Phân tích đầu tư cho 02 loại Dự án là Chung cư và Đô thị (thấp tầng) | CỘNG ĐỒNG XÂY DỰNG

Phân tích đầu tư cho 02 loại Dự án là Chung cư và Đô thị (thấp tầng)

ceresaa

Thành viên chính thức
14/5/19
121
141
35
leminhduc.vn
Suy cho cùng, mục tiêu cuối cùng để làm Dự án chính là Lợi nhuận, mà thứ kết chuyển qua Lợi nhuận thì là Doanh thu.

Trong 02 loại Dự án, cái để tạo ra Doanh thu khác nhau (dòng ở giữa), thế nên pháp lý cho 02 nhóm Dự án này cũng tập trung vào các đối tượng khác nhau.

Người mua thì chỉ quan tâm đến thành phẩm, không quan tâm quá trình diễn ra như thế nào. Người bán ban đầu thì chỉ quan tâm đến đất và diện tích đất. Còn Chủ đầu tư là người biến từ cái nguyên liệu ban đầu là đất thành thành phẩm là Căn hộ hoặc Lô nền thì phải trải qua các quy trình pháp lý nhìn chung là không khá nhau nhiều, nhưng sự tập trung thì hướng về cái thứ tạo ra tối đa Doanh thu.

Trong quá trình thực hiện pháp lý, có những bước thì phải theo quy trình, đủ hồ sơ là xong, có những bước ở dạng "deal" giữa nhà nước với CĐT, vì bản chất nhà nước quản lý tài nguyên đất đai, CĐT chỉ khai thác, nên quá trình pháp lý nhiều bước vẫn nằm trong cái gọi là "Thỏa thuận giữa nhà nước và CĐT". CĐT thì muốn tối đa hóa doanh thu (Diện tích thương phẩm nhiều), còn nhà nước thì quản lý nhiều thứ hơn, liên quan đến quy chuẩn, xã hội... vậy nên ở một số bước sẽ có thỏa thuận.

Bước nào rơi vào "Thỏa thuận" thì tùy vào 2 bên như thế nào sẽ lâu mau khác nhau.

Ngoài ra, khách hàng là đối tượng thứ 3 tham gia vào quá trình này, và đối tượng "hưởng" tất cả quá trình này, nhưng khách hàng lại là đối tượng "yếu thế" nhất.

Thời gian đầu, CĐT ở giữa trong cái mối quan hệ 3 bên này, CĐT có thể deal với nhà nước 1 kiểu khác, deal với khách hàng 1 kiểu khác. Và sau này nếu không đạt được như mong muốn thì CĐT đổ tội cho nhà nước.

Còn sau khi bàn giao, Khác hàng chỉ còn giữ lại có 5% thôi, thế thì lúc này Khách hàng đi làm việc với nhà nước, và đây coi như lần đầu khách hàng tiếp xúc được với nhà nước, nếu có rủi ro thì lúc này mới lòi ra, nhưng tiền thì đã trả gần hết. Đó là trường hợp 4-5 năm sau khi bàn giao cũng không có sổ, hay sổ bị cầm cố tùm lum... Lúc này lại liên quan đến Băng rôn đỏ rồi thêm cả vân vân và mây mây.

Nhìn chung thì pháp lý nó giống như bệnh phải bốc thuốc vậy, muốn biết bệnh gì thì bạn phải biết chút ít về y thuật (không cần học trường lớp, dân gian cũng dc), sau đó xem các triệu chứng lâm sàng, rồi "Khám" (nếu được phép khám), không thì nhìn và đoán thôi.



 

Thiết kế Website bởi VINASOFT