Cho thuê nhà, cho thuê mặt bằng - hợp đồng và các điều khoản ?!

[VuDinhSon]

Tình hình thế này, ông bà già có mảnh đất tính cho Bách Hóa Xanh thuê, gửi cho mình cái hợp đồng mẫu nhờ xem xét

BHX01

Image BHX01 hosted in ImgBB

ibb.co

BHX02 hosted at ImgBB

Image BHX02 hosted in ImgBB

ibb.co

BHX03 hosted at ImgBB

Image BHX03 hosted in ImgBB

ibb.co

BHX04 hosted at ImgBB

Image BHX04 hosted in ImgBB

ibb.co

BHX05 hosted at ImgBB

Image BHX05 hosted in ImgBB

ibb.co

BHX06 hosted at ImgBB

Image BHX06 hosted in ImgBB

ibb.co

Dĩ nhiên quả choáng đầu tiên là hợp đồng ký 10 năm nhưng không đặt cọc, Bách Hóa Xanh trả nhà thì báo trước 1 tháng, bên cho thuê mà lấy nhà sớm thì đền tiền xây dựng & đền 10% doanh thu trong suốt thời gian thuê còn lại - với điều khoản này thì xem như chủ nhà không thể bán nhà được luôn.

Toàn bộ hợp đồng gần như toàn có lợi cho Bách Hóa Xanh, không ngờ một công ty lớn mà soạn cái hợp đồng còn tệ hơn mấy môi giới nhà đất mạt hạng, với hợp đồng này nếu ai không đủ trình độ và kiên nhẫn đọc hết hợp đồng, đặc biệt các người lớn tuổi, thì ăn đủ.

Hợp đồng là do các bên soạn ra, dĩ nhiên sẽ yêu cầu chỉnh sửa hợp đồng, đồng ý thì ký, không đồng ý thì thôi, dự kiến trước mắt sửa các điều khoản như sau:
- Để đảm bảo quyền lợi cho Bách Hóa Xanh, về vấn đề đơn phương chấm dứt thì đền bù để là x lần số tiền thuê 1 tháng nhưng chỉ giới hạn trong 3 hoặc 5 năm sau khi ký hợp đồng, sau đó bên cho thuê chỉ cần báo trước 6 tháng. Ngược lại thì bên Bách Hóa Xanh cũng phải đền bù tương tự như bên cho thuê.
- Đặt cọc tối thiểu 3 tháng là đương nhiên, vì lỡ Bách Hóa Xanh đóng cửa ngang xương thì còn tiền cọc để trả tiền điện, tiền nước, tiền Internet ...
- Giá thuê thì 03 năm tăng 10%, hoặc 01 năm đâu không tăng - 02 năm tiếp theo tăng 10%.

Băn khoăn ở chỗ sửa nát nhà người ta xong kinh doanh không ổn thì té, tính toán thế nào
Các anh chị em góp ý nên sửa điều khoản nào nữa , sửa như thế nào ạ?
Cảm ơn nhiều

 

[GianGiaoG18]

Không đọc hết hợp đồng, có lẽ cái hợp đồng này Bách Hóa Xanh demo cho chủ nhà ? có vẻ chủ nhà cho thuê đất (hoặc nhà nát) thì đúng hơn, chứ làm gì mà Bách Hóa Xanh đưa một cái hợp đồng ngang ngược như vậy ? Nếu cho thuê đất (hoặc nhà nát) thì cọc là phần xây dựng mà Bách Hóa Xanh đã bỏ tiền.

Nói chung hợp đồng là sự thoả thuận của 2 bên, bên cho thuê thấy chưa hợp lý thì thương thảo lại, theo G18 thì cho thuê 10 năm là dài, nên cho thuê từ 5 năm thôi, vì 10 năm có bao nhiêu thứ biến động, chưa nói là 10 năm thì hạ tầng thay đổi, nhưng vị trí đẹp sẽ có tiền cho thuê tăng gấp rất nhiều lần.

Điều khoản đơn phương chấm dứt hợp đồng cũng nên xác định luôn bằng số tháng thuê nhà thôi, ví dụ đơn phương chấm dứt trong năm đầu thì đền 20 tháng, năm thứ 2 thì còn 15 tháng chẳng hạn ... giảm dần cho đến năm thứ 5. Tiền nhà dạng này cứ 6 tháng, tốt nhất là 12 tháng nhận một lần.

Xem lại điều 6.1c , trả tiền chậm thì phải bị phạt bao nhiêu % ngày, cho tối đa 10% giá trị hợp đồng hay chậm quá bao nhiêu ngày thì xem như đơn phương chấm dứt hợp đồng, làm gì có chuyện chậm trả tiền mà không bị ràng buộc trách nhiệm.

Gạch bỏ điều 6.1g, vì bất khả kháng chấm dứt hợp đồng ở 6.2.f, điều 6.1g này là củ chuối - vì nguyên tắc chấm dứt hợp đồng tùy ý chỉ khi bất khả kháng, không bất khả kháng thì cứ theo luật mà chiến, trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng nằm ngoài các trường hợp bất khả kháng ở điều 6.2.f thì đều phải đền bù hết.

Nếu đúng ra thì bên cho thuê chỉ việc cho thuê đất và hỗ trợ giấy tờ cho bên Bách Hóa Xanh đi xin phép xây dựng, bên Bách Hóa Xanh không xin phép được là việc của Bách Hóa Xanh, không có chuyện ngang xương chấm dứt hợp đồng.

Tốt nhất là không cho Bách Hóa Xanh thuê, vì mẫu hợp đồng đã thiếu thiện chí và không tôn trọng bên cho thuê, vì toàn cài điều khoản có lợi cho phía đi thuê. Muốn làm ăn lâu dài thì điều khoản phải công bằng cho cả hai bên.

 

[XayDungDiaOcMienNam]

Nên gài thêm không được cho bên thứ ba thuê lại, mình đi thuê mặt bằng nhỏ xưa này toàn bị thế cả, đặc biệt là:
- Luôn phải có tiền cọc, mục đích thì bên thuê luôn tránh trường hợp hư hỏng hoặc phá hoại của họ.
- Hợp đồng ghi rõ bên thuê hay bên cho thuê muốn hủy hợp đồng trước thời hạn đều được nhưng phải báo trước 3 tháng, dưới 3 tháng mà chuyển đi sẽ mất tiền cọc. Bên thuê muốn lấy trước cũng phải 3 tháng, nhưng không được rơi vào tháng 12 âm lịch (đi thuê cực khó và cập rập) và tháng 1 âm lịch (đầu năm không ai chuyển trụ sở cả).

 

[DanGiaoHungThinh]

Hợp đồng là giao kết dân sự của 2 bên có đủ năng lực hành vi theo pháp luật, cảm thấy ký được thì ký chứ chắc chắn Bách Hóa Xanh sẽ không thay đổi điều khoản đâu, nếu thấy cần tiền thì cho Bách Hóa Xanh thuê, không thì đuổi thẳng cổ vì đơn giản là Bách Hóa Xanh xem chủ nhà không ra nghĩa địa gì cả rồi, nếu có tiềm lực thì việc gì phải dây dưa với ngữ này.

Trách Bách Hóa Xanh cũng không được, đơn giản là Bách Hoa Xanh cũng đã nghiên cứu kỹ vị trí, hầu như là trả giá cao hơn giá thị trường và đặc biệt là phù hợp với chủ mặt bằng - nhiều mặt bằng không dám cho những đối tượng không rõ nhân thân - chính bản thân chủ mặt bằng lại trông được Bách Hóa Xanh thuê vì có đồng ra đồng vào mà an toàn và an ninh tốt, đặc biệt là ổn định, chứ nhiều đối tượng thuê được dăm ba tháng lại ngưng kinh doanh.

Những mặt bằng đẹp, xin lỗi đè nhau thuê thì ngay Bách Hóa Xanh ngoài cọc còn trả tiền thuê trước một cục 6 tháng hoặc 12 tháng hoặc hơn mới xí được. Chỉ có vị trí nào không thuận thì họ sẽ ép phải nhận tiền từng tháng. Bách Hóa Xanh, Điện Máy Xanh, Thế Giới Di Động họ hiểu lợi thế của họ, nên họ đâu có làm theo cách thông thường, bình đẳng như những cá nhân, doanh nghiệp nhỏ đi thuê lẻ.

Mà đừng trách Bách Hóa Xanh, nhiều ngân hàng đi thuê văn phòng hợp đồng còn lởm khởm tởm hơn.

Nói chung nhìn cái hợp đồng này là Bách Hóa Xanh hoàn toàn xem chủ mặt bằng đó không ra gì, cũng là dấu hiệu cho thấy tương lai khó khăn của chủ mặt bằng đó.

 

[LamGiaKyCE]

Không biết ở các TP.Hồ Chí Minh hay Hà Nội như thế nào, ở Kiên Giang như nhà mình mỗi lần ký kết hợp đồng với các công ty lớn, nhất là dạng mở chuỗi, thì chơi gác không, rất eo hẹp với nhiều điều khoản rất bất lợi cho chủ nhà, điển hình:

1. Về bồi thường hủy hợp đồng trước thời hạn:
- Hợp đồng mẫu bên B (bên thuê) chỉ cần báo trước 30 ngày, thương thảo mãi mới chấp nhận 60 ngày, nhất là trò đơn phương đều nhất quyết không chịu đền bù.
- Bên A (chủ nhà) nếu lấy lại nhà, sẽ bồi thường 50% giá trị hợp đồng còn lại và phần chi phí đầu tư ban đầu của công ty.

2. Về tiền đặt cọc: hợp đồng mẫu đều cọc 1 tháng, phải qua mấy vòng thương thảo thì được 3 tháng. Có duy nhất một công ty đặt cọc 6 tháng, nhưng tự chấm dứt hợp đồng đúng sau 1 năm.

3. Về giá cho thuê:
- Giá thuê ban đầu: nếu thời gian thuê dưới 5 năm thì giá thuê không cao, bằng hoặc cùng lắm là hơn 10% so với mặt bằng chung. Thường khi cao hơn mặt bằng chung thì luôn yêu cầu tăng thời gian lúc đầu thì 10 năm, năn nỉ các kiểu để kéo dài hơn 5 năm, nhưng nhà không chấp nhận, được thì thuê không thì thôi.
- Giá thuê tăng theo thời gian: thường 2-3 năm mới tăng một lần, mà tỉ lệ tăng cũng không nhiều.

4. Thời gian sửa chữa mặt bằng hoặc dọn vào: đều xin 45 ngày, hoặc 30 ngày.

Chưa biết các mặt bằng đẹp như thế nào, chứ nói thẳng là không muốn dây với các công ty lớn, ngân hàng, nhất là đám mở chuỗi. Giá cả nói thẳng cứ tưởng là cao, nhưng xét theo thời gian lại không cao, khốn nạn là đủ thứ điều kiện bất lợi cho chủ nhà - đặc biệt là đóng thuế TNCN. Lý do phải cho đám này thuê là mặt bằng lớn, đám lóc cóc leng keng không thuê nổi. Cũng có 2 cái lợi khi cho đám này thuê:

- Thanh toán đầy đủ, đúng hạn
- Sửa chữa nhà trang trí nhà đẹp, không ba mứa chắp vá.

Nói chung là cho cá nhân hay công ty nhỏ thuê vẫn dễ chịu hơn nhiều.

 

[GoodWood]

Xem một số mẫu hợp đồng trên mạng sao lại có

- Căn cứ Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015;
- Căn cứ vào Luật Thương mại số 36/2005/QH11 ngày 14 tháng 06 năm 2005;
- Căn cứ vào nhu cầu và sự thỏa thuận của các bên tham gia Hợp đồng;

Mẫu hợp đồng thuê nhà, cho thuê nhà mới nhất năm 2023

Hợp đồng cho thuê nhà là một trong những văn bản quan trọng thể hiện ý chí, sự thỏa thuận giữa người đi thuê nhà và người cho thuê nhà về: Mục đích cho thuê nhà (để ở, kinh doanh ...), giá thuê nhà, thời hạn thanh toán tiền thuê nhà, nghĩa vụ cải tạo, sửa sang nhà ở,...

luatminhkhue.vn

rồi có mẫu hợp đồng lại có
- Căn cứ Bộ luật Dân sự của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam năm 2015.
- Căn cứ nhu cầu và khả năng của các Bên;

Mẫu Hợp đồng thuê nhà chuẩn, cập nhật mới nhất

Theo quy định, Hợp đồng thuê nhà phải lập thành văn bản. Sau đây, Luatvietnam xin gửi đến Mẫu hợp đồng thuê nhà chính xác nhất năm kèm hướng dẫn chi tiết.

luatvietnam.vn

rồi có mẫu hợp đồng
- Căn cứ Bộ Luật Dân sự;
- Căn cứ Luật Nhà ở ngày 25 tháng 11 năm 2014;

https://maisonoffice.vn/phap-ly/mau-hop-dong-thue-nha-lam-van-phong/

trong lúc mẫu hợp đồng của chủ thớt rất ngắn gọn, không căn cứ gì cả

Mẫu hợp đồng

thuvienphapluat.vn

HỢP ĐỒNG THUÊ VĂN PHÒNG

thuvienphapluat.vn

Tiếp nữa là có thể áp dụng Luật nhà ở 2014 về công chứng cho thuê các tòa nhà văn phòng, nhà ở riêng lẻ ? tức là nhà ở riêng rẻ và các cao ốc, tòa nhà văn phòng, ... về mặt pháp lý có được gọi chung là nhà ở không?

 

[ThanhGiaBao]

To @GoodWood

Viện dẫn căn cứ trong hợp đồng

Việc đưa căn cứ này nọ là theo kiểu nhà nước ngày xưa, ngày nay chỉ mấy hai lúa mới đưa căn cứ vào hợp đồng, lý do là có viện dẫn căn cứ này nọ thì :
- Về nguyên tắc, Hợp đồng là một giao dịch dân sự, nghiễm nhiên luật mẹ là luật dân sự, tùy thuộc vào từng loại hợp đồng quy định tại bộ luật dân sự mà áp dụng thêm các luật chuyên ngành - lưu ý cũng được ghi rất rõ tại luật dân sự.
- Phần căn cứ mà thông thường ghi trên hợp đồng không phải là điều khoản cơ bản của hợp đồng, do đó căn cứ chung được xác định chính là hệ thống văn bản pháp luật hiện hành điều chính mối quan hệ pháp luật mà các bên đang tranh chấp.
- Khi phát sinh vấn đề tranh chấp sẽ áp dụng quy định của pháp luật hiện hành để xử lý do đó không phụ thuộc vào căn cứ do các bên viện dẫn. Nghĩa là cho dù có viên dẫn hay không thì nếu có tranh chấp xảy ra thì tòa án sẽ căn cứ vào các qui định của pháp luật thực định để giải quyết chứ không chỉ căn cứ vào cơ sở đã viện dẫn trong hợp đồng.

Với các hai lúa, thì viện dẫn căn cứ vẫn có giá trị quan trọng, vì:
- Giúp cho giúp cho các bên xác định được quyền, nghĩa vụ và các quy định liên quan để áp dụng vào các điều khoản về hợp đồng. Nhờ các viện dẫn này mà các bên mà các điều khoản của hợp đồng bám theo luật, tránh các điều khoản bị vô hiệu hay bất hiệu bởi luật.
- Tức là phần căn cứ pháp lý là phần khung, phần cơ sở để làm căn cứ cho cả hai bên cùng thực hiện, tuân thủ.

Các luật sư không thể hít khí trời để sống, do đó các mẫu hợp đồng cho không biếu không trên mạng hầu hết là tào lao xịt bụp, nếu cảm thấy giá trị thuê lớn thì hoặc ra văn phòng công chứng họ có mẫu hợp đồng sẵn, hoặc là đến các văn phòng luật, chứ hầu hết các viện dẫn căn cứ trong hợp đồng trên mạng thường là:
- Viện dẫn văn bản đã hết hiệu lực
- Viện dẫn các văn bản không phù hợp

Về áp dụng luật nhà ở

Như bản thân tên luật, luật chỉ nêu nhà ở, tòa nhà văn phòng thì không phải nhà ở, nhưng nhà ở thì làm văn phòng được, do vậy tùy loại hình bất động sản mà căn cứ luật. Căn cứ để áp dụng luật nhà ở hay không là hồ sơ thiết kế, dự án đầu tư, giấy phép xây dựng,… của bất động sản.

Cũng xin lưu ý là luật kinh doanh bất động sản sẽ luôn được tòa án sử dụng khi các bên có tranh chấp.

 

[BESTRAYJSC]

To @GoodWood

Viện dẫn căn cứ trong hợp đồng

Việc đưa căn cứ này nọ là theo kiểu nhà nước ngày xưa, ngày nay chỉ mấy hai lúa mới đưa căn cứ vào hợp đồng, lý do là có viện dẫn căn cứ này nọ thì :
- Về nguyên tắc, Hợp đồng là một giao dịch dân sự, nghiễm nhiên luật mẹ là luật dân sự, tùy thuộc vào từng loại hợp đồng quy định tại bộ luật dân sự mà áp dụng thêm các luật chuyên ngành - lưu ý cũng được ghi rất rõ tại luật dân sự.
- Phần căn cứ mà thông thường ghi trên hợp đồng không phải là điều khoản cơ bản của hợp đồng, do đó căn cứ chung được xác định chính là hệ thống văn bản pháp luật hiện hành điều chính mối quan hệ pháp luật mà các bên đang tranh chấp.
- Khi phát sinh vấn đề tranh chấp sẽ áp dụng quy định của pháp luật hiện hành để xử lý do đó không phụ thuộc vào căn cứ do các bên viện dẫn. Nghĩa là cho dù có viên dẫn hay không thì nếu có tranh chấp xảy ra thì tòa án sẽ căn cứ vào các qui định của pháp luật thực định để giải quyết chứ không chỉ căn cứ vào cơ sở đã viện dẫn trong hợp đồng.

Với các hai lúa, thì viện dẫn căn cứ vẫn có giá trị quan trọng, vì:
- Giúp cho giúp cho các bên xác định được quyền, nghĩa vụ và các quy định liên quan để áp dụng vào các điều khoản về hợp đồng. Nhờ các viện dẫn này mà các bên mà các điều khoản của hợp đồng bám theo luật, tránh các điều khoản bị vô hiệu hay bất hiệu bởi luật.
- Tức là phần căn cứ pháp lý là phần khung, phần cơ sở để làm căn cứ cho cả hai bên cùng thực hiện, tuân thủ.

Các luật sư không thể hít khí trời để sống, do đó các mẫu hợp đồng cho không biếu không trên mạng hầu hết là tào lao xịt bụp, nếu cảm thấy giá trị thuê lớn thì hoặc ra văn phòng công chứng họ có mẫu hợp đồng sẵn, hoặc là đến các văn phòng luật, chứ hầu hết các viện dẫn căn cứ trong hợp đồng trên mạng thường là:
- Viện dẫn văn bản đã hết hiệu lực
- Viện dẫn các văn bản không phù hợp

Về áp dụng luật nhà ở

Như bản thân tên luật, luật chỉ nêu nhà ở, tòa nhà văn phòng thì không phải nhà ở, nhưng nhà ở thì làm văn phòng được, do vậy tùy loại hình bất động sản mà căn cứ luật. Căn cứ để áp dụng luật nhà ở hay không là hồ sơ thiết kế, dự án đầu tư, giấy phép xây dựng,… của bất động sản.

Cũng xin lưu ý là luật kinh doanh bất động sản sẽ luôn được tòa án sử dụng khi các bên có tranh chấp.

Quan hệ dân sự Việt Nam khi ra tòa, tòa muốn xử sao cũng được, sơ thẩm dùng luật Thương Mại, phúc thẩm dùng luật Dân Sự, hoặc ngược lại. Do đó viện dẫn căn cứ là quan trọng, thể hiện quyết định lựa chọn khung tham chiếu luật khi hai bên ký hợp đồng, ra tòa không bắt bẻ được.

Còn bên xây dựng với vốn nhà nước thì có các nghị định quy định mẫu hợp đồng rất rõ.

 

[AtzDecor]

@ThanhGiaBao , @GoodWood viện dẫn các website có liên quan đến luật, không lẽ ???

 

[hoangcf]

thường các công ty họ có bộ phận là hợp đồng liên quan tới pháp luật nên họ làm chặt chẽ lắm. Cần phải xem xét cẩn thận