Góc Nhìn Của Tôi Về Quy Hoạch Khu Đông Sài Gòn | CỘNG ĐỒNG XÂY DỰNG

Góc Nhìn Của Tôi Về Quy Hoạch Khu Đông Sài Gòn

ceresaa

Thành viên chính thức
14/5/19
86
134
35
leminhduc.vn
Với SG, quận 1 là trung tâm, thì
  • Khu Bắc là khu Bình Thạnh, Phú Nhuận, Gò Vấp, Thủ Đức.
  • Khu Tây là khu Tân Phú, Bình Tân, Quận 6, Q8.
  • Khu Nam là khu Q7, Nhà Bè.
  • Còn khu Đông là Q2, Q9.
Theo địa hình, Khu Bắc và Khu Tây cao, và không bị ngăn cách bởi sông, còn khu Nam, và đặc biệt khu Đông thì bị ngăn cách quận 1 bởi Sông Sài Gòn.

Chính vì lẽ đó, khu Bắc với Tây dân cư phát triển nhanh hơn và tạm gọi đó là khu cũ, ở khu này đa số nhà phố, nhà riêng, có một vài dự án chung cư, nhưng cũng không có quy mô lớn lắm, vì đất chung cư ở những khu vực này thường do được chuyển đổi từ nhà xưởng lên.

Khu Đông và Nam thì khác, vì thế đất trũng, nên dân cư tự phát ít, và có nhiều dự án Bất đông sản mọc lên nơi đây.

Nói về quy hoạch, nhiều người cho rằng quy hoạch ở Việt Nam đa số nát, lý do thì do manh mún, mỗi cty làm 1 khoảnh nhỏ, và thường thì các công ty làm trước khi có quy hoạch 1/2000, nên đôi khi hạ tầng không đồng bộ, chả đâu vào đâu.

Nói thế, dù khu Đông quy hoạch có nát thì cũng may mắn là có quy hoạch, còn khu Bắc và Tây thì không có quy hoạch luôn chứ được nát đã may.

Vùng đất phía Đông là vùng đất của Dự án, đi đâu cũng đụng dự án. Mà Dự án thì có đặc điểm là xây nhà theo mẫu và có khoảng lùi, thế nên diện tích trung bình mỗi lô cao.

Có một đặc điểm khác nữa là ở Khu Đông, mật độ dân cư thấp, vì thời xưa, khi các Doanh nghiệp làm Dự án, họ bán cho những người có tiền, mà đặc điểm người có tiền thì không thiếu chỗ ở, do đó họ mua đất chỉ để dành chứ không phải để ở. Theo thời gian, dù có dân cư tràn về qua các căn hộ chung cư, nhưng nhà phố vẫn rất ít, ví nhìn chung những người sở hữu đất vẫn không có nhu cầu ở.

Một phần lý do là vì diện tích mỗi lô đất to quá, nên dù đơn giá thấp thì tổng giá trị vẫn cao, cái này cũng bởi thời xưa các dự án thiết kế dạng biệt thự vườn, làm nhà nghỉ dưỡng cho các đại gia là chính. Mà đại gia thì nhìn chung là tầng lớp hưởng thụ, họ không thích đến sống ở một nơi tiện ích chưa đầy đủ và mật độ dân cư chưa cao.

Dân Khu Đông, đặc biệt quận 9 được phân chia thành 02 nhóm rõ rệt:
  • Nhóm 1 là những người sống ở đây xưa nay, họ sống dọc đường Nguyễn Duy Trinh, Lã Xuân Oai, Đỗ Xuân Hợp. Đặc điểm của nhóm này là sống ở đây lâu đời, có miếng đất to, nhưng thu nhập thấp.
  • Nhóm 2 là nhóm dân số trẻ, tri thức, có tiền nhưng không đủ để mua căn hộ ở trung tâm, đành dạt về đây, ở xa một chút nhưng mà được cái vừa túi tiền.
Còn dân nhà giàu, họ chưa về đây, vì chưa có nhiều tiện ích, và dân trí xung quanh phần lớn cũng không cùng "đẳng cấp". Đó là lý do nhiều khu nhà đắt nhưng ít người ở.

Nhưng khoảng 1 năm đổi lại đây, khu vực này trở nên nhộn nhịp hơn, vì các tuyền đường mới mở, và cả các khu dân cư sang trọng thiết kế cũng đẹp, môi trường sống thoáng, một căn biệt thự mấy trăm mét vuông xe ô tô đậu ngoài đường trong khu biệt lập chỉ bằng 1 căn nhà phố trung bình nhỏ ở khu Bắc, Tây.

Khu Đông vẫn luôn nhộn nhịp trong mấy năm nay, bởi vì khu này còn có quỹ đất. Giao thông thuận lợi hơn khu Nam, và đất thì nhiều hơn tất cả các khu khác. Thế nên nếu các khu khác không còn gì để bán thì khu Đông vẫn có.

Nhưng nói gì thì nói, dân cư cũng chỉ ở đến VĐ2, vì từ đây vẫn có thể đi làm được ở Q1, xa hơn thì quá 75p để đi làm, mà 75p là thời gian con người có thể đi làm mà không thấy quá xa, hơn 75p thì cảm giác sẽ quá xa (cái này nghiên cứu ở đâu đó không nhớ).

Khu Đông không hề có công ty lớn, muốn đi làm thì phải vượt sông Sài Gòn, chính vì thế nên chỉ ở được đến VĐ2 là hết mức.

Nhưng, mọi thứ đang bắt đầu thay đổi, khi chuỗi văn phòng ở Thủ Thiêm hoạt động, người ta sẽ rút ngắn được 10p đi làm, và họ sẽ ở xa thêm được 10p chạy xe. Rồi chuỗi cửa hàng sang trọng dọc đường Song Hanh cao tốc xuất hiện và đặc biệt, Tổ hợp Sài Gòn Sport City, nơi được mệnh danh là Trung Tâm Q2 xuất hiện thì lúc này người ta có thể ở tận khu Đông Tăng Long hoặc xa hơn.

Vin Grand Park, ban thân nó đủ sức tự nuôi sống nó, biến thành 1 trung tâm kiểu nhưng Phú Mỹ Hưng ở Khu Nam với điều kiện phải có đường kết nối như Nguyễn Văn Linh. Tiếc rằng, theo quan sát tình hình hiện tại, thì VĐ3, con đường được cho là sẽ như đường NVL sẽ còn lâu mới thực hiện được. PMH làm đường NVL trước khi làm khu PMH, còn Vin thì ngược lại. Thế nên nếu Vin có xây dựng hiện đại tới đâu thì cũng dễ biến thành ốc đảo vì không có giao thông kết nối.

Long Phước, thì đang khá là xa, và hiện nay thì chưa thấy được tiềm năng lắm.

Nếu pháp lý ổn, có lẽ Đông Tăng Long là khu có tiềm năng. Còn Vin Grand Park, quan trọng là Mr Vượng thực hiện như thế nào? Làm hẳn đường VĐ3 nối vào cao tốc như PMH đã làm với NVL hay để Vin như 1 cái ốc đảo và chỉ người trong đó tự sinh hoạt với nhau?

Giá của khu Đông nhìn chung vẫn còn rẻ so với tiềm năng, sẽ tăng giá nhanh hơn các khu khác vì vị thế đặc biệt của nó.

Tôi có một bài viết đầy đủ hơn về vấn đề này trong blog cá nhân, bạn nào quan tâm thì ghé tham khảo: http://leminhduc.vn/index.php/2019/05/06/khu-dan-cu-hien-huu-chinh-trang-va-khu-dan-cu-xay-dung-moi-la-gi/
 
Mình thì không đánh giá cao những khu vực dự án phân lô trong giai đoạn tới, vì chắc chắn giá sẽ giảm.
Nếu để bảo toàn vốn thì nên chọn những khu vực dân cư đông đúc.
Khi Vin Grand Park chưa chào bán mọi người nghĩ BĐS đã giảm nhiệt, sau khi Vin Grand Park chào bán thì... .không còn nghi ngờ gì nữa
 
  • Like
Reactions: an binh
Mấy hôm trước xuống quận 9 vào Công ty BĐS của người bạn thấy 2 vợ chồng giám đốc đang ngồi chơi bài, hỏi thì cả tháng chưa có khách nào ... Đúng là đợt này nếu thị trường thực sự đang nguội dần thì chỉ trong mong vào Vin Grand Park mở bán để hâm nóng thị trường, nếu không đủ nhiệt thì BĐS khu đông thành phố sẽ "lạnh" luôn là chắc.
 

ceresaa

Thành viên chính thức
14/5/19
86
134
35
leminhduc.vn
Tiện thể viết về khu Đông thì mình cũng xin nói luôn về Khu Tây VÀ Tây Bắc.

Khu Tây là hướng Q8, Bình Tân, còn Tây Bắc là hướng Tân Phú.

Nói khu Đông tiềm năng nhưng là ở mức tiềm năng, mà cái gì tiềm năng là chuyện tương lai.

Ở Sài Gòn gần 20 năm, mình chủ yếu sống ở khu Tây Bắc, và đi làm khu Nam, chỉ mới về khu Đông tầm 2 năm đổ lại đây vì cảm giác khu vực này đang có tiềm năng, và đặc biệt là nhà còn rẻ.

Khu Đông về cơ bản là buồn, ngoài đường cũng rộng, cũng thoáng ra thì những tiện ích khác khá hạn chế. Bạn bè cũng ít, quán ăn ngon cũng hiếm, trung tâm thương mại cũng không có nốt. Nhìn chung là không có thứ gì.

Nhưng chính vì thế nó mới rẻ, mới tiềm năng. Vì chưa tốt thì còn có cơ hội tốt hơn.

Dân khu Đông ngoài dân ở đó bao đời nay thì phần còn lại là dân có thu nhập khá chút, dành đủ tiền đi mua chung cư, nhưng không có đủ tiền ở gần nên phải ra xa xa chút, nơi mà người ta coi là ngoại thành.

Dân khu Tây thì lại khác chút. Khu Tây bản chất vẫn là khu cũ, cho nên nhà phố vẫn chiếm ưu thế. Và dân ở đây cũng được thay nhưng thay từ từ, và phần lớn là dân có hơi hướng buôn bán thay vì đi làm văn phòng như dân khu Đông.

Nhìn chung thì khu Tây và Tây Bắc dân giàu hơn khu Đông, và thói quen sinh hoạt cũng khác. Khu vực này là khu dân cư hiện hữu và khá đầy đủ về mặt tiện ích.

Kể từ khi 02 cái AEON mall xây dựng ở Tân Phú và Bình Tân, thì giá trị đất đai ở khu vực này tăng thấy rõ. Sốt đất cuối 2016 đầu 2017 cũng bắt đầu từ khu vực này lên.

Từ sự xuất hiện của AEON biến khu vực này trở thành hoàn chỉnh về tiện ích, cái gì cũng có. Và với lối sống của người Việt hiện tại thì sống ở những khu vực này tương đối sướng.

Duy chỉ có một điều không sướng, và hầu hết mọi khu dân cư cũ đều gặp phải đó là vấn đề giao thông kết nối. Bởi vì dân cư tự phát nhiều quá, nên gần như không có khả năng mở rộng thêm đường, và về lâu về dài, vấn đề giao thông là cả một thứ rắc rối.

Với những người làm buôn bán tự do, giao thông có kẹt chút cũng không ảnh hưởng lắm, nhưng với những người đi làm văn phòng, hàng ngày di chuyển trên một tuyến đường kẹt xe là một điều không thoải mái cho lắm.

Theo quy hoạch, cũng có vài tuyến giao thông kết nối, nhưng thực sự rất khó để có thể triển khai. Bởi vì chi phí thực hiện là quá lớn. Lớn nằm ở chi phí đền bù giải tỏa chứ không phải chi phí làm đường.

Theo ý kiến cá nhân, khu Tây và Tây Bắc cứ như là một cầu thủ đã đến độ chín sự nghiệp, có nhiều thứ, nhưng cũng chỉ đến đó chứ không có nhiều khả năng phát triển thêm. Còn khu Đông thi như một cầu thủ trẻ, khả năng thành ngôi sao nếu đào tạo đúng.

Một điểm đáng lưu ý là giá căn hộ so với giá nhà phố khu vực này đang chênh lệch khá nhiều, một phần bởi vì cái tính cách dân ở khu vực này không thích căn hộ. Tuy nhiên, lý do này cũng là một lý do để có tiềm năng tăng giá cho căn hộ một khi người ta chấp nhận căn hộ nhiều hơn.
 

ArchTran

Thành viên cơ bản
19/6/19
5
2
29
Hà Nội
www.facebook.com
TP.HCM còn mỗi khu Đông để vươn lên đẳng cấp mới về đô thị, nhưng quá tiếc cho hạt nhân Thủ Thiêm, làm hẫng quá trình phát triển khu Đông.
Thuận lợi của khu Đông là chỉ cần vượt sông Sài Gòn phát triển qua hướng Đông (hay Đông Nam) là kết nối với vùng trọng điểm phát triển phía Nam: Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, kết nối thành một chuỗi đô thị, không đứt đoạn như khi phát triển về hướng Tây, hướng Bắc hay hướng Nam.
 

Thiết kế Website bởi VINASOFT