Cái nhà là chuyện cả đời, nên sẵn sàng bỏ mọi thứ để lo toan cho nó, tuy mệt nhưng cảm giác yên tâm và đó cũng là trải nghiệm sau này có kinh nghiệm giúp đỡ người khác. Do vậy vấn đề đặt ra là lên một kế hoạch và thực hiện theo kế hoạch đó, đừng phân vân vào thời gian có rãnh rỗi hay không, quan trọng là có lên được kế hoạch để thực hiện hay không mà thôi, nôm na là tự đứng ra làm thầu ... được tự làm nhà của mình, thay đổi thiết kế, chủng loại vật tư thoải mái không lo đàm phán lại hợp đồng v.v nói chung là vất vả nhưng sướng.
Để am hiểu xây dựng không khó, sách vở bán rất nhiều trên thị trường mua về tự nghiên cứu để biết đọc bản vẽ/hiểu từng chi tiết của một công đoạn như đổ bê tông/xây/tô thì pha vữa/trộn hồ tỷ lệ như nào/chạy sắt/dựng cốt pha ra làm sao... mác xi măng để trộn vữa có tỷ lệ giữa xi măng, cát,nước, đá cho từng loại mục đích xây tô hay đổ bê tông ... Gạch ống/đinh cho 1m2 tường 10/20/30/40 là bao nhiêu, xây chạy gạch như thế nào cho tường cách âm/nhiệt, tường chịu lực... Giá cả từng công đoạn thì cũng có sẵn trên các báo quảng cáo nhận công xây dựng. Rồi giám sát sao cho khỏi xây dối (riêng khoản xây thường có sắt phi 6/8 chạy từ cột bê tông câu vào tường chống nứt tường sau này, thợ ẩu hoặc không biết cứ cho sắt chạy trong lỗ gạch ống thay vì phải chạy trong vữa giữa 1 hàng gạch thì coi như chả chịu lực gì), tô ẩu (tô cháy hoặc không bằng phẳng) công trình sẽ kém về chất lượng, công đoạn sau như sơn sẽ tốn công/vật tư hơn.
Dĩ nhiên để làm nhà ở, thì nên thuê thiết kế. Nếu KTS thiết kế tốt sẽ giúp có kết cấu vững chắc nhưng tiết kiệm về nguyên vật liệu. Công năng sử dụng các phần diện tích hợp lý và hiệu quả cao, ưng ý. Giá trị ngôi nhà sẽ tăng lên rất nhiều. Chỉ nên ra đề cho KTS và cho họ tự lên bản vẽ, sau đó hiệu chỉnh lại để cho phù hợp với mình. Còn lát gì (gỗ hay gạch), thiết bị hãng nào... không quan trong vì dễ thay thế, còn về kiến trúc khó thay đổi . Xây nhà quan trọng nhất là móng, nói kiến trúc sư tính dư 1 chút, ví dụ xây nhà 3 tầng thì tính móng 4 tầng.
Tiện đây mình giới thiệu cách làm luôn, nên lên phương án gọi từng đội thợ một, tất nhiên là có thân quen giới thiệu. Thợ nề, thợ điện nước, thợ sắt làm xong, đến cửa, sơn, bả, thạch cao ... bình thường nếu khoán chỉ cần 1 tháng là xong thì tự gọi thợ lên 3 tháng mới xong, nhưng được cái là rất ưng ý, ví dụ tường láng xong không cần bả mà vẫn đủ phẳng phiu, gạch lát chuẩn từng đường chỉ và chi tiết ... ngủ ngon sau khi xong nhà.
Về thợ xây không nên chọn nhóm thợ giá thấp, tất nhiên không cho phép chọn giá rất cao. Nhưng một thực tế là nhóm thợ nào đòi giá công cao thì về tay nghê cũng như ý thức trách nhiệm cao hơn hẳn so với các nhóm giá bình dân. Suy ra sử dụng nhóm này có lợi cho gia chủ vì chất lượng công trình sẽ tốt hơn và tiết kiệm hơn.
Nếu sợ không nói được thợ thì thuê vài KSXD đã về hưu làm giám sát bao chuẩn luôn, lương cho mục này khoảng 20 triệu/tháng là OK. Ước tính công thợ khoảng 800-850k/m2. Nếu xiết được và nếu có người nhà là thợ, càng đông càng tốt thì thuê công nhật và giám sát thật chặt, đối xử với họ thật tốt như trà, thuốc, bia bọt đầy đủ thì yên tâm chất lượng công trình và tiết kiệm. Nói chung thì thợ làm các việc do mình gọi đến, như sơn, sắt, gỗ v.v... nếu không có mặt chủ nhà ở đấy kèm thì nó cũng vẫn làm láo và ẩu, nên kiểu gì cùng phải tự mà trông. Nếu khoán thì khó điều trị lắm, vì thợ khoán nó nghe theo cai thầu chứ không cần biết chủ nhà là ai. Khoản chè thuốc nước nôi thì cứ nói luôn với cai + thợ trước khi làm, là mỗi tuần tôi khoán cho các ông tần này chè, tần này thuốc, hôm nào đổ bê-tông thì có thêm trà đá, còn lại chấm hết đừng có vòi vĩnh vớ vẩn. Mấy khoản ấy tuy rất nhỏ nhưng lại rất bực mình đấy.
Công nhân xây dựng cũng chỉ là người đi làm thuê cho chủ thầu, mình chỉ cần quan tâm đến họ một chút (mình ra luôn điều kiện là làm tốt có thưởng, và chỉ với thợ thôi nhé) là họ sẽ làm tốt cho mình ngay, đôi khi họ còn chỉ cho mình nhiều điều rất hay (cái này chủ thầu không bao giờ nói).
Vật tư thì tìm ngay gần nhà định xây, lưu ý là phải tìm được người quen hoặc chỗ thân quen giới thiệu, cung cấp toàn bộ các thể loại, giá bằng giá thị trường, gọi lúc nào có lúc đó, giao hàng xong thì khoảng 1 tuần mới phải thanh toán, hơi mệt chút nhưng kiểm soát tốt chất lượng đầu vào và kỹ thuật thi công. Việc lên kế hoạch lo vật tư không có gì là khó khăn phức tạp hết, mỗi ngày chỉ vần bỏ ra 1 giờ đồng hồ để lên kế hoạch mua vật tư là ok. Liên hệ trước với một vài nhà cung cấp uy tín xong chỉ cần ngồi một chỗ alo là họ mang tới tận công trình, chỉ việc kiểm tra chất lượng, nếu không đúng yêu cầu bắt mang về. Quá trình theo dõi và mua vật tư xây nhà cũng có được nhiều trải nghiệm thú vị và yên tâm với chất lượng công trình.Dĩ nhiên nếu có thời gian nữa thì khâu mua vật tư thì nên đến ngay công ty/nhà máy/ đại lý mà mua.
Có vài dòng về kiểm soát khối lượng và chất lượng vật liệu, ví dụ cát đổ bê tông hay cát xây tô hoàn toàn khác nhau & phải là cát nước ngọt, vậy đến ngay nơi bán thường dọc các bờ sông. Mua một lần một xe tải ben càng nhiều càng tốt (mua tại vựa trong thành phố thì xe 5 m3 chỉ có 3,5 m3; xe 10 m3 chỉ có 7 m3. Cát nước mặn/san lấp thì họ nói cát nước ngọt xây/tô. Cát này thầu cho đổ bê tông luôn, trong khi cát đổ bê tông phải hạt to. Hãy nhớ cát đổ bê tông/xây tô phải có màu vàng hơn cát san lấp vì lấy ở trên miền cao hoặc được rửa sạch chất mùn/đất màu xám).
Tương tự gạch có loại 1/2/3 được phân loại tại nơi sản xuất, giá cả rất khác nhau. Sắt xây dựng mua ngoài thị trường thường bị làm giả, phải tới đại lý hay nhà máy mà mua. Đặt làm cửa nhôm/sắt cũng phải có hợp đồng rõ ràng: loại của thương hiệu nào/dầy bao nhiêu/quy cách...
Khâu vật tư điện nên tính hệ an toàn cao hơn 1 tí, ví dụ kiến trúc sư tính dây cái phi 2mm, nên mua 2,5/3mm phòng khi sau này nhu cầu dùng điên lên cao vẫn đủ tải & tất nhiên hàng có thương hiệu. Khâu hệ thống cấp thoát nước cũng cực kỳ quan trọng, cần mua vật tư tốt & theo sát thợ khi thi công.
Do giá vật tư có thể lên xuống, vậy hãy đến cty/cửa hàng ký hợp đồng mua số lượng khoảng tương đương ít hơn 1 tý so với bảng chiết tính của kiến trúc sư trong 1 thời gian nào đó để bảo đảm công trình không bị động về giá.
Ai đó nói kinh phí giữa phương án chìa khóa trao tay và tự lo vật tư là như nhau thì nói thế này .. 2 cái cùng kinh phí nhưng chất lượng hoàn toàn khác nhau ạ ... không dưng chủ thầu bỏ công chạy vật tư free cho mình. Nếu tính đúng tính đủ, chất lượng tốt hơn mà còn tiết kiệm được (tức là phần lời của chủ thầu nếu mình giao chìa khóa trao tay) là 800 - 1000k/m2 đấy , nếu sau này xây căn nhà thứ hai chắc chắn là nếu tính so với chìa khóa trao tay thì rẻ được khoảng 20%.
Dĩ nhiên là trên lý thuyết và thực tế có những thứ hơi khác nhau tí
- Vị trí xây dựng có tiện đường giao thông, có chỗ tập kết nguyên vật liệu không. Rất nhiều nhà xây phải mua cát bằng xe cải tiến, mua gạch từng trăm viên một do ngõ nhỏ, không có bãi. Nhà mặt đường có vỉa hè thì khốn khổ với trật tự phường.
- Ai cũng biết là mua vật liệu tận bãi thì rẻ, nhưng khổ nỗi ở mỗi khu vực đều có 1 đầu nậu VLXD họ bao thầu, nếu lấy của chủ khác là rất rắc rối.
- Xi măng + sắt thép thì nên lấy ở cùng 1 nơi, có thể chốt giá trước rồi lấy dần. Nên tìm hiểu cách tính sắt thép để lấy vừa đủ, thợ không cắt lung tung vụn hết hàng (ví dụ: mỗi mét dài nặng bao nhiêu, mỗi cây sắt dài bao nhiêu, cột dự tính đổ cao bao nhiêu v.v...).
- Gạch + đá + cát thì lấy ở 1 nơi, cũng chốt giá trước, xong đợt nào thanh toán luôn đợt đấy (đám này hay có trò ghi tăng số lượng)
- Không nên nghe quá nhiều mối rồi đẽo cày giữa đường. Thợ (điện, nước, đá, sơn, sắt v.v...) thì bao giờ họ cũng vẽ quá lên để ăn tiền vật tư, tiền công, tiền chiết khấu.
À để bổ sung thêm là tóm lấy 1 người thạo về xây dựng, đã có kinh nghiệm xây nhà, rồi cứ đến đâu hỏi đến đấy.
Nhắc đi nhắc lại là Chìa khóa trao tay thì chất lượng công trình không bao giờ đạt tiêu chuẩn. Thời buổi này đừng tin thầu xây dựng ... xây cái nhà tầm 300m2 sàn rẻ hơn trọn gói 300 triệu, 300 triệu đâu phải dễ kiếm.
Nhắc đi nhắc lại Làm thầu nhà phố không khó
Lượm lặt và hy vọng sẽ nhận được nhiều gạch đá từ các đồng nghiệp.
