Chia sẻ thông tin bất động sản
- Người khởi tạo ceresaa
- Ngày gửi
-
- Từ khóa
- căn hộ chung cư thông tin bất động sản
|
LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN - LOẠI DỰ ÁN.
Chúng ta hay nghe cụm từ "Đầu tư Bất động sản", "Mua Bất động sản", "Sở hữu Bất động sản". Vậy chứ Bất động sản là cái gì? Và có bao nhiêu loại?
Và theo tôi thì "Bất động sản là thứ có sở hữu và có thể có giao dịch, nó phân ra 2 nhóm chính":
|
NHỮNG DỮ LIỆU CẦN CÓ TRONG MỘT DỰ ÁN CHUNG CƯ.
Trong dự án chung cư, thường chúng ta chỉ tập trung vào:
Còn cần quan tâm đến các Dữ liệu như:
Có Dự án nào có đầy đủ bấy nhiêu không nhỉ?
Trong dự án chung cư, thường chúng ta chỉ tập trung vào:
- Tên.
- Vị trí.
- Tọa độ trên bản đồ.
- Chủ đầu tư.
- Diện tích.
- Số block.
- Tầng cao.
- Số căn.
Còn cần quan tâm đến các Dữ liệu như:
- Pháp lý: Đến đâu.
- Tình trạng xây dựng: Đang như thế nào.
- Đường tiếp cận: Nó như là đấu nói giao thông ý.
- Loại thiết kế
- Phong cách thiết kế
- Tiêu chuẩn thiết kế
- Nhà thầu
- Đơn vị thiết kế.
- Phân tích thiết kế
- Cấp độ của công trình.
- Loại bàn giao
- Nội thất bàn giao.
- Lịch thanh toán
Có Dự án nào có đầy đủ bấy nhiêu không nhỉ?
FAR QUAN TRỌNG NHƯ THẾ NÀO?
FAR là viết tắt của Hệ số sử dụng đất. Hệ số sử dụng đất thì nó quan trọng trong xây cao tầng, những thứ công trình mà thiên về sàn xây dựng, sàn sử dụng thay vì là đất.
FAR thì ở nhà liền thổ hay nhà cao tầng cũng đều có, nhưng nhà liền thổ thì người ta quan tâm đến đất là chính nên hay bỏ qua FAR.
Để cho dễ hiểu, như cái nhà phố ấy, 4x10m = 40m2, xây 3 tầng. Tầng 1 lùi trước 2m, không có lùi sau, xây được 4x8=32m. Tầng 2, 3 xây y như tầng 1, tổng cộng là 32x3 = 96m2.
FAR là hệ số sử dụng đất, nghĩa là sử dụng được bao nhiêu lần đất, như trường hợp ở trên thì đất là 40m2, xây và sử dụng là 96m2 thì FAR = 96/40 = 2.4 lần.
FAR tính như vậy, nhưng với nhà phố thì người ta quan tâm đến số tầng và mật độ, mật độ sẽ tính ra được 1 tầng xây bao nhiêu m2, còn số tầng là tính xem xây được bao nhiêu lần như thế. Giả sử xây full đất, thì cứ xây mấy tầng là FAR bấy nhiêu.
NHƯNG.
Trong cao tầng thì cái FAR rất là quan trọng, nên nó là thứ rất khó đổi, và số tầng và mật độ phải xoay quanh cái FAR này, nên xây cao thì tòa nhà phải nhỏ, xây thấp thì mập lên.
Vì Chung cư là tập trung vào sàn sử dụng, nên ai cũng muốn xây được càng nhiều càng tốt, tầng cao thì bản chất không khó xin, nhưng FAR thì lại khó vì FAR liên quan đến dân số, mà dân số lại liên quan đến Điện, đường, trường, trạm. Muốn xin FAR thì phải chứng minh những thứ xung quanh đáp ứng được cái số dân đó, và nghĩa vụ tăng thêm đủ kiểu, vì FAR tăng là xây được nhiều hơn, bán được nhiều hơn và thu về nhiều hơn.
Cái sàn sử dụng như ví dụ ở trên, thì trong chung cư gọi là GFA, công thức tính cái này là GFA = Diện tích x FAR. Cái GFA càng nhiều thì bán được càng nhiều, nên ai cũng muốn cái đó nhiều hết, nhưng cái FAR sẽ không cho phép muốn xây nhiêu thì xây.
Thế nên thật không ngoa nếu nói FAR chính là cái tạo nên giá trị của một khu đất cao tầng. Quan trọng bậc nhất. FAR càng cao thì càng có lợi cho CĐT nhưng nhìn chung là căn sẽ nhiều, dân sẽ nhiều, và cái gì cũng nhiều hết.
FAR là viết tắt của Hệ số sử dụng đất. Hệ số sử dụng đất thì nó quan trọng trong xây cao tầng, những thứ công trình mà thiên về sàn xây dựng, sàn sử dụng thay vì là đất.
FAR thì ở nhà liền thổ hay nhà cao tầng cũng đều có, nhưng nhà liền thổ thì người ta quan tâm đến đất là chính nên hay bỏ qua FAR.
Để cho dễ hiểu, như cái nhà phố ấy, 4x10m = 40m2, xây 3 tầng. Tầng 1 lùi trước 2m, không có lùi sau, xây được 4x8=32m. Tầng 2, 3 xây y như tầng 1, tổng cộng là 32x3 = 96m2.
FAR là hệ số sử dụng đất, nghĩa là sử dụng được bao nhiêu lần đất, như trường hợp ở trên thì đất là 40m2, xây và sử dụng là 96m2 thì FAR = 96/40 = 2.4 lần.
FAR tính như vậy, nhưng với nhà phố thì người ta quan tâm đến số tầng và mật độ, mật độ sẽ tính ra được 1 tầng xây bao nhiêu m2, còn số tầng là tính xem xây được bao nhiêu lần như thế. Giả sử xây full đất, thì cứ xây mấy tầng là FAR bấy nhiêu.
NHƯNG.
Trong cao tầng thì cái FAR rất là quan trọng, nên nó là thứ rất khó đổi, và số tầng và mật độ phải xoay quanh cái FAR này, nên xây cao thì tòa nhà phải nhỏ, xây thấp thì mập lên.
Vì Chung cư là tập trung vào sàn sử dụng, nên ai cũng muốn xây được càng nhiều càng tốt, tầng cao thì bản chất không khó xin, nhưng FAR thì lại khó vì FAR liên quan đến dân số, mà dân số lại liên quan đến Điện, đường, trường, trạm. Muốn xin FAR thì phải chứng minh những thứ xung quanh đáp ứng được cái số dân đó, và nghĩa vụ tăng thêm đủ kiểu, vì FAR tăng là xây được nhiều hơn, bán được nhiều hơn và thu về nhiều hơn.
Cái sàn sử dụng như ví dụ ở trên, thì trong chung cư gọi là GFA, công thức tính cái này là GFA = Diện tích x FAR. Cái GFA càng nhiều thì bán được càng nhiều, nên ai cũng muốn cái đó nhiều hết, nhưng cái FAR sẽ không cho phép muốn xây nhiêu thì xây.
Thế nên thật không ngoa nếu nói FAR chính là cái tạo nên giá trị của một khu đất cao tầng. Quan trọng bậc nhất. FAR càng cao thì càng có lợi cho CĐT nhưng nhìn chung là căn sẽ nhiều, dân sẽ nhiều, và cái gì cũng nhiều hết.
PHÂN TÍCH VỀ DỰ ÁN CHUNG CƯ.
Trong Dự án chung cư có rất nhiều thông tin, nhưng với quan điểm "tốt khoe, xấu che" thì các Chủ đầu tư sẽ cô gắng đưa các thông tin tốt, và hạn chế đi những thông tin xấu.
Tuy nhiên, khi mà xem các thông tin được cung cấp hoặc nhìn vào thì phần nào đó cũng đoán ra được các thông tin bao gồm cả những thông tin được show ra và thông tin bị ẩn đi.
Đầu tiên là Diện tích: Thường thì CĐT sẽ tìm ra cái diện tich lớn nhất để show ra. Trong thực tế thì có 02 loại diện tích, một diện tích đất, và diện tích phù hợp quy hoạch. Thường thì cái phù hợp quy hoạch sẽ nhỏ hơn diện tích đất.
FAR là một chỉ số quan trọng hàng đầu trong Dự án chung cư, tuy nhiên chỉ số này được thể hiện ở một hình thái khác. Đó là mật độ xây dựng và tầng cao.
Trong Dự án chung cư, FAR rất khó thay đổi, nhưng mật độ và tầng cao dễ thay đổi hơn, nên thường thì xây cao thì block sẽ gầy, còn xây thấp thì block sẽ mập.
Còn nếu mật độ giữ nguyên, thì xây càng cao, thì FAR càng lớn.
Chúng ta hay nghe các CĐT làm công viên, làm hồ ... nhưng thực tế thì tiền để xây cái công viên hay cái hồ không bao nhiêu tiền, mà cái quan trọng là nó có ảnh hưởng đến FAR không.
FAR cao thì lợi cho CĐT nhưng không lợi cho người mua, vì FAR càng cao nghĩa là diện tích đất được phân bổ cho diện tích sàn càng nhỏ, dân sẽ càng đông và càng ngộp.
Có công viên to, hồ nước lớn nhưng nhà cao, FAR vẫn đảm bảo thì nhìn chung CĐT cũng không thiệt hại gì mấy, lý do vì xây mấy cái công trình đó không tốn bao nhiêu tiền cả.
Để dự đoán FAR thì có thể tính theo mặt bằng điển hình, ra công trường để xem tiến độ xây dựng, nhìn tiến độ xây dựng để đoán pháp lý, và nhìn vật liệu hoàn thiện, layout căn hộ để chúng ta đoán cấp độ của dự án thuộc Level nào.
Thật ra bỏ công để phân tích sẽ có rất nhiều sự khác nhau giữa các Dự án, và có thể xác định luôn CĐT đang bán 80 hay 120%.
Điều này hết sức quan trọng, ảnh hưởng đến tương lai của căn nhà sẽ hình thành. Vì dự án chung cư là loại sản phẩm thiên về sàn xây dựng, chi phí đổ vào phần xây dựng là chính thanh vì phần đất, và phần này bị khấu hao theo năm tháng, do đó cần phải coi kỹ để đáng đồng tiền bát gạo.
Tuy nhiên, vì không có nhiều người quan tâm cái này nên nhìn chung ít ai quan tâm hay phân tích. Đa số sự phân tích chỉ nằm ở vị trí và CĐT, tiện ích... mà những thứ đấy thì nó không phải là thứ quan trọng nhất của Dự án chung cư.
Trong Dự án chung cư có rất nhiều thông tin, nhưng với quan điểm "tốt khoe, xấu che" thì các Chủ đầu tư sẽ cô gắng đưa các thông tin tốt, và hạn chế đi những thông tin xấu.
Tuy nhiên, khi mà xem các thông tin được cung cấp hoặc nhìn vào thì phần nào đó cũng đoán ra được các thông tin bao gồm cả những thông tin được show ra và thông tin bị ẩn đi.
Đầu tiên là Diện tích: Thường thì CĐT sẽ tìm ra cái diện tich lớn nhất để show ra. Trong thực tế thì có 02 loại diện tích, một diện tích đất, và diện tích phù hợp quy hoạch. Thường thì cái phù hợp quy hoạch sẽ nhỏ hơn diện tích đất.
FAR là một chỉ số quan trọng hàng đầu trong Dự án chung cư, tuy nhiên chỉ số này được thể hiện ở một hình thái khác. Đó là mật độ xây dựng và tầng cao.
Trong Dự án chung cư, FAR rất khó thay đổi, nhưng mật độ và tầng cao dễ thay đổi hơn, nên thường thì xây cao thì block sẽ gầy, còn xây thấp thì block sẽ mập.
Còn nếu mật độ giữ nguyên, thì xây càng cao, thì FAR càng lớn.
Chúng ta hay nghe các CĐT làm công viên, làm hồ ... nhưng thực tế thì tiền để xây cái công viên hay cái hồ không bao nhiêu tiền, mà cái quan trọng là nó có ảnh hưởng đến FAR không.
FAR cao thì lợi cho CĐT nhưng không lợi cho người mua, vì FAR càng cao nghĩa là diện tích đất được phân bổ cho diện tích sàn càng nhỏ, dân sẽ càng đông và càng ngộp.
Có công viên to, hồ nước lớn nhưng nhà cao, FAR vẫn đảm bảo thì nhìn chung CĐT cũng không thiệt hại gì mấy, lý do vì xây mấy cái công trình đó không tốn bao nhiêu tiền cả.
Để dự đoán FAR thì có thể tính theo mặt bằng điển hình, ra công trường để xem tiến độ xây dựng, nhìn tiến độ xây dựng để đoán pháp lý, và nhìn vật liệu hoàn thiện, layout căn hộ để chúng ta đoán cấp độ của dự án thuộc Level nào.
Thật ra bỏ công để phân tích sẽ có rất nhiều sự khác nhau giữa các Dự án, và có thể xác định luôn CĐT đang bán 80 hay 120%.
Điều này hết sức quan trọng, ảnh hưởng đến tương lai của căn nhà sẽ hình thành. Vì dự án chung cư là loại sản phẩm thiên về sàn xây dựng, chi phí đổ vào phần xây dựng là chính thanh vì phần đất, và phần này bị khấu hao theo năm tháng, do đó cần phải coi kỹ để đáng đồng tiền bát gạo.
Tuy nhiên, vì không có nhiều người quan tâm cái này nên nhìn chung ít ai quan tâm hay phân tích. Đa số sự phân tích chỉ nằm ở vị trí và CĐT, tiện ích... mà những thứ đấy thì nó không phải là thứ quan trọng nhất của Dự án chung cư.
CÁCH ĐOÁN TÌNH TRẠNG PHÁP LÝ CỦA MỘT DỰ ÁN DỰA VÀO TIẾN ĐỘ XÂY DỰNG.
Trong Dự án chung cư, chúng ta nhìn thấy được 02 loại biểu hiện đó là:
TRƯỜNG HỢP: ĐÃ MỞ BÁN.
Đã mở bán nghĩa là CĐT có ý định triển khai Dự án, tuy nhiên đó là về mặt kinh doanh. Mà kinh doanh thời gian này thì là cam kết giữa Chủ đầu tư với Khách hàng, nó chưa chắc đã giống với những gì Chủ đầu tư đang làm việc với nhà nước. Do đó, thông tin mở bán chỉ giúp chúng ta hình dung được bức tranh về sản phẩm mà CĐT muốn đưa ra cho khách hàng.
Pháp lý là quá trình biến bức tranh này thành hiện thực nó đang ở cái chỗ nào. Nếu không có các văn bản pháp lý kèm theo thì chúng ta dùng tình trạng xây dựng để phân tích.
Đầu tiên phải nói về tâm lý CĐT, nếu đã bán cho khách hàng rồi thì không lý do gì không xây trừ phi chưa được phép, vì thế nên ngoài công trường nếu không thi công thì phần đa là chưa được phép.
Xây dựng thì có các giai đoạn như sau:
Trong Dự án chung cư, chúng ta nhìn thấy được 02 loại biểu hiện đó là:
- Tình trạng mở bán
- Tiến độ xây dựng.
TRƯỜNG HỢP: ĐÃ MỞ BÁN.
Đã mở bán nghĩa là CĐT có ý định triển khai Dự án, tuy nhiên đó là về mặt kinh doanh. Mà kinh doanh thời gian này thì là cam kết giữa Chủ đầu tư với Khách hàng, nó chưa chắc đã giống với những gì Chủ đầu tư đang làm việc với nhà nước. Do đó, thông tin mở bán chỉ giúp chúng ta hình dung được bức tranh về sản phẩm mà CĐT muốn đưa ra cho khách hàng.
Pháp lý là quá trình biến bức tranh này thành hiện thực nó đang ở cái chỗ nào. Nếu không có các văn bản pháp lý kèm theo thì chúng ta dùng tình trạng xây dựng để phân tích.
Đầu tiên phải nói về tâm lý CĐT, nếu đã bán cho khách hàng rồi thì không lý do gì không xây trừ phi chưa được phép, vì thế nên ngoài công trường nếu không thi công thì phần đa là chưa được phép.
Xây dựng thì có các giai đoạn như sau:
- Ép cọc thử: Giai đoạn này là thử để lấy các thông số cho phần thiết kế móng, CĐT nếu đã định vị được vị trí cột, và tính sơ được số tầng thì có thể làm bước này, thủ tục xin phép cũng rất đơn giản. Thế nên nếu chưa ép cọc thử nghĩa là chưa xác định được vị trí cột, và đồng nghĩa với chưa có QH 1/500.
- Ép cọc đại trà: Nếu công trình đang ép cọc đại trà thì được hiểu là đã có QH1/500.
- Xây dựng phần móng, ngầm: Khi xây dựng phần ngầm, thì đồng nghĩa với đã có, hoặc đang nộp hồ sơ xin phép phần ngầm.
- Nếu xây dựng phần ngầm xong mà bỏ đó, thì nghĩa là chưa có giấy phép phần thân, lý do không có giấy phép phần thân thì có thể liên quan đến hồ sơ thiết kế hoặc giấy tờ về sở hữu đất.
- Đang xây phần thân mà tự nhiên làm chậm lại, thì lý do có thể là hết tiền trả cho nhà thầu hoặc đang điều chỉnh cái gì đó.
- Xây xong mà chưa bàn giao thì có thể xây sai phép.
- Bàn giao rồi mà không ra sổ được thì có thể vướng nghĩa vụ gì đó.
CÁC LOẠI DIỆN TÍCH TRONG DỰ ÁN CHUNG CƯ.
Trong dự án Chung cư, có các loại diện tích như sau:
Khi bán thì lấy NSA x đơn giá.
Mà mấy cái diện tích này thì lấy được từ GFA. Mà GFA lấy được từ Diện tích đất và FAR (hệ số sử dụng đất).
Nói tóm lại,
02 cái này không đạt thì không gọi là cao cấp được.
Mấy cái khác tính sau, ví dụ nội thất ko thích thì sửa, thay, chứ mấy cái này đã xây rồi là coi như "xong".
Chính vì thế mình thích mấy căn bên Thủ Thiêm hơn bên Q1, vì dù sao về lâu dài cả 2 bên đều là trung tâm, nưng các căn hộ bên Thủ Thiêm có chuẩn cao hơn nhiều.
Trong dự án Chung cư, có các loại diện tích như sau:
- Diện tích đất: Ai cũng biết thì một Dự án đều có cái diện tích đất, tuy nhiên hãy tập trung vào "Diện tích đất phù hợp quy hoạch" thay vì "Diện tích khuôn viên". Diện tích khuôn viên là thường diện tích trong giấy tờ, còn Diện tích phù hợp quy hoạch thì là diện tích khuôn viên sau khi đã trừ hết đường giao thông, hay những thứ khác vướng quy hoạch (nếu có).
- Tổng diện tích Sàn xây dựng (GFA): Cái này là tổng diện tích sàn được phép xây của Dự án chung cư, mà cái này thì bị khống chế bởi FAR, FAR càng cao thì cái diện tích này càng cao và ngược lại.
- Diện tích sàn kinh doanh (NSA/NFA): Có 02 cách tính là "Tim tường" và "Thông thủy". Thông thủy là diện tích có trong sổ hồng sau này, còn diện tích tim tường thì phần lớn các CĐT dùng cái diện tích này để tính giá bán. NSA = GFA - [Diện tích công cộng], và nhìn chung nếu tính theo Diện tích tim tường thì NSA = 80% GFA. 80% này gọi là Hệ số hữu dụng, nếu thiết kế càng sang thì cái Hệ số này càng thấp và ngược lại, thiết kế càng "ngu" thì hệ số này càng cao, càng bán được nhiều.
- CFA = GFA + Diện tích hầm, Diện tích hầm thì có quy định tối thiểu, tuy nhiên nếu mà căn hộ cao cấp thì thường diện tích hầm sẽ cao hơn chuẩn tổi thiểu, ngược lại, nhà tái định cư, nhà ở xã hội thì tiêu chuẩn thấp hơn nhà ở TM. CFA là dùng để tính khối lượng xây dựng.
Khi bán thì lấy NSA x đơn giá.
Mà mấy cái diện tích này thì lấy được từ GFA. Mà GFA lấy được từ Diện tích đất và FAR (hệ số sử dụng đất).
Nói tóm lại,
- CĐT thiết kế xấu không phải không biết cách thiết kế đẹp, vì thiết kế đẹp thì NSA giảm.
- Thiếu chỗ để xe không phải CĐT không biết tính, mà vì xây thêm hầm thì cũng không làm tăng thêm NSA.
02 cái này không đạt thì không gọi là cao cấp được.
Mấy cái khác tính sau, ví dụ nội thất ko thích thì sửa, thay, chứ mấy cái này đã xây rồi là coi như "xong".
Chính vì thế mình thích mấy căn bên Thủ Thiêm hơn bên Q1, vì dù sao về lâu dài cả 2 bên đều là trung tâm, nưng các căn hộ bên Thủ Thiêm có chuẩn cao hơn nhiều.
MUA CHUNG CƯ CHÚNG TA ĐANG TRẢ TIỀN CHO CÁI GÌ?
Thứ dùng để nhân với đơn giá ra tiền là diện tích Sàn sử dụng (hay gọi là NSA hoặc NFA). Mà diện tích này thường các Chủ đầu tư tính theo Diện tích tim tường, trong khi trong GCN sau này được cấp thì tính theo Diện tích thông thủy, Diện tích tim tường lớn hơn Diện tích thông thủy tầm 5-7%.
Để có được cái NSA này, thì phải đi một chuỗi như sau:
Thứ là Đất (đương nhiên, không thể xây nhà trên không trung) và Công trình xây dựng. Điều đáng nói là có cục đất thì xây được nhiều, có cụ đất xây được ít, (có c ục đất không xây được miếng nào). Cái quy định cục đất đó được xây nhiều hay ít là Hệ số sử dụng đất (FAR).
Có FAR, có Đất thì mới ra được GFA (Tổng diện tích sàn xây dựng). Muốn ra được NSA thì phải tùy vào thiết kế cái mặt bằng tầng nó như thế nào nữa. Những thứ không được tính vào NSA, thì gồm có Hành lang, sảnh, thang máy, thang thoát hiểm, Hộp gen kỹ thuật chung....
Thế thì nếu GFA là cố định do bị quy định bởi FAR và Diện tích đất, thì hành lang nhỏ, dài, thang máy ít, nhiều thang / căn hộ thì có phải là cái diện tích dành cho công cộng càng ít, và diện tích bán được (NSA) càng nhiều.
Ngược lại, nếu thang máy nhiều, rộng, hành lang to, ngắn, sảnh bự... thì NSA càng ít phải không? Đó là lý do CĐT không phải không biết thiết kế thoáng đẹp, chỉ có điều thiết kế càng thoáng thì diện tích bán được càng ít.
Túm lại, chúng ta trả tiền cho diện tích NSA, và trong diện tích NSA đó có bao gồm Đất (được phân bổ) và diện tích Xây dựng. Như thế, nếu FAR càng nhỏ, thiết kế càng sang thì cái tỉ lệ đất được chia càng nhiều.
Nói cho dễ hiểu, khu đất 1ha, thiết kế xấu, FAR cao thì xây được 1000 căn, cũng FAR đó nhưng thiết kế đẹp thì được còn 900căn, còn FAR mà thấp, thiết kế sang thì có 500 căn thôi. Giả sử diện tích mỗi căn là như nhau thì trường hợp nào có "Giá trị đất" cao hơn?
Chúng ta trả tiền cho NSA, nhưng lại sử dụng "Không gian sống". Không gian sống được thể hiện đơn giản qua số PN, WC, có những thiết kế 70m2 có 2 PN, nhưng cũng có những thiết kế 60m2 chỉ được 1PN, tương tự, có những thiết kế 80m2 là có 3PN, nhưng có những thiết kế phải hơn 100m2 mới có số PN tương ứng.
Không gian sống, còn được thể hiện qua tiện ích sống, là nhà để xe, là hồ bơi, phòng tập gym, nhà sinh hoạt cộng đồng ...
Chưa hết, cái chúng ta trả còn bao gồm khi giao nhà được đính kèm cái gì, và sẽ phải tốn thêm bao nhiêu tiền để có thể vào ở được. Có những căn hộ giao thô đến cửa, có nơi bàn giao nội thất cơ bản, có những căn hộ bàn giao nội thất tương đối đầy đủ.
Và điều thú vị là "Vị trí" nó lại chỉ liên quan đến mỗi miếng đất. Nhưng chúng ta đang định giá và so sánh Căn hộ chung cư dựa trên Vị trí, trong khi thực tế như mô tả ở trên, Vị trí chỉ chiếm một phần nhỏ nhỏ để định giá một căn chung cư. Và nếu chỉ dựa vào vị trí để quyết định "xuống tiền" mà coi nhẹ phần khác thì chưa chắc đã là một quyết định chính xác.
Thứ dùng để nhân với đơn giá ra tiền là diện tích Sàn sử dụng (hay gọi là NSA hoặc NFA). Mà diện tích này thường các Chủ đầu tư tính theo Diện tích tim tường, trong khi trong GCN sau này được cấp thì tính theo Diện tích thông thủy, Diện tích tim tường lớn hơn Diện tích thông thủy tầm 5-7%.
Để có được cái NSA này, thì phải đi một chuỗi như sau:
Thứ là Đất (đương nhiên, không thể xây nhà trên không trung) và Công trình xây dựng. Điều đáng nói là có cục đất thì xây được nhiều, có cụ đất xây được ít, (có c ục đất không xây được miếng nào). Cái quy định cục đất đó được xây nhiều hay ít là Hệ số sử dụng đất (FAR).
Có FAR, có Đất thì mới ra được GFA (Tổng diện tích sàn xây dựng). Muốn ra được NSA thì phải tùy vào thiết kế cái mặt bằng tầng nó như thế nào nữa. Những thứ không được tính vào NSA, thì gồm có Hành lang, sảnh, thang máy, thang thoát hiểm, Hộp gen kỹ thuật chung....
Thế thì nếu GFA là cố định do bị quy định bởi FAR và Diện tích đất, thì hành lang nhỏ, dài, thang máy ít, nhiều thang / căn hộ thì có phải là cái diện tích dành cho công cộng càng ít, và diện tích bán được (NSA) càng nhiều.
Ngược lại, nếu thang máy nhiều, rộng, hành lang to, ngắn, sảnh bự... thì NSA càng ít phải không? Đó là lý do CĐT không phải không biết thiết kế thoáng đẹp, chỉ có điều thiết kế càng thoáng thì diện tích bán được càng ít.
Túm lại, chúng ta trả tiền cho diện tích NSA, và trong diện tích NSA đó có bao gồm Đất (được phân bổ) và diện tích Xây dựng. Như thế, nếu FAR càng nhỏ, thiết kế càng sang thì cái tỉ lệ đất được chia càng nhiều.
Nói cho dễ hiểu, khu đất 1ha, thiết kế xấu, FAR cao thì xây được 1000 căn, cũng FAR đó nhưng thiết kế đẹp thì được còn 900căn, còn FAR mà thấp, thiết kế sang thì có 500 căn thôi. Giả sử diện tích mỗi căn là như nhau thì trường hợp nào có "Giá trị đất" cao hơn?
Chúng ta trả tiền cho NSA, nhưng lại sử dụng "Không gian sống". Không gian sống được thể hiện đơn giản qua số PN, WC, có những thiết kế 70m2 có 2 PN, nhưng cũng có những thiết kế 60m2 chỉ được 1PN, tương tự, có những thiết kế 80m2 là có 3PN, nhưng có những thiết kế phải hơn 100m2 mới có số PN tương ứng.
Không gian sống, còn được thể hiện qua tiện ích sống, là nhà để xe, là hồ bơi, phòng tập gym, nhà sinh hoạt cộng đồng ...
Chưa hết, cái chúng ta trả còn bao gồm khi giao nhà được đính kèm cái gì, và sẽ phải tốn thêm bao nhiêu tiền để có thể vào ở được. Có những căn hộ giao thô đến cửa, có nơi bàn giao nội thất cơ bản, có những căn hộ bàn giao nội thất tương đối đầy đủ.
Và điều thú vị là "Vị trí" nó lại chỉ liên quan đến mỗi miếng đất. Nhưng chúng ta đang định giá và so sánh Căn hộ chung cư dựa trên Vị trí, trong khi thực tế như mô tả ở trên, Vị trí chỉ chiếm một phần nhỏ nhỏ để định giá một căn chung cư. Và nếu chỉ dựa vào vị trí để quyết định "xuống tiền" mà coi nhẹ phần khác thì chưa chắc đã là một quyết định chính xác.
BÀI 2: ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH.
Như chúng ta biết, quy hoạch có nhiều tỉ lệ và nhiều loại. Và những quy hoạch tỉ lệ lớn thì mang tính chất định hướng là chính chứ không mang nhiều tính chính xác về mặt pháp lý.
Quy hoạch tỉ lệ 1/2000 là quy hoạch mang tính pháp lý và chi tiết nhất của nhà nước. Các doanh nghiệp hoặc người dân khi kiểm tra quy hoạch thì có thể dựa vào cái quy hoạch 1/2000 này.
QH 1/2000 cập nhật định kỳ 5 năm 1 lần, và ngoài ra thì cũng có cập nhật không định kỳ (hay gọi là bất thường). Vì lý do đó, nên nếu muốn biết Quy hoạch nào cập nhật mới nhất thì tốt nhất lên Quân / Huyện hỏi. Và khi mua đất thì buộc phải kiểm tra quy hoạch, vì quy hoạch Loại đất thời điểm làm sổ với quy hoạch hiện tại chưa chắc giống nhau.
VẬY THÌ QUY HOẠCH 1/2000 CẬP NHẬT SO VỚI QUY HOẠCH CŨ SẼ ĐỔI CÁI GÌ, KHÔNG ĐỔI CÁI GÌ?
Đây là một câu hỏi khó, nhưng theo kinh nghiệm cá nhân thì việc đổi quy hoạch nó phụ thuộc vào sự hợp lý, và giải thích được. Có một số thứ có thể tham khảo.
TÓM LẠI: Mua đất thì phải kiểm tra quy hoạch, quy hoạch mới nhất thì lên Quận hỏi, dự báo quy hoạch thì dựa theo cái tình trạng nó sẽ như thế nào.
QUY HOẠCH 1/500.
Cái quy hoạch loại này là do Doanh nghiệp làm, thế nên doanh nghiệp muốn đổi mà không ảnh hưởng đến QH 1/2000 thì dễ, còn ảnh hưởng QH 1/2000 thì lại phải tùy theo việc ảnh hưởng như thế nào.
Như chúng ta biết, quy hoạch có nhiều tỉ lệ và nhiều loại. Và những quy hoạch tỉ lệ lớn thì mang tính chất định hướng là chính chứ không mang nhiều tính chính xác về mặt pháp lý.
Quy hoạch tỉ lệ 1/2000 là quy hoạch mang tính pháp lý và chi tiết nhất của nhà nước. Các doanh nghiệp hoặc người dân khi kiểm tra quy hoạch thì có thể dựa vào cái quy hoạch 1/2000 này.
QH 1/2000 cập nhật định kỳ 5 năm 1 lần, và ngoài ra thì cũng có cập nhật không định kỳ (hay gọi là bất thường). Vì lý do đó, nên nếu muốn biết Quy hoạch nào cập nhật mới nhất thì tốt nhất lên Quân / Huyện hỏi. Và khi mua đất thì buộc phải kiểm tra quy hoạch, vì quy hoạch Loại đất thời điểm làm sổ với quy hoạch hiện tại chưa chắc giống nhau.
VẬY THÌ QUY HOẠCH 1/2000 CẬP NHẬT SO VỚI QUY HOẠCH CŨ SẼ ĐỔI CÁI GÌ, KHÔNG ĐỔI CÁI GÌ?
Đây là một câu hỏi khó, nhưng theo kinh nghiệm cá nhân thì việc đổi quy hoạch nó phụ thuộc vào sự hợp lý, và giải thích được. Có một số thứ có thể tham khảo.
- Đổi chức năng sử dụng đất --> Khó nhất
- Đổi quy hoạch xây dựng --> Khó nhì.
- Khu đang có dân cư --> Ít đổi.
- Khu chưa có dân --> Có thể đổi nhiều hơn.
- Khu có công trình cấp quốc gia, cấp vùng, cấp tỉnh --> Cấp càng cao càng khó đổi.
- Khu công trình cấp Quận, xã, phường --> Ít khó hơn.
TÓM LẠI: Mua đất thì phải kiểm tra quy hoạch, quy hoạch mới nhất thì lên Quận hỏi, dự báo quy hoạch thì dựa theo cái tình trạng nó sẽ như thế nào.
QUY HOẠCH 1/500.
Cái quy hoạch loại này là do Doanh nghiệp làm, thế nên doanh nghiệp muốn đổi mà không ảnh hưởng đến QH 1/2000 thì dễ, còn ảnh hưởng QH 1/2000 thì lại phải tùy theo việc ảnh hưởng như thế nào.
BÀI 3: TÁCH THỬA, GỘP THỬA, XIN LÊN THỔ CƯ.
Như trong Bài 1 đã nói, thửa đất là để quản lý, và nó mang tính sở hữu. Khi áp quy hoạch vào thì cho ta biết đất đó được quy hoạch loại đất gì.
Nếu là đất nông nghiệp thì không được phép xây nhà, tuy nhiên vẫn có thể xây nhà tạm (nhà cấp 4) mà không cần xin phép. Vậy nên có nhiều thửa đất là đất nông nghiệp, và vẫn có nhà bình thường.
Còn muốn xây các loại nhà mà phải xin phép xây dựng, thì đất đó phải là đất ở. Muốn lên thổ cư từ đất nông nghiệp thì quy hoạch đó phải là đất ở, và từ đó đóng tiền sử dụng đất rồi lên thổ cư.
Nhà nước cho phép tách thửa hay gộp thửa, với điều kiện là diện tích đủ lớn theo quy định. Mỗi địa phương có quy định về diện tích tách thửa khác nhau. Đáp ứng được thì có thể tách.
Khi tách thửa thì bên Điạ chính sẽ đi đo vẽ lại, và ra cái bản đồ giải thửa mới, bổ sung thêm thửa. Theo tôi biết thì thửa được tách thường lấy số thứ tự khá cao, tầm hơn 200. Thế nên khi gặp phải 1 cái sổ có số thửa cao, nghĩa là cái thửa đó mới được tách.
Lưu ý: Kiến thức này rất quan trọng khi bạn muốn tìm kiếm vị trí thửa đất theo sổ đỏ. Đôi khi bạn không tìm thấy thửa cần tìm, nhưng có thể tra thông qua cái thửa ban đầu khi chưa được tách.
Lưu ý tiếp: Phần tách thửa, gộp thửa, lên thổ cư này là dành cho "Dân thường", còn Doanh nghiệp làm Dự án BĐS thì quy trình khác, không áp dụng được cách này. Có một số công ty mang danh doanh nghiệp nhưng làm theo dạng Dân thường, không đúng theo quy trình của Dự án.
Như trong Bài 1 đã nói, thửa đất là để quản lý, và nó mang tính sở hữu. Khi áp quy hoạch vào thì cho ta biết đất đó được quy hoạch loại đất gì.
Nếu là đất nông nghiệp thì không được phép xây nhà, tuy nhiên vẫn có thể xây nhà tạm (nhà cấp 4) mà không cần xin phép. Vậy nên có nhiều thửa đất là đất nông nghiệp, và vẫn có nhà bình thường.
Còn muốn xây các loại nhà mà phải xin phép xây dựng, thì đất đó phải là đất ở. Muốn lên thổ cư từ đất nông nghiệp thì quy hoạch đó phải là đất ở, và từ đó đóng tiền sử dụng đất rồi lên thổ cư.
Nhà nước cho phép tách thửa hay gộp thửa, với điều kiện là diện tích đủ lớn theo quy định. Mỗi địa phương có quy định về diện tích tách thửa khác nhau. Đáp ứng được thì có thể tách.
Khi tách thửa thì bên Điạ chính sẽ đi đo vẽ lại, và ra cái bản đồ giải thửa mới, bổ sung thêm thửa. Theo tôi biết thì thửa được tách thường lấy số thứ tự khá cao, tầm hơn 200. Thế nên khi gặp phải 1 cái sổ có số thửa cao, nghĩa là cái thửa đó mới được tách.
Lưu ý: Kiến thức này rất quan trọng khi bạn muốn tìm kiếm vị trí thửa đất theo sổ đỏ. Đôi khi bạn không tìm thấy thửa cần tìm, nhưng có thể tra thông qua cái thửa ban đầu khi chưa được tách.
Lưu ý tiếp: Phần tách thửa, gộp thửa, lên thổ cư này là dành cho "Dân thường", còn Doanh nghiệp làm Dự án BĐS thì quy trình khác, không áp dụng được cách này. Có một số công ty mang danh doanh nghiệp nhưng làm theo dạng Dân thường, không đúng theo quy trình của Dự án.
BÀI 4: DỰ ÁN CHUNG CƯ (PHẦN 1).
Đến phần Dự án, và đầu tiên nói đến Dự án chung cư.
Để hiểu rõ hơn chung cư là gì hay gồm các loại nào, các cụ có thể xem thêm trong blog cá nhân của tôi tại đây: https://leminhduc.vn/index.php/2019...i-nhung-dieu-can-biet-truoc-khi-mua-chung-cu/
Bài 1 và Bài 2 có đề cập đến Đất và Quy hoạch, đây cũng là 2 thứ dẫn vào cái Dự án này đây (nếu ai chưa đọc 2 bài đó thì kiếm đọc).
Đầu tiên phải nói đến "Dự án" là gì? Dự án được hiểu là một khu đất được một Doanh nghiệp phát triển và đi theo các quy trình pháp lý của Dự án. Lưu ý rằng quy trình này khác với quy trình của đất dân.
LƯU Ý 02 KHÁI NIỆM DƯỚI ĐÂY:
Và muốn nắm pháp lý Dự án, thì trước tiên phải nắm coi có sự "vênh" này hay không? Muốn nắm thì hoặc có văn bản coi, hoặc phải xem "dấu hiệu".
Đến phần Dự án, và đầu tiên nói đến Dự án chung cư.
Để hiểu rõ hơn chung cư là gì hay gồm các loại nào, các cụ có thể xem thêm trong blog cá nhân của tôi tại đây: https://leminhduc.vn/index.php/2019...i-nhung-dieu-can-biet-truoc-khi-mua-chung-cu/
Bài 1 và Bài 2 có đề cập đến Đất và Quy hoạch, đây cũng là 2 thứ dẫn vào cái Dự án này đây (nếu ai chưa đọc 2 bài đó thì kiếm đọc).
Đầu tiên phải nói đến "Dự án" là gì? Dự án được hiểu là một khu đất được một Doanh nghiệp phát triển và đi theo các quy trình pháp lý của Dự án. Lưu ý rằng quy trình này khác với quy trình của đất dân.
LƯU Ý 02 KHÁI NIỆM DƯỚI ĐÂY:
- Về mặt pháp lý: Một cục đất được phép làm Dự án khi nó có quy hoạch sử dụng đất là Đất ở (Chi tiết là Xây dựng chung cư) và Quy hoạch xây dựng là cao tầng, có dân số, có FAR cao cao, có tầng cao... Như thế, Dự án chung cư là một cục đất do Doanh nghiệp KD BĐS sở hữu và quy hoạch cho phép xây chung cư.
- Về mặt truyền thông: Dự án chung cư là một tòa nhà có thiết kế đẹp, có các thông số như diện tích, số căn, tiện ích, giá bán dự kiến...., thậm chí có nhà mẫu.
- Đất đó không phải là đất xây chung cư --> Nhưng rao bán chung cư.
- Đất đó đang thuộc sở hữu người khác --> Nhưng đã rao bán như là của mình.
- Đất có FAR = x --> Nhưng rao bán FAR = y, và x < y.
- Đất 50 năm --> Nhưng Rao bán lâu dài
- Đất TĐC --> Nhưng Rao bán thương mại.
- ....
Và muốn nắm pháp lý Dự án, thì trước tiên phải nắm coi có sự "vênh" này hay không? Muốn nắm thì hoặc có văn bản coi, hoặc phải xem "dấu hiệu".
Sửa lần cuối:
BÀI 4: DỰ ÁN CHUNG CƯ (PHẦN 2) - CÁC THÔNG SỐ CƠ BẢN CỦA DỰ ÁN.
Thi hoa hậu luôn phải có phần thi áo tắm dù rằng các bạn thí sinh không xuống bể bơi. Ấy là vì chỉ có mặc áo tắm thì mới "phô diễn đầy đủ" vẻ đẹp hình thể, chứ mặc quần áo thì không biết có độn hay không nên khó đoán.
Thông số của một Dự án chung cư theo truyền thông cũng thế, muốn đoán được phải "Lột trần" ra. Và cách để lột trần như sau:
Trong bảng thông tin của Chung cư thường có:
FAR càng cao thì càng ngợp thôi chứ không gì hết á. Các bác nhìn xong cái này, và lỡ có thấy được cái phê duyệt QH1/500 mà thấy FAR nó có khác nhiều là có chuyện à. ^^
Thi hoa hậu luôn phải có phần thi áo tắm dù rằng các bạn thí sinh không xuống bể bơi. Ấy là vì chỉ có mặc áo tắm thì mới "phô diễn đầy đủ" vẻ đẹp hình thể, chứ mặc quần áo thì không biết có độn hay không nên khó đoán.
Thông số của một Dự án chung cư theo truyền thông cũng thế, muốn đoán được phải "Lột trần" ra. Và cách để lột trần như sau:
Trong bảng thông tin của Chung cư thường có:
- Diện tích đất.
- Số tháp, số tầng, số căn, Mật độ xây dựng.
- Ngon nữa thì có thiết kế mặt bằng tầng điển hình.
- Ngon tiếp thì có thêm chi tiết thiết kế căn hộ.
- Tính NSA (Diện tích sàn bán): Thống kê xem 1 tầng điển hình có bao nhiêu căn, tổng diện tích chúng nó là bao nhiêu, nhân với số tầng điển hình thì ta được tổng diện tích bán. Tiện thể nhân luôn đơn giá dự kiến thì có Tổng doanh thu.
- Tính GFA (Tổng diện tích sàn xây dựng): Thường thì NSA = 75-85% GFA tùy vào mức độ thiết kế sang hay không. Càng sang thì tỉ lệ càng nhỏ, càng kém sang thì tỉ lệ càng to. Lưu ý rằng, không phải CĐT không biết thiết kế sang, chỉ là thiết kế càng sang thì càng có ít diện tích để bán.
- Tính FAR: Lấy GFA chia cho Diện tích đất ra FAR.
- Tính CFA: Lấy GFA cộng với diện tích hầm, diện tích hầm thường chiếm 90% diện tích đất, 2 hầm thi nhân 2 lần lên. Tiện thể nhân đơn giá xây dựng thì ra CP xây dựng.
FAR càng cao thì càng ngợp thôi chứ không gì hết á. Các bác nhìn xong cái này, và lỡ có thấy được cái phê duyệt QH1/500 mà thấy FAR nó có khác nhiều là có chuyện à. ^^
BÀI 4: DỰ ÁN CHUNG CƯ (PHẦN 3) - PHƯƠNG ÁN THIẾT KẾ.
Thật ra cái thiết kế là cái quan trọng nhất của Dự án chung cư, đáng lý phải viết trước, nhưng lỡ rồi viết sau vậy
Câu hỏi đặt ra là tại sao cái này quan trọng. Nó đơn giản lắm, vì nó là sản phẩm. Như bạn đi mua miếng đất ấy, bạn phải thích miếng đất rồi thì mới hỏi pháp lý, chứ không thích thì hỏi pháp lý làm gì? Đúng không?
tôi nhấn mạnh cái này bởi vì:
Như tôi mà đi coi chung cư, thì tôi coi thiết kế trước, xấu quá bỏ qua, không cần quan tâm những thứ khác. Đơn giản chỉ vậy.
Vậy nên để xem Dự án chung cư, tốt nhất là chúng ta phải xem phương án thiết kế, dù rằng nó chưa có sản phẩm thật thì cũng xem được các thông số thiết kế nó như thế nào để còn hình dung.
Và liên quan đến thiết kế là một câu chuyện dài, có thể phải làm mấy bài. Nên cái này chỉ để nhá nhá hàng chơi vậy thôi.
Thật ra cái thiết kế là cái quan trọng nhất của Dự án chung cư, đáng lý phải viết trước, nhưng lỡ rồi viết sau vậy
Câu hỏi đặt ra là tại sao cái này quan trọng. Nó đơn giản lắm, vì nó là sản phẩm. Như bạn đi mua miếng đất ấy, bạn phải thích miếng đất rồi thì mới hỏi pháp lý, chứ không thích thì hỏi pháp lý làm gì? Đúng không?
tôi nhấn mạnh cái này bởi vì:
- Nếu bạn nhận được một cái mẩu tin đăng kiểu như "Bán đất 1ha đất rẫy ở Daknong giá 1 tỷ", mấy ai sẽ đi hỏi pháp lý? Khi chúng ta không quan tâm đến cái sản phẩm đó thì chúng ta đi hỏi pháp lý làm gì?
- Nếu chúng ta hỏi đến pháp lý, nghĩa là chúng ta có sự quan tâm, và từ đó mới muốn tìm hiểu sâu.
- Dự án chung cư, người ta bán cho bạn cái Sàn sử dụng (NSA), và chính xác là bán Không gian sống, nhưng đa số chúng ta chỉ dựa theo vị trí mà chọn thì chưa thực sự đúng. Hãy đi vào trong, xem chúng ta sẽ mua cái gì, sản phẩm gì, sau đó mới quyết định quan tâm hay không. Quan tâm rồi thì hãy nói đến pháp lý và những thứ liên quan khác.
Như tôi mà đi coi chung cư, thì tôi coi thiết kế trước, xấu quá bỏ qua, không cần quan tâm những thứ khác. Đơn giản chỉ vậy.
Vậy nên để xem Dự án chung cư, tốt nhất là chúng ta phải xem phương án thiết kế, dù rằng nó chưa có sản phẩm thật thì cũng xem được các thông số thiết kế nó như thế nào để còn hình dung.
Và liên quan đến thiết kế là một câu chuyện dài, có thể phải làm mấy bài. Nên cái này chỉ để nhá nhá hàng chơi vậy thôi.
BÀI 4: DỰ ÁN CHUNG CƯ (PHẦN 4) - SƠ BỘ PHÁP LÝ DỰ ÁN (P1)
Cái này có lẽ nhiều bác mong chờ nhất nè, nhưng mà tôi viết vào phần 4 bởi vì phải nắm sơ các phần kia thì nói phần này mới dễ hiểu xí.
Quy trình pháp lý Dự án thì nói nhiều rồi, nhưng vấn đề là biết quy trình nhưng vẫn không nắm được pháp lý thì lý do tại sao? Đó là vì còn thiếu một chút kiến thức nó không hẳn là pháp lý nhưng lại ảnh hưởng đến pháp lý.
Phần 2 tôi có nói đến thông số của Dự án, nó có liên quan đến pháp lý bởi vì làm Dự án thì phải liên quan đến Kinh tế, mà thông tin Dự án chính là liên quan đến lợi nhuận của Dự án.
Quá trình pháp lý là quá trình "Hợp thức hóa", bởi thế nên các CĐT nước ngoài sợ pháp lý bởi họ không giỏi trong việc này, còn nếu cái gì cũng theo quy trình đúng chuẩn thì xin lỗi, về quy trình Việt Nam không có cửa với nước ngoài.
Và như đã nói, cái gì cũng quay về Tiền, có cục đất đó ai cũng thấy, tại sao đến lúc này nó mới được triển khai dù rằng chưa hẳn lúc này thị trường tốt nhất? Đó là một câu hỏi cần được trả lời thấu đáo.
Ở Việt Nam, khi đầu tư Chung cư, các Chủ đầu tư phải chạy đua về dòng tiền, vì lãi suất của Việt Nam rất cao, do đó mục tiêu là thu tiền về càng nhanh càng tốt, thế nên các Dự án thượng thịt là lóc trước, xương để gặm sau, kiểu như thịt thì ăn ngay, còn xương thì chờ từ từ hầm rồi tính tiếp.
Và thường sau một thời gian rầm rộ, thì những cái còn lại toàn là xương. Xương thì phải chờ hầm từ từ, việc hầm xương bao gồm.
Chúng ta biết 05 năm đổi quy hoạch 1/2000 1 lần, và có đổi không định kỳ. Biết đâu sau 5 năm tự nhiên được đổi quy hoạch.
Rồi thì dân cư mỗi ngày 1 tăng, năm nay có thể chưa có dân nhưng năm sau có dân số, mà có dân số thì có FAR.
Nhưng ở đời, đâu cái gì được mà không mất, cái được có thể là được điều chỉnh một số thứ có lợi, và đi kèm theo đó là cam kết, cam kết có thể là làm một cái gì đó, hoặc dành quỹ nhà ở TĐC, NOXH, hoặc đóng thêm tiền SDĐ.
Vì khi đổi những thứ như vậy thì đương nhiên giá trị khu đất tăng lên, nhà nước và những người làm chuyên môn chắc chắn biết, và chắc chắn không có chuyện nhà nước không có gì ở đây, cái quan trọng là tính như thế nào, đôi khi tính thêm cái này cũng mất khối thời gian.
Trên đây là một số ví dụ (có thể không phải hoàn toàn), nhưng là những thứ khiến cho quá trình pháp lý không đi đúng theo quy trình, bởi pháp lý tuy có quy trình nhưng lại đặc thù cho từng Dự án, từng Chủ đầu tư.
Cái này có lẽ nhiều bác mong chờ nhất nè, nhưng mà tôi viết vào phần 4 bởi vì phải nắm sơ các phần kia thì nói phần này mới dễ hiểu xí.
Quy trình pháp lý Dự án thì nói nhiều rồi, nhưng vấn đề là biết quy trình nhưng vẫn không nắm được pháp lý thì lý do tại sao? Đó là vì còn thiếu một chút kiến thức nó không hẳn là pháp lý nhưng lại ảnh hưởng đến pháp lý.
Phần 2 tôi có nói đến thông số của Dự án, nó có liên quan đến pháp lý bởi vì làm Dự án thì phải liên quan đến Kinh tế, mà thông tin Dự án chính là liên quan đến lợi nhuận của Dự án.
Quá trình pháp lý là quá trình "Hợp thức hóa", bởi thế nên các CĐT nước ngoài sợ pháp lý bởi họ không giỏi trong việc này, còn nếu cái gì cũng theo quy trình đúng chuẩn thì xin lỗi, về quy trình Việt Nam không có cửa với nước ngoài.
Và như đã nói, cái gì cũng quay về Tiền, có cục đất đó ai cũng thấy, tại sao đến lúc này nó mới được triển khai dù rằng chưa hẳn lúc này thị trường tốt nhất? Đó là một câu hỏi cần được trả lời thấu đáo.
Ở Việt Nam, khi đầu tư Chung cư, các Chủ đầu tư phải chạy đua về dòng tiền, vì lãi suất của Việt Nam rất cao, do đó mục tiêu là thu tiền về càng nhanh càng tốt, thế nên các Dự án thượng thịt là lóc trước, xương để gặm sau, kiểu như thịt thì ăn ngay, còn xương thì chờ từ từ hầm rồi tính tiếp.
Và thường sau một thời gian rầm rộ, thì những cái còn lại toàn là xương. Xương thì phải chờ hầm từ từ, việc hầm xương bao gồm.
Chúng ta biết 05 năm đổi quy hoạch 1/2000 1 lần, và có đổi không định kỳ. Biết đâu sau 5 năm tự nhiên được đổi quy hoạch.
Rồi thì dân cư mỗi ngày 1 tăng, năm nay có thể chưa có dân nhưng năm sau có dân số, mà có dân số thì có FAR.
Nhưng ở đời, đâu cái gì được mà không mất, cái được có thể là được điều chỉnh một số thứ có lợi, và đi kèm theo đó là cam kết, cam kết có thể là làm một cái gì đó, hoặc dành quỹ nhà ở TĐC, NOXH, hoặc đóng thêm tiền SDĐ.
Vì khi đổi những thứ như vậy thì đương nhiên giá trị khu đất tăng lên, nhà nước và những người làm chuyên môn chắc chắn biết, và chắc chắn không có chuyện nhà nước không có gì ở đây, cái quan trọng là tính như thế nào, đôi khi tính thêm cái này cũng mất khối thời gian.
Trên đây là một số ví dụ (có thể không phải hoàn toàn), nhưng là những thứ khiến cho quá trình pháp lý không đi đúng theo quy trình, bởi pháp lý tuy có quy trình nhưng lại đặc thù cho từng Dự án, từng Chủ đầu tư.
BÀI 4: DỰ ÁN CHUNG CƯ - PHÁP LÝ DỰ ÁN (P2).
Để biết quy trình về pháp lý Dự án thì tốt nhất đi theo chiều ngược, đừng đi chiều xuôi.
HĐMB thì chúng ta cần cái gọi là Văn bản cho phép bán nhà hình thành trong tương lai. Và cầm cái này đọc thì thấy tất cả các văn bản pháp lý trước đó cần.
Dưới hình là cái văn bản của Safira Khang Điền, thì đọc thấy văn bản nào thì liệt kê ra, CĐT không cấp cái nào thì hỏi, đại khái trong mỗi văn bản như thế sẽ liệt kê tất cả các văn bản trước đó. Đọc tầm chục cái Dự án là nắm liền, nên không cần phải chỉ.
Chỉ cần siêng đọc là ok.
Đọc không hiểu thì mr Đức chỉ cho
Để biết quy trình về pháp lý Dự án thì tốt nhất đi theo chiều ngược, đừng đi chiều xuôi.
HĐMB thì chúng ta cần cái gọi là Văn bản cho phép bán nhà hình thành trong tương lai. Và cầm cái này đọc thì thấy tất cả các văn bản pháp lý trước đó cần.
Dưới hình là cái văn bản của Safira Khang Điền, thì đọc thấy văn bản nào thì liệt kê ra, CĐT không cấp cái nào thì hỏi, đại khái trong mỗi văn bản như thế sẽ liệt kê tất cả các văn bản trước đó. Đọc tầm chục cái Dự án là nắm liền, nên không cần phải chỉ.
Chỉ cần siêng đọc là ok.
Đọc không hiểu thì mr Đức chỉ cho
BÀI 5: DỰ ÁN CHUNG CƯ - CÁC LOẠI THIẾT KẾ TỔNG THỂ.
Đây là chuỗi bài đầu tiên nói về thiết kế. Hãy tưởng tượng rằng bác là Kiến trúc sư trưởng của một công ty CĐT, và sau khi bác có các thông số cơ bản của khu đất như là Diện tích, FAR, tầng cao, mật độ, dân số. Giờ thì đến lượt làm cái chung cư như nào.
Đầu tiên thì phải xét coi nên "chơi" kiểu tổng thể nào. Theo kinh nghiệm thì mr Đức có thống kê ra một số loại như sau.
Thích gì chiều đó. Thế nên đầu tiên phải xác định mình thích cái gì, xong coi cái chung cư nào phù hợp nhé!
Đây là chuỗi bài đầu tiên nói về thiết kế. Hãy tưởng tượng rằng bác là Kiến trúc sư trưởng của một công ty CĐT, và sau khi bác có các thông số cơ bản của khu đất như là Diện tích, FAR, tầng cao, mật độ, dân số. Giờ thì đến lượt làm cái chung cư như nào.
Đầu tiên thì phải xét coi nên "chơi" kiểu tổng thể nào. Theo kinh nghiệm thì mr Đức có thống kê ra một số loại như sau.
- Kiểu hướng nội: Kiểu này hiểu nôm na là người ngoài nhìn vào khó tiếp cận, căn hộ chung cư nhìn chung là có thể được có hàng rào bao quanh, thiết kế kiểu này là dạng hạn chế người ngoài nên nhìn chung không có shophouse bên dưới. Người ngoài nhìn vào cái là muốn đứng ở ngoài xem chứ không dám đi vô.
- Kiểu hướng ngoại: Mở rộng ra để đón khách vãng lai, là shop nhiều, là có tụ điểm ăn chơi để cho người ngoài lui tới, là nhìn thấy có sự xô bồ nhưng mà vui.
- Kiểu thẳng đuột từ trên xuống dưới: Nhìn chung là hình thù là thẳng, tháp nào ra tháp đó, loại này mà kết hợp với cái hướng ngoại ở trên thì hơi căng, nhưng kết hợp với hướng nội thì ổn, và loại này thì tiện ích thường nằm tầng trệt.
- Kiểu có khối đế: Khối đế to, xong rồi bên trên có khối tháp nhỏ hơn, khối đế có thể là 1 khối liền nhau. Dạng này các CĐT thường dùng nếu mà có làm dạng hướng ngoại, thế thì lúc này phân ra 2 tầng, tiện ích cho dân cư sẻ nằm phía trên khối đế, còn khối đế thì đón người ngoài. Đại khái là ăn chơi thì xuống đất, còn riêng tư thì lưng chừng trời. Một thời các CĐT thích kiểu này vì kiểu này mới làm được cái gọi là "Hồ bơi chân mây".
Thích gì chiều đó. Thế nên đầu tiên phải xác định mình thích cái gì, xong coi cái chung cư nào phù hợp nhé!
BÀI 10: DỰ ÁN CHUNG CƯ - HÌNH THÁI BLOCK CĂN HỘ.
Khúc này thì coi như xong phần hướng nội, hướng ngoại, có khối đế hay không nhé! Tập trung đến cái tháp thôi. Và xem hình thể của cái tháp người ta thiết kế như nào.
Cũng theo kinh nghiệm thì có một số hình thù như sau:
Khúc này thì coi như xong phần hướng nội, hướng ngoại, có khối đế hay không nhé! Tập trung đến cái tháp thôi. Và xem hình thể của cái tháp người ta thiết kế như nào.
Cũng theo kinh nghiệm thì có một số hình thù như sau:
- Hình chữ nhật: Tháp hình chữ nhật là hay thấy nhất. Nếu xem Dự án chung cư mà có cái tháp hình chữ nhật mà lại "Dày" (chiều rộng hơi bự) là coi như tiêu, bên trong thiết kế cực xấu. Loại này có 4 căn góc mỗi tầng. Loại này thường bố trí lõi thang ở giữa, 2 bên đối xứng.
- Hình vuông: Thường thì CĐT nào làm sang mới dám thiết kế tòa hình vuông. vì lúc này lõi thang nằm ngay ở giữa tòa, căn hộ nằm bố trí xung quanh. Thường loại này sẽ có khoảng 8 căn hộ / sàn (số đẹp), và có 4 căn góc nên đạt tiêu chí 50% căn góc là tỉ lệ cao. Tuy nhiên một số CĐT cũng thiết kế tòa nhà vuông nhưng mà chỉ dạng học đòi làm sang, bố trí tầm 16 căn / tầng thì giống cá mắm xếp lớp. Thế nên đã sang, hình vuông thì phải nhỏ (cạnh nhỏ), cạnh to là tiêu.
- Hình chữ L, chữ V, Z, U: Mấy loại này thì giống như hình chữ nhật giép lại thôi, nhằm tăng số lượng căn góc trên sàn, mà mấy loại này thường tạo ra 1 lượng căn hộ lớn / sàn. Tuy nhiên loại này thì lại có nhiều lõi thang nên đôi khi gọi là 2-3 block cũng được, mà gọi 1block cũng được, vì thế nên mới có cái gọi là Block A1, A2, rồi thì B1, B2...
- Hỉnh tròn: Cái loại này thì dạng hơi đặc thù, vì block hình tròn nhìn khá đẹp, khá lạ, nhưng chưa chắc tiện. Tuy nhiên sẽ đáp ứng được cho các khách hàng thích lạ. City Garden là hình tròn đó.
- Hỉnh lục giác: Cũng như hình vuông nhưng mà có nhiều cạnh hơn để có nhiều căn góc hơn, đó là biến tướng so với hình vuông, nó giống như chữ L là biến tướng của Chữ nhật vậy.
- Hình thù kỳ quái: Đại khái là nó có cái hình gì đó đặc biệt lắm, cứ gọi là phải dùng tính phân mới tính được diện tích. Loại này khó xây dựng vãi nồi ra được, và đương nhiên vật liệu hoàn thiện cũng khó, vì đôi khi mấy cái đó phải được đặt làm riêng. Kenton Node là 1 dạng như này, mà hình như đến nay vẫn chưa chịu "phất".
BÀI 11: DỰ ÁN CHUNG CƯ - BỐ TRÍ MẶT BẰNG ĐIỂN HÌNH.
Sau khi chọn xong cái hình của block thì chúng ta tính đến cái việc bố trí trong cái hình đó các hình nhỏ hơn, đó chính là căn hộ.
Có bác bảo "Ai cấm CĐT xây nhiều block...", đúng là trí tưởng tượng thì không ai cấm, nhưng mà để trí tưởng tượng bay xa mà có đường về thì phải có cái dây cột lại. Như còn diều ấy, bay lên thì phải có dây cột, đứt dây là đứt bóng.
Nói dài dòng như thế thôi chứ tóm gọn lại là "Ai cũng có thể làm đẹp, làm tốt, nhưng tiền ít mà làm đẹp làm tốt thì mới khó".
Và vì cái vòng kim cô "hiệu quả", nên buộc phải đánh đổi. Là người kinh doanh, tâm niệm luôn là tối đa hóa lợi nhuận, mà tối đa lợi nhuận thì chỉ có tăng thu, giảm chi, hoặc cả 2.
Quay về vấn đề chính, trong 1 block căn hộ thì buộc phải có những thứ như này:
Thế thì đến bây giờ mới phải ngồi nghĩ nè. Và ở đời, cái gì càng lợi cho người bán thì càng thiệt cho người mua và ngược lại. Nên nhìn chung là phải làm sao dung hòa tốt nhất có thể. Vậy thử điểm qua vài nội dung:
Hàng cao cấp hay hàng chợ không phải vấn đề, vì người nghèo thì chả thể mua hàng hiệu được, và người giàu thì không cần hàng chợ, tiền nào của nấy thôi.
Vấn đề chỉ xảy ra khi mà thiết kế thì hàng chợ mà gắn nhãn là hàng cao cấp, chỉ thế thôi. Cái này đâm ra làm cho người tiêu dùng lầm tưởng về cái gọi là "cao cấp", và đôi khi họ dựa vào cái dở của "hàng chợ" để đánh giá luôn hàng cao cấp thực sự. Và đôi khi khách hàng phải mua hàng chợ với giá của hàng hiệu.
Mà nhìn chung ở Sài Gòn thì cái thiết kế đang được phân như sau:
Sau khi chọn xong cái hình của block thì chúng ta tính đến cái việc bố trí trong cái hình đó các hình nhỏ hơn, đó chính là căn hộ.
Có bác bảo "Ai cấm CĐT xây nhiều block...", đúng là trí tưởng tượng thì không ai cấm, nhưng mà để trí tưởng tượng bay xa mà có đường về thì phải có cái dây cột lại. Như còn diều ấy, bay lên thì phải có dây cột, đứt dây là đứt bóng.
Nói dài dòng như thế thôi chứ tóm gọn lại là "Ai cũng có thể làm đẹp, làm tốt, nhưng tiền ít mà làm đẹp làm tốt thì mới khó".
Và vì cái vòng kim cô "hiệu quả", nên buộc phải đánh đổi. Là người kinh doanh, tâm niệm luôn là tối đa hóa lợi nhuận, mà tối đa lợi nhuận thì chỉ có tăng thu, giảm chi, hoặc cả 2.
Quay về vấn đề chính, trong 1 block căn hộ thì buộc phải có những thứ như này:
- Lõi thang: Gồm thang máy, thang bộ (thoát hiểm).
- Lõi kỹ thuật: Ô để bỏ dây điện, nước, rác.
- Hành lang: Gọi là đường dẫn đến căn hộ.
- Và mấy thứ lặt vặt khác.
Thế thì đến bây giờ mới phải ngồi nghĩ nè. Và ở đời, cái gì càng lợi cho người bán thì càng thiệt cho người mua và ngược lại. Nên nhìn chung là phải làm sao dung hòa tốt nhất có thể. Vậy thử điểm qua vài nội dung:
- Thang bộ, Gen kỹ thuật là những diện tích "cố định" cho block, nghĩa là thang rộng nhiêu, dài nhiêu, gen kỹ thuật rộng nhiêu, dài nhiều là gần như fix.
- Thang máy thì càng nhiều thang thì càng tốn diện tích. Bởi thế nên CĐT không phải sợ tốn tiền mua thang, mà sợ tốn chỗ để thang hơn.
- Hành lang: Như con đường ấy, rộng, dài thì tốn diện tích.
- Làm cho cái block to ra, cũng diện tích thang bộ, gen kỹ thuật như thế, mà block to ra thì không phải làm thêm thang mà bán được nhiều hơn.
- Thang máy: Đủ xài thôi, thiếu chút cũng được, nhiều thang chi cho tốn chỗ.
- Hành lang: Nhỏ, ngắn thôi, muốn hành lang ngắn thì cái block phải dày (hành lang thường đi theo chiều dài của block hình chữ nhật), nên block càng dày thì hành lang càng ngắn (nếu cùng diện tích block).
- Block to thì nhiều căn/sàn.
- Thang máy ít thì kẹt thang.
- Block dày thì căn hộ ra 3 lớp.
Hàng cao cấp hay hàng chợ không phải vấn đề, vì người nghèo thì chả thể mua hàng hiệu được, và người giàu thì không cần hàng chợ, tiền nào của nấy thôi.
Vấn đề chỉ xảy ra khi mà thiết kế thì hàng chợ mà gắn nhãn là hàng cao cấp, chỉ thế thôi. Cái này đâm ra làm cho người tiêu dùng lầm tưởng về cái gọi là "cao cấp", và đôi khi họ dựa vào cái dở của "hàng chợ" để đánh giá luôn hàng cao cấp thực sự. Và đôi khi khách hàng phải mua hàng chợ với giá của hàng hiệu.
Mà nhìn chung ở Sài Gòn thì cái thiết kế đang được phân như sau:
- 2 căn/sàn: Dự án nào đó bên Q7 quên mất rồi, 1 sàn chỉ có 2 căn, căn nào cũng căn góc.
- 4 căn/sàn: Sunrise city của Nova đợt đầu là dạng này. LM81 khúc trên cũng có 4 căn thôi, nên cũng được coi là căn góc 100%.
- 6 - 8 căn/sàn: Empire đợt đầu là 8 căn, còn mấy đợt sau không biết vì chưa coi thiết kế.
- 9 - 13 căn/sàn: Nhiều dự án được coi là cao cấp với giá bán cao cấp nốt có dạng này.
- 14 - 20 căn/sàn: Dự án cấp trung thì dạng này nhiều, tiền ít thì không thể hít đồ thơm rồi.
- Trên 20 căn/sàn: Nhìn vô cái hoa mắt luôn. Nói chung loại này mà vẫn quảng cáo căn hộ cao cấp thì cũng hơi căng (ý kiến cá nhân vậy thôi). Căn hộ cứ như cá mắm xếp lớp vậy. Rắc tí muối là ăn ngon luôn.
- Dạng siêu cấp: Có những mặt bằng mà mỗi đếm số căn hộ / sàn thôi còn khác nhau cho mỗi lần đếm, đếm đi đếm lại còn chưa tin lắm mình đếm chính xác. Loại này thì CĐT đã quá tận dụng mất rồi.
