Dõi theo quá trình phát triển của bất động sản Việt Nam nhận thấy (nội dung thì sưu tầm tổng hợp từ nhiều nguồn):
1. Giai đoạn tăng trưởng những năm 1991 đến cuối 1996 và suy giảm những năm 1997-1999.
Từ năm 1991 Nhà nước ta quyết định áp dụng cơ chế thị trường Giá đất ở những vùng đô thị mới tăng cao. Có những nới tăng hơn 10 lần. Giao dịch tăng mạnh, Giai đoạn này được tiếp nối bởi chu kỳ suy giảm trong những năm 1997-1999. Do tác động của cuộc khủng hoảng tài chính châu Á; do nhà nước tăng cường kỷ cương quản lý đất đai...
2.Giai đoạn tăng trưởng những năm 2000-2004 và suy giảm những năm 2004-đầu năm 2006.
Dưới tác động của việc phục hồi kinh tế thế giới; cùng với việc ban hành Nghị định 71, Nghị định 79, Nghị định về giảm thuế chước bạ và thuế thu nhập, thị trường bất động sản đi vào một chu kỳ tăng trưởng mạnh. Rất nhiều doanh nghiệp xây dựng đã trở thành những nhà đầu tư kinh doanh bất động sản hùng mạnh Cơn "sốt đất" này bị sự kiện ban hành Luật Đất đai năm 2003 cắt ngang, thị trường bất động sản chậm giao dịch.
Vào cuối năm 2002, cơn sốt này vượt qua đỉnh sang dốc bên kia. Sau đó, thị trường Bất Động Sản gần như bất động trong gần 6 năm, chủ yếu do giá vàng tăng cao liên tục và kéo dài trong suốt thập kỷ đầu tiên của thế kỷ XXI, cùng với đó, thị trường chứng khoán xuất hiện và tạo ra một kênh đầu tư mới.
Từ năm 2004 trở đi, sự vận hành thị trường chứng khoán gắn với cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước đã tăng độ "nóng" cho thị trường này. Từ đó, những người đầu tư chủ yếu vào thị trường bất động sản đã chuyển "sốt" sang thị trường chứng khoán. Sự nóng lên quá nhanh của đầu tư vào chứng khoán đã làm vỡ "bong bóng" chứng khoán vào đầu năm 2007, tạo luồng đầu tư trở lại thị trường bất động sản.
3.Giai đoạn tăng trưởng vào những năm 2007 đầu 2008 và suy giảm từ khoảng Quý II năm 2008 và đóng băng từ 2010 đến 2014
Thị trường bất động sản cùng với thị trường chứng khoàn đã có sự bùng phát rất mạnh vào những năm 2006-2008. Giao dịch sôi động, giá bất động sản tăng lên rất cao. Địa bàn các dự án triển khai rất rộng lớn. Giai đoạn này chứng kiến sự gia nhập mạnh mẽ của thị trường khu vực miền Trung. Đặc biệt thị trường sản phẩm du lịch (resort) đã ra đời trong giai đoạn này. Không chỉ Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh mà cả Đà Nẵng, Nha Trang cũng trở nên sôi động trong phát triển thị trường bất động sản.
Khi chứng khoán vượt qua đỉnh sang dốc bên kia vào tháng 3/2007, thì một lượng vốn không nhỏ đã chuyển từ đây sang thị trường BĐS, khiến cho thị trường BĐS bước vào cơn sốt thứ 3. Tuy nhiên, giai đoạn từ đầu năm 2008 có những diễn biến rất khác biệt cả về sản phẩm, cả về địa bàn và cả về chủ thể đầu tư. Năm 2008, nền kinh tế phải điều chỉnh ngay từ tháng 3/2008. Thị trường từ tháng 3/2008 đã vượt qua đỉnh sang dốc bên kia. Được biết, nguyên nhân chủ yếu do lạm phát tăng rất cao (cả năm tăng 19,89%), đồng thời lãi suất vay ngân hàng rất cao (thậm chí lên đến 23 – 24%/năm); hơn nữa cuối năm đó xảy ra khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế thế giới. Tín dụng từ hệ thống ngân hàng bị thu hẹp, nguồn đầu tư công bị xem xét, cắt giảm. Thị trường bất động sản lâm vào tình trạng khó khăn. Nhiều dự án, nhiều sản phẩm bị đình trệ.
Cuối năm 2008, khủng hoảng tài chính toàn cầu bùng nổ và thị trường trong nước nói chung và thị trường bất động sản tiếp tục bị điều chỉnh giảm. Thực chất, thị trường đã không tăng trưởng kể từ đầu năm 2008. Tuy nhiên, đầu năm 2009, dưới tác động của kích cầu, một số dự án, một số sản phẩm bất động sản trên địa bàn Hà Nội đã được phục hồi và phát triển. Tuy nhiên, hầu hết những dự án khác, những sản phẩm khác, những địa bàn khác không được tác động do tính lan tỏa không tới. Sang năm 2010, diễn biến không có nhiều biểu hiện rõ rệt mà chỉ giữ ở mức độ ngang bằng năm 2009.
Năm 2011, dưới tác động của chính sách hạn chế tín dụng, cắt giảm đầu tư công nhằm kìm chế lạm phát, thị trường bất động sản thực sự suy giảm, nhà đất sụt giá, giảm 30-40% chỉ trong thời gian ngắn. Tồn kho bất động sản năm 2012 lên tới trên 100.000 tỷ đồng. Nợ xấu của nhiều doanh nghiệp bất động sản có nguy cơ tăng vọt. Lạm phát thực sự bùng nổ khiến Ngân hàng Nhà nước phải thắt chặt các chính sách tiền tệ.
Dòng vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản suy giảm là hệ quả của việc các nhà đầu tư nước ngoài phải đối mặt với nhiều thách thức từ cuộc khủng hoảng và khó khăn từ tình trạng bão hòa của thị trường Việt Nam. Trong bối cảnh đó, hầu hết các nhà đầu tư chỉ tập trung vào các dự án đang hoạt động. Nhiều doanh nghiệp địa ốc nhỏ phải đối mặt với các vấn đề tín dụng. Tuy nhiên, những nhà phát triển bất động sản có tiềm lực tài chính và kinh nghiệm dày dặn ít bị ảnh hưởng hơn.
Nhằm ứng phó với những yếu kém ở trong nước, Chính phủ đã đưa ra gói kích cầu lên đến gần 10 tỷ USD thông qua việc cấp bù lãi suất tín dụng và kéo theo khoảng 430 nghìn tỷ đồng tín dụng, tức đưa mức tín dụng lên tới 120% GDP. Theo đó, một lượng tín dụng không nhỏ đã bị doanh nghiệp và người vay đổ vào thị trường BĐS, khiến cho thị trường BĐS ấm trở lại cho đến năm 2010. Nhưng thị trường BĐS vẫn bị đóng băng từ cuối năm 2010 đến cuối năm 2014.
4. Thời kỳ hồi sinh 2014 - 2015 và sốt vào 2017-2018 và bắt đầu có dấu hiệu nguội lạnh vào đầu năm 2019
Trong vòng 16 năm, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua nhiều thăng trầm gắn liền với 3 yếu tố cơ bản của nền kinh tế. Với chu kỳ được ước lượng là 10 năm, giai đoạn 2014-2015 lại bước vào thời kỳ hồi sinh mới của thị trường. Thị trường Bất Động Sản từ cuối năm 2014 bắt đầu ấm lên và có dấu hiệu nóng từ cuối năm 2015. Năm 2016, thị trường bất động sản (BĐS) phát triển với xu hướng tích cực, nhất là ở phân khúc nhà ở và BĐS du lịch, nghỉ dưỡng.
Năm 2017, phân khúc đất nền sôi lên cơn sốt suốt từ Nam ra Bắc, có những khu vực giá đất sốt "bỏng tay" tăng gấp 2-3 lần chỉ trong vòng chưa đầy 1 năm. Tại TPHCM, giá đất nền đã được đẩy lên đỉnh điểm cao nhất trong lịch sử. Cơn sốt bắt nguồn từ phía Đông tại quận 2, quận 9, Thủ Đức rồi nhanh chóng lan sang khu Nam Sài Gòn và tiếp tục kéo sang càn quét trục phía Tây TPHCM, khu vực Cần Giờ. Cơn sốt mạnh mẽ đến mức chính quyền TPHCM đã phải huy động cả công an vào cuộc để dẹp loạn cò đất.
Đất nền tại khu vực Đông Anh, Hà Đông, phía Tây Hà Nội bắt đầu nhen nhóm tăng giá từ cuối năm 2016 bởi giới đầu tư đang săn lùng đất nền có vị trí đẹp với kỳ vọng bám theo hạ tầng hưởng lợi nhuận. Sự vào cuộc của nhà đầu tư cùng cò đất đã khiến giá đất tại nhiều khu vực tăng từ 20-30%, thậm chí có những khu vực sốt nóng bị đẩy giá lên tới 50%.
Không chỉ xảy ra ở các thành phố lớn, nhiều vùng đất mới đang có biến động mạnh mẽ về quy hoạch cũng có những đợt nóng sốt cục bộ. Tại Phú Quốc, Vân Đồn, Vân Phong dù chưa chính thức lên đặc khu nhưng đất cát tại đây đã sốt sình sịch. Lợi dụng chính sách, giới cò đất, đầu cơ đã đẩy giá đất tăng một cách chóng mặt, đất tăng từ 50-100% trong vòng vài tháng là chuyện không hề hiếm. Hiện nay chính quyền các địa phương đang nỗ lực chặn đứng cơn sốt đất nền, liên tục cảnh báo nhà đầu tư cần tỉnh táo.
Năm 2017, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục bùng nổ với hàng loạt dự án lớn, sản phẩm đa dạng. Nha Trang và Đà Nẵng tiếp tục thống trị về nguồn cung condotel trong khi Phú Quốc dẫn đầu về biệt thự nghỉ dưỡng. Trong năm qua cũng xuất hiện thêm nhiều thị trường mới tiềm năng với hàng loạt dự án lớn như Hạ Long, Quy Nhơn, Vũng Tàu, Sapa, Phan Thiết…
2018 là một năm nhiều biến động đối với thị trường bất động sản. Trong khi phân khúc đất nền xuất hiện những cơn sốt đất nền cục bộ trải dài từ Bắc vào Nam thì thị trường căn hộ nghỉ dưỡng lại chứng kiến sự sụt giảm chưa từng thấy. Cùng với những diễn biến bất thường, thị trường BĐS 2018 cũng bị tác động mạnh mẽ bởi hàng loạt chính sách như việc chính phủ chưa thông qua luật đặc khu kinh tế hay ngân hàng Nhà nước tăng cường siết chặt tín dụng vào BĐS.
Thị trường bất động sản đầu năm 2018 đã chứng kiến nhiều khu vực sốt nóng cục bộ. Tại TPHCM, giá đất tại quận 2, 9, Thủ Đức, huyện Nhà Bè, Bình Chánh, Cần Giờ… đã vọt lên 50-100% so với cuối năm 2016. Còn tại các khu vực được quy hoạch lên đặc khu như Phú Quốc, Vân Phong, Vân Đồn giá nhà đất cũng tăng mạnh, có những khu vực tăng 100% chỉ trong vài tháng. Cơn sốt đất đặc khu chưa dứt, giữa năm 2018 thị trường BĐS tiếp tục chứng kiến cơn sốt đất nền ven biển miền Trung chạy dài từ Lăng Cô – Đà Nẵng – Phú Yên – Bình Thuận rồi lan cả những vùng hẻo lánh như Côn Đảo.
Giới địa ốc thừa nhận cơn sốt ảo xảy ra chủ yếu là do hiện tượng thổi giá của “cò đất”. Thị trường cũng xuất hiện một số công ty môi giới có dấu hiệu lừa dối khách hàng, nhà đầu tư để trục lợi như các vụ việc liên quan đến Công ty địa ốc Alibaba…
Thị trường căn hộ du lịch (condotel) phát triển vượt bậc trong giai đoạn 2015-2017, tuy nhiên bước sang năm 2018 thị trường này có xu hướng sụt giảm mạnh cả nguồn cung và giao dịch. Hầu hết các điểm nóng về du lịch như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc…đều khan hiếm dự án mới.
Dư nợ tín dụng BĐS trong hệ thống ngân hàng chiếm tỷ trọng dưới 10% trong tổng dư nợ. Tuy nhiên, theo tính toán của các chuyên gia, tỷ trọng dư nợ thực cho vay BĐS ước chừng phải lên gần 20%, nếu cộng cả cho vay BĐS ẩn nấp trong cho vay tiêu dùng... Điều này rất đáng lo ngại nếu dòng tiền đổ vào có thể bong bóng bất động sản sẽ hình thành vào những năm tới. Trước tình trạng này, trong năm 2018 Ngân hàng Nhà nước đã có thông điệp kiểm soát chặt tín dụng, nhất là cho vay bất động sản - lĩnh vực đòi hỏi khoản vay dài ngày. Đặc biệt, kể từ đầu năm 2019, Thông tư 19/2017/TT-NHNN cũng quy định các ngân hàng phải giảm tỷ lệ sử dụng vốn huy động ngắn hạn cho vay trung, dài hạn cho bất động sản từ 45% xuống còn 40%. Theo đánh giá của các chuyên gia, với quy định này tín dụng sẽ là “điểm nghẽn” của thị trường bất động sản năm 2019.
Trong năm 2018, TP HCM và Hà Nội đã đưa ra nhiều biện pháp quyết liệt chấn chỉnh thị trường nhà đất theo hướng minh bạch, công khai đồng thời thu hồi những dự án lâu ngày không triển khai. Cụ thể, tại TPHCM Sở Tài nguyên và Môi trường đã cùng 24 quận, huyện tiến hành rà soát 2.758 dự án bất động sản. Qua đó, Sở phát hiện 215 dự án có dấu hiệu chậm triển khai, cần xem xét tính pháp lý và đưa ra hướng xử lý. Còn tại Hà Nội sau khi rà soát 39 dự án chậm triển khai trên địa bàn, UBND TP. Hà Nội đã ra quyết định thu hồi 16 dự án bỏ hoang tại 12 quận huyện.
Dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đang chảy khá mạnh vào bất động sản Việt Nam. Năm 2018 ước tính cả nước đạt hơn 30 tỷ USD, trong đó có hơn 6,5 tỷ USD đầu tư vào bất động sản, chiếm 21,3% đứng thứ hai trong thu hút vốn FDI với vị trí dẫn đầu là Nhật Bản, tiếp theo là Hàn Quốc và Singapore, Trung quốc (Hongkong). Theo nhận định của các chuyên gia, dòng vốn FDI vào BĐS sẽ còn tăng mạnh trong năm 2018 và dự báo tiếp tục đà tăng tốt trong năm 2019.
Năm 2018 là năm nhiều dự án hạ tầng lớn trải dài khắp cả nước đi vào hoạt động. Hai dự án hạ tầng lớn nhất trong năm 2018 đều nằm tại Quảng Ninh và do Tập đoàn Sungroup làm chủ đầu tư. Đầu tiên là sân bay Vân Đồn – Sân bay tư nhân đầu tiên tại Việt Nam với tổng vốn đầu tư gần 7.500 tỷ đồng được chính thức đưa vào hoạt động vào ngày 30/12. Dự án thứ hai là cao tốc Hạ Long - Vân Đồn với tổng vốn đầu tư 12.000 tỷ xuyên vùng Đông Bắc cũng chính thức được thông xe vào cuối năm 2018. Tại TPHCM, hàng loạt dự án hạ tầng quan trọng kết nối vùng ven với các quận trung tâm cũng được đưa vào sử dụng gồm nút giao thông Mỹ Thủy như cầu Kỳ Hà 3, cầu vượt trên đường Vành đai 2, hầm chui rẽ trái Vành đai 2 đi cảng Cát Lái, cầu 4 làn xe qua đảo Kim Cương (Q.2)…Còn tại Hà Nội, dự án BOT Hòa Lạc - Hòa Bình và cầu Văn Lang nối Ba Vì (Hà Nội) với TP Việt Trì (Phú Thọ) đã chính thức được thông xe vào ngày 10/10. Nhưng năm 2018 bắt đầu cũng bùng nổ lan rộng tranh chấp mua bán BĐS, tranh chấp chung cư.
Sang năm 2019 sau một thời gian dài tăng giá, sốt nóng, thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh đang rất nguội lạnh, trừ một vài khu vực có tiềm năng lâu dài. Nhiều sàn đã cho một lượng lớn sale nghỉ việc. Ngược lại, tại các tỉnh miền Đông như Bình Thuận, Đồng Nai, cơn sốt đất chưa có dấu hiệu dừng. Bình Thuận, Đồng Nai, Vũng Tàu đang là những địa phương có giá đất tăng nhanh một cách không tưởng. Bất ngờ nhất có lẽ là đất nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai thuộc các huyện có tuyến cao tốc TP Hồ Chí Minh – Long Thành – Dầu Giây – Lâm Đồng. Chỉ trong một thời gian ngắn, sau khi các dự án đường cao tốc được công bố, giá đất nông nghiệp đã tăng gấp nhiều lần so với cách đây một năm. Giới đầu tư từ khắp nơi kéo về “săn đất”, mua đi bán lại nhộn nhịp.
Bắt đầu từ năm 2008 đến nay, Đà Nẵng bước vào cuộc đua trên thị trường BĐS đầy khốc liệt. Ở thời điểm đó, hiếm có khu vực nào có sức “nóng” bằng Đà Nẵng. Nhựng bắt đầu từ 2019 tại Đà Nẵng - Quảng Nam, sau một thời gian "sốt nóng" bất thường, thị trường bất động sản khu vực Đà Nẵng - Quảng Nam đã nhanh chóng giảm nhiệt. Nhiều nhà kinh doanh nhận xét, tình hình bất động sản Đà Nẵng hiện đang ở “cung đoạn cuối các giá trị ảo mộng”. Những khu vực được xem là “đang hot” của thành phố này cũng chính là những điểm đầu tư “cuối sổ” trong phần diện tích đất mà Đà Nẵng có thể chia lô bán nền.
Năm 2019, phân khúc thị trường căn hộ và phân khúc BĐS condotel tiếp tục gặp khó bởi loại hình BĐS này chưa giải quyết được yếu tố pháp lý làm hoài nghi cho nhà đầu tư ... chỉ còn điểm sáng chói tại Hạ Long - Vân Đồn. Bước vào năm 2019, nơi đây có thêm nhiều đòn bẩy để tăng tốc hơn nữa khi những yếu tố nêu trên đã bước vào giai đoạn chín muồi, cũng như hệ thống cơ sở hạ tầng liên tục được cải thiện, đầu tư. Điển hình như cao tốc Hà Nội – Hải Phòng – Hạ Long – Móng Cái đi vào hoạt động; Cầu Bạch Đằng nối hai thành phố lớn Hạ Long và Hải Phòng hoàn thành; Cảng hàng không quốc tế Vân Đồn đi vào vận hành khai thác…. Tuy nhiên nơi thì nguội lạnh, nơi thì nóng bỏng tay. Khá nhiều dự án tái định cư, dự án phát triển đô thị năm trước sốt xình xịch nay gần như đóng băng.
Cũng đã dài, chờ hóng các cao nhân đi ngang bổ sung.
1. Giai đoạn tăng trưởng những năm 1991 đến cuối 1996 và suy giảm những năm 1997-1999.
Từ năm 1991 Nhà nước ta quyết định áp dụng cơ chế thị trường Giá đất ở những vùng đô thị mới tăng cao. Có những nới tăng hơn 10 lần. Giao dịch tăng mạnh, Giai đoạn này được tiếp nối bởi chu kỳ suy giảm trong những năm 1997-1999. Do tác động của cuộc khủng hoảng tài chính châu Á; do nhà nước tăng cường kỷ cương quản lý đất đai...
2.Giai đoạn tăng trưởng những năm 2000-2004 và suy giảm những năm 2004-đầu năm 2006.
Dưới tác động của việc phục hồi kinh tế thế giới; cùng với việc ban hành Nghị định 71, Nghị định 79, Nghị định về giảm thuế chước bạ và thuế thu nhập, thị trường bất động sản đi vào một chu kỳ tăng trưởng mạnh. Rất nhiều doanh nghiệp xây dựng đã trở thành những nhà đầu tư kinh doanh bất động sản hùng mạnh Cơn "sốt đất" này bị sự kiện ban hành Luật Đất đai năm 2003 cắt ngang, thị trường bất động sản chậm giao dịch.
Vào cuối năm 2002, cơn sốt này vượt qua đỉnh sang dốc bên kia. Sau đó, thị trường Bất Động Sản gần như bất động trong gần 6 năm, chủ yếu do giá vàng tăng cao liên tục và kéo dài trong suốt thập kỷ đầu tiên của thế kỷ XXI, cùng với đó, thị trường chứng khoán xuất hiện và tạo ra một kênh đầu tư mới.
Từ năm 2004 trở đi, sự vận hành thị trường chứng khoán gắn với cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước đã tăng độ "nóng" cho thị trường này. Từ đó, những người đầu tư chủ yếu vào thị trường bất động sản đã chuyển "sốt" sang thị trường chứng khoán. Sự nóng lên quá nhanh của đầu tư vào chứng khoán đã làm vỡ "bong bóng" chứng khoán vào đầu năm 2007, tạo luồng đầu tư trở lại thị trường bất động sản.
3.Giai đoạn tăng trưởng vào những năm 2007 đầu 2008 và suy giảm từ khoảng Quý II năm 2008 và đóng băng từ 2010 đến 2014
Thị trường bất động sản cùng với thị trường chứng khoàn đã có sự bùng phát rất mạnh vào những năm 2006-2008. Giao dịch sôi động, giá bất động sản tăng lên rất cao. Địa bàn các dự án triển khai rất rộng lớn. Giai đoạn này chứng kiến sự gia nhập mạnh mẽ của thị trường khu vực miền Trung. Đặc biệt thị trường sản phẩm du lịch (resort) đã ra đời trong giai đoạn này. Không chỉ Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh mà cả Đà Nẵng, Nha Trang cũng trở nên sôi động trong phát triển thị trường bất động sản.
Khi chứng khoán vượt qua đỉnh sang dốc bên kia vào tháng 3/2007, thì một lượng vốn không nhỏ đã chuyển từ đây sang thị trường BĐS, khiến cho thị trường BĐS bước vào cơn sốt thứ 3. Tuy nhiên, giai đoạn từ đầu năm 2008 có những diễn biến rất khác biệt cả về sản phẩm, cả về địa bàn và cả về chủ thể đầu tư. Năm 2008, nền kinh tế phải điều chỉnh ngay từ tháng 3/2008. Thị trường từ tháng 3/2008 đã vượt qua đỉnh sang dốc bên kia. Được biết, nguyên nhân chủ yếu do lạm phát tăng rất cao (cả năm tăng 19,89%), đồng thời lãi suất vay ngân hàng rất cao (thậm chí lên đến 23 – 24%/năm); hơn nữa cuối năm đó xảy ra khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế thế giới. Tín dụng từ hệ thống ngân hàng bị thu hẹp, nguồn đầu tư công bị xem xét, cắt giảm. Thị trường bất động sản lâm vào tình trạng khó khăn. Nhiều dự án, nhiều sản phẩm bị đình trệ.
Cuối năm 2008, khủng hoảng tài chính toàn cầu bùng nổ và thị trường trong nước nói chung và thị trường bất động sản tiếp tục bị điều chỉnh giảm. Thực chất, thị trường đã không tăng trưởng kể từ đầu năm 2008. Tuy nhiên, đầu năm 2009, dưới tác động của kích cầu, một số dự án, một số sản phẩm bất động sản trên địa bàn Hà Nội đã được phục hồi và phát triển. Tuy nhiên, hầu hết những dự án khác, những sản phẩm khác, những địa bàn khác không được tác động do tính lan tỏa không tới. Sang năm 2010, diễn biến không có nhiều biểu hiện rõ rệt mà chỉ giữ ở mức độ ngang bằng năm 2009.
Năm 2011, dưới tác động của chính sách hạn chế tín dụng, cắt giảm đầu tư công nhằm kìm chế lạm phát, thị trường bất động sản thực sự suy giảm, nhà đất sụt giá, giảm 30-40% chỉ trong thời gian ngắn. Tồn kho bất động sản năm 2012 lên tới trên 100.000 tỷ đồng. Nợ xấu của nhiều doanh nghiệp bất động sản có nguy cơ tăng vọt. Lạm phát thực sự bùng nổ khiến Ngân hàng Nhà nước phải thắt chặt các chính sách tiền tệ.
Dòng vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản suy giảm là hệ quả của việc các nhà đầu tư nước ngoài phải đối mặt với nhiều thách thức từ cuộc khủng hoảng và khó khăn từ tình trạng bão hòa của thị trường Việt Nam. Trong bối cảnh đó, hầu hết các nhà đầu tư chỉ tập trung vào các dự án đang hoạt động. Nhiều doanh nghiệp địa ốc nhỏ phải đối mặt với các vấn đề tín dụng. Tuy nhiên, những nhà phát triển bất động sản có tiềm lực tài chính và kinh nghiệm dày dặn ít bị ảnh hưởng hơn.
Nhằm ứng phó với những yếu kém ở trong nước, Chính phủ đã đưa ra gói kích cầu lên đến gần 10 tỷ USD thông qua việc cấp bù lãi suất tín dụng và kéo theo khoảng 430 nghìn tỷ đồng tín dụng, tức đưa mức tín dụng lên tới 120% GDP. Theo đó, một lượng tín dụng không nhỏ đã bị doanh nghiệp và người vay đổ vào thị trường BĐS, khiến cho thị trường BĐS ấm trở lại cho đến năm 2010. Nhưng thị trường BĐS vẫn bị đóng băng từ cuối năm 2010 đến cuối năm 2014.
4. Thời kỳ hồi sinh 2014 - 2015 và sốt vào 2017-2018 và bắt đầu có dấu hiệu nguội lạnh vào đầu năm 2019
Trong vòng 16 năm, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua nhiều thăng trầm gắn liền với 3 yếu tố cơ bản của nền kinh tế. Với chu kỳ được ước lượng là 10 năm, giai đoạn 2014-2015 lại bước vào thời kỳ hồi sinh mới của thị trường. Thị trường Bất Động Sản từ cuối năm 2014 bắt đầu ấm lên và có dấu hiệu nóng từ cuối năm 2015. Năm 2016, thị trường bất động sản (BĐS) phát triển với xu hướng tích cực, nhất là ở phân khúc nhà ở và BĐS du lịch, nghỉ dưỡng.
Năm 2017, phân khúc đất nền sôi lên cơn sốt suốt từ Nam ra Bắc, có những khu vực giá đất sốt "bỏng tay" tăng gấp 2-3 lần chỉ trong vòng chưa đầy 1 năm. Tại TPHCM, giá đất nền đã được đẩy lên đỉnh điểm cao nhất trong lịch sử. Cơn sốt bắt nguồn từ phía Đông tại quận 2, quận 9, Thủ Đức rồi nhanh chóng lan sang khu Nam Sài Gòn và tiếp tục kéo sang càn quét trục phía Tây TPHCM, khu vực Cần Giờ. Cơn sốt mạnh mẽ đến mức chính quyền TPHCM đã phải huy động cả công an vào cuộc để dẹp loạn cò đất.
Đất nền tại khu vực Đông Anh, Hà Đông, phía Tây Hà Nội bắt đầu nhen nhóm tăng giá từ cuối năm 2016 bởi giới đầu tư đang săn lùng đất nền có vị trí đẹp với kỳ vọng bám theo hạ tầng hưởng lợi nhuận. Sự vào cuộc của nhà đầu tư cùng cò đất đã khiến giá đất tại nhiều khu vực tăng từ 20-30%, thậm chí có những khu vực sốt nóng bị đẩy giá lên tới 50%.
Không chỉ xảy ra ở các thành phố lớn, nhiều vùng đất mới đang có biến động mạnh mẽ về quy hoạch cũng có những đợt nóng sốt cục bộ. Tại Phú Quốc, Vân Đồn, Vân Phong dù chưa chính thức lên đặc khu nhưng đất cát tại đây đã sốt sình sịch. Lợi dụng chính sách, giới cò đất, đầu cơ đã đẩy giá đất tăng một cách chóng mặt, đất tăng từ 50-100% trong vòng vài tháng là chuyện không hề hiếm. Hiện nay chính quyền các địa phương đang nỗ lực chặn đứng cơn sốt đất nền, liên tục cảnh báo nhà đầu tư cần tỉnh táo.
Năm 2017, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục bùng nổ với hàng loạt dự án lớn, sản phẩm đa dạng. Nha Trang và Đà Nẵng tiếp tục thống trị về nguồn cung condotel trong khi Phú Quốc dẫn đầu về biệt thự nghỉ dưỡng. Trong năm qua cũng xuất hiện thêm nhiều thị trường mới tiềm năng với hàng loạt dự án lớn như Hạ Long, Quy Nhơn, Vũng Tàu, Sapa, Phan Thiết…
2018 là một năm nhiều biến động đối với thị trường bất động sản. Trong khi phân khúc đất nền xuất hiện những cơn sốt đất nền cục bộ trải dài từ Bắc vào Nam thì thị trường căn hộ nghỉ dưỡng lại chứng kiến sự sụt giảm chưa từng thấy. Cùng với những diễn biến bất thường, thị trường BĐS 2018 cũng bị tác động mạnh mẽ bởi hàng loạt chính sách như việc chính phủ chưa thông qua luật đặc khu kinh tế hay ngân hàng Nhà nước tăng cường siết chặt tín dụng vào BĐS.
Thị trường bất động sản đầu năm 2018 đã chứng kiến nhiều khu vực sốt nóng cục bộ. Tại TPHCM, giá đất tại quận 2, 9, Thủ Đức, huyện Nhà Bè, Bình Chánh, Cần Giờ… đã vọt lên 50-100% so với cuối năm 2016. Còn tại các khu vực được quy hoạch lên đặc khu như Phú Quốc, Vân Phong, Vân Đồn giá nhà đất cũng tăng mạnh, có những khu vực tăng 100% chỉ trong vài tháng. Cơn sốt đất đặc khu chưa dứt, giữa năm 2018 thị trường BĐS tiếp tục chứng kiến cơn sốt đất nền ven biển miền Trung chạy dài từ Lăng Cô – Đà Nẵng – Phú Yên – Bình Thuận rồi lan cả những vùng hẻo lánh như Côn Đảo.
Giới địa ốc thừa nhận cơn sốt ảo xảy ra chủ yếu là do hiện tượng thổi giá của “cò đất”. Thị trường cũng xuất hiện một số công ty môi giới có dấu hiệu lừa dối khách hàng, nhà đầu tư để trục lợi như các vụ việc liên quan đến Công ty địa ốc Alibaba…
Thị trường căn hộ du lịch (condotel) phát triển vượt bậc trong giai đoạn 2015-2017, tuy nhiên bước sang năm 2018 thị trường này có xu hướng sụt giảm mạnh cả nguồn cung và giao dịch. Hầu hết các điểm nóng về du lịch như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc…đều khan hiếm dự án mới.
Dư nợ tín dụng BĐS trong hệ thống ngân hàng chiếm tỷ trọng dưới 10% trong tổng dư nợ. Tuy nhiên, theo tính toán của các chuyên gia, tỷ trọng dư nợ thực cho vay BĐS ước chừng phải lên gần 20%, nếu cộng cả cho vay BĐS ẩn nấp trong cho vay tiêu dùng... Điều này rất đáng lo ngại nếu dòng tiền đổ vào có thể bong bóng bất động sản sẽ hình thành vào những năm tới. Trước tình trạng này, trong năm 2018 Ngân hàng Nhà nước đã có thông điệp kiểm soát chặt tín dụng, nhất là cho vay bất động sản - lĩnh vực đòi hỏi khoản vay dài ngày. Đặc biệt, kể từ đầu năm 2019, Thông tư 19/2017/TT-NHNN cũng quy định các ngân hàng phải giảm tỷ lệ sử dụng vốn huy động ngắn hạn cho vay trung, dài hạn cho bất động sản từ 45% xuống còn 40%. Theo đánh giá của các chuyên gia, với quy định này tín dụng sẽ là “điểm nghẽn” của thị trường bất động sản năm 2019.
Trong năm 2018, TP HCM và Hà Nội đã đưa ra nhiều biện pháp quyết liệt chấn chỉnh thị trường nhà đất theo hướng minh bạch, công khai đồng thời thu hồi những dự án lâu ngày không triển khai. Cụ thể, tại TPHCM Sở Tài nguyên và Môi trường đã cùng 24 quận, huyện tiến hành rà soát 2.758 dự án bất động sản. Qua đó, Sở phát hiện 215 dự án có dấu hiệu chậm triển khai, cần xem xét tính pháp lý và đưa ra hướng xử lý. Còn tại Hà Nội sau khi rà soát 39 dự án chậm triển khai trên địa bàn, UBND TP. Hà Nội đã ra quyết định thu hồi 16 dự án bỏ hoang tại 12 quận huyện.
Dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đang chảy khá mạnh vào bất động sản Việt Nam. Năm 2018 ước tính cả nước đạt hơn 30 tỷ USD, trong đó có hơn 6,5 tỷ USD đầu tư vào bất động sản, chiếm 21,3% đứng thứ hai trong thu hút vốn FDI với vị trí dẫn đầu là Nhật Bản, tiếp theo là Hàn Quốc và Singapore, Trung quốc (Hongkong). Theo nhận định của các chuyên gia, dòng vốn FDI vào BĐS sẽ còn tăng mạnh trong năm 2018 và dự báo tiếp tục đà tăng tốt trong năm 2019.
Năm 2018 là năm nhiều dự án hạ tầng lớn trải dài khắp cả nước đi vào hoạt động. Hai dự án hạ tầng lớn nhất trong năm 2018 đều nằm tại Quảng Ninh và do Tập đoàn Sungroup làm chủ đầu tư. Đầu tiên là sân bay Vân Đồn – Sân bay tư nhân đầu tiên tại Việt Nam với tổng vốn đầu tư gần 7.500 tỷ đồng được chính thức đưa vào hoạt động vào ngày 30/12. Dự án thứ hai là cao tốc Hạ Long - Vân Đồn với tổng vốn đầu tư 12.000 tỷ xuyên vùng Đông Bắc cũng chính thức được thông xe vào cuối năm 2018. Tại TPHCM, hàng loạt dự án hạ tầng quan trọng kết nối vùng ven với các quận trung tâm cũng được đưa vào sử dụng gồm nút giao thông Mỹ Thủy như cầu Kỳ Hà 3, cầu vượt trên đường Vành đai 2, hầm chui rẽ trái Vành đai 2 đi cảng Cát Lái, cầu 4 làn xe qua đảo Kim Cương (Q.2)…Còn tại Hà Nội, dự án BOT Hòa Lạc - Hòa Bình và cầu Văn Lang nối Ba Vì (Hà Nội) với TP Việt Trì (Phú Thọ) đã chính thức được thông xe vào ngày 10/10. Nhưng năm 2018 bắt đầu cũng bùng nổ lan rộng tranh chấp mua bán BĐS, tranh chấp chung cư.
Sang năm 2019 sau một thời gian dài tăng giá, sốt nóng, thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh đang rất nguội lạnh, trừ một vài khu vực có tiềm năng lâu dài. Nhiều sàn đã cho một lượng lớn sale nghỉ việc. Ngược lại, tại các tỉnh miền Đông như Bình Thuận, Đồng Nai, cơn sốt đất chưa có dấu hiệu dừng. Bình Thuận, Đồng Nai, Vũng Tàu đang là những địa phương có giá đất tăng nhanh một cách không tưởng. Bất ngờ nhất có lẽ là đất nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai thuộc các huyện có tuyến cao tốc TP Hồ Chí Minh – Long Thành – Dầu Giây – Lâm Đồng. Chỉ trong một thời gian ngắn, sau khi các dự án đường cao tốc được công bố, giá đất nông nghiệp đã tăng gấp nhiều lần so với cách đây một năm. Giới đầu tư từ khắp nơi kéo về “săn đất”, mua đi bán lại nhộn nhịp.
Bắt đầu từ năm 2008 đến nay, Đà Nẵng bước vào cuộc đua trên thị trường BĐS đầy khốc liệt. Ở thời điểm đó, hiếm có khu vực nào có sức “nóng” bằng Đà Nẵng. Nhựng bắt đầu từ 2019 tại Đà Nẵng - Quảng Nam, sau một thời gian "sốt nóng" bất thường, thị trường bất động sản khu vực Đà Nẵng - Quảng Nam đã nhanh chóng giảm nhiệt. Nhiều nhà kinh doanh nhận xét, tình hình bất động sản Đà Nẵng hiện đang ở “cung đoạn cuối các giá trị ảo mộng”. Những khu vực được xem là “đang hot” của thành phố này cũng chính là những điểm đầu tư “cuối sổ” trong phần diện tích đất mà Đà Nẵng có thể chia lô bán nền.
Năm 2019, phân khúc thị trường căn hộ và phân khúc BĐS condotel tiếp tục gặp khó bởi loại hình BĐS này chưa giải quyết được yếu tố pháp lý làm hoài nghi cho nhà đầu tư ... chỉ còn điểm sáng chói tại Hạ Long - Vân Đồn. Bước vào năm 2019, nơi đây có thêm nhiều đòn bẩy để tăng tốc hơn nữa khi những yếu tố nêu trên đã bước vào giai đoạn chín muồi, cũng như hệ thống cơ sở hạ tầng liên tục được cải thiện, đầu tư. Điển hình như cao tốc Hà Nội – Hải Phòng – Hạ Long – Móng Cái đi vào hoạt động; Cầu Bạch Đằng nối hai thành phố lớn Hạ Long và Hải Phòng hoàn thành; Cảng hàng không quốc tế Vân Đồn đi vào vận hành khai thác…. Tuy nhiên nơi thì nguội lạnh, nơi thì nóng bỏng tay. Khá nhiều dự án tái định cư, dự án phát triển đô thị năm trước sốt xình xịch nay gần như đóng băng.
Cũng đã dài, chờ hóng các cao nhân đi ngang bổ sung.
