Nguyên tắc đầu tư (không phải ở) BĐS là nên theo số đông đang chọn cái gì, đầu tư nên phải khai thác xu hướng của số đông thì dễ làm, dễ thành công hơn khai thác xu hướng số ít. Tuy nhiên xác định mình là ai trong xu hướng bầy đàn - là nằm trong nhóm dẫn dắt hay nhóm bị dẫn dắt, dễ thành công là do
phần lớn đám đông bầy đàn đầu tư mù quáng.
Nếu không định vị được mình trong đám đông thì cần phải biết giá trị bất động sản, là giá trị thực của một mảnh đất hay căn nhà, chứ không phải giá trị ảo do đám đông thổi phồng lên, sợ bộ phải xác định:
Giá trị đầu tiên là giá trị (quan trọng nhất) của bất động sản là giá trị cho thuê lại.
Giá trị tiếp theo là bất động sản đó có khả năng cắm ngân hàng để vay mượn như thế nào - vay tiền vào những lúc cần tiền nhất.
Tất nhiên giá trị cho thuê lại chỉ đúng trong một mô hình tương đối chuẩn mực mà thôi, mô hình ở Việt Nam không chuẩn mực và càng méo mó trong một số giai đoạn, như 1-2 năm vừa rồi chẳng hạn. Lý do giá trị mua méo mó, vì ngoài giá trị thực là giá trị sử dụng, người ta còn add thêm mấy lần giá trị hy vọng trong tương lai (khá xa) cái giá trị add thêm này thì không biết đâu mà lần, người đi mua thì luôn sợ là nếu mình không mua bây giò sẽ mất lượt, mất cơ hội, nên cứ cắm cúi mua theo lời những chú cò (nằm trong nhóm dẫn dắt bầy đàn). Để kiểm chứng lại thì người đi thuê không bao giờ lầm, nếu lỡ lầm thì cũng chỉ một năm là họ sửa lại ngay,
người đi thuê luôn phản ánh đúng nhất giá trị sử dụng của một sản phẩm.
Nghĩa là về cơ bản thì đầu tư BĐS (không tính mua để ở) gồm 2 giá trị cơ bản:
1. Giá trị dòng tiền (cho thuê lại)
2. Giá trị gia tăng (khi bán lại) - được dễ dàng định giá bởi những người cho vay như đã nói ở trên.
Có những bất động sàn có số 1 rất tốt nhưng số 2 khá tệ, thậm chí có thể âm. Ngoài 2 cái trên thì còn một số giá trị nữa như tính bền vững ổn định, tính thanh khoản ...
Cái số 2 thì hên xui lắm, rất khó dự đoán, và quan trọng là bao lâu nữa. Nếu có tiền nhàn rỗi, không phải lo lắng gì thì quẳng vào đâu chả được, 10 năm ko lên thì 100 năm cũng sẽ lên.
Nếu chọn mua bất động sản với mong đợi số 2 từ cao đến rất cao, thì sao? Nếu kiểm soát được mấy yếu tố dưới đây thì mới chơi được ở cái sòng bạc này.
High risk high return, bất động sản mà giá có thể tăng nhanh trong thời gian ngắn có thể lọt vào các trường hợp sau:
- có khả năng rủi ro pháp lý
- chờ hạ tầng
- bị bơm thổi quá đà
- lừa đảo
Còn một yếu tố vô cùng quan trọng nữa, đó là Thời Điểm. Có kỷ luật, ra vào đúng Thời Điểm thì ngay cả khi mua bán một bất động sản rất lởm khởm, vẫn có khả năng thắng cao. Ví dụ xét tại Phú Mỹ Hưng quận 7 - TP.HCM
Căn hộ Sky Garden 1, diện tích 71m2, mua năm 2002 giá chưa tới 400tr.
Căn Sky Garden 2, diện tích 71m2, nếu anh mua vào cuối năm 2004, giá mua là 700tr.
Cũng căn hộ 71m2 đó, mua vào 2007 thì 2,5 tỷ.
Dù mua căn đó 700tr hay 2,5 tỷ thì giá cho thuê vẫn bằng nhau, khoảng trên dưới $700/tháng?
Từ năm 2009 tới nay thì giá căn hộ Sky Garden thay đổi không đáng kể. Tiền thuê cũng vậy.
Thời điểm 2003-2006, những người mua căn hộ hay nhà đất ở PMH đều lời to. Những người mua PMH sau thời gian này thì lợi nhuận không đáng kể.
2013-2016, những người mua nhà đất ở TP.HCM cũng đều đã có lời khá nhiều (trừ một ít trường hợp cá biệt), mua chung cư thì lời ít hoặc có thể không lời.
Nếu chọn cái số 1 thì phải có khả năng quan sát và nhận định tốt, đầu tư vào đất dân cư hiện hữu, nhiều cơ hội hơn nhiều so với đất dự án - có điều sẽ mất thời gian nhiều hơn. Nhà cửa mua phải cho thuê ra tiền để có tiền chi phí gì đó hàng tháng. Phải có tiền dư ra chút đỉnh đều và liên tục trong thời gian trung hạn để có kế hoạch đầu tư khác. Phải thế chấp được ngân hàng với định giá cao nhất để tăng chi phí lai vay giảm lợi nhuận ròng hằng năm. Phải thanh khoản được ngay trong thời gian ngắn nhất với giá tốt để đầu tư cái những cái quan trọng ... Và quan trọng là không xuống giá, đồng thời nói đến tài sản đất đai sở hữu người nghe họ cảm giác được người sở hữu tai sản này ở 1 level nhất định nào đó rất rõ ràng. Nghĩa là biết kết hợp giữa những khoản đầu tư với việc kinh doanh của mình, lấy việc đầu tư để bổ trợ kinh doanh và ngược lại.
Ở đây không nói đến tiền nhiều hay ít mà nói tới quan điểm và nhìn nhận về một vùng đất hay một dự án để đầu tư và tiềm năng phát triển. Nếu đầu tư đúng thì từ 1 có thể thanh 3-4 trong thời gian ngắn, con đầu tư sai thì từ 1 chỉ mãi là 1 hoặc 1,3 mà thôi ...
Cũng lưu ý là ở Việt Nam thì các chủ đầu tư bất động sản nào cũng có 8 chữ vàng "Tham Lam, Yếu Kém, Chây Ỳ, Dối Gian". Chỉ có xấu ít hay xấu nhìu chứ chả tay nào tốt đâu!
![]({"data-align":"none","data-size":"custom","src":"http:\/\/images.vov.vn\/w490\/uploaded\/g3zdcpr1cvuly8uzveukg\/2016_03_03\/151729baoxaydung_image002_djep.jpg)
