Đừng để tan nát gia đình khi mua nhà trả góp với các dự án nhà ở hình thành trong tương lai

[huynhbao]

Thế nào là mua chung cư trả góp?

Mua chung cư trả góp là không cần phải thanh toán 100% giá trị căn nhà tại thời điểm mua mà ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng sẽ cho người mua vay khoảng 70% giá trị căn nhà bằng cách thế chấp chính căn nhà định mua hoặc dùng tài sản thế chấp để đảm bảo khoản vay. Số tiền vay gốc và lãi vay sẽ được trả dần theo thời gian thanh toán cùng với mức lãi suất do hai bên cho vay và đi vay thỏa thuận.

Và hành trình

Để mua được căn nhà lớn đồng nghĩa với việc phải cần nhiều tiền, tiền trả nợ chiếm phần lớn ngân sách chi tiêu hàng tháng khi phải đi vay, không có khoản tích lũy dự phòng cho những lúc khó khăn đã khiến cuộc sống của gia đình gặp rất nhiều áp lực. Cảm giác đóng tiền theo tiến độ đã phê, nhưng mà may mắn trót lọt đến lúc nhận nhà khấp khởi cũng phê không kém ...

Trước khi mang cả gia đình mình đánh cược với chủ đầu tư, hãy xem xét:
1. Chủ đầu tư phá sản, không bàn giao nhà là gđ mình cũng điêu đứng nát luôn
2. Chủ đầu tư mà bàn giao chậm kiểu gì gia đình cũng căng như dây đàn, kiện tụng, không thể làm ăn được
3. Chủ đầu tư bàn giao chất lượng kém gia đình cãi nhau
4. Hạnh phúc là một hành trình. Nhưng hành quay cuồng trả nợ cũng bắt đầu
5. Trong thời gian trả góp nếu gặp lãi suất thả nổi tầm 18%/năm thôi là đủ tèo
6. Căn hộ ít tiền mà lên đời nội thất 300 tr sau bán chắc ko ai mua
7. Gặp ốm đau biến cố cuộc đời là bán nhà ngay
8. Cảnh mới lãnh lương song,chưa kịp sướng là đem tiền nạp cho ngân hàng. Nợ lương, nguy cơ mất việc lơ lửng trên đầu nữa mới nản toàn tập.
....
....

Và kinh nghiệm trên lý thuyết

Rằng mua chung cư vay bank dài hạn là lợi thế của người có công việc ổn định để mua chung cư, rằng rất nhiều người mua chung cư vay ngân hàng dài hạn dùng lương thanh toán hàng tháng, rồi mua đi bán lại ... mà nay đã sở hữu được nhiều căn hộ chung cư.

Rằng để không bị mắc kẹt với các dự án nhà ở hình thành trong tương lai, người có nhu cầu mua căn hộ có thể thỏa thuận với chủ đầu tư và ngân hàng làm hợp đồng bảo lãnh ngân hàng. Hợp đồng này thể hiện, khi nào chủ đầu tư xây nhà xong thì ngân hàng sẽ trả hết tiền 1 lần cho chủ đầu tư. Rằng với hợp đồng bảo lãnh này, người mua nhà không cần phải trả tiền theo từng đợt cho chủ đầu tư, mà mang tiền đó gửi tiết kiệm. Tuy nhiên, người mua nhà sẽ phải trả cho ngân hàng một khoảng phí lãi suất tượng trưng cho cái bảo lãnh ngân hàng đã ký. Điều này giúp người mua nhà không phải mất tiền nếu dự án rơi vào tranh chấp, cũng không phải sốt ruột nếu dự án chậm tiến độ, vì trong khoảng thời gian dự án kéo dài thì số tiền mua nhà vẫn phát sinh lãi từ ngân hàng.

Rằng những rủi ro cũng có lỗi từ chính khách hàng. Ngoài phải biết "liệu cơm gắp mắm", rồi khi mua nhà, người mua phải tìm hiểu xem chủ đầu tư dự án là ai, cần xem kỹ lịch sử kinh doanh của họ, quá trình xây dựng các dự án trước đó ra sao. Có chủ đầu tư bài bản, làm ăn đàng hoàng, họ muốn xây dựng thương hiệu, nhưng cũng có rất nhiều chủ đầu tư chụp giựt, làm theo phong trào, bán một dự án xong là đóng cửa công ty. Ngoài ra, người mua nhà phải tìm hiểu chủ quyền đất, tìm hiểu xem dự án đã được phép bán chưa, ngân hàng thương mại nào đứng ra bảo lãnh...

Rằng hợp đồng mua bán phải đúng tên mình với chủ đầu tư. Nếu là hợp đồng góp vốn, người mua cần kiểm tra tiến độ thi công dự án, nếu đóng tiền theo từng giai đoạn thì khối lượng xây dựng phải tương ứng. Trong các hợp đồng thường ràng buộc rất kỹ nghĩa vụ thanh toán tiền của khách hàng theo tiến độ dự án nhưng nghĩa vụ của chủ đầu tư về bàn giao căn hộ lại rất chung chung. Do đó, người mua cần thỏa thuận cụ thể về thời hạn dự kiến giao nhà, thời điểm giao nhà cụ thể, chế tài nếu vi phạm. Nếu chủ đầu tư không hoàn thành thì người dân cần yêu cầu thanh lý hợp đồng.

....

.....

Và thực tế

Ai cũng nghĩ mua xong ở rồi bán có lời như xe toyota, mua nhà mà cứ tính bán vênh được bao nhiêu, cho thuê được bao nhiêu từ khi nhận nhà... mà khộng bao giờ tính tới cắt lỗ, lãi suất bank tăng, chủ đẩu tư không giao nhà.

Thực tế không ít người mua làm bài toán kinh tế mua chung cư trả trước 20% khi đang thi công, sau đó trả theo tiến độ hàng tháng hoặc 45 ngày tới khi giao nhà, tính ra có rẻ hơn không? Hay là tâm lý bầy đàn, chờ/sợ giá sẽ lên và tự hào là chọn được căn vị trí đẹp ... Chưa nói giờ nhiều người ôm hàng đầu cơ lắm, nhưng nhu cầu mua thực sự còn kém xa nguồn cung của thị trường .... rồi choáng khi đến bất kỳ chung cư nào đang xây cũng thấy sales rao rằng bán sạch hết rồi, những bữa sau điện lại thông báo có căn khách hàng sang lại nè ..... bô l6 ba la giá thơm
vãi

...

 

[huynhbao]

(Tiếp theo)

Và thực tế
(trích càm ràm từ một người mua bán thật)

khi được chào đón mua



Khi nhận nhà nó thành ra thế này:




đây là kết quả thật của cái mall lung linh trên kia

Và view đáng lẽ ra là toàn bộ quận 1 nhưng thực tế thì



Cái cục nhỏ nhỏ ở góc phải là cái mall trên, và cái view lọt khe là cái phải trả với giá trên trời khi mua. TDI sau khi bán các block T1 tới T4 thơm quá làm luôn con T5 dài cả trăm mét (nhỏ tới lớn chưa thấy cái block nào dài vậy) năm trên diện tích đáng lẽ là của cái mall.

Vậy là bị:

1. Mất 80% view
2. Cái mall xấu hơn chuồng chó
3. Dân cư chung cư tăng chóng mặt
4. Diện tích chung bị giảm

 

[huynhbao]

Và thực tế

Làm sao để không còn tính trạng này xảy ra!?

Với cái thị trường như thế, khách hàng như thế thì các chủ đầu tư như thế sẽ luôn mọc lên như nấm sau mưa! Chừng nào người dân vẫn còn chấp nhận mua chênh lệch vài trăm triệu khi Dự Án chưa xây xong thì vẫn còn Team lướt sóng tham gia làm méo mó thị trường ,

Người dùng cuối vẫn là người thiệt thòi nhất!

Thử hỏi nếu tình trạng chung nhận thức của người dùng cuối không ai chịu trả chênh lệch để mua lại Dự Án thì sẽ không tồn tại Team lướt sóng thì lúc đó các Chủ đầu tư lo mà giữ lấy chất lượng, tiến độ ... để kéo người dùng cuối chứ không dám bẫy khách hàng như vậy và lúc đó chỉ những chủ đầu tư có tiềm lực và làm ăn đàn hoàng lâu dài mới tồn tại.

Và thực tế

Thử tính một khoản vay thêm ngân hàng 600 triệu. Ngân hàng cho vay trả trong 15 năm chia làm 2 khoản:
1. khoản 1: 280tr lãi suất ưu đãi 7,5%/ năm trong 3 năm đầu, các năm sau lấy lãi suất huy động + biên độ 3,5%
2. khoản 2: 320tr lãi suất huy động + biên độ 3,5%
Thử lập ngay bảng Excel để tính giảm trừ và kết quả là sau 15 năm phải trả 1 tỷ 089 triệu cho khoản vay 600 triệu ban đầu (chưa kể lãi suất huy động có thể thay đổi tăng)

Cuối cùng

Không vay thì không có nhà, vậy hãy tìm mua những căn hộ đã xây xong, đừng lướt sóng ... và quan trọng là do bản thân xác định vay bao nhiêu tiền, thời gian bao lâu ==> số tiền trả hàng tháng rồi cân đối với mức thu nhập bản thân. Chú ý là đừng cân sát quá mà nên có độ dư nhất định đề phòng việc gia đình. Số tiền dư này có thể gom vào rồi trả bớt tiền gốc nếu nhiều. Quan trọng là đừng nghĩ quá nhiều đến nợ khi đã lên kế hoạch. Nhiều người cứ nghĩ đến nợ nên ra sức tích góp để trả nợ gốc ==> căng thẳng đầu óc, căng thẳng gia đình. Đã xác định thời gian trả thì cứ bình tĩnh mà làm. Trả sớm được thì tốt mà không thì kệ.

Cần cân đối thật kỹ trước khi vay mua:
1. Tận dụng hết nguồn tiền từ gia đình, bạn bè, người thân
2. Tính chi phí trả lãi (thời gian sau ưu đãi lãi suất) với chi phí thuê nhà hiện tại
3. Tính chi phí dịch vụ ở chung cư (nếu ở nhà đất thì ko phát sinh)
4. Khả năng thăng tiến và tăng thu nhập từ công việc hiện tại? rủi ro công việc hiện tại?
5. Khả năng phát sinh thêm chi phí? (đẻ thêm con, con đi học, lên lớp...)

Người Việt từ lâu đời nay đều có tư duy an cư lạc nghiệp, tuy nhiên tư duy này giờ thấy có lẽ không còn đúng nữa. Nếu có nhu cầu về nhà ở mà tiền bạc chưa đủ, đi thuê nhà là hợp lý và kinh tế hơn cả. Chúng ta mua nhà bất chấp giá cả quá ảo, bất chấp chất lượng công trình thi công tệ hại, bất chấp tiện ích đi kèm yếu kém và thiếu thốn. Bất chấp chủ đầu tư đang bán cá đi xây nhà. Xây xong thì kệ cơm mẹ nấu.

 

[minhtrungvanba1]

Cái gì cũng có 2 mặt cả. Làm ăn tiền đẻ ra tiền nhưng khi mà ôm cục tiền mà không biết đẻ là gần như mất trắng. Còn mua nhà khi bí có thể bán tống bán tháo cũng phải đc 70% giá trị lúc mua là ít. Nếu ai cũng vay được tiền người thân không mất lãi thì ngân hàng họ phá sản lâu rồi.

Và bây giờ không hiếm chung cư chủ đầu tư cho trả góp không lãi, ví dụ như chung cư Southern Dragon, ví dụ căn hộ 100m2, chủ đầu tư bán 2,4 tỷ - trả trước 1 tỷ, còn lại 1,4 tỷ trả góp không lãi

 

[BoMaVietNam]

Để biết căn hộ của mình sắp mua đã bị chủ đầu tư bán cho người khác hoặc đang thế chấp cho ngân hàng là không dễ dàng, hình như đến nay vẫn chưa có biện pháp chế tài đủ mạnh đối với CĐT cố tình mang căn hộ đã bán cho khách hàng đi thế chấp, vay tiền lần 2 và đương nhiên người mua luôn nắm đằng cán

Ngăn chặn việc chủ đầu tư thế chấp căn hộ đã bán

Thời quan qua, tại TPHCM có một số trường hợp chủ đầu tư đã bán căn hộ cho khách hàng thu đủ tiền, nhưng rồi lại mang dự án, căn hộ hình thành trong tương lai thế chấp ngân hàng để vay vốn, gây ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng.

www.sggp.org.vn

Nói về những rủi ro pháp lý và thiệt hại vật chất mà khách hàng phải gánh chịu trong trường hợp này, luật sư Phạm Hoài Nam phân tích: “Điều dễ nhận thấy là nguồn tài chính để đầu tư xây dựng chung cư thu từ khách hàng mua căn hộ thông qua chi trả của ngân hàng. Rồi chủ đầu tư lại thế chấp dự án, căn hộ, để vay tiền, sử dụng vào mục đích khác. Khi chủ đầu tư kinh doanh, làm ăn kém dẫn đến tình trạng tiền vay không trả đúng thời hạn, hậu quả là ngân hàng sẽ phát mãi, bán chung cư để thu nợ. Tình huống pháp lý phát sinh khi khách hàng và ngân hàng có cùng một tài sản là căn hộ. Trong trường hợp đấu giá, số tiền thu được sẽ trả theo thứ tự ưu tiên là Nhà nước, đơn vị yêu cầu phát mãi, rồi mới đến khách hàng. Như vậy, người mua căn hộ rơi vào thế yếu khi tranh chấp. Còn ảnh hưởng dễ gặp là giấy tờ nhà sẽ khó cấp đúng thời gian khi có tranh chấp. Khách hàng muốn bán, sang nhượng cũng khó, mà giá cả sẽ thấp hơn bình thường”.

Theo lời khuyên ở đây thì làm gì mua được BĐS hình thành trong tương lai

Để không hối hận khi mua căn hộ chung cư, bạn cần nắm kỹ 7 điều này - Rever Blog

Lựa chọn mua căn hộ chung cư đang dần trở thành xu thế. Vậy bạn có biết làm thế nào để chọn mua căn hộ chung cư phù hợp?

blog.rever.vn

Các loại giấy tờ pháp lý bạn cần chú ý khi mua căn hộ chung cư là:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư: Đây là loại giấy tờ quan trọng nhất, chứng minh được mảnh đất chủ đầu tư xây dựng là hợp pháp, được cơ quan chính quyền cho phép, tránh những xung đột pháp lý về sau dẫn đến dự án treo, bị thu hồi. Ngoài ra, một điều quan trọng không kém là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ giúp bạn xác định được dự án căn hộ chung cư mà bạn định mua không bị thế chấp tại ngân hàng.
• Giấy phép cho phép xây dựng dự án: là loại giấy tờ xác nhận căn hộ chung cư đã được cho phép cá nhân, tổ chức tiến hành xây dựng theo đúng quy hoạch. Có nhiều trường hợp, dự án căn hộ chung cư tiến hành xây dựng không phép và bị đình chỉ thi công gây thiệt hại thời gian và tiền bạc cho người mua nhà.
• Hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, thuê đất: Khi quyết định chọn mua căn hộ chung cư, bạn cũng cần phải xác định chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, thuế đất cho nhà nước hay chưa. Tránh trường hợp khi đi làm sổ đỏ bị gặp trở ngại, bị trả về chỉ vì chủ đầu tư còn nợ nghĩa vụ tài chính.

Thì đến thiên thu .... quan trọng bây giờ đừng bao giờ thò bút ký vào các giao kết với bên bán dưới các hình thức “hợp đồng góp vốn đầu tư”, “hợp đồng thỏa thuận điều kiện chuyển nhượng bất động sản”, “hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng bất động sản”, “hợp đồng hứa chuyển nhượng, hứa nhận chuyển nhượng”, “hợp đồng đặt cọc”, “hợp đồng giữ chỗ”

Với nhà ở hình thành trong tương lai chỉ giao dịch khi: (i) phải hoàn thành phần móng, và (ii) có văn bản thông báo của Sở Xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua

Tuy nhiên hầu hết các dự án đều huy động vốn khi chưa đáp ứng các quy định trên, thậm chí nhiều dự án còn chưa được giao đất, chưa được cấp phép xây dựng, chưa làm làm móng… bằng các hợp đồng “đặt cọc”, “giữ chỗ”… pháp luật chưa quy định cụ thể đối với các trường hợp mua bán nhà, huy động vốn của dự án nhà ở hình thành trong tương lai bằng các loại hợp đồng này ... dẫn đến đây là các giao dịch dân sự, khi xảy ra tranh chấp thì ngoài căng băng rôn thì không còn cách nào khác.