Chia sẻ kiến thức về quy hoạch và bản đồ số | CỘNG ĐỒNG XÂY DỰNG

Chia sẻ kiến thức về quy hoạch và bản đồ số

ceresaa

Thành viên chính thức
14/5/19
86
134
35
leminhduc.vn
Vì hiện Đức thấy trên diễn đàn hiện chưa có ai làm về kiến thức quy hoạch một cách bài bản. Do đó, tôi lập ra topic này để chia sẻ kiến thức về mảng quy hoạch và bản đồ quy hoạch cho những ai quan tâm.

Bắt đầu nhẹ nhàng:

Đầu tiên sẽ là về màu sắc trong bản đồ quy hoạch

Trong quy hoạch sử dụng đất, nhà nước có quy định màu sắc và loại đất như bảng dưới đây.

Các cụ tham khảo. ^^



Ví dụ cụ thể tại đây: (quy hoạch bắc vân phong)


Hoặc quy hoạch tân phú tại bản đồ google này:
https://www.google.com/maps/d/u/0/e...&ll=10.81447612205281,106.61378974328613&z=14

Tiếp theo là các đối tượng trong bản đồ:

Nói riêng về Bất động sản, thì trong bản đồ có 05 đối tượng như sau:

  • Bản đồ quy hoạch: Cho phép biết được một khu đất có chức năng làm cái gì (gọi là quy hoạch sử dụng đất), và nếu khu đất đó được phép xây dựng thì công trình trên đất xây bao nhiêu tầng, mật độ, khoảng lùi ...(gọi là quy hoạch xây dựng).
  • Bản đồ địa chính, giải thửa: Cụm từ phân lô tách thửa... nói đến cái này. Bản đồ này trích và in lên trên sổ đỏ. Loại bản đồ này có tách thửa, gộp thửa, lên thổ ..., nó đại diện cho Bất động sản là cái thứ bạn giao dịch.
  • Con đường: Cho biết tên đường, hiện hữu, lộ giới.
  • Tiện ích: Cho biết vị trí các tiện ích, các cửa hàng...
  • Dự án: Cho biết vị trí các Dự án, giới hạn các Dự án.

Các bài viết này tôi sẽ thường xuyên đăng, mọi người cứ tự nhiên góp ý, bổ sung hoặc bàn luận.

Đức tôi cảm ơn!
 

sangkts

Thành viên cơ bản
20/2/19
7
4
@ceresaa diễn đàn có rất nhiều KTS đó, họ không lên tiếng thôi, tuy vậy mình vẫn tán đồng với ceresaa, vì ceresaa là người ngoại đạo nên trình bày cho người ngoại đạo dể hiểu hơn bọn mình.
 

ceresaa

Thành viên chính thức
14/5/19
86
134
35
leminhduc.vn
@ceresaa diễn đàn có rất nhiều KTS đó, họ không lên tiếng thôi, tuy vậy mình vẫn tán đồng với ceresaa, vì ceresaa là người ngoại đạo nên trình bày cho người ngoại đạo dể hiểu hơn bọn mình.
ok thanks ý kiến của bác, nếu bác có ý kiến gì để mọi người hiểu rõ hơn vấn đề thì cứ viết để mọi người nắm nhé.
 

sangkts

Thành viên cơ bản
20/2/19
7
4
ok thanks ý kiến của bác, nếu bác có ý kiến gì để mọi người hiểu rõ hơn vấn đề thì cứ viết để mọi người nắm nhé.
Hy vọng anh chia sẻ những kiến thức hữu ích, hy vọng sẽ có nhiều người vào tương tác, chứ hiện tại chỉ đông Khách vào xem
Tổng: 97 (Thành viên: 5, khách: 92)
 
  • Sad
Reactions: MoLang

ceresaa

Thành viên chính thức
14/5/19
86
134
35
leminhduc.vn
Chia sẻ một số bạn chưa hiểu được sự khác nhau giữa Bản đồ QH và Bản đồ giải thửa

Phần 1: Bản đồ quy hoạch.

Hình phía dưới là mô tả bản đồ quy hoạch Sử dụng đất khu vực Bình Thạnh. Với quy hoạch sẽ phân theo từng ô (ô này cũng lớn lớn), và quy định trong mỗi ô thì đất đó dùng làm gì.
287
Ô màu vàng, click vào thấy Đất ở, nghĩa là khu vực này đất có chức năng là Đất ở.

Phần 2: Bản đồ giải thửa, phân lô, địa chính: Nó có nhiều tên.

Hình dưới là mô tả bản đồ giải thửa (đừng quan tâm màu mè, để màu mè vô cho lạ mắt thôi). Giải thửa thì lại có thông tin khác, đó là lô đất diện tích nhiêu, thuộc đường nào, thậm chí chủ là ai. Có thông tin số tờ, số thửa.
288
Cái thửa đất này chính là cái thửa mà in vào sổ đỏ ấy.

Thế thì, khi bạn cầm cái sổ đỏ lên, nó sẽ có thông tin về số tờ, số thửa, thời hạn sử dụng, loại đất, bản vẽ.

Nhưng lưu ý rằng, loại đất có trong sổ đỏ là cái loại đất lúc cái sổ đỏ đó được lập. Ví dụ sổ đỏ lập năm 2000 thì loại đất ghi trong sổ chính là loại đất ở đó cái thời năm 2000. Còn bây giờ, ở chỗ đó loại đất gì thì phải tra theo bảng quy hoạch.

Những cái liên quan đến Quy hoạch, giải thửa, nó là tài liệu kỹ thuật và được quản lý bằng hệ tọa độ VN2000, trong khi sinh hoạt hàng ngày, cảm nhận vị trí ... thì chúng ta dùng hệ tọa độ vệ tinh. Vậy khác biệt như thế nào?

Phần 3: Làm sao "thông đồng" giữa 2 hệ tọa độ này?

Các phần mềm, các ứng dụng, các công thức... nói tóm lại là các App sẽ giúp cho bạn.

Hình dưới là mô tả một trong số các App này, đó là trang Thông tin quy hoạch của TP (https://thongtinquyhoach.hochiminhcity.gov.vn).

Trang của TP xây dựng trên nền bản đồ google, nên nhìn bằng mắt thường chúng ta cũng phần nào kiếm được Chợ Long Phước nằm ở đâu. Xong ngay đó có 1 lớp quy hoạch, thì bạn có thể áp cái lớp quy hoạch đó lên.
289

Còn nếu trong tay bạn có cái sổ đỏ, và nghía xem ở phía dưới cái bản vẽ sổ đỏ (hình vẻ cái thửa), có 1 bảng gọi là "tọa độ góc ranh", thì bạn nhập cái tọa độ đó vào app (có chỗ nhập), thì cái thửa đó sẽ hiện lên nằm ở chỗ nào.

Tuy còn có vài hạn chế của trang, nhưng đại khái là "méo mó có hơn không".

Còn cái sổ đỏ của bạn mà không có cái tọa độ đó, thì xin chia buồn, bạn không kiếm được nó ở chỗ nào hết. ^^

Phần 4: Các loại app chuyên sâu để chuyển đổi giữa VN2000 và hệ tọa độ vệ tinh.

Ở trên, tôi có giới thiệu app của TPHCM, tuy có vài hạn chế nhưng một số cái thì vẫn khá là ok. Đây là app chạy trên nền web, và giúp người ta tra quy hoạch.

Nhưng vì có một số hạn chề của app này, một phần vì công nghệ, một phần về dữ liệu nên cái app này không đáp ứng hết "nguyện vọng và mong muốn" của một số người. Thế nên họ phải dùng đến các phần mềm khác và nguồn dữ liệu khác.

Một số hạn chế của app TP có thể kể ra là:
  • Ngoài Q1, Q3, Thủ Đức, Q12, Thủ Thiêm có thể tra quy hoạch bằng bản đồ số, thì phần còn lại tra bằng bản đồ giấy, nghĩa là khi bạn muốn tìm quy hoạch 1 vị trí nào đó thì sau khi xác định vị trí, app sẽ cung cấp cho bạn 1 bản quy hoạch bằng giấy, và việc của bạn là phải tự đọc lấy, đọc sai ráng chịu.
  • Bạn nắm trong tay một cái sổ đỏ, và muốn kiểm tra quy hoạch, nếu không có tọa độ góc ranh, hoặc tọa độ này bị mờ, thì xin chia buồn, bạn không biết nó ở chỗ nào để mà tra quy hoạch.
  • Một số vùng không hề có thông tin trên app.
Vậy là, với một số người, họ phải đi kiếm nguồn dữ liệu để kiểm tra, mua bán hay xin xỏ thì không biết, miễn là có, mà dữ liệu xin được này thường nằm trên 2 loại phần mềm là Auto CAD (đuôi dwg) hoặc Microstation (đuôi dgn). Đây là 02 phần mềm kỹ thuật, và nhìn chung phải học sơ một khóa xài thì mới xài được.
290
Khi đã có dữ liệu (data), muốn kiểm tra thì phải dùng các phần mềm chuyển đổi giửa 2 bên. Hiện tại theo mr Đức, phần mềm tốt nhất để chuyển đổi có cái tên là hhmap và Google Earth, đây là 1 cặp bài trùng. Google Earth thì miễn phí, nhưng Hhmap thì mất tiền nếu chuyển file trên 4MB.

Còn một số phần mềm khác nhưng nhìn chung nó đi rất sâu vào kỹ thuật, và không phải ai cũng biết xài, muốn kiếm thầy dạy cũng khó. ^^

Hinh trên là mô tả bản đồ quy hoạch (hệ VN2000) được áp lên bản đồ google Earth (hệ tọa độ vệ tinh). Làm thế nào để áp được xinh đẹp như này, cần phải có 1 quá trình gia công này kia, người ta gọi là gia công dữ liệu.

Tôi đang làm free cái này cho cụ nào có nhu cầu, đổi lại tôi xin phép dùng chung dữ liệu này với cụ. File CAD (dwg) và micro (dgn) nhé.
 

dongvinhomes88

Thành viên cơ bản
11/5/16
8
3
Mình có một ít tài liệu quy hoạch

nhưng không biết nên chia sẻ như thế nào thì thuận tiện nhỉ ?
toàn bản vẽ CAD, dung lượng lên đến 10GB
 
  • Wow
Reactions: ceresaa
@dongvinhomes88 dạng file quy hoạch như bạn mình có hẳn ổ cứng 1 TB luôn, vấn đề là Pháp Lý của các bản vẽ đó , tức là các bản vẽ đó có nguồn gốc và đã được phê duyệt, chứ chỉ là những bản vẽ trôi nổi được chia sẻ trên các website chia sẻ thì cho nhau bằng mười hại nhau.

Cũng lưu ý là việc chia sẻ công khai trên đây có thể vi phạm bản quyền đấy, MOD/MIN lưu ý

P/S: mình không chia sẻ nhé, vui lòng mọi người đừng inbox hay gửi email hay gọi điện thoại cho mình nhé. Không phải mình ích kỷ, mà những tài liệu được các đồng nghiệp chia sẻ để phục vụ cho công việc của mình, mình không đủ thẩm quyền chia sẻ public cho mọi người, đặc biệt vấn đề lớn nhất là TÍNH PHÁP LÝ của bản vẽ - nhiều người không hiểu nhưng cứ canh me vào đây mà không hiểu bản chất từng loại bản vẽ quy hoạch (1/5.000, 1/2.000, 1/500 ...), sử dụng để kiện cáo như ở Thủ Thiêm vừa rồi, nên mình KHÔNG DÁM CHIA SẺ.

Sorì @ceresaa vì đã spam vào thớt của anh
 
  • Like
Reactions: ceresaa

ceresaa

Thành viên chính thức
14/5/19
86
134
35
leminhduc.vn
Mình có một ít tài liệu quy hoạch

nhưng không biết nên chia sẻ như thế nào thì thuận tiện nhỉ ?
toàn bản vẽ CAD, dung lượng lên đến 10GB
Thanks thiện ý của bác nhé, hiện giờ tôi đã có dữ liệu của sg, vt, bd, dn rồi. Nếu bác có dữ liệu của vùng khác nữa cứ gửi cho tôi qua email hoặc link drive là được:
jpducle@gmail.com


Thông tin chi tiết chuyện share bản đồ dùng chung bác có thể vào face của tôi để cập nhật nhé: https://www.facebook.com/lmduc13
 
  • Like
Reactions: SiArch

ceresaa

Thành viên chính thức
14/5/19
86
134
35
leminhduc.vn
@SiArch @dongvinhomes88 Các tài liệu các bạn share tôi và những chuyên gia khác sẽ thẩm định pháp lý kỹ càng trước khi gia công nhé. Những tài liệu tôi chia sẽ công khai đều do tôi và cộng sự làm nên các bác có thể không lo về bản quyền.

Cũng cảm ơn ý kiến đóng góp của bác @SiArch, hy vọng sau này topic vẫn tiếp tục được bác ủng hộ.
 
  • Like
Reactions: SiArch

ceresaa

Thành viên chính thức
14/5/19
86
134
35
leminhduc.vn
@SiArch ah với lại bác cũng có thể tự nhiên chia sẻ kiến thức của mình cho mọi người trong thớt nhé, tôi thấy bác có nói về các loại bản vẽ 1/500, 1/2000. Bác có thể chia sẻ để mọi người ở đây cùng tìm hiểu nhé. Tôi cũng sẽ sớm post một bài viết về vấn đề này.
Trước tôi cũng có viết một bài blog có liên quan, các bác có thể tham khảo: http://leminhduc.vn/index.php/2019/05/06/lam-sao-de-xac-dinh-co-so-phap-ly-cua-quy-hoach-su-dung-dat/
 
@ceresaa mình vẫn bò hóng congdongxaydung, Tiếc là mình chỉ biết chém về chuyên môn nghề nghiệp, nhưng các đồng nghiệp lại không chịu ló mặt .

OK khi có dữ liệu hay mình sẽ share cho anh, dữ liệu miền đông Nam Bộ: TP.HCM, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương, Đồng Nai ... hình như còn thiếu Bình Phước và Tây Ninh, nhưng tiếc là mình chỉ chiến ở khu vực TP.HCM là chính yếu.
 
  • Like
Reactions: ceresaa

ceresaa

Thành viên chính thức
14/5/19
86
134
35
leminhduc.vn
@ceresaa mình vẫn bò hóng congdongxaydung, Tiếc là mình chỉ biết chém về chuyên môn nghề nghiệp, nhưng các đồng nghiệp lại không chịu ló mặt .

OK khi có dữ liệu hay mình sẽ share cho anh, dữ liệu miền đông Nam Bộ: TP.HCM, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương, Đồng Nai ... hình như còn thiếu Bình Phước và Tây Ninh, nhưng tiếc là mình chỉ chiến ở khu vực TP.HCM là chính yếu.
Thanks bác nhiều nhé, hy vọng có dịp hợp tác chung với bác, nếu thích có thể inbox tôi trên face: https://www.facebook.com/lmduc13
 
  • Like
Reactions: SiArch

ceresaa

Thành viên chính thức
14/5/19
86
134
35
leminhduc.vn
Tối nay tôi có buổi chia sẻ offline về bản đồ, bác nào quan tâm thì vào đây m.me/join/AbbZduxL6foNw9HL vì chỗ ngồi có hạn, share 100k tiền hội trường và free file PDF QH SDĐ Q9 mới nhất (có đường VD3 đi qua VIN) .116 Nguyễn Văn Thủ, P DaKao, Q1 nhé. 18h30
 
Sửa lần cuối:
  • Like
Reactions: ArchTran

linhdannguyen

Thành viên chính thức
6/11/14
26
7
Tối nay tôi có buổi chia sẻ offline về bản đồ, bác nào quan tâm thì vào đây m.me/join/AbbZduxL6foNw9HL vì chỗ ngồi có hạn, share 100k tiền hội trường và free file PDF QH SDĐ Q9 mới nhất (có đường VD3 đi qua VIN) .116 Nguyễn Văn Thủ, P DaKao, Q1 nhé. 18h30
Bác có thể gạch đầu dòng khoảng 5 dòng nội dung offline của bác
Lý do gì để mọi người đến tham dự với bác?
 
  • Like
Reactions: ArchCongMinh

ceresaa

Thành viên chính thức
14/5/19
86
134
35
leminhduc.vn
Bác có thể gạch đầu dòng khoảng 5 dòng nội dung offline của bác
Lý do gì để mọi người đến tham dự với bác?
Đây chỉ là buổi offline nhỏ tôi muốn tổ chức cho những bác nào quan tâm thôi, nên cũng không muốn rầm rộ quá. Các kiến thức tôi cũng sẽ chia sẻ lên đây cả nên các bác không đi cũng chẳng mất gì. Chủ yếu là cơ hội để giao lưu thôi. Nội dung chỉ xoay quanh câu chuyện bản đồ và quy hoạch tôi đang nói trên đây thôi.
Dù sao cũng cảm ơn diễn đàn đã quan tâm đến buổi offline của tôi.
 

ArchCongMinh

Thành viên cơ bản
Anh @ceresaa làm ACE giới nghề kiến tự ái ghê

@SiArch không mở giáo trình quy hoạch ra copy tương lên đây đi, đại loại là

Bản đồ quy hoạch chung tỉ lệ 1/5.000 có giá trị xác định các khu vực chức năng, những định hướng tính giao thông, sẽ rõ ràng mốc giới, địa giới của các phần đất dành để phát triển hạ tầng đường, cầu, cống, điện, trường học, khu dân cư, cây xanh, hồ nước... Bản đồ quy hoạch 1/5.000 là cơ sở gốc để xác định mục tiêu phát triển, kêu gọi đầu tư cũng như vấn đề giải phóng mặt bằng, đền bù, di dân...

Bản đồ quy hoạch phân khu tỉ lệ 1/2.000 nhằm phân chia và xác định chức năng sử dụng đất và mạng lưới công trình hạ tầng nhằm cụ thể hóa nội dung của quy hoạch chung đô thị. Nội dung của quy hoạch phân khu bao gồm: xác định phạm vi ranh giới, diện tích, tính chất khu vực lập quy hoạch, chỉ tiêu dự kiến về dân số, sử dụng đất, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đối với từng ô phố và đấu nối hạ tầng kỹ thuật chung; xác định chức năng sử dụng đất cho từng khu đất; nguyên tắc tổ chức không gian, kiến trúc cảnh quan và đánh giá tác môi trường chiến lược. Mặt khác quy hoạch này có nhiều nội dung xác định vị trí công trình kỹ thuật và ranh giới trên đất. Do đó quy hoạch này liên quan mật thiết với quyền sờ hữu về đất đai (về quyền sử dụng đất), vì vậy nó có giá trị pháp lý cao.

Bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 cụ thể hóa nội dung quy hoạch phân khu và quy hoạch chung. Bản đồ quy hoạch chi tiết bố trí cụ thể tất cả các công trình trên đất. Về hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch chi tiết bố trí đến từng ranh giới lô đất. Nói cách khác, bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 chính là quy hoạch tổng mặt bằng của các dự án dầu tư xây dựng, là cơ sở để định vị công trình, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật xây dụng công trình và thực hiện xây dựng.


 
  • Like
Reactions: ceresaa

ceresaa

Thành viên chính thức
14/5/19
86
134
35
leminhduc.vn
Anh @ceresaa làm ACE giới nghề kiến tự ái ghê

@SiArch không mở giáo trình quy hoạch ra copy tương lên đây đi, đại loại là

Bản đồ quy hoạch chung tỉ lệ 1/5.000 có giá trị xác định các khu vực chức năng, những định hướng tính giao thông, sẽ rõ ràng mốc giới, địa giới của các phần đất dành để phát triển hạ tầng đường, cầu, cống, điện, trường học, khu dân cư, cây xanh, hồ nước... Bản đồ quy hoạch 1/5.000 là cơ sở gốc để xác định mục tiêu phát triển, kêu gọi đầu tư cũng như vấn đề giải phóng mặt bằng, đền bù, di dân...

Bản đồ quy hoạch phân khu tỉ lệ 1/2.000 nhằm phân chia và xác định chức năng sử dụng đất và mạng lưới công trình hạ tầng nhằm cụ thể hóa nội dung của quy hoạch chung đô thị. Nội dung của quy hoạch phân khu bao gồm: xác định phạm vi ranh giới, diện tích, tính chất khu vực lập quy hoạch, chỉ tiêu dự kiến về dân số, sử dụng đất, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đối với từng ô phố và đấu nối hạ tầng kỹ thuật chung; xác định chức năng sử dụng đất cho từng khu đất; nguyên tắc tổ chức không gian, kiến trúc cảnh quan và đánh giá tác môi trường chiến lược. Mặt khác quy hoạch này có nhiều nội dung xác định vị trí công trình kỹ thuật và ranh giới trên đất. Do đó quy hoạch này liên quan mật thiết với quyền sờ hữu về đất đai (về quyền sử dụng đất), vì vậy nó có giá trị pháp lý cao.

Bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 cụ thể hóa nội dung quy hoạch phân khu và quy hoạch chung. Bản đồ quy hoạch chi tiết bố trí cụ thể tất cả các công trình trên đất. Về hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch chi tiết bố trí đến từng ranh giới lô đất. Nói cách khác, bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 chính là quy hoạch tổng mặt bằng của các dự án dầu tư xây dựng, là cơ sở để định vị công trình, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật xây dụng công trình và thực hiện xây dựng.


Cảm ơn bác đã hỗ trợ topic nhé!!!
 

NguyenHoaArch

Thành viên cơ bản
14/6/19
4
1
Đề nghị ACE nhà Kiến không yêu thì đừng nói lời cay đắng. Những chia sẻ knowledge của anh @ceresaa nên được trân trọng, qua những chia sẻ này, ACE nhà Kiến sẽ có những thông tin bổ ích về cách hiểu dân dã của những người ngoại đạo.
 
  • Like
Reactions: ceresaa

ArchTran

Thành viên cơ bản
19/6/19
5
2
29
Hà Nội
www.facebook.com
Cảm ơn bài viết của anh @ceresaa , một bài viết nghiêm túc và cẩn trọng từng câu chữ, thú thật là em không viết được như vậy, dù là dân Kiến
Tiếc là em ở HN, không đến tham dự offline được với anh
 
  • Like
Reactions: ceresaa

ceresaa

Thành viên chính thức
14/5/19
86
134
35
leminhduc.vn
Cảm ơn bài viết của anh @ceresaa , một bài viết nghiêm túc và cẩn trọng từng câu chữ, thú thật là em không viết được như vậy, dù là dân Kiến
Tiếc là em ở HN, không đến tham dự offline được với anh
Vâng thanks bác, topic này tôi mở ra là để mọi người cùng chia sẻ kiến thức nên nếu bác có thể chia sẻ thì đừng ngại. Hy vọng sẽ có dịp gặp bác ở ngoài.
 

ceresaa

Thành viên chính thức
14/5/19
86
134
35
leminhduc.vn
Đề nghị ACE nhà Kiến không yêu thì đừng nói lời cay đắng. Những chia sẻ knowledge của anh @ceresaa nên được trân trọng, qua những chia sẻ này, ACE nhà Kiến sẽ có những thông tin bổ ích về cách hiểu dân dã của những người ngoại đạo.
Cảm ơn ý kiến của bác, hy vọng cũng được bác góp ý trong topic này để mọi người cùng tìm hiểu thêm.
 

ceresaa

Thành viên chính thức
14/5/19
86
134
35
leminhduc.vn
Tôi mới nhận ra là hồi sáng tôi quên phân biệt giữa hệ tọa độ VN2000 và tọa độ vệ tinh, nên giờ viết bù :)))

Hệ tọa độ vệ tinh

Hệ tọa độ vệ tinh nói nôm na chính là cái bản đồ Google Map ấy.

Hình dưới mô tả ví dụ một người đi mua đất ở Chợ Long Phước, họ sẽ mở bản đồ Google map ra coi, định vị, hoặc xuống đến nơi đó, mở điện thoại, định vị, xem đường xung quanh.... Đó chình là định vị thực, thế giời thực, và cách làm thực tế.

291

Trong định vị, thì các bạn có thể kiếm được cái tọa độ với định dạng kiểu 10.xxxx,106.xxxxx, đây gọi là tọa độ vệ tinh.

Vậy thì thế giới thực là tọa độ vệ tinh, là đến nơi cảm nhận vị trí, là chụp hình, là xem đường, là hít thở không khí. Xong rồi đi về.

Giờ câu hỏi đặt ra là: Liệu cái sổ đỏ người ta đưa có đúng cái chỗ họ chỉ không? Hay chỗ này quy hoặch là cái gì?

Google Map không giúp bạn trả lời câu hỏi đó. Vì các thông tin về giải thửa, về quy hoạch nó thuộc về hệ tọa độ VN2000, hệ tọa độ kỹ thuật, chứ khôg phải hệ tọa độ thực, bản đồ.

Hệ tọa độ VN2000.

Đây là hệ tọa độ kỹ thuật, các bản đồ giải thửa, quy hoạch thì xây dựng trên hệ tọa độ này.

Hình dưới là mô tả Quy hoạch của Phường Long Phước Q9 dựa trên bản đồ kỹ thuật, xây dựng theo hệ tọa độ VN2000.

292

Thực tế thì nhìn vào đây và hỏi là "Chợ Long Phước nằm ở đâu" thì nói chung cũng không dễ mà tìm. Lý do: Chợ Long Phước nằm trên bản đồ vệ tinh, là nằm trên bản đồ thực, còn cái bản đồ này nằm trên hệ quy chiếu VN2000, là hệ quy chiếu kỹ thuật, nếu không ghi thông tin gì hoặc thiếu thông tin thì rất khó để tìm ra vị trí.

ĐỊA CHỈ THEO HỆ TỌA ĐỘ VỆ TINH VÀ HỆ TỌA ĐỘ VN2000.

Để xác định được vị trí của một thứ gì đó trong 2 hệ này thì đều có theo 02 cách.
  • Cách 1: Xác định theo tọa độ: Cứ có tọa độ là tìm ra ngay. Tuy nhiên, cách này khó à, vì tọa độ sao mà nhớ.
  • Cách 2: Tìm theo "địa chỉ".
Ok, với địa chỉ theo hệ vệ tinh thì chung ta có: Số nhà, tên đường, phường/xã, huyện / quận, tỉnh/thành phố.

Vậy với tọa độ VN2000 thì xác định địa chỉ kiểu gì? Cũng có nốt, đó là Số thửa, số tờ, phường/xã, huyện/quận, tỉnh/tp.

Nhưng mà, đường đi thì dễ biết, vì nhìn con đường là có, rồi đến con đường đó tìm số nhà.

Còn số tờ, như là đường đi ấy thì kiếm kiểu gì?

Cũng có chớ, quan trọng là phải gia công ra được.

Xin giới thiệu, bản đồ về số tờ của quận 3 ở hình dưới.

293
 
  • Like
Reactions: bandogiadat

ceresaa

Thành viên chính thức
14/5/19
86
134
35
leminhduc.vn
Phân biệt giữa bản đồ quy hoạch và bản đồ giải thửa cho cụ nào chưa biết

Bản đồ quy hoạch.

Hình phía dưới là mô tả bản đồ quy hoạch Sử dụng đất khu vực Bình Thạnh. Với quy hoạch sẽ phân theo từng ô (ô này cũng lớn lớn), và quy định trong mỗi ô thì đất đó dùng làm gì.

294

Bản đồ giải thửa, phân lô, địa chính: (Nó có nhiều tên.)

Hình dưới là mô tả bản đồ giải thửa (đừng quan tâm màu mè, để màu mè vô cho lạ mắt thôi). Giải thửa thì lại có thông tin khác, đó là lô đất diện tích nhiêu, thuộc đường nào, thậm chí chủ là ai. Có thông tin số tờ, số thửa.

296
Cái thửa đất này chính là cái thửa mà in vào sổ đỏ ấy.

Thế thì, khi bạn cầm cái sổ đỏ lên, nó sẽ có thông tin về số tờ, số thửa, thời hạn sử dụng, loại đất, bản vẽ.

Nhưng lưu ý rằng, loại đất có trong sổ đỏ là cái loại đất lúc cái sổ đỏ đó được lập. Ví dụ sổ đỏ lập năm 2000 thì loại đất ghi trong sổ chính là loại đất ở đó cái thời năm 2000. Còn bây giờ, ở chỗ đó loại đất gì thì phải tra theo bảng quy hoạch.

Áp quy hoạch và giải thửa.

Hình bên dưới là hình ảnh cho việc áp 2 cái bản đồ này lại với nhau. Cũng góc nhìn hồi nãy, thì đây là áp cả 2 cái loại bản đồ với nhau.

295

Chúng ta thấy thửa đất hồi nãy nằm trong khu vực màu vàng, thì nghĩa là đất này đất ở. Yên tâm.

Nhưng, nếu dịch qua bên trái 1 chút, thấy có 1 khoảng trống không có màu quy hoạch, đó là con đường theo quy hoạch, và quan sát thì chúng ta thấy trên đó cũng có một số thửa đất. Với những thửa đất nằm trong khu vực đó, thì bị quy hoạch giao thông.

Quay lại nội dung ở phần 2, mr Đức có nói về việc sổ đỏ ghi Đất ở. Cũng có thể các thửa đất nằm trên khoảng không giao thông đó trong sổ vẫn ghi là Đất ở, tuy nhiên cái sổ đó có thể lập đã lâu, từ trước khi có cái quy hoạch con đường này cơ. Như thế thì sổ vẫn là Đất ở, nhưng quy hoạch lại là giao thông. Mua vẫn không OK.

Đó là lý do tại sao coi sổ rồi thì trước khi mua vẫn phải xem quy hoạch.

Điều này đúng luôn cho việc, nhìn thấy sổ là "Đất nông nghiệp", thì phải coi quy hoạch coi có lên thổ cư được hay không. Nếu quy hoạch đó nó ra cái màu khác không phải màu vàng, thì lên bằng "tưởng tượng".

Tóm lại, Quy hoạch và Giải thửa là 02 bản đồ đi kèm với nhau, nó còn gọi là Cặp bài trùng. Quy hoạch thì quan trọng hơn vì nhiều khi chúng ta có sẵn bản vẽ giải thửa rồi (cầm sổ đỏ là có giải thửa), nên từ cái sổ của chúng ta đó, áp thêm bản đồ quy hoạch thì sẽ biết được đất trong sổ hiện tại nó là đất gì.

Còn nếu tay trắng, không có sổ gì cả, thì 2 cái nó quan trọng ngang nhau.
 

ceresaa

Thành viên chính thức
14/5/19
86
134
35
leminhduc.vn
Bản đồ liên quan đến bất động sản đa số là bản đồ phẳng



Hồi xưa đi học, chúng ta có học Hệ trục tọa độ Đề các, trung Tung là y, trục Hoành là x.



Còn liên quan đến đất đai, bản đồ thì có hệ tọa độ Vệ tinh và hệ tọa độ VN2000.



Hệ tọa độ phẳng thì có 4 vùng gọi là "góc phần tư" (cái này hồi đi học có nói). Việt Nam nằm ở Góc phần tư thứ nhất, nghĩa là ở cái góc mà x và y đều lớn hơn 0.



Hệ tọa độ vệ tinh thì liên quan đến Kinh tuyến, vĩ tuyến. Cứ mở bản đồ google map ra là thấy ngay. Vỹ tuyên là trục tung, tăng dần từ Nam ra Bắc, Kinh tuyến là trụng Hoành, tăng dần từ Tây sang Đông.



Từ khi google map, và smartphone xuất hiện, chúng ta dễ dàng tìm kiếm một địa điểm nào đó trên bản đồ google map. Thậm chí định vị được cả vị trí của chúng ta "realtime" luôn. Với google map, chúng ta biết chúng ta đang ở đâu, đường nào, xã nào, huyện nào, tỉnh nào... đại khái là "Địa chỉ nào".



Còn hệ tọa độ VN2000 là hệ tọa độ về chuyên môn, dùng để kiểm tra các thông tin về địa chính, quy hoạch, thửa đất ..., Gọi là VN2000 vì năm 2000 mới có và 2002 mới bắt đầu sử dụng. Thế nên việc quản lý địa chính của những năm trước năm 2002 là không có tọa độ gì sất.



Thế thì trước năm 2002 quản lý kiểu gì? Đó là quản lý theo Số tờ, số thửa. Với địa chỉ thì quản lý bằng: Số nhà - Tên đường - Xã - Huyện - Tỉnh. Còn với địa chính thì quản lý bằng Số thửa - số tờ - Xã - Huyện - Tỉnh.



Ngay nay, khi đã có tọa độ vệ tinh và tọa độ VN2000, thì ngoài quản lý vị trí như trên còn quản lý được theo tọa độ vệ tinh hoặc tọa độ VN2000.



Giữa tọa độ vệ tinh và tọa độ VN2000 thì có công thức chuyển đổi qua lại, và có nhiều phần mềm hay app giúp phần này. Nhưng chỉ làm được ở phần tọa độ, nếu mà có tọa độ thì chuyển được.



Sổ đỏ thì bản vẽ trích từ trong bản đồ địa chính ra, nghĩa là được quản lý bằng hệ tọa độ VN2000 hoặc số tờ, số thửa. Nên khi mở sổ đỏ ra, mà bạn thấy có đống tọa độ góc ranh, nghĩa là có thể biết vị trí của sổ này trên bản đồ google map vì có thể chuyển qua. Còn nếu chỉ nhìn thấy số tờ, số thửa thì .. muốn tìm vị trí của nó cũng hơi căng.



P/S: Theo phản hồi của 1 bạn chuyên môn hơn, thì trước VN2000 có hệ tọa độ HN72 gì đó, nhưng chưa biết tại sao các sổ đỏ trước đấy lại chưa có tọa độ in kèm như bây giờ. Bác nào có biết cái này thì giải đáp giúp mình.
 

ceresaa

Thành viên chính thức
14/5/19
86
134
35
leminhduc.vn
Nhiều bạn khi giới thiệu dự án thường có câu

  • Pháp lý rõ ràng, đầy đủ, đã có quy hoạch 1/500.
  • Vị trí đắc địa, gần bệnh viện, trường học ...
Đại khái là những câu giới thiệu như thế, tuy nhiên nếu hỏi sâu hơn về pháp lý như là QH 1/500 là cái gì, hay vị trí thế nào là đắc địa thì đôi khi lại không giải thích được.

Nói về pháp lý, Quy hoạch 1/500 chỉ là bước cơ sở và cơ bản nhất của pháp lý mà thôi, tuy nó khá quan trọng nhưng không thể gọi là đầy đủ, nó còn khối thứ. Nên nhớ rằng có những dự án đã có 1/500 nhưng chưa đền bù 1 xí nào cả. Nghĩa là doanh nghiệp A đang có QH 1/500 nhưng chưa hề sở hữu 1 m2 đất nào trong dự án, thế thì dựa vào 1/500 mà bán hàng trong trường hợp này thì khác gì lừa đảo, bán thứ không thuộc về mình?



Vậy nên nếu đưa QH 1/500 ra để nói pháp lý thì chưa ổn.
Còn vị trí đắc địa, thế thì phải nhìn bản đồ, đừng nhìn bản đồ của CĐT đưa vì trong bản đồ của CĐT chắc chắn sẽ makeup sao cho cái Dự án nó trở nên lung linh và trung tâm của mọi thứ. Phải nhìn bản vẽ của nhà nước, và tốt nhất là áp được lên google map, như thế sẽ thấy được tương quan về khoảng cách, về vị trí... về mọi thứ khác.
 

ceresaa

Thành viên chính thức
14/5/19
86
134
35
leminhduc.vn
CÁCH XEM QUY HOẠCH

Chào các bác, có một số bác phản hồi rằng chưa biết cách xem quy hoạch như thế nào, nên tôi chia sẻ một xíu về việc này. Nó không khó, nên chỉ cần để ý chút là được.

Có nhiều loại quy hoạch, nhưng mà ở đây chỉ nói đến Quy hoạch sử dụng đất, có nghĩa là đất đó được phép làm cái gì. Và QH sử dụng đất là loại QH quan trọng nhất trong quy hoạch.

Với dân BĐS, thì chỉ có QH đất ở mới có giá trị, còn các loại khác thì gần như không có giá trị cho lắm. Vậy thì việc kiểm tra quy hoạch là kiểm tra về việc chỗ nào có đất ở. Cụm từ "vướng quy hoạch" nghĩa là chỗ đó không phải đất ở.

Đầu tiên, muốn kiểm tra quy hoạch, thì các bác phải xác định được VỊ TRÍ cần xác định quy hoạch. Đây là điều hết sức quan trọng. Việc xác định VỊ TRÍ để tra quy hoạch cũng có nhiều cách, tuy nhiên để đơn giản thì là định vị trên bản đồ cho chắc. Việc định vị trên bản đồ thì có thể đi đến đó và dùng định vị qua ĐT, hoặc dò trên bản đồ và định vị bằng tay....

Sau khi định vị xong, thì chỉ việc áp lớp quy hoạch lên là thấy được đất ở khu vực đó là đất gì. Đương nhiên muốn áp được quy hoạch thì phải có các dữ liệu liên quan đến quy hoạch thì mới áp được.

Tóm lại, khi các bác có dữ liệu về quy hoach rồi, thì việc xác định quy hoạch của 1 vị trí nào đó cần trai qua 02 bước.
  • Bước 1: Xác định vị trí cần kiểm tra quy hoạch.
  • Bước 2: Áp quy hoạch vào để xem ở vị trí đó, quy hoạch là gì.
Hiện này, có nhiều app để tra quy hoạch theo những cách khác nhau và độ khó dễ khác nhau. Riêng tôi cũng có công cu tra QH trên phần mềm geoediter, cũng tương đối dễ xem.
 

ceresaa

Thành viên chính thức
14/5/19
86
134
35
leminhduc.vn
Làm Sao Để Xác Định Cơ Sở Pháp Lý Của Quy Hoạch Sử Dụng Đất?

Khi nhìn một văn bản hay một bản vẽ về quy hoạch, làm sao để biết được đó là văn bản, bản vẽ chính thức được phê duyệt hay chỉ là các văn bản trung gian? Muốn biết điều này thì các bác phải xem kỹ văn bản, bản vẽ đó.

302

Bản vẽ kiến trúc cảnh quan tỉ lệ 1/500​

Tại sao phải xác định tính pháp lý của văn bản, bản vẽ Quy hoạch?

Vì trong quá trình phê duyệt quy hoạch, sẽ có một số văn bản tương tự văn bản về quy hoạch cuối cùng nhưng không phải, một số văn bản đó là văn bản gửi qua lại giữa các đơn vị để bổ sung thông tin, một số khác là văn bản ở các bước trung gian.

Với các văn bản về quy hoạch ở các bước trung gian, thì đó là một tài liệu quan trọng chứng tỏ rằng quá trình đang được thực hiện đúng.

Còn nếu chỉ là các văn bản ở các bước bổ sung thông tin qua lại thì chưa thể trả lời được

Do bản vẽ là thể hiện trực quan của văn bản, thế nên phải xem bản vẽ để biết về hình ảnh trực quan như thế nào.

Có những trường hợp, doanh nghiệp tự vẽ, tự đóng dấu và nói đó là Quy hoạch được duyệt, thì trường hợp này không có tính pháp lý theo luật quy hoạch.

Cách xác định tính pháp lý của quy hoạch sử dụng đất theo cơ sở luật quy hoạch hiện hành

Trong quy hoạch, thì với các quy hoạch khác nhau sẽ do các cấp khác nhau có quyền Phê duyệt.

Thông thường tỉ lệ bản vẽ quy hoạch càng cao thì cấp càng cao phê duyệt, cấp cao nhất là ********* chính phủ, rồi đến Ủy ban các tỉnh, thành phố và cuối cùng là Sở Quy hoạch – Kiến trúc hoặc Ủy ban cấp quận, huyện.

Ngoài ra, quy hoạch còn có thể được phê duyệt bởi một Ban quản lý khu vực nào đó được chỉ định, ví dụ như Ban quản lý Khu Nam, Ban quản lý Thủ Thiêm…

Như đã nói trước đây, chúng ta cần quan tâm đến bản vẽ Quy hoạch 1/2000 và bản vẽ Quy hoạch 1/500 là chính, với mỗi loại quy hoạch thì cần xem như sau:
  • Với bản vẽ Quy hoạch 1/2000 sẽ do Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh, Thành phố phê duyệt bằng một Quyết định.
Lưu ý chữ “Quyết định” trên văn bản về quy hoạch. Còn các văn bản dạng khác không phải Quyết định, hoặc không phải do Ủy ban nhân dân Tỉnh, Thành phố (hoặc cấp cao hơn) thì không phải là văn bản cuối cùng.
  • Với bản vẽ Quy hoạch 1/500, thì có thể do Ủy ban nhân dân cấp Quận, Huyện, hoặc Sở Quy hoạch – Kiến trúc, hoặc Ban quản lý được “đặc phái” để quản lý khu vực mà có quy hoạch.
Trong các loại văn bản này thì đơn vị phát hành vẫn là các đơn vị được phép chấp thuận, tên văn bản có thể là Quyết định, hoặc Thỏa thuận, đối tượng nhận văn bản sẽ là đơn vị được cấp Quy hoạch.

Bản vẽ thì đính kèm văn bản, và trong bản vẽ sẽ luôn có tham chiếu đến văn bản nào.

Chỉ cần nhìn tham chiếu văn bản sẽ biết bản vẽ đó có tính pháp lý hay không.

Với các bản vẽ không có dấu của nhà nước, hay không có tham chiếu văn bản nào thì bản vẽ đó là không chính quy.

Hy vọng bài viết trên đã giúp các bác nắm được cách xác định thế nào mới thực sự là một bản quy hoạch sử dụng đất.
 
Sửa lần cuối:
  • Like
Reactions: NhanVNIT

ceresaa

Thành viên chính thức
14/5/19
86
134
35
leminhduc.vn
05 CÁCH XÁC ĐỊNH VỊ TRÍ CỦA MỘT THỬA ĐẤT

Muốn xem quy hoạch thì đầu tiên phải xác định được vị trí của nơi cần xem quy hoạch.
Có nhiều cách để xác định vị trí, có thể kể đến là:
  • Cách 1, Dùng định vị điện thoại: Dễ nhất là đến chỗ đó và dùng định vị điện thoại. Cách này thì dễ, nhưng lại phải di chuyển.
  • Cách 2, "reach" trên bản đồ: Muốn không di chuyển thì tìm vị trí trên bản đồ. Muốn dùng cách này thì lại phải biết được chính xác vị trí trên bản đồ.
  • Cách 3, theo địa chỉ: Nhưng mà bình thường thì các bạn lại chỉ có cái địa chỉ, nên cũng có thể search theo địa chỉ được cấp, tuy nhiên chưa chắc chính xác, và nhiều khi có địa chỉ mà tìm không ra.

  • Cách 4, theo tọa độ ghi trên sổ đỏ: Thường thì chúng ta muốn kiểm tra quy hoạch của một thửa đất là chính, và thửa đất thì thường có tọa độ, tuy nhiên có những thửa đất không có tọa độ.
  • Cách 5, theo số tờ, số thửa: Cũng trong sổ đỏ, chúng ta có thông tin về số tờ, số thửa, và cũng có thể tìm vị trí theo cách này.
Như vậy, để xác định vị trí chúng ta có thể tạm dùng 5 cách. 3 cách đầu là dùng theo bản đồ google, 2 cách sau theo dữ liệu kỹ thuật. Mà khổ nỗi, chúng ta lại cần check thông tin theo cách 4, cách 5 là chính, mà google lại chưa hỗ trợ cách này. Một vài app có hỗ trợ cách 4, 5 nhưng nói chung là cũng khó để xài.
Thế mới nói, nhiều người đi mua BĐS, cầm theo cái sổ đỏ photo nhưng không biết được chỗ người ta dẫn đến với cái sổ cầm trong tay vị trí có giống nhau hay không. Đó mới là vấn đề.
 

ceresaa

Thành viên chính thức
14/5/19
86
134
35
leminhduc.vn
Các Chỉ Tiêu Cơ Bản Trong Quy Hoạch

Khác với đất nhà riêng chỉ quan tâm đến diện tích, một khu đất dùng để xây dựng chung cư, ngoài diện tích đất thì cần phải quan tâm đến chỉ tiêu quy hoạch của khu đất đó.


306

Chỉ tiêu quy hoạch kết hợp với diện tích khu đất giúp xác định giá trị của khu đất.

Với một khu đất xây chung cư, chỉ diện tích thôi là chưa đủ để đánh giá giá trị. Các chỉ tiêu quy hoạch cơ bản và quan trọng bao gồm:

  1. Diện tích đất phù hợp quy hoạch: Là diện tích đất sau khi trừ lộ giới, và những phần đất cây xanh, công trình công cộng không phù hợp quy hoạch.
  2. Hệ số sử dụng đất (Viết tắt FAR) (Trong blog của tôi có viết cụ thể về Hệ Số Far Tại Đây): Có đơn vị tính là (lần), với những khu đất hiện tại, hệ số sử dụng đất phân biệt rõ ràng 2 phần bao gồm:
    1. Hệ số sử dụng đất ở (Residental).
    2. Hệ số sử dụng đất thương mại dịch vụ (Commercial).
  3. GFA: Tổng diện tích sàn xây dựng: Công thức tính là: GFA = [Diện tích đất phù hợp quy hoạch] x FAR.
  4. Mật độ xây dựng: Đơn vị tính là
    , có nhiều định nghĩa để tính mật độ xây dựng, nhưng có thể hiểu nôm na là được xây bao nhiêu trên Tổng diện tích đất phù hợp quy hoạch.
  5. Tầng cao.
Trong tất cả các chỉ tiêu này, thì chỉ tiêu số 1 và số 2 là quan trọng nhất.

Diện tích đất thì khỏi bàn về độ quan trọng, còn FAR sẽ cho biết giá trị khu đất đó ở mức nào.

Các chỉ tiêu từ 3-5 phụ thuộc vào 2 chỉ tiêu đầu. Cụ thể:

  • GFA = S x FAR
  • [Mật độ xây dựng] = [Diện tích chân công trinh] / S x 100 (Mật độ xây dựng bao nhiêu % đồng nghĩa với chân công trinh chiếm bấy nhiêu % đất).
  • GFA = [Diện tích chân công trinh] x [Tầng cao].
Từ những sự liên quan này, có thể thấy muốn điều chỉnh mật độ xây dựng thì có thể tăng hoặc giảm tầng cao.

Thế nên việc điều chỉnh mật độ xây dựng hoặc tầng cao sẽ dễ thực hiện miễn là không thay đổi FAR.

Ngoài các chỉ tiêu trên, Diện tích đất phù hợp quy hoạch và FAR còn ảnh hưởng đến các chỉ tiêu sau:

  1. Dân số
  2. Số căn
Và một vài chỉ tiêu khác. Tuy nhiên, trong phạm vi bài này chỉ muốn nhấn mạnh đến 2 chỉ tiêu quan trọng nhất ảnh hưởng đến giá trị của một khu đất chung cư là Diện tích đất phù hợp quy hoạch và FAR.

Trong FAR thì phải chú ý đến FAR cho ở và FAR cho thương mại. Cụ thể thì vào link vì tôi viết đủ dài rồi, mệt quá ^^
 
Sửa lần cuối:

ceresaa

Thành viên chính thức
14/5/19
86
134
35
leminhduc.vn
Mẹo: Cách để kiểm tra quy hoạch

Hiện nay, nhà nước đang dần công khai quy hoạch bằng tạo ra các ứng
dụng kiểm tra quy hoạch để cho người dân có thể tra cứu.

Đến thời điểm này, các tỉnh thành như Sài Gòn, Đồng Nai, Vũng Tàu, Long An đều đã có ứng dụng để tra cứu thông tin quy hoạch. Có thể vào google search
ra các đường link hoặc app để tra cứu.

Việc tra cứu thông thường sẽ phải xác định vị trí cần kiểm tra quy hoạch, bằng cách xác định theo Tọa độ góc ranh, là dãy số cùng trang vẽ thửa đất trên sổ đỏ (Một số sổ đỏ không có tọa độ góc ranh này).

Hoặc xác định theo Số tờ – số thửa. Sau khi xác định được địa điểm cụ thể cần tra quy hoạch, thì ngay điểm đó sẽ có bản vẽ / hình ảnh / thông tin để biết quy hoạch đó là gì.
 
  • Like
Reactions: DoanChungBaoViet

ceresaa

Thành viên chính thức
14/5/19
86
134
35
leminhduc.vn
Quy hoạch 1/25.000, 1/10.000, 1/5.000, 1/2.000, 1/500 là gì?

Chúng ta lại nghe tới Quy hoạch với các tỉ lệ như 1/25.000, 1/10.000, 1/5.000, và đặc biệt là Quy hoạch 1/2.000, Quy hoạch 1/500, vậy thì những thứ này nên hiểu như thế nào?

Các loại liệt kê ở trên chính là Tỉ lệ quy hoạch, Tỉ lệ càng cao thì độ chính xác càng thấp. Như các tỉ lệ 1/25.000, 1/10.000, 1/5.000 là các loại quy hoạch mang tính Định hướng, nghĩa là chỗ này sẽ làm gì, chỗ kia sẽ làm gì, độ chính xác thấp có nghĩa là với các quy hoạch loại đó, thì sai số có thể lên đến hàng trăm mét so với thực tế, ví dụ, quy hoạch loại này sẽ xác định có 1 con đường đi qua khu vực đó, nhưng đi chính xác chỗ nào thì không biết. Thế nên với các tỉ lệ cao thì Quy hoạch chỉ mang tính tham khảo và định hướng. Cho đến Quy hoạch 1/2.000 và 1/500 thì mới có tính chính xác và pháp lý cụ thể.

Quy hoạch 1/2.000 là do nhà nước lập, được cập nhật theo định kỳ 05 năm 1 lần. Ngoài ra quy hoạch này cũng có thể cập nhật không định kỳ khi có sự thay đổi nào đó. Quy hoạch 1/2.000 là một tài liệu pháp quy có tính pháp lý. Và với quy hoạch loại này, thường làm đến khu vực, khu phố, các tuyến đường liên kết.
Quy hoạch 1/500 là thường do doanh nghiệp lập, việc lập quy hoạch 1/500 phải phù hợp với quy hoạch 1/2000. Có thể hiểu quy hoạch 1/500 là chi tiết hơn so với quy hoạch 1/2.000, quy hoạch 1/500 tham chiếu đến từng lô đất, từng con hẻm với độ chính xác cao.

Như thế, nói về tính pháp lý, chỉ có Quy hoạch 1/2000 và 1/500 là có tính pháp lý cụ thể. Còn tất cả các loại quy hoạch khác chỉ mang tính tham khảo. Và trong thực tế, có những nơi chưa có Quy hoạch 1/2000, lúc này doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn trong việc triển khai quy hoạch 1/500.

Có bao nhiêu loại Quy hoạch?

Như ở trên đã nói đến các Tỉ lệ Quy hoạch, vậy có một câu hỏi đặt ra là với mỗi cấp Quy hoạch như thế thì có bao nhiêu loại Quy hoạch.

Có nhiều loại Quy hoạch cho các mục đích khác nhau, nhưng quan trọng nhất phải kể đến gồm:

- Quy hoạch sử dụng đất: Cái này quan trọng nhất, để cho biết Đất đó có mục đích sử dụng là gì trong tương lai, và hệ số sử dụng đất (FAR) là bao nhiêu.
- Quy hoạch giao thông: Nói về các con đường, lộ giới, đường nội bộ, hẻm…
- Quy hoạch xây dựng: Nói về các chỉ giới xây dựng (hay chỉ giới đường đỏ), hiểu nôm na là khoảng lùi trong xây dựng, mật độ xây dựng, tầng cao…
- Quy hoạch phân lô: Là chi tiết ô phố ra từng lô đất nhỏ.
Tất cả các loại quy hoạch này có thể được thể hiện chung trên 1 bản vẽ, cũng có thể được thể hiện trên nhiều bản vẽ khác nhau.
Ngoài các loại quy hoạch ở trên, còn có các loại khác như quy hoạch cao độ, quy hoạch không gian kiến trúc cảnh quan, quy hoạch đô thị…

Tại sao lại phải kiểm tra quy hoạch với bất cứ mảnh đất nào mặc dù đã có Sổ (GCN QSDĐ)?

Quy hoạch như đã nói ở trên là Kế hoạch, vậy thì có Kế hoạch thì sẽ có Hiện trạng. Trong các giấy tờ về pháp lý Sở hữu, chỉ ghi Hiện trạng ngay thời điểm cấp Giấy. Vậy thì điều gì xảy ra khi Quy hoạch 5 năm đổi 1 lần, thậm chí đổi mà không cần 5 năm, điều gì đảm bảo rằng kể từ lúc Cấp sổ đến nay Quy hoạch không có gì thay đổi. Vì không đảm bảo nên mới phải đi kiểm tra.

Để rõ hơn, chúng ta có ví dụ, sổ đỏ của bạn được cấp năm 2005, và ghi mục đích sử dụng là Đất ở. Tuy nhiên hiện tại, sau 14 năm thì ngay cái chỗ đó có 1 con đường đi qua, lúc này, Quy hoạch của thửa đất này trở thành Đất giao thông, không còn là đất ở nữa. Thế nên đừng bao giờ tin những gì Sổ viết, mà phải đi kiểm tra cho chắc.

Tính pháp lý của Quy hoạch?

Quy hoạch là một kế hoạch liên quan đến Đất đai của nhà nước nói chung. Nó không phải là giấy tờ mang tính sở hữu, chủ quyền. Nói cách khác, Quy hoạch chỉ mang tính xác định Thuộc tính của một khu đất, để cho biết khu đất đó được phép làm gì, và làm như thế nào… Và lưu ý rắng, Quy hoạch không thể khẳng định được ai là người Sở hữu khu đất đó.

Cụ thể chi tiết về vấn đề này tôi đã từng viết một bài trong blog cá nhân, bác nào muốn tìm hiểu thêm thì vào đây: https://leminhduc.vn/index.php/2019...dinh-co-so-phap-ly-cua-quy-hoach-su-dung-dat/

Quy hoạch treo là gì?

Chúng ta cũng hay nghe đến từ Quy hoạch treo, và hậu quả của nó. Quy hoạch treo nghĩa là cái Kế hoạch về đất đai của nhà nước không rõ ràng ở khu đó, vì thế nên khu vực đó phải giữ nguyên hiện trạng không được làm gì cả. Và vì nhà nước không rõ ràng, nên cũng không ai dám làm gì liên quan đến xây dựng hết. Đó chính là quy hoạch treo.
 

ceresaa

Thành viên chính thức
14/5/19
86
134
35
leminhduc.vn
TỪ CHUYỆN BẢN ĐỒ NÓI ĐẾN PHÁP LÝ ĐẤT NỀN.

Về việc có nhiều bạn nói có QH1/500 thì đã đầy đủ pháp lý. Và để rõ hơn việc này, tôi đưa một ví dụ cụ thể hơn để cho bác nào còn thắc mắc nhé!

Dạo gần đây, tôi làm bản đồ, và nếu bác nào có tham gia thì sẽ biết trong bản đồ liên quan đến Bất động sản có 02 loại rất quan trọng đó là:
  • Bản đồ quy hoạch sử dụng đất: Bản đồ này cho biết khu vực nào có loại đất nào. Bản đồ này được vẽ thành từng khu vực lớn, và vạch ra chỗ này đất ở, chỗ kia đất cây xanh, chỗ nọ đất thương mại, chỗ nữa đất trường học ...
  • Bản đồ địa chính (hai còn gọi là bản đồ giải thửa): Bản đồ này cho thấy được từng thửa đất có kích thước như thế nào, diện tích bao nhiêu, ở chỗ nào, hình dạng ra sao...
02 bản đồ này ở riêng thì có chức năng khác nhau. Cụ thể:
  • Bản đồ quy hoạch: Mang tính định hướng về không gian, về sự quy cũ trong việc quy hoạch, về sự thông suốt của giao thông ..., và bản đồ này được vẽ dựa trên các định hướng phát triển các khu vực của nhà nước, dựa trên các quy chuẩn quy hoạch được đưa ra. Nó mang tính chung, tổng thể.
  • Bản đồ giải thửa: Mang tính cá nhân và sở hữu, thường bạn đi chỉ vị trí, giới hạn của một khu đất và nói rằng khu đất này là của tôi, thì người ta sẽ yêu cầu 1 cái giấy tờ gì đó chứng minh quyền sở hữu, và trên tờ giấy đó (thường là sổ đỏ) sẽ có hình vẽ của khu đất. Vậy thì hiểu rằng, thông thường, cứ 1 thửa đất sẽ có 1 ai đó làm chủ.
Và khi áp 02 loại bản đồ này với nhau, các bác thấy được cái thông tin cơ bản nhưng đầy đủ về Bất động sản. Cụm từ "áp quy hoạch" nghĩa là cái thửa đất của bác, áp cái bản đồ quy hoạch lên thì nó ra cái gì. Khi áp 2 bản đồ này, các bác sẽ thấy được thửa đất này rơi vào quy hoạch kia, 2 thửa đất gần nhau nhưng có thể 1 thửa được lên thổ cư, 1 thửa không được ....

Quyền sử dụng đất là cái quyền sử dụng đất đúng với cái mục đích của quy hoạch cho phép. Quy hoạch mang tính tổng thể, quy chuẩn và hợp lý về mặt không gian, và sau khi áp vào bản đồ giải thửa thì sẽ tạo ra những thửa đất có giá trị cao nếu là đất ở, giá trị thấp hơn nếu là đất khác, và thậm chí ít có giá trị nếu rơi vào đường.

Nói thêm: Với người sử dụng đất, gần như chỉ có đất ở thì mới được xây nhà, được lên thổ cư ..., đó là lý do để tại sao bác sở hữu quyền sử dụng đất (có sổ đỏ) thì không có nghĩa là được phép xây nhà trên đó nếu quy hoạch không cho phép.

Quay lại câu chuyện ban đầu về pháp lý Dự án đất nền. Quy hoạch 1/500 nó là quy hoạch, nó thuộc nhóm bản vẽ quy hoạch là định hướng tổng thể, là quy chuẩn. Được duyệt QH 1/500 nghĩa là cái bản vẽ này phù hợp với quy chuẩn vá tổng thể chung. Và lưu ý rằng, bản đồ quy hoạch chưa đề cập đến sở hữu.

Sở hữu liên quan đến bản đồ giải thửa, vì thế, khi làm pháp lý của dự án đất nền, ngoài việc làm cái quy hoạch 1/500 thì phải đi thu gom hết các thửa đất trong khu vực quy hoạch, nghĩa là phải chuyển hết quyền sở hữu từ ai đó thành của mình hết thì mới có thể gọi là tạm ổn về pháp lý.

Vậy thì mới có quy hoạch thì chưa nói lên được cái gì cả, vì bác chỉ được phép bán cái bác có thôi, mà bán thửa đất, lô đất thì buộc bác phải sở hữu nó đã. Thế nên, muốn bán đất nền, thì trước tiên phải đền bù được đã rồi nói chuyện, chứ chỉ đưa cái quy hoạch ra thì chưa đủ.

Cái này đi sâu hơn 1 chút để giải thích rõ hơn. Bình thường thì chúng ta đi mua miếng đất, chuyển tên sổ đỏ xong, thì có mấy cách như sau:
  • Bán nguyên con, nguyên trạng:
  • Thửa to quá, xin tách thửa xong bán lẻ theo từng thửa.
  • Có nhiều thửa đất gần nhau, diện tích lại to, thế là quyết định quy hoạch lại, vẽ đường, phân lô cho nó ngon, xong gộp tất cả các thửa cũ xóa bài, rồi phân ra theo thửa mới, bán từng thửa mới. Cái này là cách các CĐT hay làm, và cách làm này trải qua hơn 30 bước lớn nhỏ. Cái QH 1/500 mà các bác hay nghe chỉ là cái bước quy hoạch lại thôi và phân lô cho nó ngon thôi. Phân kiểu này không ổn thì phân kiểu khác, miễn phù hợp quy chuẩn là dc duyệt thôi.
Thế nên với đất nền, đền bù quan trong hơn quy hoạch. Và 02 bước này được phép làm độc lập chứ không phải chờ nhau, đó là lý do đôi khi có quy hoạch rồi nhưng chưa chắc đã đền bù. Vì thế nếu nói có QH1/500 để thể hiện là đủ pháp lý thì ....chưa ổn.
 

ceresaa

Thành viên chính thức
14/5/19
86
134
35
leminhduc.vn
MẤY BỮA NAY CÓ MẤY BÁC HỎI VỀ PHÁP LÝ DỰ ÁN.

Thực ra nói về quy trình thì có nhiều tài liệu nói. Tuy nhiên quy trình thì là quy trình, còn thực tế thì phải tiếp cận hồ sơ pháp lý mới biết.
Khổ nỗi, hồ sơ pháp lý đầy đủ nó kiểu như bí mật ấy, không mấy ai ngoài CĐT có hết thông tin, thế nên với vai trò là khách hàng trong giai đoạn hiện tại, thì chỉ có cách "Nhìn hình đoán ý".

Pháp lý tuy khó nắm bắt nhưng lại có tính logic, từ logic có thể dự đoán vài thứ, và khi dự đoán xong thì có thể tìm kiếm thêm vài thông tin để bổ sung cho dự đoán của mình.

Theo kinh nghiệm trong nghề cả chục năm qua, thì tôi khi nhìn nhận và đánh giá một dự án, thì câu hỏi đặt ra đầu tiên là "Tình trạng pháp lý Dự án đang ở đâu?"

Chỉ có vài văn bản pháp lý xác minh tình trạng pháp lý, nhưng lại phải xem coi cái văn bản đó còn có hiệu lực trong thời điểm hiện tại không. Nhưng nhìn chung, cái gì đã có rồi thì nếu có điều chỉnh vẫn dễ hơn là chưa có.

Vậy thì để nắm được tình trạng pháp lý (hay dự đoán tình trạng pháp lý) thì cần phải nắm mấy thứ như sau:
  1. Nắm rõ quy trình pháp lý: Đương nhiên cái này cần phải nắm vì muốn biết được pháp lý đang ở đâu trong quy trình thì phải biết nằm lòng cả quy trình.
  2. Nhìn hiện trường, hiện tại thức tế của Dự án. Thi công hay chưa...
  3. Tìm kiếm các văn bản chủ lực như: QH 1/500, giấy tờ đất, QĐ giao đất. Và phải so với thực tế tài liệu truyền thông so với cái trong văn bản có giống nhau hay không.
  4. Tìm kiếm chủ thể hợp đồng: Thường các CĐT hiện nay, họ ký HĐ với khách dù pháp lý còn chưa rõ, thế thì ai đứng ra ký cũng phải được chú ý, nó có giống với cái đối tượng trong các văn bản giấy tờ hay không. Và nếu không giống thì sự liên quan ở đây là gì.
  5. Cái gì không chắc thì tốt nhất là vay ngân hàng. Không thiếu tiền cũng vay, đơn giản là ngân hàng sẽ là 1 chủ thể "giúp" mình xác minh với CĐT, thường thì Dự án nào mà ngân hàng chấp thuận giải ngân, thì ít nhất nó cũng an toàn phần nào.
  6. Lưu ý là không nội suy: Ví dụ cái Dự án có 3 block hay 3 khu, 2 khu làm rồi thì nghiễm nhiên khu thứ 3 ok. Trong thực tế thì ngược lại, vì phải đặt ra câu hỏi rằng tại sao 2 khu kia làm mà khu này lại không làm luôn, để đến bây giờ làm gì? Và trong thực tế, rất nhiều khả năng cái khu còn lại sẽ bị dồn hết những thứ xấu, thứ dở vào đó, những cam kết, trách nhiệm...
Có mấy ý kiến cá nhân vậy, hy vọng sẽ giúp ích được phần nào cho các bác.
 

ceresaa

Thành viên chính thức
14/5/19
86
134
35
leminhduc.vn
QUY HOẠCH.

Chúng ta thường hay đề cập đến Quy hoạch 1/500, rồi 1/2000, đó là Tỉ lệ quy hoạch. Còn về loại Quy hoạch thì có 02 loại chính là Quy hoạch sử dụng đấtQuy hoạch Xây dựng.

Quy hoạch sử dụng đất là mô tả khu đất đó được phép làm cái gì, hay nói cách khác là đất đó được phép làm gì. Có rất nhiều loại đất, và mỗi loại đất có những đặc trưng riêng.

Còn quy hoạch xây dựng thì quy định ở mỗi khu đất được phép xây dựng, thì công trình trên đất được xây như thế nào.

Thực ra, ngoài quy hoạch, chúng ta còn nghe đến cái gọi là Hiện trạng. Quy hoạch và hiện trạng thì đi đôi với nhau. Hiện trạng là thứ đã làm, quy hoạch là thứ sẽ làm, nếu làm rồi thì quy hoạch sẽ biến thành hiện trạng.

Ở Đồng Nai, năm 2010, người ta đi khảo sát và vẽ ra "Hiện trạng sử dụng đất", thế là năm đó có 1 lớp gọi là lớp "Hiện trạng sử dụng đất", lớp này phủ toàn tỉnh, chỗ nào cũng có.

Rồi đến các năm sau đó, thì bắt đầu có sự chuyển đổi chức năng sử dụng đất, hay vẽ lại, phân lô lại các ô đất. Điều này tạo thêm 1 lớp mới gọi là lớp Quy hoạch. Lớp quy hoạch đương nhiên không phủ toàn tỉnh, mà chỉ có khu nào thay đổi so với năm 2010 thì mới đổi lại thôi.

Ở các tỉnh vùng ven, người ta chủ yếu chỉ có Quy hoạch sử dụng đất, ít chú ý quy hoạch xây dựng, vì lý do là khi mà tiền đất nhỏ hơn tiền xây thì không ai xây cao làm gì, nên nhìn chung không cần quản lý.

Ở thành phố thì có hơi khác, khi mà tiền đất rất là cao, nên xây được bao nhiêu tầng là vấn đề lớn.

Cách làm thì cũng như quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng thì chỉ vẽ ở chỗ nào cần các quy chuẩn về công trình xây dựng, nhưng nơi xa quá mà chắc chắn người ta sẽ không xây công trình cao thì chưa có quy hoạch xây dựng, chính xác là chưa làm.

Tóm lại, quy hoạch thì chúng ta cần quan tâm đến Quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng. Những khu thiên về đất thì QH sử dụng đất là quan trọng, những khu thiên về nhà (khu căn hộ) thì quy hoạch xây dựng là quan trọng.

Và với thời gian quan sát bản đồ, thì mình nhận thấy có nhiều khu không hề có quy hoạch gì cả, cũng không có đường sá, đất vẫn là đất nông nghiệp. Dự đoán rằng những vùng này là "vùng chờ" để các doanh nghiệp lớn đến xin đầu tư và quy hoạch riêng cho mình một khu.

Những vùng xa xa, có nhiều khu như thế!
 

ceresaa

Thành viên chính thức
14/5/19
86
134
35
leminhduc.vn
VỊ TRÍ.

Vị trí là thứ quan trọng bậc nhất trong Bất động sản. Mình từng có lần đề cập đến "Vị trí" trong một group thì nhiều ý kiến cho rằng nên gọi "Vị thế" mới lột tả được hết ý nghĩa. Nhưng mình thì vẫn thích gọi Vị trí hơn, vì Vị trí là cái từ dễ nghe.



Thời gian trước, có một thời mình có nghiên cứu thêm quy hoạch, và có những thứ khá đặc biệt mang tính khoảng cách. Rồi có khái niệm là "Vùng thị trường", "Ranh thị trường".



Có những thứ khá đặc biệt chỉ tội cái chưa có đủ thông tin cũng như hiểu biết để nắm bắt. Nên chỉ mang máng nhận ra vài điều. Ví dụ:

  • 700-1km là khoảng cách tốt cho một con đường thương mại, để trong đó không có nhiều khác biệt về cái gọi là Giá. Đường Nguyễn Huệ dài khoảng 700m. Và có nhiều cái khác có cái khoảng các như vậy. Điều này được lý giải là nó nằm trong "Vùng đi bộ" của con người. Đi bộ trong phạm vi chừng đó sẽ không thấy mệt.
  • Con sông, con đường, hay là 1 rặng cây là thứ phân chia rõ rệt về thị trường. Thường thì 1 con đường dài và to sẽ phân chia thị trường khá rõ. Ví dụ 2 bên đường Nguyễn Thị Minh Khai hay 2 bên đường Võ Thị Sáu, hoặc 2 bên đường CMT8 (khúc Q1) chúng ta sẽ cảm nhận khá rõ sự khác biệt. Con sông thì không nói.
  • Vùng đệm: Có những vùng không có nhà cửa, hay bị ngăn cách bởi một công trình gì đó, thì cũng tạo ra một cái gọi là tách biệt. Trên đường CMT8 có cái CV Lê Thị Riêng, mà theo cảm nhận cá nhân thì 2 bên cvien cũng có sự khác biệt.
  • (Và nhiều thứ khác, kể ra thì lâu lém).
Vùng thị trường thì xảy ra trong nội thành, trong vùng thị trường thì giá như nhau, khác vùng thì có khác biệt. Nhưng nói thật, tìm được đúng vùng thị trường thì không dễ. Sự giao thoa giữa các vùng thị trường thì sẽ có sự giao thoa giá.



Quay lại câu chuyện về vị trí. Nếu mà bị ảnh hưởng bởi Vùng thị trường, thì lúc này, Vị trí của một khu vực nào đó được tính theo khoảng cách đến Trung tâm. Vì thế Vị trí chính là khoảng cách tương đối đến Trung tâm. Tuy nhiên, Trung tâm là gì?



Trung tâm không cứ nhất thiết phải là Nguyễn Huệ. Có những khu vực tự nó tạo ra trung tâm cho riêng nó. Ví dụ như Q7 thì trung tâm là Phú Mỹ Hưng, Tân Bình thì trung tâm là Khu sân Bay, Thảo Điền bản thân nó là trung tâm, Gò Vấp thị trung tâm là khu Phan Văn Trị.



Nói về trung tâm, thì nhắc đến cái chợ cho nó dễ hiểu, ở quê, chỗ nào người ta họp chợ thì chỗ đó là trung tâm, là nơi có thể mua sắm, và giao dịch. Còn cái chợ truyển thống ấy nó mọc lên nơi nào thì cái đó còn tùy, hồi xưa công ty cũ của mình định tạo ra 1 cái chợ truyền thống nhưng không thành công, nghĩa là ý chí của một người để tạo ra cái chợ không phải là dễ.



Nói đến cái chợ truyền thống, nếu là ở quê thì chợ thường nằm ngay ngã ba đường, nhưng lại chỉ nằm có 1 bên, bên còn lại thì vắng, chứ không phân bổ đều 2 bên, cũng không biết tại sao.



Việc tự tao ra trung tâm là một việc mà các Chủ đầu tư BĐS rất mong muốn, nhưng không phải ai làm cũng thành công.



Đô thị Vệ tinh là mộ khái niệm xuất hiện đã lâu nhưng mà cũng chưa thấy các Chủ đầu tư làm tốt. Ecopark ở ngoài Bắc, mặc dù có phốt liên quan đến dân oan Văn Giang, nhưng nói về tổ chức thì nó làm khá tốt cái gọi là tự tạo ra trung tâm. Cách HN khá xa, nhưng mà vẫn tạo được nơi thu hút người về.



Ở trong Nam, Thành phố mới Bình Dương hay Thành phố mới Nhơn Trạch bị thất bại trong việc tự tạo ra trung tâm cho nó, nếu 02 đô thị này làm thành công, thì có thể sẽ tạo ra các khu dân cứ rất tốt.



Lý do 02 khu này ở cái vị thế tốt nhưng lại thất bại thì theo thiển ý cá nhân có các lý do sau:

  • Không có giao thông kết nối: Muốn tự biến mình thành trung tâm thì phải có giao thương, phải đi nhanh được đến các đô thị khác. TPM Bình Dương và Nhơn Trạch đều bị vướng cái này. Xưa PMH muốn làm thì phải làm đường Nguyễn Văn Linh, nếu ko có NVL chắc giờ PMH cũng chưa chắc dc như ngày nay.
  • Định vị và quyết tâm của CĐT: Bạn cần tạo ra trung tâm, thu hút người ở mà toàn phân lô bán nến thì làm sao mà có người về, vì bản chất người mua đất thường ko có nhu cầu ở. Phú Mỹ Hưng làm từ hồi còn được bán đất, nhưng họ chủ trương xây nhà. NT và TPM BD thì chủ yếu bán đất.
  • Hỗ trợ và tạo ra các tiện ích đầu tiên: Không có ai có thể làm được tiện ích ngoài CĐT, và cũng không ai có các giải pháp thu hút dân cư ngoài CĐT. Việc hình thành nên khu dân cư nó là một vòng lặp, nếu có người ở thì càng ngày càng nhiều, nếu không có người ở thì càng ngày càng vắng.
Trên thị trường hiện nay, có bao nhiêu Dự án đang cố tạo cho mình thành một trung tâm riêng? Hay nói cách khác là biến mình thành khu đô thị vệ tinh.

  • VGP Q9 là cái tên được nhắc đến đầu tiên, nhưng thách thức cảu VGP chính là giao thông kết nối.
  • Swanbay cũng đang làm, và cũng vướng cái giao thông kết nối.
  • Waterpoint có thuận lợi về gioa thông kết nối, nhưng phải xem xem quyết tâm của CĐT.
  • Mấy cái bên Đồng Nai của nova, liệu rằng họ đang cơ cấu như thế nào?
Và xa hơn, xa hơn. Liệu rằng ai đang muốn biến mình thành trung tâm, và khả năng thực hiện như thế nào?
 

ceresaa

Thành viên chính thức
14/5/19
86
134
35
leminhduc.vn
VỀ VIỆC CHUYỂN LÊN ĐẤT THỔ CƯ TỪ CÁC LOẠI ĐẤT KHÁC.

Nhiều người khi đi mua đất thì hết sức quan tâm đến việc chuyển thổ cư, thông thường thì chúng ta cứ nghe nói là "Chuyển lên thổ cư" được, nhưng lại không biết tại sao lại chuyển được.

Khi các bác đi mua 1 miếng đất có sổ, thì cái sổ đất đó chính là "Hiện trạng sử dụng đất" ngay tại thời điểm cấp sổ. Ví dụ, sổ đó được cấp năm 2001, thì lúc này ở đó là Đất nông nghiệp. Từ đó đến nay thì cái sổ đó vẫn ghi là Đất nông nghiệp.

Nhưng từ năm 2001 đến nay thì đã trải qua 18 năm, 3 lần điều chỉnh quy hoạch 1/2000, thế nên hiện tại kế hoạch sử dụng đất (hay gọi là QH 1/2000) của nhà nước ở chỗ đó chưa chắc đã là đất nông nghiệp.

Các bác muốn chuyển đổi lên thổ cư thì trước hết, cái quy hoạch đó phải là thổ cư đã. Cái trong sổ đang là đất nông nghiệp, nhưng cái quy hoạch chỗ đó là thổ cư rồi thì lúc này, điều kiện cần đã thỏa.

Sau khi có điều kiện cần rồi, thì phải đạt điều kiện đủ bao gồm các hạng mục như giao thông kết nối, rồi tiền sử dụng đất ... thì mới lên thổ cư được.

Câu hỏi đặt ra là: "Nếu quy hoạch hiện hữu, chỗ đó vẫn là đất nông nghiệp thì sao?". Thế thì chưa có điều kiện cần để lên thổ cư, và đang trong trạng thái chờ, nếu 1 ngày đẹp trời, đất đó chuyển thành chức năng khác, thì đường đi còn mịt mờ.

Quy hoạch 1/2000 thì 5 năm đổi 1 lần theo định kỳ, muốn đổi quy hoạch thì phải đi kiểm kê hiện trạng, rồi lên kế hoạch sử dụng đất, rồi cân bằng đất, dân số ..., xong rồi vẽ, xong rồi duyệt. Thường thì quá trình này mất 2-3 năm. Trong quá trình đó còn có sự điều chỉnh, thường điều chỉnh QH là phải làm theo "Chuyên đề", mà cái chuyên đề này làm theo cụm, ko làm riêng lẻ được.

Thế nên, nếu là đất dân, thông thường chỉ có thể dựa vào sự update quy hoạch theo định kỳ mà chờ đợi thôi vì nhỏ lẻ không có khả năng làm chuyên đề để điều chỉnh theo cụm.

Thế nên khi nghe rêu rao rằng "Sẽ lên thổ cư được" mà hiện tại vẫn đang là đất nông nghiệp, quy hoạch đất nông nghiệp, thì phải hỏi lại rằng "Có khả năng điều chỉnh không?".

Việc điều chỉnh quy hoạch thì dựa theo nhiều yếu tố, tuy nhiên luôn phải tuân theo các quy định, quy chuẩn về quy hoạch, nghĩa là khi làm thì phải giải thích được sử hợp lý của nó. Dân trong nghề, nhìn vào họ có thể đoán được khu này khu kia có điều chỉnh được không, vì nó dựa vào lý do là "Có giải thích được không?".

Còn 1 cách khác là "hợp thức hóa", nghĩa là dân cùng nhau xây nhà kiên cố trên đất nông nghiệp, và sau 1 thời gian thì nhà nước buộc phải hợp thức hóa, nhưng việc này thì càng ngày sẽ càng khó vì việc đo vẽ tốt hơn, quản lý chặt chẽ hơn.

Đất Vĩnh Lộc nghe đâu từng có thời 1 căn nhà chỉ trong 1 đêm là xây xong. Hôm nay là bãi đất trống, nhưng sáng mai đã là căn nhà rồi, đang xây đập thì dễ, nhưng xây xong, dọn đồ vô rồi lại không dễ để cưỡng chế.
 

ceresaa

Thành viên chính thức
14/5/19
86
134
35
leminhduc.vn
POST CÁI BẢNG "THẦN THÁNH" ^^

Và nhiều bác dùng nó để tính toán ngược lại Dự án chung cư xem tiền đất và tiền xây dựng như thế nào. Thậm chí có người dùng nó để tìm cách tính toán hiệu quả của Dự án.
Thật ra người làm cái bảng này không phải vì mục đích đó. Mục đích quan trọng nhất của bảng này là như sau:
  • Chi phí của 1 Dự án thường nó cố định vậy. Còn giá bán khác nhau.
  • Giá bán thì tùy CĐT, người ta có thể bán khoảng 80% giá cho đến 120% giá. Nghĩa là người ta có thể chịu được sự khác biệt 40%.
Nói cho dễ hiểu, nếu thị trường tốt, dự án đó CĐT có thể bán 12 đồng, nhưng nếu thị trường xấu, họ giảm xuống 8 đồng thì vẫn có lời.
Cái bảng này là dành cho dân đầu tư nhỏ lẻ. Nghĩa là nhìn vào đây và đoán xem, Chủ đầu tư đang bán ở giá 80% hay 120%. Nếu CĐT đáng bán giá 80% thì đầu tư có lời, CĐT mà bán 120% rồi thì đầu tư ít lời.
Đó là lý do đôi khi, có CĐT rumor với giá bán đôi khi khác nhau, việc kêu đặt chỗ là 1 bước test thị trường để quyết định giá chính thức ở đâu trong cái khoảng từ 80-120% ấy.
Chỉ vậy thôi.
Còn nếu muốn phân tích hiệu quả đầu tư của CĐT, thì có form khác, phức tạp hơn, và nhiều chỉ số hơn.

 

Thiết kế Website bởi VINASOFT