Chuẩn bị có đợt khủng khoảng mới về Farmstay, vì chưa có hành lang pháp lý như condotel, officetel, tourist villa ?!

vietbuild news

Junior Member
8/9/17
77
7
Văn phòng Chính phủ vừa có văn bản truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Xuân Phúc, yêu cầu xử lý một số thông tin báo chí phản ánh về hoạt động của mô hình du lịch kết hợp trang trại nghỉ dưỡng (farmstay); ngăn "loạn" cò mồi, chèo kéo khách du lịch.

Theo phản ánh của báo chí, mô hình du lịch kết hợp trang trại nghỉ dưỡng (farmstay) nở rộ với nhiều hình thức mới, nhưng vẫn chưa có khung pháp lý điều chỉnh và phần lớn các dự án farmstay có nguồn gốc đất nông nghiệp, lâm nghiệp, thậm chí là đất lấn chiếm.

Cần sớm nghiên cứu để ban hành chính sách, điều chỉnh hoạt động của mô hình farmstay, tránh các biến tướng tiêu cực ảnh hưởng tới môi trường đầu tư, kinh doanh.


Thị trường BĐS với khoảng trống pháp lý của mô hình farmstay

GS-TSKH. Đặng Hùng Võ nhận định, farmstay là một hình thức kinh tế chia sẻ giống như condotel, tính pháp lý chưa rõ ràng. Sổ đỏ cho farmstay chưa được cấp mà chỉ có sự cam kết của chủ đầu tư về lợi nhuận, quản lý. “Tôi không thể đưa ra lời khuyên cho khách hàng là có nên đầu tư hay không. Điều trước tiên khách hàng phải tìm hiểu là chủ đầu tư có uy tín, năng lực hay không, lợi nhuận ra sao, đầu tư sẽ được gì và mất gì… Đây là mối quan hệ dân sự trong quan hệ thương mại”, ông Võ nói.

 
Farmstay, như vậy có thể hiểu là BĐS nghỉ dưỡng - Agricultural Real Estate hay Farm Real Estate nhưng có thêm chức năng nghỉ dưỡng, giải trí hay trải nghiệm, tóm lại là mô hình du lịch trải nghiệm cuộc sống tại trang trại, là loại hình du lịch tại trang trại dành cho trẻ con hoặc người lớn, tùy theo từng trang trại, du khách lưu trú tại farmstay không chỉ được tham quan, nghỉ dưỡng và khám phá mô hình nông trại; mà còn được thưởng thức nhiều món ăn dân dã, rau sạch và các nguồn thực phẩm được nuôi trồng, chế biến tại nông trại. Ngoài ra, có thể tham gia các hoạt động chăn nuôi gia súc, gia cầm và trồng cây. Loại hình du lịch farm stay (ở nông trại) đã xuất hiện từ những năm 1980 ở Italia. Đến nay, loại hình du lịch này đã có mặt và phát triển ở Bắc Mỹ, Australia và ở châu Á.



Tuy nhiên khi đến Việt Nam, loại hình này đã có sự khác biệt lớn so với farmstay trên thế giới. Các farmstay Việt Nam tập trung chủ yếu vào hoạt động giải trí và nghỉ dưỡng hơn là trải nghiệm sản xuất và sống cùng người nông dân. Hiện nay farmstay đang là loại hình du lịch mới khá hấp dẫn và mang lại nhiều lợi ích cho cả chủ nhà và du khách.

Mô hình du lịch trang trại farmstay thường xuất hiện ở vùng quê hoặc vùng đồi núi, nơi có diện tích đất rộng, không khí trong xanh, thích hợp trồng trọt, chăn nuôi để khách du lịch có thể dễ dàng tiếp cận.

Mang một đặc điểm giống homestay, chủ trang trại thường là người dân ở địa phương và là người sắp xếp chỗ nghỉ chân cũng như hướng dẫn khách tham gia vào các hoạt động trong cuộc sống đời thường tại trang trại như: canh tác, nuôi trồng, chăn nuôi gia súc, gia cầm, trồng cây ăn quả hay hoa màu.

Những sản phẩm thu hoạch được có thể sử dụng như nguyên vật liệu nấu ăn luôn. Chính vì vậy, Việt Nam có nguồn tài nguyên phong phú rất thích hợp cho việc xây dựng hệ thống farmstay.

 

MaiPhuongNam

Thành viên cơ bản
Trang trại nghỉ dưỡng thì nói mịa trang trại nghỉ dưỡng, có gì mới mẻ đâu, nếu ai đủ tiềm lực đầu tư thì không vấn đề gì cả, vấn đề là kiểu như thế này

Lâm Đồng Farm.
Dự án có 280 ha tại xã Lộc Phú, huyện Bảo Lâm, tỉnh Lâm Đồng. (Bảo Lộc rẽ trái 30 km đường nhựa đến dự án).
1/ Pháp lý: Chứng nhận đầu tư, giấy CN QSD đất 50 năm 280 hécta đầy đủ.
2/ Mô hình: Dự án có 3 thác và suối rất đẹp trong đó 80 ha rừng nguyên sinh để làm du lịch sinh thái. 200 ha là chức năng trồng trọt chăn nuôi (farm).
Công ty phân khu 5.000m2/ trang trại và 1 - 2 bungalow để chuyển quyền sử dụng khai thác cho khách có nhu cầu làm trang trại nghỉ dưỡng.
3/ Hình thức: Ký hợp đồng hợp tác đầu tư giao đất 40 năm. Hết 40 năm lại gia hạn 50 năm và tái tục theo dự án. Công ty đồng thời cũng đang xin phân khu riêng và tách sổ riêng: Khu du lịch sinh thái, khu villa thương mại, khu trang trại cũng sẽ xin tách sổ 5.000m2. Khi đó sẽ chuyển nhượng sang tên cho khách.
Thanh toán 4 lần.
Khách có quyền sở hữu và chuyển nhượng cho người thứ 3 chốt lời nếu muốn.
4/ Lợi ích 3: 1.
- Sở hữu trang trại riêng thể hiện sự đẳng cấp và hưởng thụ.
- Cho công ty thuê lại để kinh doanh farmstay kiếm lời.
- Đầu tư chờ tăng giá theo cao tốc và bán chốt lời nếu muốn.


Kèm theo cam kết lợi nhuận nữa thì khác gì chuyện lừa đảo đang xảy ở các dự ớn condotel, officetel, tourist villa
 
Xác định rõ ràng nếu muốn khởi nghiệp làm nông dân thì làm nông dân chuyên nghiệp, và xác định là nông nghiệp khá là vất vả, rủi ro cao nhưng lại yêu cầu trường vốn. Tất nhiên là giờ nông dân nhiều người giàu, tầm thu nhập 1 năm 2-3 tỷ không hiếm, thậm chí 10-20-50 tỷ cũng nhiều rồi, nhưng điều quan trọng là những người này từ ban đầu đã sở hữu được diện tích đất nông nghiệp với giá rẻ hoặc hợp lý, chứ bây giờ thì thua.

Đừng ham ba thứ công nghệ khè trên mạng với nông nghiệp sạch với giá đất nông nghiệp hiện nay, không thể thu hồi vốn nổi đâu. Nhiều người nghĩ làm nông nghiệp rất dễ, thấy bà nông dân có khi chưa học hết cấp I vẫn làm được, trồng chơi nuôi chơi thì không sao, nhưng nâng tầm lên doanh nghiệp phát là tắc đầu ra liền, quanh đi quẩn lại làm giàu cho cho các đại gia con giống, phân bón, thuốc bảo vệ thực vật ... vì mặt hàng nào đang lãi, nông dân sẽ đua nhau sản xuất, kể cả những giống hoa cây con độc quyền, các trang trại hoa ngoại ở Đà Lạt là ví dụ, bà con làm thuê tuồn giống ra ngoài.

Các đại gia nông nghiệp thứ thật toàn các trùm "kéo đẩy", tạo sóng thị trường thôi, họ đi trước mở lối thị trường từ 1-2 năm, đạt mức ổn định sản phẩm mới tung ra bán giống và kỹ thuật cho dân làm đại trà để thu lợi, đẩy cái bất ổn cuối vòng quay sản phẩm cho người dân.

Nhiều ông bà nông dân giày da giày cao gót cứ nghĩ rằng tập trung những cây trồng có giá trị kinh tế cao và là nông sản gắn liền với địa phương sẽ thắng, nhưng sự thật thì mấy người bạn làm bên QLNN ngành nông nghiệp nói thẳng rằng cứ 10 mô hình triển khai rầm rộ, 2 năm sau số lượng sống sót khoảng 4-5, sau 5 năm thì còn 1 và nhiều chủ trang trại trốn nợ. Lý do như muôn thuở nông nghiệp Việt Nam hiện nay vẫn đang đánh bạc với ông trời và thị trường.

Cũng là ông bà nông dân giày da giày cao gót cứ nghĩ rằng nên tạo ra một nguồn thu khác từ nông nghiệp đấy là Farm Stay, nhưng các ông bà quên mất rằng nông nghiệp quan trọng nhất tính bền vững duy trì ổn định.

Đầu tiên là đem nông nghiệp sạch ra để khè ư, không ai tin đâu. Lý do là nông nghiệp sạch hiện nay ở Việt Nam đang có vấn đề, đó là hệ thống kiểm soát (giám sát-kiểm tra) để có thể có những cái chứng chỉ đáng tin cậy cho sản phẩm đạt tiêu chuẩn VSATTP, hiện nay gần như người tiêu dùng không có niềm tin vào mấy thứ chứng chỉ VietGAP, GlobalGAP cho các nông sản tiêu dùng nội địa. Giá như chính quyền làm gắt gao như các sản phẩm xuất khẩu ... nhưng vấn đề này khổ lắm nói mãi. Ở Việt Nam cái định nghĩa Nông Nghiệp Sạch hết sức quái dị, chất lượng thì không ai kiểm soát

Chất lượng nông sản gần như là niềm tin xa xỉ nội bộ trong các nhóm cộng đồng nhỏ tự tin tưởng ở nhau ... vậy thì quảng bá nông sản sạch ở các Farm Stay thì cũng đầu môi chót lưỡi, ai mà biết được chất lượng đất, chất lượng nguồn nước tưới, chất lượng nguồn thức ăn ..... con lợn mán thả rông, nó chui bờ, chui bụi, nó rúc vào cái cống rãnh đen sì để moi thức ăn mà khen sạch thì chịu.
 
Farm Stay chỉ mang lại cơ hội cho người "khởi xướng phong trào" như trồng lan phi điệp trắng, nuôi nhím, chồn nhung,... trong một vài năm đầu khi còn rất nhiều người hưởng ứng thôi ... Trong cái lĩnh vực du lịch nghỉ dưỡng này thì kể cả có thấy người ta đang lãi ầm ầm thì các tính toán vẫn giống như đếm cua trong lỗ. Thấy rất nhiều lỗ hang cua, nhưng chưa chắc đã có con cua nào trong ấy. Nếu bắt đầu lúc thấy người ta đang lãi cao, thì nên biết nếu nhảy vào sẽ phải hứng thời kỳ lỗ nặng.

Lý do tại sao mà đa phần các kiểu nghỉ dưỡng này đều đang sống ngắc ngoải, vì bản chất ban đầu là loại hình này đánh vào tâm lý của một số người có lượng tiền vừa phải nhưng muốn sở hữu cái gọi là trang trại hay nhà vườn nghỉ dưỡng. Nhưng liệu xem bao nhiêu gia đình về nghỉ dưỡng ở đây đúng nghĩa ? Hãy soi xét một gia đình trung lưu khá giả, thu nhập ổn định, với một năm có 52 cái nghỉ cuối tuần (thứ 7, CN) ... nào nghỉ ngơi, shopping, bù khú, thăm cha mẹ, chơi thể thao, hẹn người này người kia, con cái đi chơi với bạn học, chơi thể thao, đi ăn cuối tuần ... chắc chắn là chính, tiếp đến là du lịch ngắn hạn nước trong nước ngoài, liệu mỗi năm có bao nhiêu lần nghỉ dưỡng ở trang trại nếu trang trại này không phải nguồn sinh kế chính ?

Phần lớn những người có trang trại hay nhà vườn, muốn bạn bè đến thăm phải tổ chức cơm nước tiếp đãi đàng hoàng mời gãy lưỡi thì bạn bè mới tới, ngồi đó mà đòi thu tiền dịch vụ, lý do trang trại hay nhà vườn chỉ háo hức mang đến cảm giác lạ ban đầu, người ta chỉ đến một lần rồi không bao giờ ghé lại vì đâu có gì hấp dẫn. Cứ xem kỹ các trang trại rao bán, hầu hết đều lộ rõ những dấu vết còn sót lại của một giấc mơ nồng nhiệt đầy ngây thơ: cổng rào hoành tráng, hồ bơi đầy rêu, vườn hoang phế, dây leo tàn úa, hồ cá nổi váng, lối đi lấp đầy cỏ, nhà hoang phế rêu phong, đồ đạc cũ ....


Các CĐT các khu Farm Stay thừa biết điều này, nhưng họ vẫn tổ chức lùa gà bằng cái gọi là cam kết lợi nhuận % bằng cách đầu tư ban đầu sẽ không có quy hoạch bài bản và không có định hướng lâu dài, nhưng cái hấp lực mồi câu % vẫn luôn hấp dẫn, % ấy đâu ra, vẫn chiêu bài cũ muôn thưở mỡ nó rán nó, là bản chất định giá bán thật cao ... nhiều người hí ha hỉ hửng cứ nhận lãi đâu biết đang tự ăn vào thịt chính mình.
 

HanhHaArch

Thành viên cơ bản
Các CĐT các khu Farm Stay phần lớn nhỏ lẻ, cam kết của họ khác gì Cuội cam kết đàn Vịt giời là chính chủ. Đâu không biết chứ ở miền Bắc, nhiều người đã ăn quả đắng Ba Vì và Lương Sơn của bọn Zen ... lũ mất dậy, láo nháo, nay thay tên, mai thay tên.

Bọn Zen này là do nhóm 3 thằng Ba, Nam, Trung quê Thanh Hoá, mua đất dân làm láo lếu không lập dự án, 4 cái ở Ba Vì: Điền Viên, Bella, Zen, Rose và cái Sunny Lương Sơn đều làm láo hết.
- Chúng đổi tên liên tục tránh phốt, tránh thanh tra.
- Làm chui nên không khu nào có chỉ dẫn,
- Quảng cáo thì toàn trò lấy ảnh mạng về, sau thực tế không được 5 phần trên ảnh.
- Tất cả đều dở dang trừ hai cái trên Hoà Bình: Lâm Sơn, Ohara sau này làm dự án nên không tệ như mấy cái kia. Nhưng giá không còn rẻ, lên hơn 4 tỉ 1 căn.
 
  • Like
Reactions: QuynhAnhEstimate

QuynhAnhEstimate

Thành viên cơ bản
10/8/20
4
0
37
Bo De, Long Bien, Ha Noi
Một thời trend nhà vườn nghỉ dưỡng, nhưng thực sự ở chừng 02 ngày là chán ngấy lên tận cổ. Mang danh là có vườn để trồng rau sạch, nhưng chỉ cần tuần xuống 1 lần thì rau thì thứ thì còn non, thứ thì già, trái cây cũng thứ thì còn non thứ thì chín rục, rốt cuộc lại ra chợ lựa cái nào ngon nhất khênh về. Nói theo dân gian là sướng quá rửng mỡ, khi người nông dân đang muốn ly hương hoặc thoát ly nông thì một đám quần áo đóng thùng xuống đòi làm nông.

Nhớ lần về nhà vườn của người bạn chơi, vì người bạn mời mọc gãy lưỡi bao nhiêu lần, lên ăn uống thì đúng cây nhà lá vườn ngon, nhưng nói thật là tối ngủ dù view đẹp cỡ nào cũng không dám mở cửa vì sợ rắn bò vào, chưa nói tiềm ẩn côn trùng khác như bọ cạp, vì đúng hôm lên nhà thì rắn săn mồi hiên ngang trước sân nhà. Người bạn nói thẳng là rắn bò vào nhà như cơm bữa...chó phát hiện được hết... nên chưa bị rắn măm bao giờ... nhưng vẫn thấy lạnh gáy khi ngủ ở những khu vườn như thế này.

Farmstay đúng nghĩa thì hái ra tiền: vườn cây organic trên 8 năm chăm sóc chuyên nghiệp + khu du lịch nghĩ dưỡng + sạch sẽ/ an toàn/ tiện nghi. Farmstay rất khó làm nếu nghĩ đơn giản. Còn nếu không đem dự án để lùa gà lừa đảo, làm farm stay ở mức độ nghiệp dư là người tốt bụng, dư tiền bỏ ngân hàng phí nên xây dựng nơi ăn chốn ở, tạo việc làm cho nông dân.