Rủi ro pháp lý là dạng rủi ro vô hình, tiềm ẩn, khó phát hiện nhất đối với người mua, chỉ có người mua lầm chứ người bán không lầm.
Đầu tiên là phải kiểm tra tư cách người bán, cần tuân thủ quy trình kiểm tra thông tin từ chính bên bán và từ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Phòng Quản lý đô thị phường, quận.
Rủi ro tiếp theo là chuyện đặt cọc. Thỏa thuận đặt cọc nhà đất được coi là bước đi cụ thể đầu tiên và quan trọng nhất trong rất nhiều thỏa thuận giữa người mua và người bán của một giao dịch bất động sản. Việc đưa ra một thỏa thuận đặt cọc chặt chẽ là rất cần thiết nhằm bảo đảm quyền lợi của cả 2 bên vì đôi khi, chỉ vì một chút bất cẩn có thể sẽ mang lại rất nhiều rắc rối trong quá trình mua bán nhà đất. Nếu thỏa thuận đặt cọc nhà đất không đủ chặt chẽ thì dễ dẫn đến hậu quả khó lường. Tuy nhiên phần đông các bên liên quan đều không nhận thức được việc này, 9 yếu tố căn bản cần lưu ý khi tiến hành đặt cọc nhà đất:
Trên thực tế, không phải mọi giao dịch đều diễn ra thuận lợi. Có những trường hợp người mua phải vay ngân hàng, người bán đã nhận cọc rồi tiến hành lấy cọc để đi giao dịch một tài sản khác. Do đó, nếu chỉ vô tình một khâu bị đình trệ có thể dẫn đến treo lại toàn bộ cả quy trình giao dịch mua bán. Nhiều người nói tại sao không thuê luật sư, chi phí chỉ chừng chục chai, giao cho họ làm, thế là xong. Mua nhà tiền tỷ mà tiếc chục chai thì gặp rủi ro ráng chịu. Rồi cũng như xây nhà, tiếc tiền thuê kiến trúc sư vẽ cho đàng hoàng, rồi kỹ sư kết cấu tính cho chắc chắn, điện nước vẽ cho đàng hoàng để có cơ sở sửa chữa nhà sau này .... Nhưng ai rảnh vào trang web của tòa án tối cao xem các án lệ trong đó rồi sẽ hiễu, rằng có thể nói là rất nhiều rất nhiều vụ bên mua phí tiền thuê luật sư.
Với nhà thế chấp ngân hàng, bao nhiêu vụ bên mua đặt cọc (có công chứng) để bên bán lấy tiền giải chấp ngân hàng lấy sổ ra đi công chứng mua bán, tất nhiên là bên mua cầm sổ, nhưng sau đó bên mua không chịu đi công chứng mua bán, bên mua cứ cầm sổ, bên bán nhà mình cứ ở ....
Và có mấy vụ mua nhà thế chấp ngân hàng khi nhà trước đây được nằm trong diện phát mãi do bên bán hết khả năng chi trả, ngân hàng khởi kiện, toà án ra quyết định bán nhà trả nợ, sau bao nhiêu lần đấu giá không được (lý do không thành thì chuyện dài nhiều tập), nên bỏ lại cho ngân hàng và bên bán tự xử, bên mua nhảy vào nộp tiền giải chấp xong, bên bán không chịu đi công chứng, kiện nhau ra tòa:
Rồi tiếp theo lúc ký thoả thuận với nhau giữa các bên, bên bán chơi cái chữ ký đểu ( chính bên bán ký, nhưng bên bán cố tình nguệch ngoặc nhưng mấy ai để ý), đến khi tranh chấp chìa thoả thuận ra thì bên bán bảo không phải chữ ký, bên mua cắn trái ớt luôn, xác nhận 10 chữ ký thì đúng là không phải.
Nghĩa là trăm sự tréo ngoe từ người bán, khi người bán rắp tâm sắp xếp bày trò từ đầu. Mình sẽ nói cụ thể về vấn đề thuê luật sư phí tiền sau, hoặc sẽ mở thớt riêng ... vì nói chung khá nhạy cảm, do luật và thi hành luật hiện nay đang có nhiều vấn đề khó nói lắm, nói chung mua bán tài sản giá trị lớn ở thời điểm nay thì ..... HÊN XUI. Gặp người trở chứng thì chưa biết ai NGU, ai KHÔN.
Đi ăn cơm cái đã ... gõ tiếp sau
Đầu tiên là phải kiểm tra tư cách người bán, cần tuân thủ quy trình kiểm tra thông tin từ chính bên bán và từ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Phòng Quản lý đô thị phường, quận.
Thứ nhất, kiểm tra giấy tờ nhà đất. Bên bán phải xuất trình giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà hay quyền sử dụng đất (sổ đỏ hoặc sổ hồng bản chính) cho bên mua. Trong các giấy tờ này, bản vẽ khu đất, căn nhà được thể hiện cụ thể, là cơ sở để bên mua so sánh với hiện trạng thực tế.
Thứ hai, kiểm tra thân nhân xem bên bán có đủ điều kiện bán hay không (có chính chủ hay không). Ví dụ: miếng đất đứng tên một người hay nhiều người, đã từng thay đổi chủ ra sao, người ủy quyền có hợp pháp không...
Thứ ba, kiểm tra tranh chấp tại phòng tư pháp, cán bộ địa chính phường hoặc kiểm tra đơn thư liên quan đến nhà đất tại văn phòng đăng ký quận. Quy trình này nhằm xem xét tài sản có vướng tranh chấp, bị đơn thư tố cáo, khiếu nại trước đó hay không.
Thứ tư, kiểm tra quy hoạch xem nhà đất có nằm trong diện bị giải tỏa, phóng hẻm, mở rộng lộ giới hay thuộc nhóm đất dự phòng hay không... tại UBND phường, quận.
Thứ hai, kiểm tra thân nhân xem bên bán có đủ điều kiện bán hay không (có chính chủ hay không). Ví dụ: miếng đất đứng tên một người hay nhiều người, đã từng thay đổi chủ ra sao, người ủy quyền có hợp pháp không...
Thứ ba, kiểm tra tranh chấp tại phòng tư pháp, cán bộ địa chính phường hoặc kiểm tra đơn thư liên quan đến nhà đất tại văn phòng đăng ký quận. Quy trình này nhằm xem xét tài sản có vướng tranh chấp, bị đơn thư tố cáo, khiếu nại trước đó hay không.
Thứ tư, kiểm tra quy hoạch xem nhà đất có nằm trong diện bị giải tỏa, phóng hẻm, mở rộng lộ giới hay thuộc nhóm đất dự phòng hay không... tại UBND phường, quận.
Rủi ro tiếp theo là chuyện đặt cọc. Thỏa thuận đặt cọc nhà đất được coi là bước đi cụ thể đầu tiên và quan trọng nhất trong rất nhiều thỏa thuận giữa người mua và người bán của một giao dịch bất động sản. Việc đưa ra một thỏa thuận đặt cọc chặt chẽ là rất cần thiết nhằm bảo đảm quyền lợi của cả 2 bên vì đôi khi, chỉ vì một chút bất cẩn có thể sẽ mang lại rất nhiều rắc rối trong quá trình mua bán nhà đất. Nếu thỏa thuận đặt cọc nhà đất không đủ chặt chẽ thì dễ dẫn đến hậu quả khó lường. Tuy nhiên phần đông các bên liên quan đều không nhận thức được việc này, 9 yếu tố căn bản cần lưu ý khi tiến hành đặt cọc nhà đất:
Thoả thuận giá bán một cách rõ ràng.
Thoả thuận phương thức thanh toán cụ thể.
Cam kết về tiến độ thanh toán và bàn giao nhà .
Nêu rõ trách nhiệm về thuế, phí và lệ phí càng chi tiết càng tốt.
Thỏa thuận giá bán trên hợp đồng công chứng.
Tính chính danh của người giao dịch hợp đồng cần được nêu rõ.
Thỏa thuận về vật tư trang thiết bị.
Thỏa thuận về việc thanh toán các dịch vụ: điện nước, điện thoại...
Thỏa thuận thời gian, địa điểm sẽ công chứng.
Thoả thuận phương thức thanh toán cụ thể.
Cam kết về tiến độ thanh toán và bàn giao nhà .
Nêu rõ trách nhiệm về thuế, phí và lệ phí càng chi tiết càng tốt.
Thỏa thuận giá bán trên hợp đồng công chứng.
Tính chính danh của người giao dịch hợp đồng cần được nêu rõ.
Thỏa thuận về vật tư trang thiết bị.
Thỏa thuận về việc thanh toán các dịch vụ: điện nước, điện thoại...
Thỏa thuận thời gian, địa điểm sẽ công chứng.
Trên thực tế, không phải mọi giao dịch đều diễn ra thuận lợi. Có những trường hợp người mua phải vay ngân hàng, người bán đã nhận cọc rồi tiến hành lấy cọc để đi giao dịch một tài sản khác. Do đó, nếu chỉ vô tình một khâu bị đình trệ có thể dẫn đến treo lại toàn bộ cả quy trình giao dịch mua bán. Nhiều người nói tại sao không thuê luật sư, chi phí chỉ chừng chục chai, giao cho họ làm, thế là xong. Mua nhà tiền tỷ mà tiếc chục chai thì gặp rủi ro ráng chịu. Rồi cũng như xây nhà, tiếc tiền thuê kiến trúc sư vẽ cho đàng hoàng, rồi kỹ sư kết cấu tính cho chắc chắn, điện nước vẽ cho đàng hoàng để có cơ sở sửa chữa nhà sau này .... Nhưng ai rảnh vào trang web của tòa án tối cao xem các án lệ trong đó rồi sẽ hiễu, rằng có thể nói là rất nhiều rất nhiều vụ bên mua phí tiền thuê luật sư.
Với nhà thế chấp ngân hàng, bao nhiêu vụ bên mua đặt cọc (có công chứng) để bên bán lấy tiền giải chấp ngân hàng lấy sổ ra đi công chứng mua bán, tất nhiên là bên mua cầm sổ, nhưng sau đó bên mua không chịu đi công chứng mua bán, bên mua cứ cầm sổ, bên bán nhà mình cứ ở ....
Và có mấy vụ mua nhà thế chấp ngân hàng khi nhà trước đây được nằm trong diện phát mãi do bên bán hết khả năng chi trả, ngân hàng khởi kiện, toà án ra quyết định bán nhà trả nợ, sau bao nhiêu lần đấu giá không được (lý do không thành thì chuyện dài nhiều tập), nên bỏ lại cho ngân hàng và bên bán tự xử, bên mua nhảy vào nộp tiền giải chấp xong, bên bán không chịu đi công chứng, kiện nhau ra tòa:
Toà phán sơ thẩm:
- Không công nhận hành vi mua bán tại thời điểm công chứng tại bank thì sổ này đang bị thế chấp vi phạm vào Điểm c Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai "Điều kiện được phép mua bán là đất không bị thế chấp".
- Do tại thời điểm này chưa công chứng nên không công nhận việc bên mua đòi nhà.
- Chủ nhà phải trả lại tiền cho bên mua do hợp đồng vô hiệu, bên mua có quyền đòi phạt do bên kia vi phạm thoả thuận
- Do tại thời điểm này chưa công chứng nên không công nhận việc bên mua đòi nhà.
- Chủ nhà phải trả lại tiền cho bên mua do hợp đồng vô hiệu, bên mua có quyền đòi phạt do bên kia vi phạm thoả thuận
Toà phúc thẩm
- Y án
- bổ sung tính thêm tiền phạt
- Y án
- bổ sung tính thêm tiền phạt
Ai muốn tham khảo, mời mình ly cafe mình đưa giấy tờ cho xem, không nói chi tiết được, vì là chuyện của người quen
Rồi tiếp theo lúc ký thoả thuận với nhau giữa các bên, bên bán chơi cái chữ ký đểu ( chính bên bán ký, nhưng bên bán cố tình nguệch ngoặc nhưng mấy ai để ý), đến khi tranh chấp chìa thoả thuận ra thì bên bán bảo không phải chữ ký, bên mua cắn trái ớt luôn, xác nhận 10 chữ ký thì đúng là không phải.
Nghĩa là trăm sự tréo ngoe từ người bán, khi người bán rắp tâm sắp xếp bày trò từ đầu. Mình sẽ nói cụ thể về vấn đề thuê luật sư phí tiền sau, hoặc sẽ mở thớt riêng ... vì nói chung khá nhạy cảm, do luật và thi hành luật hiện nay đang có nhiều vấn đề khó nói lắm, nói chung mua bán tài sản giá trị lớn ở thời điểm nay thì ..... HÊN XUI. Gặp người trở chứng thì chưa biết ai NGU, ai KHÔN.
Đi ăn cơm cái đã ... gõ tiếp sau
