Chia sẻ thông tin bất động sản | CỘNG ĐỒNG XÂY DỰNG

Chia sẻ thông tin bất động sản

ceresaa

Thành viên chính thức
14/5/19
114
139
35
leminhduc.vn
CĂN HỘ CHUNG CƯ.

Căn hộ chung cư là một trong những loại Bất động sản thuộc nhóm ưu tiên sàn sử dụng. Căn hộ vẫn có đất, chỉ có điều là đất sở hữu chung.

Căn hộ chung cư thì có 03 loại chính là Thương mại, Tái định cư và Nhà ở xã hội.

Chủ đầu tư nào cũng muốn làm căn hộ thương mại, nhưng vì một số lý do mà bị đưa vào dạng Tái định cư hoặc nhà ở xã hội. Cái này sẽ nói sau.

Và về cấp chung cư thì hiện nay không có chuẩn, nhưng theo thị trường thì đang nói đến loại A, B, C, tuy nhiên Chủ đầu tư nào cũng gán mác "Căn hộ cao cấp" dù rằng thiết kế và chất lượng xây dựng chỉ đạt mức C.

Nhà ở TĐC và NOXH vì là loại buộc phải làm nên thiết kế và chất lượng của nó thường ở mức C. Đó là lý do người ta không thích 02 loại căn hộ này.

Căn hộ thì đương nhiên có đất, nhưng mà người ta quan tâm nhiều đến sàn sử dụng. Và đơn giá tính theo diện tích sàn.

Vì thiên về sàn sử dụng nên thực tế thì giá trị chung cư tùy thuộc nhiều vào cái cấp của chung cư, nhưng mà nhìn chung thì cấp chung cư thì chưa có chuẩn và không ai chú ý mấy nên hiện nay vẫn chưa được quan tâm lắm.




 

ceresaa

Thành viên chính thức
14/5/19
114
139
35
leminhduc.vn
LOẠI BẤT ĐỘNG SẢN - LOẠI DỰ ÁN. Chúng ta hay nghe cụm từ "Đầu tư Bất động sản", "Mua Bất động sản", "Sở hữu Bất động sản". Vậy chứ Bất động sản là cái gì? Và có bao nhiêu loại? Và theo tôi thì "Bất động sản là thứ có sở hữu và có thể có giao dịch, nó phân ra 2 nhóm chính":
  • Nhóm 1: Tập trung vào diện tích Sàn xây dựng / Sử dụng.
  • Nhóm 2: Tập trung vào đất.
Để phân biệt 02 nhóm này, chúng ta chỉ cần biết cái "Đơn giá" của nó dựa trên đất hay sàn. Ví dụ: Bất động sản A bán với giá 35tr/m2. Nếu m2 này là tính theo "Sàn" thì là Nhóm 1, còn tính theo "Đất" thì là nhóm 2. Dễ hiểu vậy thôi. Và tôi chia ra có 15 loại BĐS trải dài theo 02 nhóm này bao gồm:
  1. Căn hộ.
  2. Shophouse.
  3. Officetel.
  4. Thương mại dịch vụ.
  5. Nhà riêng.
  6. Nhà liên kế.
  7. Biệt thự.
  8. Condotel.
  9. Biệt thự nghỉ dưỡng.
  10. Bungalow.
  11. Nhà xưởng.
  12. Đất.
  13. Tòa nhà văn phòng.
  14. Tòa nhà khách sạn.
  15. Loại khác.
Còn Dự án thì sao? Có 04 loại Dự án được định nghĩa.
  1. Chung cư: Nếu dự án nào có các sản phẩm rơi hoàn toàn vào nhóm 1 thì là Dự án chung cư.
  2. Đô thị: Nếu Dự án nào rơi hoàn toàn vào nhóm 2 thì là Đô thị.
  3. Nghỉ dưởng: Cái dự án nào mà không thuộc 02 loại trên và 100% không được hình thành đơn vị ở thì gọi là nghỉ dưỡng.
  4. Còn dự án nào mà lai lai 2 cái trở lên thì là Phức hợp.
Có chuẩn để ghép vào cho đúng, và để mà phân tích cho chuẩn. Chứ ví dụ là sở hữu 50 năm thì sao so với sở hữu lâu dài, không hình thành đơn vị ở sao so với có hình thành đơn vị ở. Trong dự án sao so với ngoài dự án... Người bán thì họ không cần nói rao đúng chuẩn, nhà thường có thể nói cao cấp, nhà dỏm có thể nói nhà đẹp, còn người mua thì phải nắm để tránh hớ.
 

ceresaa

Thành viên chính thức
14/5/19
114
139
35
leminhduc.vn
NHỮNG DỮ LIỆU CẦN CÓ TRONG MỘT DỰ ÁN CHUNG CƯ.
Trong dự án chung cư, thường chúng ta chỉ tập trung vào:

  1. Tên.
  2. Vị trí.
  3. Tọa độ trên bản đồ.
  4. Chủ đầu tư.
  5. Diện tích.
  6. Số block.
  7. Tầng cao.
  8. Số căn.
Đó là những thứ cơ bản, tuy nhiên mấy cái này chả liên quan gì đến pháp lý.
Còn cần quan tâm đến các Dữ liệu như:

  1. Pháp lý: Đến đâu.
  2. Tình trạng xây dựng: Đang như thế nào.
  3. Đường tiếp cận: Nó như là đấu nói giao thông ý.
  4. Loại thiết kế
  5. Phong cách thiết kế
  6. Tiêu chuẩn thiết kế
  7. Nhà thầu
  8. Đơn vị thiết kế.
  9. Phân tích thiết kế
  10. Cấp độ của công trình.
  11. Loại bàn giao
  12. Nội thất bàn giao.
  13. Lịch thanh toán
Nhìn chung là rất nhiều chứ không phải ít.
Có Dự án nào có đầy đủ bấy nhiêu không nhỉ?
 

ceresaa

Thành viên chính thức
14/5/19
114
139
35
leminhduc.vn
FAR QUAN TRỌNG NHƯ THẾ NÀO?

FAR là viết tắt của Hệ số sử dụng đất. Hệ số sử dụng đất thì nó quan trọng trong xây cao tầng, những thứ công trình mà thiên về sàn xây dựng, sàn sử dụng thay vì là đất.

FAR thì ở nhà liền thổ hay nhà cao tầng cũng đều có, nhưng nhà liền thổ thì người ta quan tâm đến đất là chính nên hay bỏ qua FAR.

Để cho dễ hiểu, như cái nhà phố ấy, 4x10m = 40m2, xây 3 tầng. Tầng 1 lùi trước 2m, không có lùi sau, xây được 4x8=32m. Tầng 2, 3 xây y như tầng 1, tổng cộng là 32x3 = 96m2.

FAR là hệ số sử dụng đất, nghĩa là sử dụng được bao nhiêu lần đất, như trường hợp ở trên thì đất là 40m2, xây và sử dụng là 96m2 thì FAR = 96/40 = 2.4 lần.

FAR tính như vậy, nhưng với nhà phố thì người ta quan tâm đến số tầng và mật độ, mật độ sẽ tính ra được 1 tầng xây bao nhiêu m2, còn số tầng là tính xem xây được bao nhiêu lần như thế. Giả sử xây full đất, thì cứ xây mấy tầng là FAR bấy nhiêu.

NHƯNG.

Trong cao tầng thì cái FAR rất là quan trọng, nên nó là thứ rất khó đổi, và số tầng và mật độ phải xoay quanh cái FAR này, nên xây cao thì tòa nhà phải nhỏ, xây thấp thì mập lên.

Vì Chung cư là tập trung vào sàn sử dụng, nên ai cũng muốn xây được càng nhiều càng tốt, tầng cao thì bản chất không khó xin, nhưng FAR thì lại khó vì FAR liên quan đến dân số, mà dân số lại liên quan đến Điện, đường, trường, trạm. Muốn xin FAR thì phải chứng minh những thứ xung quanh đáp ứng được cái số dân đó, và nghĩa vụ tăng thêm đủ kiểu, vì FAR tăng là xây được nhiều hơn, bán được nhiều hơn và thu về nhiều hơn.

Cái sàn sử dụng như ví dụ ở trên, thì trong chung cư gọi là GFA, công thức tính cái này là GFA = Diện tích x FAR. Cái GFA càng nhiều thì bán được càng nhiều, nên ai cũng muốn cái đó nhiều hết, nhưng cái FAR sẽ không cho phép muốn xây nhiêu thì xây.

Thế nên thật không ngoa nếu nói FAR chính là cái tạo nên giá trị của một khu đất cao tầng. Quan trọng bậc nhất. FAR càng cao thì càng có lợi cho CĐT nhưng nhìn chung là căn sẽ nhiều, dân sẽ nhiều, và cái gì cũng nhiều hết.
 

ceresaa

Thành viên chính thức
14/5/19
114
139
35
leminhduc.vn
PHÂN TÍCH VỀ DỰ ÁN CHUNG CƯ.

Trong Dự án chung cư có rất nhiều thông tin, nhưng với quan điểm "tốt khoe, xấu che" thì các Chủ đầu tư sẽ cô gắng đưa các thông tin tốt, và hạn chế đi những thông tin xấu.

Tuy nhiên, khi mà xem các thông tin được cung cấp hoặc nhìn vào thì phần nào đó cũng đoán ra được các thông tin bao gồm cả những thông tin được show ra và thông tin bị ẩn đi.

Đầu tiên là Diện tích: Thường thì CĐT sẽ tìm ra cái diện tich lớn nhất để show ra. Trong thực tế thì có 02 loại diện tích, một diện tích đất, và diện tích phù hợp quy hoạch. Thường thì cái phù hợp quy hoạch sẽ nhỏ hơn diện tích đất.

FAR là một chỉ số quan trọng hàng đầu trong Dự án chung cư, tuy nhiên chỉ số này được thể hiện ở một hình thái khác. Đó là mật độ xây dựng và tầng cao.

Trong Dự án chung cư, FAR rất khó thay đổi, nhưng mật độ và tầng cao dễ thay đổi hơn, nên thường thì xây cao thì block sẽ gầy, còn xây thấp thì block sẽ mập.

Còn nếu mật độ giữ nguyên, thì xây càng cao, thì FAR càng lớn.

Chúng ta hay nghe các CĐT làm công viên, làm hồ ... nhưng thực tế thì tiền để xây cái công viên hay cái hồ không bao nhiêu tiền, mà cái quan trọng là nó có ảnh hưởng đến FAR không.

FAR cao thì lợi cho CĐT nhưng không lợi cho người mua, vì FAR càng cao nghĩa là diện tích đất được phân bổ cho diện tích sàn càng nhỏ, dân sẽ càng đông và càng ngộp.

Có công viên to, hồ nước lớn nhưng nhà cao, FAR vẫn đảm bảo thì nhìn chung CĐT cũng không thiệt hại gì mấy, lý do vì xây mấy cái công trình đó không tốn bao nhiêu tiền cả.

Để dự đoán FAR thì có thể tính theo mặt bằng điển hình, ra công trường để xem tiến độ xây dựng, nhìn tiến độ xây dựng để đoán pháp lý, và nhìn vật liệu hoàn thiện, layout căn hộ để chúng ta đoán cấp độ của dự án thuộc Level nào.

Thật ra bỏ công để phân tích sẽ có rất nhiều sự khác nhau giữa các Dự án, và có thể xác định luôn CĐT đang bán 80 hay 120%.

Điều này hết sức quan trọng, ảnh hưởng đến tương lai của căn nhà sẽ hình thành. Vì dự án chung cư là loại sản phẩm thiên về sàn xây dựng, chi phí đổ vào phần xây dựng là chính thanh vì phần đất, và phần này bị khấu hao theo năm tháng, do đó cần phải coi kỹ để đáng đồng tiền bát gạo.

Tuy nhiên, vì không có nhiều người quan tâm cái này nên nhìn chung ít ai quan tâm hay phân tích. Đa số sự phân tích chỉ nằm ở vị trí và CĐT, tiện ích... mà những thứ đấy thì nó không phải là thứ quan trọng nhất của Dự án chung cư.
 

ceresaa

Thành viên chính thức
14/5/19
114
139
35
leminhduc.vn
CÁCH ĐOÁN TÌNH TRẠNG PHÁP LÝ CỦA MỘT DỰ ÁN DỰA VÀO TIẾN ĐỘ XÂY DỰNG.

Trong Dự án chung cư, chúng ta nhìn thấy được 02 loại biểu hiện đó là:

  1. Tình trạng mở bán
  2. Tiến độ xây dựng.
02 biểu hiện này của Dự án là có thể quan sát bằng mắt hoặc tìm kiếm thông tin trên Internet. Thế thì dựa vào 02 biểu hiện này thì dự đoán pháp lý như thế nào?

TRƯỜNG HỢP: ĐÃ MỞ BÁN.
Đã mở bán nghĩa là CĐT có ý định triển khai Dự án, tuy nhiên đó là về mặt kinh doanh. Mà kinh doanh thời gian này thì là cam kết giữa Chủ đầu tư với Khách hàng, nó chưa chắc đã giống với những gì Chủ đầu tư đang làm việc với nhà nước. Do đó, thông tin mở bán chỉ giúp chúng ta hình dung được bức tranh về sản phẩm mà CĐT muốn đưa ra cho khách hàng.
Pháp lý là quá trình biến bức tranh này thành hiện thực nó đang ở cái chỗ nào. Nếu không có các văn bản pháp lý kèm theo thì chúng ta dùng tình trạng xây dựng để phân tích.
Đầu tiên phải nói về tâm lý CĐT, nếu đã bán cho khách hàng rồi thì không lý do gì không xây trừ phi chưa được phép, vì thế nên ngoài công trường nếu không thi công thì phần đa là chưa được phép.
Xây dựng thì có các giai đoạn như sau:

  • Ép cọc thử: Giai đoạn này là thử để lấy các thông số cho phần thiết kế móng, CĐT nếu đã định vị được vị trí cột, và tính sơ được số tầng thì có thể làm bước này, thủ tục xin phép cũng rất đơn giản. Thế nên nếu chưa ép cọc thử nghĩa là chưa xác định được vị trí cột, và đồng nghĩa với chưa có QH 1/500.
  • Ép cọc đại trà: Nếu công trình đang ép cọc đại trà thì được hiểu là đã có QH1/500.
  • Xây dựng phần móng, ngầm: Khi xây dựng phần ngầm, thì đồng nghĩa với đã có, hoặc đang nộp hồ sơ xin phép phần ngầm.
  • Nếu xây dựng phần ngầm xong mà bỏ đó, thì nghĩa là chưa có giấy phép phần thân, lý do không có giấy phép phần thân thì có thể liên quan đến hồ sơ thiết kế hoặc giấy tờ về sở hữu đất.
  • Đang xây phần thân mà tự nhiên làm chậm lại, thì lý do có thể là hết tiền trả cho nhà thầu hoặc đang điều chỉnh cái gì đó.
  • Xây xong mà chưa bàn giao thì có thể xây sai phép.
  • Bàn giao rồi mà không ra sổ được thì có thể vướng nghĩa vụ gì đó.
 

ceresaa

Thành viên chính thức
14/5/19
114
139
35
leminhduc.vn
CÁC LOẠI DIỆN TÍCH TRONG DỰ ÁN CHUNG CƯ.

Trong dự án Chung cư, có các loại diện tích như sau:

  • Diện tích đất: Ai cũng biết thì một Dự án đều có cái diện tích đất, tuy nhiên hãy tập trung vào "Diện tích đất phù hợp quy hoạch" thay vì "Diện tích khuôn viên". Diện tích khuôn viên là thường diện tích trong giấy tờ, còn Diện tích phù hợp quy hoạch thì là diện tích khuôn viên sau khi đã trừ hết đường giao thông, hay những thứ khác vướng quy hoạch (nếu có).
  • Tổng diện tích Sàn xây dựng (GFA): Cái này là tổng diện tích sàn được phép xây của Dự án chung cư, mà cái này thì bị khống chế bởi FAR, FAR càng cao thì cái diện tích này càng cao và ngược lại.
  • Diện tích sàn kinh doanh (NSA/NFA): Có 02 cách tính là "Tim tường" và "Thông thủy". Thông thủy là diện tích có trong sổ hồng sau này, còn diện tích tim tường thì phần lớn các CĐT dùng cái diện tích này để tính giá bán. NSA = GFA - [Diện tích công cộng], và nhìn chung nếu tính theo Diện tích tim tường thì NSA = 80% GFA. 80% này gọi là Hệ số hữu dụng, nếu thiết kế càng sang thì cái Hệ số này càng thấp và ngược lại, thiết kế càng "ngu" thì hệ số này càng cao, càng bán được nhiều.
  • CFA = GFA + Diện tích hầm, Diện tích hầm thì có quy định tối thiểu, tuy nhiên nếu mà căn hộ cao cấp thì thường diện tích hầm sẽ cao hơn chuẩn tổi thiểu, ngược lại, nhà tái định cư, nhà ở xã hội thì tiêu chuẩn thấp hơn nhà ở TM. CFA là dùng để tính khối lượng xây dựng.
Như thế, khi xây dựng, thì tiền xây dựng tính theo CFA x đơn giá.
Khi bán thì lấy NSA x đơn giá.
Mà mấy cái diện tích này thì lấy được từ GFA. Mà GFA lấy được từ Diện tích đất và FAR (hệ số sử dụng đất).
Nói tóm lại,

  • CĐT thiết kế xấu không phải không biết cách thiết kế đẹp, vì thiết kế đẹp thì NSA giảm.
  • Thiếu chỗ để xe không phải CĐT không biết tính, mà vì xây thêm hầm thì cũng không làm tăng thêm NSA.
Chuẩn cao cấp là gì, phải dựa theo 02 cái loại diện tích này làm chính. Cao cấp là thiết kế đẹp, và diện tích công cộng (cụ thể là chỗ để xe) phải nhiều.
02 cái này không đạt thì không gọi là cao cấp được.
Mấy cái khác tính sau, ví dụ nội thất ko thích thì sửa, thay, chứ mấy cái này đã xây rồi là coi như "xong".
Chính vì thế mình thích mấy căn bên Thủ Thiêm hơn bên Q1, vì dù sao về lâu dài cả 2 bên đều là trung tâm, nưng các căn hộ bên Thủ Thiêm có chuẩn cao hơn nhiều.
 

ceresaa

Thành viên chính thức
14/5/19
114
139
35
leminhduc.vn
MUA CHUNG CƯ CHÚNG TA ĐANG TRẢ TIỀN CHO CÁI GÌ?

Thứ dùng để nhân với đơn giá ra tiền là diện tích Sàn sử dụng (hay gọi là NSA hoặc NFA). Mà diện tích này thường các Chủ đầu tư tính theo Diện tích tim tường, trong khi trong GCN sau này được cấp thì tính theo Diện tích thông thủy, Diện tích tim tường lớn hơn Diện tích thông thủy tầm 5-7%.

Để có được cái NSA này, thì phải đi một chuỗi như sau:

Thứ là Đất (đương nhiên, không thể xây nhà trên không trung) và Công trình xây dựng. Điều đáng nói là có cục đất thì xây được nhiều, có cụ đất xây được ít, (có c ục đất không xây được miếng nào). Cái quy định cục đất đó được xây nhiều hay ít là Hệ số sử dụng đất (FAR).

Có FAR, có Đất thì mới ra được GFA (Tổng diện tích sàn xây dựng). Muốn ra được NSA thì phải tùy vào thiết kế cái mặt bằng tầng nó như thế nào nữa. Những thứ không được tính vào NSA, thì gồm có Hành lang, sảnh, thang máy, thang thoát hiểm, Hộp gen kỹ thuật chung....

Thế thì nếu GFA là cố định do bị quy định bởi FAR và Diện tích đất, thì hành lang nhỏ, dài, thang máy ít, nhiều thang / căn hộ thì có phải là cái diện tích dành cho công cộng càng ít, và diện tích bán được (NSA) càng nhiều.

Ngược lại, nếu thang máy nhiều, rộng, hành lang to, ngắn, sảnh bự... thì NSA càng ít phải không? Đó là lý do CĐT không phải không biết thiết kế thoáng đẹp, chỉ có điều thiết kế càng thoáng thì diện tích bán được càng ít.

Túm lại, chúng ta trả tiền cho diện tích NSA, và trong diện tích NSA đó có bao gồm Đất (được phân bổ) và diện tích Xây dựng. Như thế, nếu FAR càng nhỏ, thiết kế càng sang thì cái tỉ lệ đất được chia càng nhiều.

Nói cho dễ hiểu, khu đất 1ha, thiết kế xấu, FAR cao thì xây được 1000 căn, cũng FAR đó nhưng thiết kế đẹp thì được còn 900căn, còn FAR mà thấp, thiết kế sang thì có 500 căn thôi. Giả sử diện tích mỗi căn là như nhau thì trường hợp nào có "Giá trị đất" cao hơn?

Chúng ta trả tiền cho NSA, nhưng lại sử dụng "Không gian sống". Không gian sống được thể hiện đơn giản qua số PN, WC, có những thiết kế 70m2 có 2 PN, nhưng cũng có những thiết kế 60m2 chỉ được 1PN, tương tự, có những thiết kế 80m2 là có 3PN, nhưng có những thiết kế phải hơn 100m2 mới có số PN tương ứng.

Không gian sống, còn được thể hiện qua tiện ích sống, là nhà để xe, là hồ bơi, phòng tập gym, nhà sinh hoạt cộng đồng ...

Chưa hết, cái chúng ta trả còn bao gồm khi giao nhà được đính kèm cái gì, và sẽ phải tốn thêm bao nhiêu tiền để có thể vào ở được. Có những căn hộ giao thô đến cửa, có nơi bàn giao nội thất cơ bản, có những căn hộ bàn giao nội thất tương đối đầy đủ.

Và điều thú vị là "Vị trí" nó lại chỉ liên quan đến mỗi miếng đất. Nhưng chúng ta đang định giá và so sánh Căn hộ chung cư dựa trên Vị trí, trong khi thực tế như mô tả ở trên, Vị trí chỉ chiếm một phần nhỏ nhỏ để định giá một căn chung cư. Và nếu chỉ dựa vào vị trí để quyết định "xuống tiền" mà coi nhẹ phần khác thì chưa chắc đã là một quyết định chính xác.
 

ceresaa

Thành viên chính thức
14/5/19
114
139
35
leminhduc.vn
BÀI 1: ĐẤT - GIẢI THỬA VÀ QUY HOẠCH.

Đất là cái gốc của Bất động sản. Bất cứ là đất nền, nhà phố, căn hộ ... đều phải xuất phát từ đất mà ra. Thế nên coi Đất như là cái khởi nguyên của Bất Động Sản.

GIẢI THỬA.


Hồi xưa rất là xưa, khi mà đất rộng người thưa, thì ai thích khúc nào dựng nhà khúc đó, nhưng sau này, dân sinh sôi nảy nở thì bắt đầu xác định sở hữu, đầu tiên là phân ranh bằng cái gì đó, rồi đến lúc cấp quyền sở hữu và có sở hữu thì có bản vẽ ranh. Cái bản vẽ đó gọi là Bản đồ giải thửa (hay Bản đồ địa chính).

Thửa đất lúc này được định danh bằng: Số thửa --> Số tờ --> Xã phường --> Quận huyện --> Tỉnh thành.

Và có sở hữu thì thường kèm theo có chuyển nhượng, người ta chuyển nhượng nguyên con, hay cắt ra 1 miếng nhỏ bán, hoặc gộp lại bán ... thế là có vụ Nhập thửa, tách thửa.

QUY HOẠCH.

Rồi quy hoạch ra đời, quy hoạch thì có nhiều loại, nhưng quan trọng nhất là Quy hoạch sử dụng đất và Quy hoạch xây dựng.

Quy hoạch sử dụng đất là xác định Loại đất, hay gọi là Chức năng sử dụng đất, nôm na là trả lời câu hỏi: Đất đó được phép làm gì?

Đất thì có nguồn gốc từ xa xưa, và vì là một nước nông nghiệp nên thường loại đất bình thường sẽ là Đất nông nghiệp. Mà Đất nông nghệp cũng phân chia ra nhiều loại như là Trồng lúa, trồng cây lâu năm, cây hàng năm ... nhưng nói chung là làm nông. Ngoài ra còn có đất rừng, đất mặt nước...

Thế thì có thể hiểu là đất nông nghiệp, đất rừng, hay đất mặt nước thì có nghĩa là chưa có quy hoạch gì hết. Và quy hoạch "đụng" vào là khi chuyển mấy cái loại đất này thành các loại đất khác. Cũng có khối loại đất (mấy chục loại), nhưng mà dân thường thì sẽ quan tâm đến Đất ở, và Đất giao thông, và các loại khác.

Và thường thì chỉ có Đất ở hoặc Đất Thương mại mới được phép xây nhà, và khu 1 khu đất được phép xây nhà thì lại xuất hiện một loại quy hoạch nữa là Quy hoạch xây dựng.

Quy hoạch xây dựng là loại quy hoạch cho phép nhìn thấ chỗ đó được có bao nhiêu dân, công trình cao nhiêu tầng, mật độ xây dựng, Hệ số sử dụng đất, Khoảng lùi xây dựng.

Tỉ lệ quy hoạch như là 1/5000, 1/10000, 1/2000, 1/500 chỉ là thể hiện mức độ chi tiết của quy hoạch thôi, chứ về cơ bản thì quan tầm 02 loại chính ở trên, và lưu ý thêm 02 tỉ lệ là QH 1/2000 và QH 1/500, QH 1/2000 là cái chi tiết nhất của nhà nước, còn QH 1/500 là cái chi tiết nhất của cá nhân. Càng chi tiết thì càng khó điều chỉnh.

GOM LẠI.

Giải thửa thì mang tính sở hữu và cá nhân, hình thù của thửa đất là vô chừng, và vị trí được quản lý bằng Số thửa --> số tờ --> số phường, huyện, tỉnh.

Quy hoạch thì mang tính tổng thể, có quy chuẩn đàng hoàng, và thường tạo ra các ô vuông vức. Và khi có thửa đất rồi, chồng quy hoạch lên thì mới biết được là cái thửa đất đó có phải Đất ở không. Vì bản chất người dân, Đất thổ cư (đất ở) mới là cái đáng nói, còn loại khác đều kém giá trị đi.

Đó là lý do đi mua đất thì phải coi quy hoạch, và đừng có tin mấy lời hứa lên thổ cư, mà phải kiểm tra đàng hoàng.

Bài kế: ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH.

 

ceresaa

Thành viên chính thức
14/5/19
114
139
35
leminhduc.vn
BÀI 2: ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH.

Như chúng ta biết, quy hoạch có nhiều tỉ lệ và nhiều loại. Và những quy hoạch tỉ lệ lớn thì mang tính chất định hướng là chính chứ không mang nhiều tính chính xác về mặt pháp lý.

Quy hoạch tỉ lệ 1/2000 là quy hoạch mang tính pháp lý và chi tiết nhất của nhà nước. Các doanh nghiệp hoặc người dân khi kiểm tra quy hoạch thì có thể dựa vào cái quy hoạch 1/2000 này.

QH 1/2000 cập nhật định kỳ 5 năm 1 lần, và ngoài ra thì cũng có cập nhật không định kỳ (hay gọi là bất thường). Vì lý do đó, nên nếu muốn biết Quy hoạch nào cập nhật mới nhất thì tốt nhất lên Quân / Huyện hỏi. Và khi mua đất thì buộc phải kiểm tra quy hoạch, vì quy hoạch Loại đất thời điểm làm sổ với quy hoạch hiện tại chưa chắc giống nhau.




VẬY THÌ QUY HOẠCH 1/2000 CẬP NHẬT SO VỚI QUY HOẠCH CŨ SẼ ĐỔI CÁI GÌ, KHÔNG ĐỔI CÁI GÌ?
Đây là một câu hỏi khó, nhưng theo kinh nghiệm cá nhân thì việc đổi quy hoạch nó phụ thuộc vào sự hợp lý, và giải thích được. Có một số thứ có thể tham khảo.
  • Đổi chức năng sử dụng đất --> Khó nhất
  • Đổi quy hoạch xây dựng --> Khó nhì.
  • Khu đang có dân cư --> Ít đổi.
  • Khu chưa có dân --> Có thể đổi nhiều hơn.
  • Khu có công trình cấp quốc gia, cấp vùng, cấp tỉnh --> Cấp càng cao càng khó đổi.
  • Khu công trình cấp Quận, xã, phường --> Ít khó hơn.
Đại khái là đổi mà ảnh hưởng nhiều thì khó, đổi ảnh hưởng ít thì ít khó hơn.

TÓM LẠI: Mua đất thì phải kiểm tra quy hoạch, quy hoạch mới nhất thì lên Quận hỏi, dự báo quy hoạch thì dựa theo cái tình trạng nó sẽ như thế nào.

QUY HOẠCH 1/500.
Cái quy hoạch loại này là do Doanh nghiệp làm, thế nên doanh nghiệp muốn đổi mà không ảnh hưởng đến QH 1/2000 thì dễ, còn ảnh hưởng QH 1/2000 thì lại phải tùy theo việc ảnh hưởng như thế nào.
 

ceresaa

Thành viên chính thức
14/5/19
114
139
35
leminhduc.vn
BÀI 3: TÁCH THỬA, GỘP THỬA, XIN LÊN THỔ CƯ.

Như trong Bài 1 đã nói, thửa đất là để quản lý, và nó mang tính sở hữu. Khi áp quy hoạch vào thì cho ta biết đất đó được quy hoạch loại đất gì.

Nếu là đất nông nghiệp thì không được phép xây nhà, tuy nhiên vẫn có thể xây nhà tạm (nhà cấp 4) mà không cần xin phép. Vậy nên có nhiều thửa đất là đất nông nghiệp, và vẫn có nhà bình thường.

Còn muốn xây các loại nhà mà phải xin phép xây dựng, thì đất đó phải là đất ở. Muốn lên thổ cư từ đất nông nghiệp thì quy hoạch đó phải là đất ở, và từ đó đóng tiền sử dụng đất rồi lên thổ cư.

Nhà nước cho phép tách thửa hay gộp thửa, với điều kiện là diện tích đủ lớn theo quy định. Mỗi địa phương có quy định về diện tích tách thửa khác nhau. Đáp ứng được thì có thể tách.

Khi tách thửa thì bên Điạ chính sẽ đi đo vẽ lại, và ra cái bản đồ giải thửa mới, bổ sung thêm thửa. Theo tôi biết thì thửa được tách thường lấy số thứ tự khá cao, tầm hơn 200. Thế nên khi gặp phải 1 cái sổ có số thửa cao, nghĩa là cái thửa đó mới được tách.

Lưu ý: Kiến thức này rất quan trọng khi bạn muốn tìm kiếm vị trí thửa đất theo sổ đỏ. Đôi khi bạn không tìm thấy thửa cần tìm, nhưng có thể tra thông qua cái thửa ban đầu khi chưa được tách.

Lưu ý tiếp: Phần tách thửa, gộp thửa, lên thổ cư này là dành cho "Dân thường", còn Doanh nghiệp làm Dự án BĐS thì quy trình khác, không áp dụng được cách này. Có một số công ty mang danh doanh nghiệp nhưng làm theo dạng Dân thường, không đúng theo quy trình của Dự án.
 

ceresaa

Thành viên chính thức
14/5/19
114
139
35
leminhduc.vn
BÀI 4: DỰ ÁN CHUNG CƯ (PHẦN 1).

Đến phần Dự án, và đầu tiên nói đến Dự án chung cư.
Bài 1 và Bài 2 có đề cập đến Đất và Quy hoạch, đây cũng là 2 thứ dẫn vào cái Dự án này đây (nếu ai chưa đọc 2 bài đó thì kiếm đọc).
Đầu tiên phải nói đến "Dự án" là gì? Dự án được hiểu là một khu đất được một Doanh nghiệp phát triển và đi theo các quy trình pháp lý của Dự án. Lưu ý rằng quy trình này khác với quy trình của đất dân.

LƯU Ý 02 KHÁI NIỆM DƯỚI ĐÂY:
  • Về mặt pháp lý: Một cục đất được phép làm Dự án khi nó có quy hoạch sử dụng đất là Đất ở (Chi tiết là Xây dựng chung cư) và Quy hoạch xây dựng là cao tầng, có dân số, có FAR cao cao, có tầng cao... Như thế, Dự án chung cư là một cục đất do Doanh nghiệp KD BĐS sở hữu và quy hoạch cho phép xây chung cư.
  • Về mặt truyền thông: Dự án chung cư là một tòa nhà có thiết kế đẹp, có các thông số như diện tích, số căn, tiện ích, giá bán dự kiến...., thậm chí có nhà mẫu.
Và điều hết sức quan trọng là 02 cái này có giống nhau hay không thì không biết. Sự khác nhau có thể nằm ở những nội dung sau:
  • Đất đó không phải là đất xây chung cư --> Nhưng rao bán chung cư.
  • Đất đó đang thuộc sở hữu người khác --> Nhưng đã rao bán như là của mình.
  • Đất có FAR = x --> Nhưng rao bán FAR = y, và x < y.
  • Đất 50 năm --> Nhưng Rao bán lâu dài
  • Đất TĐC --> Nhưng Rao bán thương mại.
  • ....
Và thường pháp lý bị chậm bởi những sự vênh này, chứ chưa chắc vì thủ tục nhà nước làm khó.
Và muốn nắm pháp lý Dự án, thì trước tiên phải nắm coi có sự "vênh" này hay không? Muốn nắm thì hoặc có văn bản coi, hoặc phải xem "dấu hiệu".
 

ceresaa

Thành viên chính thức
14/5/19
114
139
35
leminhduc.vn
BÀI 4: DỰ ÁN CHUNG CƯ (PHẦN 2) - CÁC THÔNG SỐ CƠ BẢN CỦA DỰ ÁN.

Thi hoa hậu luôn phải có phần thi áo tắm dù rằng các bạn thí sinh không xuống bể bơi. Ấy là vì chỉ có mặc áo tắm thì mới "phô diễn đầy đủ" vẻ đẹp hình thể, chứ mặc quần áo thì không biết có độn hay không nên khó đoán.
Thông số của một Dự án chung cư theo truyền thông cũng thế, muốn đoán được phải "Lột trần" ra. Và cách để lột trần như sau:
Trong bảng thông tin của Chung cư thường có:

  • Diện tích đất.
  • Số tháp, số tầng, số căn, Mật độ xây dựng.
  • Ngon nữa thì có thiết kế mặt bằng tầng điển hình.
  • Ngon tiếp thì có thêm chi tiết thiết kế căn hộ.
Dựa vào các thông số trên, tính ngược lại như sau:
  • Tính NSA (Diện tích sàn bán): Thống kê xem 1 tầng điển hình có bao nhiêu căn, tổng diện tích chúng nó là bao nhiêu, nhân với số tầng điển hình thì ta được tổng diện tích bán. Tiện thể nhân luôn đơn giá dự kiến thì có Tổng doanh thu.
  • Tính GFA (Tổng diện tích sàn xây dựng): Thường thì NSA = 75-85% GFA tùy vào mức độ thiết kế sang hay không. Càng sang thì tỉ lệ càng nhỏ, càng kém sang thì tỉ lệ càng to. Lưu ý rằng, không phải CĐT không biết thiết kế sang, chỉ là thiết kế càng sang thì càng có ít diện tích để bán.
  • Tính FAR: Lấy GFA chia cho Diện tích đất ra FAR.
  • Tính CFA: Lấy GFA cộng với diện tích hầm, diện tích hầm thường chiếm 90% diện tích đất, 2 hầm thi nhân 2 lần lên. Tiện thể nhân đơn giá xây dựng thì ra CP xây dựng.
FAR là thông số quan trọng nhất, và tại sao phải tính, bởi nó có thể ảnh hưởng đến cái nhanh chậm của thủ tục pháp lý. Dự án vùng ven, FAR = 5 - 6 lần là được, và thường sẽ có thêm 1 lần nữa cho phần thương mại. Tổng cộng là 6-7 lần.
FAR càng cao thì càng ngợp thôi chứ không gì hết á. Các bác nhìn xong cái này, và lỡ có thấy được cái phê duyệt QH1/500 mà thấy FAR nó có khác nhiều là có chuyện à. ^^
 

Thiết kế Website bởi VINASOFT