Một vài ý kiến về pháp lý dự án

ceresaa

Thành viên cơ bản
14/5/19
121
149
26
leminhduc.vn
MẤY BỮA NAY CÓ MẤY BÁC HỎI VỀ PHÁP LÝ DỰ ÁN.

Thực ra nói về quy trình thì có nhiều tài liệu nói. Tuy nhiên quy trình thì là quy trình, còn thực tế thì phải tiếp cận hồ sơ pháp lý mới biết.
Khổ nỗi, hồ sơ pháp lý đầy đủ nó kiểu như bí mật ấy, không mấy ai ngoài CĐT có hết thông tin, thế nên với vai trò là khách hàng trong giai đoạn hiện tại, thì chỉ có cách "Nhìn hình đoán ý".

Pháp lý tuy khó nắm bắt nhưng lại có tính logic, từ logic có thể dự đoán vài thứ, và khi dự đoán xong thì có thể tìm kiếm thêm vài thông tin để bổ sung cho dự đoán của mình.

Theo kinh nghiệm trong nghề cả chục năm qua, thì tôi khi nhìn nhận và đánh giá một dự án, thì câu hỏi đặt ra đầu tiên là "Tình trạng pháp lý Dự án đang ở đâu?"

Chỉ có vài văn bản pháp lý xác minh tình trạng pháp lý, nhưng lại phải xem coi cái văn bản đó còn có hiệu lực trong thời điểm hiện tại không. Nhưng nhìn chung, cái gì đã có rồi thì nếu có điều chỉnh vẫn dễ hơn là chưa có.

Vậy thì để nắm được tình trạng pháp lý (hay dự đoán tình trạng pháp lý) thì cần phải nắm mấy thứ như sau:
  1. Nắm rõ quy trình pháp lý: Đương nhiên cái này cần phải nắm vì muốn biết được pháp lý đang ở đâu trong quy trình thì phải biết nằm lòng cả quy trình.
  2. Nhìn hiện trường, hiện tại thức tế của Dự án. Thi công hay chưa...
  3. Tìm kiếm các văn bản chủ lực như: QH 1/500, giấy tờ đất, QĐ giao đất. Và phải so với thực tế tài liệu truyền thông so với cái trong văn bản có giống nhau hay không.
  4. Tìm kiếm chủ thể hợp đồng: Thường các CĐT hiện nay, họ ký HĐ với khách dù pháp lý còn chưa rõ, thế thì ai đứng ra ký cũng phải được chú ý, nó có giống với cái đối tượng trong các văn bản giấy tờ hay không. Và nếu không giống thì sự liên quan ở đây là gì.
  5. Cái gì không chắc thì tốt nhất là vay ngân hàng. Không thiếu tiền cũng vay, đơn giản là ngân hàng sẽ là 1 chủ thể "giúp" mình xác minh với CĐT, thường thì Dự án nào mà ngân hàng chấp thuận giải ngân, thì ít nhất nó cũng an toàn phần nào.
  6. Lưu ý là không nội suy: Ví dụ cái Dự án có 3 block hay 3 khu, 2 khu làm rồi thì nghiễm nhiên khu thứ 3 ok. Trong thực tế thì ngược lại, vì phải đặt ra câu hỏi rằng tại sao 2 khu kia làm mà khu này lại không làm luôn, để đến bây giờ làm gì? Và trong thực tế, rất nhiều khả năng cái khu còn lại sẽ bị dồn hết những thứ xấu, thứ dở vào đó, những cam kết, trách nhiệm...
Có mấy ý kiến cá nhân vậy, hy vọng sẽ giúp ích được phần nào cho các bác.