các bãi đỗ xe trên cao nhằm giảm thiểu tối đa các rủi ro từ thiên nhiên như ngập úng, đầu tư hệ thống thanh lọc không khí tốt hơn. Mặt khác, nhờ tận dụng lợi thế trên cao như đón nắng và gió tự nhiên, không khí thông thoáng,… nhiều bãi giữ xe được Chủ đầu tư trồng thêm cây xanh giúp điều tiết không khí & giảm ô nhiễm do các phương tiện giao thông thải ra, đồng thời tạo nên nét mỹ quan độc đáo cho khu cao ốc.

Tiếp theo hãy đọc bài này "Ảnh hưởng lưu thông không khí tại các vụ cháy nhà cao tầng - The impact of air movement on high-rise commercial fires" thì rõ ràng bãi/khu để xe trên cao có nhiều ưu thế hơn vể phòng cháy chữa cháy. Tác động tiêu cực của bãi đổ xe trên cao thấp hơn là hầm để xe khi xét đến "hiệu ứng ống khói - thermal stack effect" trong cái gọi là lưu thông không khí - air balance and the neutral pressure plane (NPP)

Hiện nay cũng đã có nhiều chung cư chọn làm bãi/khu để xe trên cao, nhưng chưa phổ biến

Hóng

 

[bravia]

Kinh nhể ...
mình phục mình ghê

Sẽ có người phản biện là trong diện tích đất được cấp thì phần nào cho xây dựng, phần nào lưu không nó rõ hết rồi, rằng vấn đề là cái thằng vẽ cái hầm hoặc thi công cái hầm, mục đích là để xe đi lên xuống, không biết thiết kế cho hầm xe ô tô xuống khác xe 2 bánh xuống, rằng lấy lý do tấc đất tấc vàng là bao biện cho cái kém cỏi của việc thiết kế thi công hầm xe. Rằng tầng hầm và lối lên xuống, thì chỉ bị giới hạn bởi ranh giới bên ngoài lô đất, và các cột chính của cái tòa nhà đó. Không ăn được ra ngoài thì thu cột lại phía trong cho đủ lối lên xuống ...

Nhưng họ sẽ chỉ hiểu chừng nào họ có tiền đi mua đất mà thằng bán đất nó tính tiền với họ từng cen ti mét vuông, chừng nào họ cầm hồ sơ đi xin phép xây dựng mà tên cấp phép hôm đó trước khi đi làm bị vợ chửi, nó phệt cho mật độ xây dựng 40% thay vì 60,70% , lúc này sẽ hiểu giá trị của đường lên xuống hầm .... để làm được 1 cái đường xuống hầm như ý đôi khi mất nửa diện tích sử dụng của toàn công trình.

Ở góc độ của 1 nhà đầu tư thì khi đó thằng thiết kế mướn tự hiểu. Khi đó quan điểm trong thiết kế nó là miễn được là ok! Với những người hơi từng trải thì có thể lần đầu "hơi đau" 1 tí, nhưng lần thứ 2, 3 trở đi tự khắc nó "trơn" hơn, đến lần thứ n thì tự dưng ghiền

Là người sử dụng thì các anh tự thích nghi, không thích nghi được thì đậu xe chổ khác ...

Thân làm thằng chủ đầu tư nó cũng không thiêt tha gì cái hầm. Ám ảnh nhất là quả số lượng chỗ đậu, thiếu thì phải làm tiếp tầng nữa lại đẻ ra thêm cái đường lên đường xuống, rồi lại đường chữa cháy thoát hiểm.... càng xuống sâu càng tốn tiền cho kết cấu, thiết bị, mà lại càng mất an toàn.

Muốn xây hầm phải hài hòa giữa các thứ sau: Kết cấu, Kiến trúc, Điện nước, ĐHKK và lợi ích của CĐT

Những người thụ hưởng mới bàn cái kiến trúc, có biết gì tới 4 cái kia đâu. Bỏ qua lợi ích của CĐT thì muốn thỏa hết toàn bộ để tối đa hóa phương án là cả một vấn đề.

Kể ra những người thụ hưởng nên đặt câu hỏi là : Em đang ở tầng hầm 5 lấy xe, giờ tầng hầm 3 nó cháy thì em nên làm gì? Hoặc hỏi câu. Em đang mua sắm trên lầu. Nghe nó ngập toàn khu đó rồi, nước đang tràn vào , xe em để hầm 5, giờ em nên làm sao??? thấy nó thiết thực hơn.

Chứ đơn giản nhiều tiền thì ai lại chui vào mấy cao ốc có hầm đậu xe và lối lên xuống lởm khởm.

Cái chết của cái chung cư nói riêng các công trình cao ốc nói chung ở Việt Nam nói chung là bị cái gọi là Chiều cao giới hạn và Hệ số sử dụng đất.

Tại sao phải giới hạn chiều cao thì tốt cho phát triển ? .

Hệ số sử dụng đất thì lại được áp lên cho phần xây dựng nổi, nên buộc phải phát triển âm xuống đất , để rồi chi phí đó đắt lòi đắt dĩ mà lại nguy hiểm bội phần. Trong khi cái thông minh nhất mà con người ta thường làm là tầng trệt và vài tầng tiếp theo để Thương mại, kế đến là để xe vừa thoáng vừa an toàn, còn lên cao thì làm nhà ở, vừa đỡ ồn ào, giảm ô nhiễm, bán lại được giá cao ....

Ai mà không biết diện tích làm hầm với diện tích tăng trên mặt đất thì trên mặt đất vẫn rẻ hơn ( suất đầu tư bình quân trên m2), rồi về lâu về dài cũng như rủi ro trong cháy nổ lụt lội thì cứ để trên cao vẫn tốt hơn là để ở dưới


Thôi thì chui xuống đất cho hết diện tích đất, chưa nói một cái hầm có diện tích bằng 2 đền 3 tầng nổi.

Tất nhiên nhiều tay sẽ bảo tầng hầm của nhà cao tầng còn có tác dụng quan trọng gấp nhiều lần cái chỗ để xe. Đồng ý là tầng hầm góp phần trong kết cấu toà nhà. Tuy nhiên không quá cần thiết mà đổi chác quá lớn để lấy diện tích đỗ xe. Diện tích tầng hầm nếu có vẫn có thể làm cái khác ( có thể vẫn là để xe... tuy nhiên chỉ là 1 phần, còn hiện nay trăm sự về cái xe đều là tầng hầm)

 

[nhannguyen]

Đúng là cái KHÓ (Hệ số SDĐ và Giới hạn chiều cao) nó bó cái KHÔN trong nội thành thật. Ai cũng biết là tầng hầm vừa bí, lại phải có hệ thống quạt thông gió, thoát nước...vv..các phương án cứu hoả phức tạp hơn .... rất tốn kém.

Ở nước ngoài tầng nổi đỗ xe trên cao là bình thường ở các thành phố lớn đông dân (vài triệu dân trở lên).

How do you park at Marina City?
Architect Bertrand Goldberg showcased the cars of the residents of Marina City by incorporating 19-story ramped parking garages at the base of each tower. Valets use a manlift to maneuver between the 19 floors, to park and retrieve cars of residents.



Video và ảnh trên là parking tòa nhà bắp ngô Marina City ở TP.Chicago Hoa kỳ. Các nhà chung cư cao tầng ở trung tâm Bangkok có rất nhiều tòa có 5-6 tầng đỗ xe các loại, từ tầng 2 đến tầng 7.

Ở Việt Nam thì KS Melia ở Lý Thường Kiệt Hà Nội cũng để xe ở nhà nổi cao 6-7 tầng thì phải, rồi KS Nikko Trần Nhân Tông Hà Nội có hẳn 1 nhà xe 5 tầng nổi luôn ... Chung cư ở Hà Nội thì có Home City tầng 2 đến 4 thì làm chỗ đỗ xe ... Keangnam có hẳn tòa nhà 5 tầng làm nhà xe .... Mulberry Lane để xe ở tầng 2,3, 4 . Ở Sài Gòn thì có Thuận Kiều Plaza trong làm từ lâu ...và sắp tới là HaDo Centrosa Garden

Tuy nhiên với những nhà mặt tiền đường, nếu không khống chế chiều cao thì rõ ràng là ngoài vừa lợi được về móng ... còn phần nổi thì làm TTTM hay hơn là làm tầng nổi để xe. Để xe tầng nổi sẽ xấu về mặt thẩm mỹ và kiến trúc và khó bố trí công năng hơn. Làm tầng hầm vận hành có phức tạp thật, nhưng các tầng 1-4 là tầng vàng tầng bạc, nhất là tầng 1-2, để làm trung tâm thương mại, sảnh đón, cửa hàng ... Nếu đưa xe lên tầng 4,5,6 càng phức tạp hơn cả hầm. Nếu là TTTM thấp tầng thì đất phải rộng như bên AEON ... thì mới bố trí tầng nổi để xe trên nóc nhà (tầng 4) được.

Chung cư không có trung tâm thương mại thì làm tầng nổi đỗ xe sẽ OK như các chung cư nói trên. Chung cư và nhất là toà Văn Phòng mặt phố thì không có chuyện đó vì ít nhất 5-7 tầng nối sẽ là chỗ hái ra tiền, có điên mà đẩy nhà để xe lên tầng 8-9-10. Chỗ đỗ xe diện tích nhỏ nhưng bố trí lối giao thông cũng tốn đau đầu, văn phòng hạng A giờ cho thuê cũng phải ~30$/m2/tháng, hạng B ~20$m2/tháng mà cũng chả phải đầu tư nội thất gì nhiều, bên nào thuê tự làm nội thất.


Liên quan đến bài toán KHÓ, vấn đề có lẽ bắt đầu từ văn hóa của chủ đầu tư và tầm nhìn của quản lý nhà nước. Văn hóa nhồi nhét vào trung tâm, vào những chỗ tiện nghị. Chỗ đã đông thì ai cũng chen vô, vắng thì cùng tránh. Tiếp đó quản lý nhà nước phê duyệt ... đẩy bài toán cuối cùng cho kỹ sư/KTS. Vậy nên công trình nào cũng complex, đa năng. Mật độ xây dựng 40-50%. Chia luồng giao thông cho mạch lạc còn không nổi, nói gì các khu chức năng. Tầng hầm & đỗ xe là thứ mà các chủ đầu tư ghét nhất, chỉ làm tối thiểu theo quy định vì tốn kém (chi phí gấp 3 tầng nổi, thời gian thi công cũng khủng). Để xe tầng 1,2,3,4 thì còn gì là thương mại, văn phòng cao cấp nữa. Bài toán này hiện tại chưa nhìn thấy hướng giải.

 

[hoangdung]

Láo nháo, hở tí cứ đổ thừa quản lý nhà nước ... tấc đất tấc vàng, cứ bỏ tiền nhảy vào kinh doanh xem có ôm đầu máu về nhà khóc với vợ không. Lý do rất đơn giản:

1. Nội thành khống chế chiều cao, nên làm âm xuống để tận dụng các tầng nổi kinh doanh. Nhất là tại các trục đường lớn kinh doanh tốt. Rồi Complex thì dễ bị biến tướng, ví dụ toà hỗn hợp chung cư - văn phòng- thương mại sau dễ chuyển hết về chung cư lắm, nên nhiều chủ đầu tư thích làm là vì thế. Chứ làm chỗ đậu xe sau này binh sang ở khó lắm.

2. Diện tích xây dựng hầm không bị tính vào hệ số sử dụng đất, làm đỗ xe nổi là mất diện tích kinh doanh (giống trên). Về chi phí xây dựng thì đúng là làm hầm tốn kém, lại phải kéo dài thời gian thi công. Nhưng xét về tổng thể cả tòa nhà thì làm tầng hầm kinh tế hơn. Ví dụ: Tòa nhà ở khu vực quy hoạch 30 tầng nổi, thì chủ đâu tư sẽ tận dụng hết cả 30 tầng nổi đó để bán hoặc cho thuê (đặc biệt 5 tầng khối đế thì là diện tích vàng ví cho thuê được giá cao). Vì vậy diện tích đỗ xe sẽ phải cho xuống hầm (thông thường khoảng 3 đến 4 tầng hầm hoặc ít hơn) 3 đến 4 tầng hầm này giá xây dựng cao nhưng phân bổ cho 30 tầng nổi thì vẫn đảm bảo lợi nhuận. Cứ thử nên bỏ ra vài ngàn tỏi làm 1 cái dự án 15 tầng có 1 hầm, 1 cái dự án cao 30 tầng 2 hầm và 1 cái dự án 60 tầng 4 hầm. Từ đó so sánh chi phí này nọ để nắm rõ vấn đề hơn.

3. Các toà cao tầng vốn làm móng rất sâu nên thường tận dụng làm tầng hầm, đảm bảo thêm sự ổn định cho công trình (động đất, dao động do gió ...). Chưa nói bị khống chế chiều cao, nhiều Trung tâm thương mại thì làm thêm tầng hầm dùng để bán hàng ... chứ không phải để xe. Ở nước ngoài các shopping centrer hoặc office người ta làm hầm cả đống. Các toà carpark trong city có cả hầm lẫn nổi. Các khu shopping mall ở ngoài tuỳ công năng nó vẫn có cả tầng hầm, và các nhà để xe nổi cụ ạ.

4. Các dự án tổ hợp tại vị trí không thuận lợi khai thác mặt bằng thương mại đã làm đỗ xe tầng nổi kết hợp tầng hầm để giảm chi phí và dễ vận hành. Xây chung cư trong một quần thể có khu thương mại riêng, thì xây hầm làm gì, làm chỗ đỗ xe tầng 3-4-5 có nhiều cái lợi lắm, nhất là xây móng nhanh còn làm hợp đồng mua bán lùa gà chứ


Mullberry Lane - Mỗ Lao

Home City - Trung Kính

Tóm lại người ta tính nát óc và hợp với túi tiền người ta thì người ta mới làm ... không khéo sắp tới do tầng hầm không tính vào hệ số sử dụng đất, các chủ đầu tư đưa nhau tăng tầng hầm để làm trung tâm thương mại và làm tầng nổi để để xe

 

[thanhhoa]

Vãi mấy tay chém gió thử đi binh hệ số sử dụng đất xem có bục mặt không nào?

Việc khống chế chiều cao thì liên quan đến nhiều vấn đề nhằm đáp ứng các quy định về kiểm soát chức năng xây dựng công trình, kiểm soát dân số, quản lý không gian, kiến trúc cảnh quan đô thị trên cơ sở các quy hoạch phân khu đô thị, quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị, các quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc đô thị khu vực do cấp có thẩm quyền ban hành.

 

[linhdannguyen1]

Thực ra thì em đang tính chém gió về cái khác, nhưng nhận thấy vấn đề này đi quá phạm vi thảo luận của diễn đàn (he he bị MOD xóa mấy lần nên tự biết) thôi thì cũng cảm ơn mọi người đã tham gia

 

[thanhhatran1]

Giới hạn chiều cao đôi khi không phải là vấn đề, ví dụ tòa nhà The Landmark81 họ làm cao chót vót với 81 tầng nhưng vẫn làm 3 hầm ngầm, chủ yếu là liên quan đến mật độ xây dựng

Đế thương mại dư sức làm đối trọng nếu có đất (mật độ xây dựng) để phô diễn. Hình dưới là móng của tòa nhà cao nhất thế giới



Về chuyện đậu xe hơi, ngày càng người ta hướng tới thiết kế xanh để giảm diện tích đậu xe

 

[banhbeo]

Ai ủng hộ làm hầm chung cư nào ?

Hàng trăm ô tô, xe máy chìm trong hầm nước chung cư
sau trận mưa kỷ lục tối 25/11, hàng loạt hầm chung cư ở quận 5, quận Phú Nhuận (TPHCM) đã bị ngập nước, nhấn chìm nhiều ô tô, xe máy của cư dân.
Cụ thể, tại chung cư Ngọc Khánh (21 đường Nguyễn Biểu, phường 1, quận 5, TPHCM), toàn bộ tầng hầm bị ngập sâu, nhất chìm 2 ô tô và khoảng 50 chiếc xe máy.

Trận mưa này dài nhất nên lưu lượng lớn ... mưa tương đối rải đều... cả gần hết một ngày và một đêm.
chứ chưa khốc liệt của trận mưa cách đây đúng 20 năm, đâu đó đầu tháng 11/1998 còn khủng hơn nhiều. Mưa từ 6h chiều đến 9h tối cực lớn. Ngập trắng Q.1, Q.3, khi đó chợ An Đông là một trong vài toà nhà (chủ yếu là KS cao cấp) có hầm, ngập trắng tiểu thương khóc ròng.

Tần suất các cơn mưa to, vũ lượng lớn ngày càng nhiều. Khả năng tiêu thoát nước của các đô thị lớn ngày càng khó khăn

 

[ViecLam]

Giờ đáng ra quy định bắt buộc phải làm 3 tầng hầm cho mỗi chung cư như ở Hà Nội để tránh lãng phí diện tích

Chung cư không để xe dưới hầm thì để đâu?

Theo quy định của Bộ Xây dựng từ năm 2013, đối với chung cư nhà ở thương mại, cứ 100m2 diện tích sử dụng của căn hộ, phải bố trí tối thiểu 20m2 chỗ để xe. Đối với nhà ở xã hội, 100m2 diện tích sử dụng của căn hộ, phải bố trí tối thiểu 12m2 chỗ để xe, kể cả đường nội bộ trong nhà để xe. Tuy nhiên với Hà Nội, quy định này cũng không đáp ứng đủ chỗ gửi xe cho cư dân. Bởi vậy, từ năm 2017, UBND TP.Hà Nội ban hành thông báo Hướng dẫn xác định quy mô tầng hầm phục vụ đỗ xe đối với các dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn Hà Nội. Thông báo hướng dẫn việc những công trình cao tầng trong nội đô tối thiểu phải có 3 tầng hầm để xe được Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội đưa ra, tại kỳ họp HĐND sau đó, đề xuất này được xem xét và thông qua. Hướng dẫn nêu rõ với những công trình hỗn hợp trong nội đô lịch sử, cứ 100m2 sàn sử dụng thì sẽ phải có 34m2 đỗ xe; ở khu vực nội đô mở rộng là 27m2. Nếu so với quy định của tiêu chuẩn của Bộ Xây dựng, có thể nói Hà Nội đã nới diện tích đỗ xe lên rất nhiều.Trao đổi với PV Lao Động, ông Bùi Văn Hải, một chủ đầu tư đang xây dựng chung cư tại quận Hà Đông - cho biết, các Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch Kiến trúc thẩm định hồ sơ thiết kế rất chặt chẽ theo hướng dẫn của UBND TP.Hà Nội. “Ở Hà Đông muốn xây chung cư thì mặt sàn 100m2 thì phải 27m2 để xe, nếu thiết kế không đúng Sở bắt làm lại. Vậy nên, các chung cư mới phải xây dựng tới 3 tầng hầm. Thi công tầng hầm kéo dài dẫn tới nguy cơ chậm tiến độ, giá thành xây tầng hầm gấp 3 tầng nổi. Không ai muốn làm nhiều tầng hầm làm gì nhưng quy định thì phải theo”, ông Hải nói.

Và tránh trường hợp CĐT bắt ép kiểu này

Từ 1/12, cư dân The EverRich Infinity không được để xe ô tô trong... chung cư của mình

Từ 1/12, cư dân The EverRich Infinity không được để xe ô tô trong... chung cư của mình

Đó là thông báo vừa được Công ty cổ phần Dịch vụ Quản lý Toàn Tâm (đơn vị quản lý toà nhà The EverRich Infinity, Q.5, TP.HCM - do Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt thuê quản lý dịch vụ).

www.phunuonline.com.vn

Mà phải móc hầu bao 500 triệu

Cư dân The EverRich Infinity “choáng” vì chỗ để ô tô giá 500 triệu đồng

Trong khi nhiều cư dân đang sinh sống tại chung cư The EverRich (quận 5, TP.HCM) không có chỗ để xe ô tô thì chủ đầu tư đang rao bán 1 chỗ đậu có giá 500 triệu đồng. Điều này khiến nhiều cư dân... choáng váng.

kienthuc.net.vn

 

[sangosht]

Chung cư bây giờ toàn lấy hầm gửi xe cho bên ngoài gửi với giá cao, cư dân ở thì ko có chỗ gửi, quá bất cập