Mọi người lưu ý là phân tích về đầu tư vào "BĐS để kiếm lời với tư cách là một nhà đầu tư" khác với phân tích về "đầu tư BĐS với tư cách là chủ đầu tư" - mà phân tích về đầu tư vào "bất động sản dưới tư cách là một nhà đầu tư" như thế nào, các mô hình, các cách thức .... Tây cũng đang cãi nhau như mổ bò, chứ không riêng người Việt ... và phần lớn là những nhà đầu tư họ có một kỹ năng riêng, không phải cứ học hành bài bản là nhảy vào hốt tiền của người khác (BĐS cũng như chứng khoán - bản chất là đánh bạc).
Còn tính toán đầu tư
tiền khả thi một dự án BĐS lại dành cho những chuyên gia kinh tế, họ với kiến thức chuyên nghiệp sẽ tính toán phân tích chi ly trước khi trình các nhà lãnh đạo của doanh nghiệp bất động sản xem xét và đầu tư, và dĩ nhiên hơn ai hết các nhà lãnh đạo này hiểu rõ rằng việc tính toán này sẽ quyết định rủi ro của chính dự án này khi được thực hiện và các dự án khác mà doanh nghiệp đang phát triển hoặc vận hành... nghĩa là không đơn giản lôi một dự án ra tính toán đầu vào đầu ra, dự kiến dòng tiền .... sơ bộ có thể liệt kê
Yếu tố bên ngoài
- Những vấn đề khách quang bao gồm rất nhiều như giá của khu vực xung quanh, đối thủ, các tiện ích của dự án mà bộ phận thiết kế dự kiến sẽ thiết kế hoặc đã thiết kế (phần nhiều vẫn là chưa thiết kế và chỉ là idea trong đầu các nhà lãnh đạo là ở vị trí đó nên có các tiện ích nào, không cần có tiện ích nào)
- Tình hình biến động giá của bất động sản luôn luôn đi kèm theo các yếu tố giá bán ra của dự án tăng nhanh hoặc giảm do các đợt bong bóng của bất động sản.
- Chi phí đầu vào ảnh hưởng không nhỏ tới kết quả hoạt động của dự án bao gồm các chi phí sắt thép, xi-măng, chi phí nhân công
Doanh thu dự án
- Cần phải phân tích, tính toán doanh thu của dự án (với một dự kiến về diện tích và đơn giá trên m2, và những con số này chưa chắc đã là đúng hoặc đã được phân tích chứ chưa nói đến việc con số đơn giá trên m2 đã là hợp lý chưa nếu phân tích trên các khía cạnh khách quang)
- Một khi đã có doanh thu với các đợt bán ra của dự án, nhưng vẫn phải tiếp tục chi tiết thêm một level nữa cho việc thu tiền để đánh giá được dòng tiền thực sự vào cho dự án, tức là phải tính đến (1) Chính sách thanh toán của dự án, và cho chính đợt bán hàng mà mình cần phân tích, và (2) dự kiến khách hàng thanh toán đúng hạn (một vấn đề gây không ít đau đầu cho các nhà quản trị doanh nghiệp không riêng gì ngành bất động sản) - và đây mới là dòng vào thực tế của dự án
- Dòng vào thực tế của dự án có thể tính đến việc thu tiền cho thuê các tầng hầm của dự án, hoặc cho thuê các tầng làm siêu thị, các tầng được sử dụng làm office văn phòng,... và với mỗi mô hình kinh doanh của bất động sản, lại có cách tính doanh thu và cách dự báo dòng vào của dự án khác nhau
- Tỷ lệ khai thác cũng là yếu tố nên đưa vào để số liệu doanh thu càng chính xác hơn, một tỷ lệ khai thác càng chính xác bao nhiêu, con số doanh thu và đúng hơn là con số dòng tiền của dự án và dòng tiền của toàn doanh nghiệp càng chính xác bấy nhiêu
Chi phí phát triển dự án
- Chi phí mua đất được tính toán chi tiết với rất nhiều chi phí kèm theo từ giấy tờ hợp lệ với luật pháp, chi phí giải tỏa và san lấp mặt bằng để chuẩn bị bước vào xây dựng dự án. Các chi phí này rất tiềm ẩn và phải chi tiết và chính xác nếu đội kế hoạch và phân tích đầu tư có nhiều kinh nghiệm
- Chi phí xây dựng bao gồm các chi phí xây dựng tầng hầm, chi phí xây dựng khu thương mại dịch vụ, chi phí xây dựng khu văn phòng, và chi phí xây dựng cho khu căn hộ.
- Tính toán chi phí cho các gói nội thất của căn hộ theo từng loại căn hộ và từng option đa dạng để khách hàng có nhiều lựa chọn phù hợp với khách hàng, kể cả việc tính toán tới phong thủy cho khách hàng từ tuổi tác cho tới giới tính của khách hàng.
- Chi phí bán hàng bao gồm các chi phí về marketing cho dự án, chi phí nhân viên kinh doanh và các chi phí khác liên quan tới việc kinh doanh dự án
- Chi phí lãi vay là chi phí mà bạn cần phải nhớ khi phân tích tiền khả thi của dự án, vì giá trị vốn không nhỏ và việc tính toán chi phí lãi vay là việc cần phải lưu tâm để từ đây cũng là một phần trong việc tính toán chiến lược vay vốn.
- Chi phí thuế, thường bao gồm chi phí thuế GTGT và chi phí thuế thu nhập doanh nghiệp
- Chi phí thiết kế cơ bản
- Chi phí vận hành doanh nghiệp, các công ty thường tổ chức 1 dự án cho 1 doanh nghiệp để dễ dàng tính toán về tài chính và kế toán cho doanh nghiệp nhưng cần phải lưu tâm đến các chi phí phân bổ của tập đoàn, hoặc các chi phí dịch vụ dùng chung của công ty
- Chi phí dự phòng của dự án
Phân tích tài chính
Cốt lõi của phân tích tiền khả thi của dự án là đưa ra các giải pháp về tài chính để đảm bảo dòng tiền của dự án, dòng tiền của doanh nghiệp với các chỉ số tài chính phù hợp nhất. Các chí số tài chính sau đây là các chỉ số tối thiếu mà cần phải phân tích (dĩ nhiên, trong thực tế sẽ dựa vào từng tiêu chí, mục tiêu của dự án cần phải phân tích thêm khá nhiều các chỉ số tài chính để đáp ứng được yêu cầu phân tích của dự án)
- ROE
- IRR
- MIRR
- MPV
- Thời gian hoàn vốn
Dòng tiền
Dòng tiền được phân tích rất chi tiết trong dự án bất động sản, đơn giản vì thời gian xây dựng, vận hành là một quãng đường rất dài với giá trị không nhỏ chút nào
- Dòng tiền theo TIPV
- Dòng tiền EPV
Có thể phân tích dòng tiền theo tháng/quí/năm của dự án
Vấn đề gặp phải của đội phân tích dự án ở đây là cần phải cung cấp cho lãnh đạo cái nhìn tổng thể của dòng tiền toàn doanh nghiệp tại thời điểm đó chứ không riêng dự án mà đang phân tích, đảm bảo doanh nghiệp khi đưa dự án vào phát triển thì doanh nghiệp có khả năng cung ứng tiền cho dự án và các dự án khác của toàn doanh nghiệp. Dòng tiền như các vòi nước đổ vào hoặc hút ra từ một hồ nước "tiền" của doanh nghiệp.
Nhu cầu vốn
Nhu cầu vốn là không thể thiếu rồi, cần phải đi vạy vốn là chắc chắn rồi, nhưng cũng là chắc chắn bạn sẽ cần phải trả lời cho các nhà lãnh đạo là (1) Khi nào vay, (2) Vay bao nhiêu tại thời điểm đó, và (3) vay ở đâu
Cũng như dòng tiền, cần phải phân tích dòng tiền theo TIPV và EPV nên khi phân tích nhu cầu vốn, cũng phải cần
- Nhu cầu vốn được tính theo TIPV
- Nhu cầu vốn được tính theo EPV
Huy động vốn
Huy động vốn thực ra cũng chỉ là một trong các giải pháp vốn cho dự án bằng một cách khách là kêu gọi đầu tư của các nhà đầu tư vào dự án. Mục tiêu cần tính toán tổng số vốn mà các nhà đầu tư cần phải đầu tư vào và mỗi một nhà đầu tư sẽ đầu tư bao nhiêu, khi nào bắt đầu đầu tư vào.
Một dự án bất động sản với số lượng vốn rất lớn, ảnh hưởng không riêng gì tới chính dự án đó mà còn tới các dự án khác hoặc cho cả doanh nghiệp bất động sản, việc tìm ra các rủi ro để phân tích, để đưa lên bàn nghị sự chắc chắn là không bao giờ thừa trước khi quyết định đầu tư cho dự án.
Chém gió lý thuyết trên diễn đàn thì sơ sơ vậy, còn thực tế thì có nhiều thứ còn gọi là bí quyết kinh doanh ... ví như anh Vũ nhôm, anh Nhơn Nova thì không có sách nào dạy đâu.
