Thảo luận - Trách nhiệm của chủ đầu tư với đối tác & công nhân của nhà thầu, chủ các bất động sản kế cận .... khi chấm dứt hợp đồng nhưng nhà thầu không hợp tác ? | CỘNG ĐỒNG XÂY DỰNG

Thảo luận Trách nhiệm của chủ đầu tư với đối tác & công nhân của nhà thầu, chủ các bất động sản kế cận .... khi chấm dứt hợp đồng nhưng nhà thầu không hợp tác ?

Vừa xảy ra hai tình huống ở hai công trình có hai nhà thầu thi công chất lượng kém và trễ tiến độ, chủ đầu tư đều đã gửi thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng tới nhà thầu:
- Với công trình A (tạm gọi vậy) thì nhà thầu A (tạm gọi vậy) gửi lại thông báo chấm dứt hợp đồng có viện dẫn điều khoản bất khả kháng, nhưng có đề nghị thanh quyết toán khối lượng vượt giá trị thực tế thực hiện. Các bên liên quan đang tiến hành giải quyết nhưng việc liên hệ với nhà thầu rất khó khăn.
- Với công trình B thì nhà thầu B không phản hồi, bằng mọi phương tiện thích hợp đều không thể liên hệ được, có thể nói là "bỏ trốn"
- Hiện cả hai nhà thầu A & B đều đã rút hết toàn bộ máy móc thiết bị ra khỏi công trình, không còn bất kỳ tài sản nào của nhà thầu trên công trình.

Điểm chung của hợp đồng:
- Chủ đầu tư ủy quyền cho nhà thầu (trong hợp đồng) thay mặt chủ đầu tư làm việc với cơ quan chính quyền có liên quan và với các chủ bất động sản kế cận
- Chủ đầu tư quản lý công trình đúng theo quy định của luật Xây dựng.

Tồn tại chung mà 2 nhà thầu này để lại:
Tồn tại 1 - bị thanh tra xây dựng xử phạt về vi phạm xây dựng gây sự cố tới các bất động sản liền kề nhưng không thỏa thuận được với các chủ bất động sản liền kề (Chủ đầu tư cũng bị xử phạt), chủ đầu tư đã nộp phạt, nhưng nhà thầu chây ì không nộp, xử lý như thế nào ?
Tồn tại 2 - nhà thầu nợ các tổ đội nhận khoán, dẫn đến các tổ đội nhận khoán không có tiền để trả công nhân, công nhân thì nhất quyết đòi tiền từ Chủ đầu tư
Tồn tại 3 - nhà thầu nợ các đối tác (thầu phụ, nhà cung cấp vật tư, cho thuê máy móc thiết bị ....), các đối tác nhất quyết yêu cầu Chủ đầu tư phải có trách nhiệm. Các đối tác yêu cầu được tham gia đánh giá giá trị công việc nhà thầu đã làm.
Tồn tại 4 - khi xảy ra sự cố công trình, các bên liên quan đều không tổ chức giám định thiệt hại, sau khi đền bù thiệt hại cho các chủ bất động sản liền kề(có sự chứng kiến của chính quyền phường) thì hiện trường đã thay đổi hoàn toàn, nay các chủ bất động sản liền kề yêu cầu bồi thường theo hiện trạng cũ.
Tồn tại 5 - nhà thầu có các thỏa thuận với chủ các bất động sản liền kề - nhưng Chủ đầu tư không tham gia các thỏa thuận đó, hiện nhà thầu không thực hiện, các chủ bất động sản liền kề cũng yêu cầu Chủ đầu tư phải có trách nhiệm.

Căn cứ theo các văn bản pháp lý hiện hành thì đang vướng mắc không biết giải quyết như thế nào ? Vì
Tồn tại 1: Nếu có nhà thầu mới, thanh tra xây dựng có quyền đình chỉ thi công hay không ?
Tồn tại 2: Theo luật lao động, các công nhân phải tìm đến nhà thầu mà đòi tiền, nhưng công nhân vẫn tìm cách bao vây, cơ sở nào để chủ đầu tư yêu cầu chính quyền hỗ trợ ?
Tồn tại 3: Cơ sở nào để các đối tác được quyền tham gia tranh chấp với chủ đầu tư ?
Tồn tại 4: Trách nhiệm của chủ đầu tư như thế nào khi chủ đầu tư không hề biết hiện trạng công trình cũ ? Cũng như mức độ hư hỏng ?
Tồn tại 5: Trách nhiệm của chủ đầu tư như thế nào nếu nhà thầu thỏa thuận không phù hợp với pháp luật hoặc vượt quá thẩm quyền ?

Mong các cao nhân đi ngang chỉ giáo
 

xuyenosc

Thành viên cơ bản
Chủ đề khá hay, rất liên quan tới nhiều anh chị em đang hoạt động xây dựng
Tồn tại 1:
Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định những công trình xây dựng sau đây buộc phải dừng thi công khi có hành vi vi phạm
  • Công trình sai nội dung Giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp phép sửa chữa, cải tạo;
  • Công trình sai nội dung Giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp phép xây dựng mới;
  • Công trình không có Giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có Giấy phép xây dựng.
Nhưng tại khoản 3 điều 15 thì

3. Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình vi phạm quy định về quản lý chất lượng công trình xây dựng gây lún, nứt hoặc hư hỏng công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình lân cận (mà các bên không thỏa thuận được việc bồi thường theo quy định của pháp luật dân sự); gây sụp đổ hoặc có nguy cơ gây sụp đổ công trình lân cận nhưng không gây thiệt hại về sức khỏe, tính mạng của người khác như sau:
11. Biện pháp khắc phục hậu quả:
a) Buộc thực hiện biện pháp khắc phục tình trạng ô nhiễm môi trường đối với hành vi quy định tại khoản 1 Điều này;
b) Buộc bổ sung phương tiện che chắn theo quy định và khôi phục lại tình trạng ban đầu đối với hành vi quy định tại khoản 1 Điều này;
c) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu và bồi thường thiệt hại đối với hành vi quy định tại khoản 3 Điều này;
d) Buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm đối với hành vi quy định tại khoản 2, khoản 4, khoản 5 (mà hành vi vi phạm đã kết thúc), khoản 6 và khoản 7 Điều này.
Và thông tư 03/2018/TT-BXD lại choàng thêm

Điều 3. Về áp dụng biện pháp bồi thường thiệt hại quy định tại điểm c khoản 11 Điều 15 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP
1. Việc bồi thường thiệt hại do Chủ đầu tư và bên bị thiệt hại tự thỏa thuận. Trường hợp các bên không thỏa thuận được thì việc bồi thường thiệt hại được giải quyết theo quy định của pháp luật dân sự.
2. Trường hợp gây sụp đổ hoặc có nguy cơ gây sụp đổ công trình lân cận thì chủ đầu tư phải dừng thi công xây dựng công trình và có biện pháp di dời ngay người và tài sản của công trình lân cận. Chủ đầu tư có trách nhiệm thuê và trả chi phí thuê nhà ở cho bên bị thiệt hại. Nhà được thuê phải đảm bảo các yếu tố về khoảng cách đi lại, diện tích, hạ tầng xã hội để bên bị thiệt hại ổn định cuộc sống. Nếu bên bị thiệt hại tự tìm chỗ ở (tương đương nơi ở bị ảnh hưởng) thì chủ đầu tư có trách nhiệm trả cho bên bị thiệt hại số tiền tương ứng với số tiền thuê nhà và chi phí di chuyển tài sản.
3. Sau khi biên bản vi phạm hành chính được lập, Chủ đầu tư và bên bị thiệt hại không tự thỏa thuận được về việc bồi thường thiệt hại và một bên có đơn yêu cầu gửi Chủ tịch UBND cấp xã giải quyết thì được thực hiện theo trình tự như sau:
a) Trong thời hạn 05 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu, Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức thỏa thuận lần đầu;
b) Hết thời hạn 07 ngày kể từ ngày thỏa thuận lần đầu không thành hoặc không tổ chức được thỏa thuận lần đầu do một trong các bên vắng mặt, Chủ tịch UBND cấp xã tổ chức thỏa thuận lần hai;
c) Tại buổi thỏa thuận lần hai mà một trong các bên vắng mặt không có lý do chính đáng thì Chủ tịch UBND cấp xã quyết định thuê tổ chức tư vấn, có tư cách pháp nhân để xác định mức bồi thường thiệt hại. Chi phí thuê do Chủ đầu tư chi trả. Sau khi xác định mức bồi thường thiệt hại, Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm yêu cầu Chủ đầu tư chuyển tiền vào tài khoản bảo lãnh tại ngân hàng do UBND cấp xã làm chủ tài khoản. Chủ đầu tư chỉ được tiếp tục thi công xây dựng sau khi đã chuyển đủ số tiền vào tài khoản bảo lãnh tại ngân hàng;
d) Tại buổi thỏa thuận lần hai mà hai bên không thống nhất được mức bồi thường thiệt hại thì hai bên thống nhất thuê một tổ chức tư vấn, có tư cách pháp nhân để xác định mức bồi thường thiệt hại. Trường hợp hai bên không thống nhất về tổ chức tư vấn được thuê hoặc mức bồi thường thiệt hại do tổ chức tư vấn được thuê xác định thì Chủ tịch UBND cấp xã thuê một tổ chức tư vấn xác định mức bồi thường thiệt hại. Chi phí thuê do Chủ đầu tư chi trả. Căn cứ kết quả xác định mức bồi thường thiệt hại, Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm yêu cầu Chủ đầu tư chuyển tiền vào tài khoản bảo lãnh tại ngân hàng do UBND cấp xã làm chủ tài khoản. Chủ đầu tư chỉ được tiếp tục thi công xây dựng sau khi đã chuyển đủ số tiền vào tài khoản bảo lãnh tại ngân hàng;
đ) Trường hợp một bên không thống nhất với mức bồi thường thiệt hại thì có quyền khởi kiện tại Tòa án.
4. Trường hợp Chủ đầu tư không bị xử phạt vi phạm hành chính thì khuyến khích áp dụng quy định tại khoản 3 Điều này để giải quyết việc bồi thường thiệt hại.
5. Bên vi phạm chỉ được tiếp tục thi công xây dựng khi các bên đạt được thỏa thuận và đã hoàn thành việc bồi thường thiệt hại hoặc đã tuân thủ trình tự giải quyết quy định tại khoản 3 Điều này.

Như vậy tồn tại 1 liên quan với tồn tại 4tồn tại 5 , nếu có đơn thưa gửi buộc phải tạm ngưng thi công , vấn đề tiếp là giải quyết tồn tại 4 và 5 như thế nào ?

Rảnh mình vào viết thêm
 

VoHungCE

Thành viên cơ bản
Lưu ý là Luật Dân Sự 2015 quy định khá rõ nét rồi

Điều 605. Bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác gây ra
Chủ sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng khác phải bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác đó gây thiệt hại cho người khác.
Khi người thi công có lỗi trong việc để nhà cửa, công trình xây dựng khác gây thiệt hại thì phải liên đới bồi thường.
về phạm vi chủ thể được quy định theo BLDS năm 2015 khá rộng, với điều 605 đã quy định chủ thể chịu trách nhiệm bồi thường là “chủ sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng khác” do vậy nếu Chủ đầu tư giao cho nhà thầu quản lý thì có thể giảm nhẹ vai trò, nhưng lưu ý là có được tòa án công nhận hay không mới quan trọng, chứ cãi nhau trên này không có giá trị.

Riêng cái món bắt nhà thầu phải đền (nếu có trong hợp đồng) được các công trình sử dụng vốn ngân sách sử dụng, thì các bên liên quan phải móc túi, chứ ngân sách nhà nước không chi.

Thi công làm nứt nhà dân, nhà thầu phải bỏ tiền bồi thường
“Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã ban hành nghị quyết và khẳng định, không dùng vốn Nhà nước để chi trả phần kinh phí này, do đó, Bộ GTVT yêu cầu các Ban QLDA phải có trách nhiệm làm việc với nhà thầu để xem xét từng trường hợp hộ dân bị nứt nhà về phạm vi, vị trí, làm trung gian để nhà thầu đền bù cho dân. Dứt khoát không để người dân chịu thiệt thòi”, Bộ trưởng nói.
Về vấn đề không xác định được thiệt hại mà các bên không thỏa thuận được thì các chủ bất động sản liền kề thì khi làm đơn khởi kiện gửi tòa án họ có thể yêu cầu tòa án định giá tài sản cho theo quy định tại Khoản 3 Điều 104 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015:
Điều 104. Định giá tài sản, thẩm định giá tài sản
1. Đương sự có quyền cung cấp giá tài sản đang tranh chấp; thỏa thuận về giá tài sản đang tranh chấp.
2. Các đương sự có quyền thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản để thực hiện việc thẩm định giá tài sản và cung cấp kết quả thẩm định giá cho Tòa án.
Việc thẩm định giá tài sản được thực hiện theo quy định của pháp luật về thẩm định giá tài sản.
3. Tòa án ra quyết định định giá tài sản và thành lập Hội đồng định giá khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Theo yêu cầu của một hoặc các bên đương sự;
b) Các đương sự không thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản hoặc đưa ra giá tài sản khác nhau hoặc không thỏa thuận được giá tài sản;
c) Các bên thỏa thuận với nhau hoặc với tổ chức thẩm định giá tài sản theo mức giá thấp so với giá thị trường nơi có tài sản định giá tại thời điểm định giá nhằm trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước hoặc người thứ ba hoặc có căn cứ cho thấy tổ chức thẩm định giá tài sản đã vi phạm pháp luật khi thẩm định giá.
4. Trình tự, thủ tục thành lập Hội đồng định giá, định giá tài sản:
a) Hội đồng định giá do Tòa án thành lập gồm Chủ tịch Hội đồng định giá là đại diện cơ quan tài chính và thành viên là đại diện các cơ quan chuyên môn có liên quan. Người đã tiến hành tố tụng trong vụ án đó, người quy định tại Điều 52 của Bộ luật này không được tham gia Hội đồng định giá.
Hội đồng định giá chỉ tiến hành định giá khi có mặt đầy đủ các thành viên của Hội đồng. Trong trường hợp cần thiết, đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có tài sản định giá được mời chứng kiến việc định giá. Các đương sự được thông báo trước về thời gian, địa điểm tiến hành định giá, có quyền tham dự và phát biểu ý kiến về việc định giá. Quyền quyết định về giá đối với tài sản định giá thuộc Hội đồng định giá;
b) Cơ quan tài chính và các cơ quan chuyên môn có liên quan có trách nhiệm cử người tham gia Hội đồng định giá và tạo điều kiện để họ làm nhiệm vụ. Người được cử làm thành viên Hội đồng định giá có trách nhiệm tham gia đầy đủ vào việc định giá. Trường hợp cơ quan tài chính, các cơ quan chuyên môn không cử người tham gia Hội đồng định giá thì Tòa án yêu cầu cơ quan quản lý có thẩm quyền trực tiếp chỉ đạo cơ quan tài chính, cơ quan chuyên môn thực hiện yêu cầu của Tòa án. Người được cử tham gia Hội đồng định giá không tham gia mà không có lý do chính đáng thì Tòa án yêu cầu lãnh đạo cơ quan đã cử người tham gia Hội đồng định giá xem xét trách nhiệm, cử người khác thay thế và thông báo cho Tòa án biết để tiếp tục tiến hành định giá;
c) Việc định giá phải được lập biên bản, trong đó ghi rõ ý kiến của từng thành viên, đương sự nếu họ tham dự. Quyết định của Hội đồng định giá phải được quá nửa tổng số thành viên biểu quyết tán thành. Các thành viên Hội đồng định giá, đương sự, người chứng kiến ký tên hoặc điểm chỉ vào biên bản.
5. Việc định giá lại tài sản được thực hiện trong trường hợp có căn cứ cho rằng kết quả định giá lần đầu không chính xác hoặc không phù hợp với giá thị trường nơi có tài sản định giá tại thời điểm giải quyết vụ án dân sự.
Về đóng phạt, theo mình chủ đầu tư nên vận dụng như thế nào đó để nhà thầu có văn bản ủy quyền hay giấy giới thiệu đi đóng phạt thay, chứ đấu với thanh tra xây dựng hơi mệt mỏi, tiếc rằng theo các quy định hiện hành thì không có khoản nào quy định cho chủ đầu tư đóng phạt giùm nhà thầu cả

Túm lại thì chủ đầu tư dễ bị ngưng công trình cho đến khi có quyết của tòa án
 
Hình như @xuyenosc@VoHungCE không bám câu hỏi, zoom lại nhé:
- Thứ nhất là trong hợp đồng thi công, có điều khoản chịu trách nhiệm "Quản lý công trường""Chịu trách nhiệm an toàn thi công và đền bù cho bên thứ ba nếu xảy ra sự cố công trình"
- Thứ hai là nhà thầu đã "thỏa thuận được việc bồi thường thiệt hại" với các chủ sở hữu bất động sản liền kề, nhưng nay "bỏ trốn" . À quên, thỏa thuận mang tính chất "mão" chứ không có định lượng chi tiết, giống như sẽ xyz.
- Thứ ba là nhà thầu có các khoản nợ nhân công, máy móc thiết bị, vật tư vật liệu ... với các đối tác, các đối tác yêu cầu được tham gia xử lý công nợ với chủ đầu tư.

Giải quyết như thế nào khi nhà thầu "bỏ trốn" ?
 

VoHungCE

Thành viên cơ bản
@tracdiamiennam thực sự thì chỉ trao đổi thôi, chúng ta không phải luật sư, nên đôi khi cũng chung chung, vì về lý thì Chủ đầu tư là người phải chịu trách nhiệm toàn diện trước tất cả, nhưng riêng lẻ thì có thể theo luật Dân sự, luật Xây dựng và các quy định khác, tuy vậy đôi khi luật sư cũng không hơn chúng ta theo luật chuyên nghành

Bàn về quản lý công trường, theo luật xây dựng 2014

Điều 109. Yêu cầu đối với công trường xây dựng
1. Chủ đầu tư có trách nhiệm lắp đặt biển báo công trình tại công trường xây dựng, trừ trường hợp nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng. Nội dung biển báo gồm:
a) Tên, quy mô công trình;
b) Ngày khởi công, ngày hoàn thành;
c) Tên, địa chỉ, số điện thoại của chủ đầu tư, nhà thầu thi công, tổ chức thiết kế xây dựng và tổ chức hoặc cá nhân giám sát thi công xây dựng;
d) Bản vẽ phối cảnh công trình.
2. Nhà thầu thi công xây dựng có trách nhiệm quản lý toàn bộ công trường xây dựng theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp chủ đầu tư tổ chức quản lý. Nội dung quản lý công trường xây dựng bao gồm:
a) Xung quanh khu vực công trường xây dựng phải có rào ngăn, trạm gác, biển báo dễ nhìn, dễ thấy để bảo đảm ngăn cách giữa phạm vi công trường với bên ngoài;
b) Việc bố trí công trường trong phạm vi thi công của công trình phải phù hợp với bản vẽ thiết kế tổng mặt bằng thi công được duyệt và điều kiện cụ thể của địa điểm xây dựng;
c) Vật tư, vật liệu, thiết bị chờ lắp đặt phải được sắp xếp gọn gàng theo thiết kế tổng mặt bằng thi công;
d) Trong phạm vi công trường xây dựng phải có các biển báo chỉ dẫn về sơ đồ tổng mặt bằng công trình, an toàn, phòng, chống cháy, nổ và các biển báo cần thiết khác.
3. Nhà thầu thi công xây dựng phải có các biện pháp bảo đảm an toàn cho người và phương tiện ra vào công trường, tập kết và xử lý chất thải xây dựng phù hợp, không gây ảnh hưởng xấu đến môi trường xung quanh khu vực công trường xây dựng.
Như vậy mặc nhiên là Nhà thầu có trách nhiệm quản lý toàn bộ công trường, nếu trong hợp đồng chủ đầu tư không giành quyền quản lý công trường

Điều 113. Quyền và nghĩa vụ của nhà thầu thi công xây dựng
2. Nhà thầu thi công xây dựng có các nghĩa vụ sau:
a) Chỉ được nhận thầu thi công xây dựng, công việc phù hợp với điều kiện năng lực hoạt động xây dựng của mình và thực hiện theo đúng hợp đồng đã ký kết;
b) Lập và trình chủ đầu tư phê duyệt thiết kế biện pháp thi công, trong đó quy định cụ thể các biện pháp bảo đảm an toàn cho người, máy, thiết bị và công trình;
c) Thi công xây dựng theo đúng thiết kế, tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật, bảo đảm chất lượng, tiến độ, an toàn và bảo vệ môi trường;
d) Có hệ thống quản lý chất lượng phù hợp và thiết lập hồ sơ quản lý chất lượng công trình;
đ) Tuân thủ yêu cầu đối với công trường xây dựng;
e) Chịu trách nhiệm về chất lượng, nguồn gốc của vật tư, nguyên liệu, vật liệu, thiết bị, sản phẩm xây dựng do mình cung cấp sử dụng vào công trình;
g) Quản lý lao động trên công trường xây dựng, bảo đảm an ninh, trật tự, bảo vệ môi trường;
h) Lập bản vẽ hoàn công, tham gia nghiệm thu công trình;
i) Bảo hành công trình;
k) Bồi thường thiệt hại khi vi phạm hợp đồng, sử dụng vật liệu không đúng chủng loại, không bảo đảm yêu cầu theo thiết kế được duyệt, thi công không bảo đảm chất lượng, gây ô nhiễm môi trường và hành vi vi phạm khác do mình gây ra;
l) Chịu trách nhiệm về chất lượng thi công xây dựng theo thiết kế, kể cả phần việc do nhà thầu phụ thực hiện (nếu có); nhà thầu phụ chịu trách nhiệm về chất lượng đối với phần việc do mình thực hiện trước nhà thầu chính và trước pháp luật;
m) Các nghĩa vụ khác theo quy định của hợp đồng và quy định của pháp luật có liên quan.
được làm rõ hơn tại thông tư 15/2016/TT-BXD

Điều 7. Trách nhiệm của tổ chức tư vấn xây dựng và thi công xây dựng
3. Đối với nhà thầu thi công xây dựng:
a) Thi công đảm bảo chất lượng theo thiết kế đã được phê duyệt và giấy phép xây dựng;
b) Từ chối thực hiện khi công trình không có giấy phép xây dựng đối với công trình theo quy định phải có giấy phép xây dựng hoặc khi chủ đầu tư yêu cầu xây dựng sai với thiết kế và nội dung giấy phép xây dựng được cấp;
c) Thông báo cho cơ quan có trách nhiệm khi chủ đầu tư yêu cầu xây dựng không đúng với thiết kế, nội dung giấy phép xây dựng được cấp;
d) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
Nhưng có thể hiểu rằng là nhà thầu vi phạm phải bồi thường thiệt hại, nhưng luật xây dựng không có quy định chi tiết về đền bù, dẫn đến phải theo luật dân sự ... vậy có thể hiểu rằng đã giao quản lý công trường cho nhà thầu rồi thì nhà thầu phải chịu trách nhiệm hoàn toàn hay không ? Nên mình mới liệt kê cái điều 605 của luật dân sự "Chủ sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng" . Nhưng lại cái ông Bộ Xây Dựng đẻ ra cái Nghị định số 139/2017/NĐ-CP và thông tư 03/2018/TT-BXD lại chỉ một câu duy nhất "Chủ đầu tư (đứng tên trên giấy phép)" khó mà né được ở 2 điểm: (i) Phải đứng ra thỏa thuận ... dĩ nhiên thì "Trường hợp các bên không thỏa thuận được thì việc bồi thường thiệt hại được giải quyết theo quy định của pháp luật dân sự. " (ii) Thỏa thuận chưa xong thì cứ tạm ngưng thi công.

Lòng vòng để nói rằng "nhà thầu đã thỏa thuận xong với các chủ bất động sản liền kề" không nằm trong quy định nào hết.
 

xuyenosc

Thành viên cơ bản
Khẳng định rằng @VoHungCE đã:
- bé cái nhầm khái niệm "Chủ đầu tư" vênh với luật dân sự 2015 ... xin thưa Chủ đầu tư nằm gọn trong điều 605 luật dân sự rồi đó.
- "nhà thầu đã thỏa thuận xong", nghĩa là nhà thầu đã "thay mặt" Chủ đầu tư đi thỏa thuận với các chủ BĐS liền kề - và các chủ BĐS liền kề cũng thừa nhận thỏa thuận đó, vì như @tracdiamiennam đề cập "nhà thầu chịu trách nhiệm đền bù cho bên thứ ba" - nhà thầu đồng ý, nhưng tồn tại ở đây là cái này pháp luật có công nhận cái này không ? Cái này đã đề cập ở còm #2 là tồn tại 5

với tồn tại 4, bản thân thông tư 05/2015/TT-BXD cũng tiên liệu được vấn đề này

Điều 8. Giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm
1. Trước khi thi công xây dựng, chủ nhà chủ động liên hệ với các chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình liền kề, lân cận để kiểm tra hiện trạng và ghi nhận các khuyết tật của công trình liền kề, lân cận (nếu có). Chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình liền kề, lân cận có trách nhiệm phối hợp với chủ nhà để kiểm tra, ghi nhận hiện trạng công trình làm căn cứ giải quyết các tranh chấp (nếu có).
2. Trong quá trình thi công xây dựng, nếu công trình liền kề, lân cận có dấu hiệu bị lún, nứt, thấm, dột hoặc có nguy cơ sập đổ do ảnh hưởng của việc xây dựng nhà ở gây ra, chủ nhà phải phối hợp với chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình liền kề, lân cận để kiểm tra, xác định nguyên nhân và thống nhất biện pháp khắc phục. Trường hợp các bên không thống nhất thì tranh chấp phát sinh được giải quyết theo quy định của pháp luật.
Đây cũng là cách tránh được tình trạng “đục nước béo cò”, có thể tình hình xuống cấp, hư hỏng các bất động sản liền kề xảy ra trước công trình được xây nhưng vẫn phải chịu trách nhiệm.

Quay lại tồn tại 5, theo quy định hiện hành thì không cấm nhà thầu "thay mặt" hay "đại diện" Chủ đầu tư, nếu cứ cho là ủy quyền miệng đi thì theo luật dân sự 2015 thì cũng khá hợp lý

Điều 139. Hậu quả pháp lý của hành vi đại diện
1. Giao dịch dân sự do người đại diện xác lập, thực hiện với người thứ ba phù hợp với phạm vi đại diện làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện.
2. Người đại diện có quyền xác lập, thực hiện hành vi cần thiết để đạt được mục đích của việc đại diện.

Điều 141. Phạm vi đại diện
4. Người đại diện phải thông báo cho bên giao dịch biết về phạm vi đại diện của mình.

nghĩa là vẫn không trốn tránh được trách nhiệm của Chủ đầu tư, nghĩa là các chủ bất động sản liền kề vẫn có quyền "đục nước béo cò" (nếu có).

Và giờ chủ thớt chỉ có bám vào điều 143 thì xử lý cho điều 139 & 141

Điều 143. Hậu quả của giao dịch dân sự do người đại diện xác lập, thực hiện vượt quá phạm vi đại diện
1. Giao dịch dân sự do người đại diện xác lập, thực hiện vượt quá phạm vi đại diện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của người được đại diện đối với phần giao dịch được thực hiện vượt quá phạm vi đại diện, trừ một trong các trường hợp sau đây:
a) Người được đại diện đồng ý;
b) Người được đại diện biết mà không phản đối trong một thời hạn hợp lý;
c) Người được đại diện có lỗi dẫn đến việc người đã giao dịch không biết hoặc không thể biết về việc người đã xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với mình vượt quá phạm vi đại diện.
2. Trường hợp giao dịch dân sự do người đại diện xác lập, thực hiện vượt quá phạm vi đại diện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của người được đại diện đối với phần giao dịch được xác lập, thực hiện vượt quá phạm vi đại diện thì người đại diện phải thực hiện nghĩa vụ đối với người đã giao dịch với mình về phần giao dịch vượt quá phạm vi đại diện, trừ trường hợp người đã giao dịch biết hoặc phải biết về việc vượt quá phạm vi đại diện mà vẫn giao dịch.
3. Người đã giao dịch với người đại diện có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự đối với phần vượt quá phạm vi đại diện hoặc toàn bộ giao dịch dân sự và yêu cầu bồi thường thiệt hại, trừ trường hợp người đó biết hoặc phải biết về việc vượt quá phạm vi đại diện mà vẫn giao dịch hoặc trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều này.
4. Trường hợp người đại diện và người giao dịch với người đại diện cố ý xác lập, thực hiện giao dịch dân sự vượt quá phạm vi đại diện mà gây thiệt hại cho người được đại diện thì phải chịu trách nhiệm liên đới bồi thường thiệt hại.
Nghĩa là xem những cái gì mà nhà thầu thỏa thuận đền bù cho bên thứ ba vượt quá phạm vi "thay mặt" Chủ đầu tư, mình không có cái hợp đồng cũng như các thỏa thuận mà nhà thầu đã thỏa thuận, không dám phán, nhưng Chủ thớt nên soi vào những chỗ mà truy ra xác định các thỏa thuận đó là vô hiệu.


Còn các tồn tại 2 , tồn tại 3 rảnh vào viết sau.
 

thanhlop

Thành viên cơ bản
20/8/19
1
2
Nếu theo như mọi người luận bàn, trách nhiệm và nghĩa vụ theo hợp đồng là soạn cho vui ?
nhà thầu đã ký đồng ý thực hiện nghĩa vụ, thì phải túm cổ nhà thầu chứ, pháp luật gì kỳ vậy ?
khi chấm dứt hợp đồng thì nhà thầu cũng phải thực hiện nghĩa vụ về bồi thường thiệt hại, phạt vi phạm và giải quyết tranh chấp
chính Quốc Hội cũng đã tuyên bố không có chuyện dùng ngân sách nhà nước để đền bù thay nhà thầu, các BQL chỉ đứng làm môi giới giữa nhà thầu với bên bị thiệt hại, nay bộ Xây Dựng ra thông tư 03/2018/TT-BXD đầy kỳ cục cứ đè cổ chủ đầu tư là sao nhỉ ?
như vậy mỗi lần thi công công trình trong khuôn viên đất của mình, các chủ đầu tư phải đi kính lạy các chủ sở hữu bất động sản kế cận để vào soi, nếu họ không cho soi thì kêu thanh tra xây dựng xuống soi à ?

Rõ ràng luật quy định rất rõ là
Điều 605. Bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác gây ra
Chủ sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng khác phải bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác đó gây thiệt hại cho người khác.

Nếu theo giải thích của báo điện tử Viện Kiểm Sát
Về bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác gây ra (Điều 605)
Vấn đề bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác gây ra được quy định trong BLDS năm 2015 có nhiều nét tương đồng với trường hợp bồi thường thiệt hại do cây cối gây ra.
Về chủ thể: Điều 607 BLDS năm 2015 quy định chủ thể chịu trách nhiệm bồi thường là “chủ sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng khác”, đã khắc phục được điểm thiếu sót của BLDS năm 2005 không quy định một số chủ thể chịu trách nhiệm như: Người chiếm hữu ngay tình, liên tục, công khai đối với bất động sản,...
Về các trường hợp bồi thường thiệt hại: Điều 605 BLDS năm 2015 quy định bao quát chủ sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng khác phải bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác đó gây thiệt hại cho người khác (BLDS năm 2005 quy định không đầy đủ).
Như vậy, so với các quy định về bồi thường thiệt hại do tài sản gây ra trong BLDS năm 2005 thì các quy định trong BLDS năm 2015 đã có nhiều điểm sửa đổi, bổ sung phù hợp, tích cực. Sự sửa đổi, bổ sung này tập trung chủ yếu vào các chủ thể có trách nhiệm bồi thường và quy định khái quát, mở rộng thêm các trường hợp bồi thường. Nếu thực tế phát sinh các tranh chấp xảy ra do tài sản gây thiệt hại thì hoàn toàn có đầy đủ các cơ sở pháp lý để giải quyết việc bồi thường theo quy định của BLDS năm 2015.
Nhà thầu đã được giao quản lý, nghĩa là nhà thầu phải bồi thường
 

hungsxdtq

Thành viên cơ bản
21/8/19
1
0
61
Minh Xuân, Tuyên Quang
Cảm nhận các vị vẫn vào tư vấn vẫn không hiểu bản chất @tracdiamiennam đề cập:
- Thứ nhất phải xác định hoạt động xây dựng là ngành nghề hoạt động có điều kiện, nên việc Bộ Xây Dựng quy định chi tiết theo thẩm quyền là bình thường
- Thứ hai tồn tại ở đây là nhà chủ đầu tư có trách nhiệm như thế nào với các "thỏa thuận dang dở"

Mấu chốt là phải bám phối hợp cả luật Xây dựng 2014 và luật Dân sự 2015
- Nhà thầu vừa có nghĩa vụ liên đới (điều 605 LDS 2015) vừa có nghĩa vụ chịu trách nhiệm chính (khoản 2 điều 109 LXD 2014, khoản 2 điều 113 LXD 2014, điều 605 LDS 2015, điểm d khoản 2 điều 7 thông tư 15/2016/TT-BXD ).
- Chủ đầu tư phải có trách nhiệm chính (điều 3 thông tư 03/2018/TT-BXD - làm rõ điểm c khoản 11 điều 15 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ).

Điều khoản ràng buộc nhà thầu là hợp đồng thi công xây dựng:
- "nội dung chi phí trong giá hợp đồng thi công có thể bao gồm các chi phí như: chi phí đảm bảo an toàn trong quá trình thi công công trình, bao gồm cả an toàn đối với công trình lân cận và các chi phí liên quan khác" theo điểm c khoản 1 điều 6 của thông tư 09/2016/TT-BXD,
- "đối với những rủi ro đã tính trong giá hợp đồng thì khi rủi ro xảy ra bên nhận thầu phải chịu trách nhiệm khắc phục hậu quả bằng kinh phí của mình" & "Bên nhận thầu phải bồi thường và gánh chịu những tổn hại cho bên giao thầu đối với các hỏng hóc, mất mát và các chi phí (bao gồm phí và các chi phí pháp lý) có liên quan do lỗi của mình gây ra" theo điểm b khoản 1 điều 10 của thông tư 09/2016/TT-BXD

Nhưng quay lại vấn đề, điều 3 thông tư 03/2018/TT-BXD hướng dẫn "túm người có tóc" tức là Chủ đầu tư, và cũng đưa ra hướng dẫn "biện pháp bảo đảm nghĩa vụ" theo mục 3 LDS 2015, các chủ BĐS liền kề đã có thỏa thuận với bên nhận thầu - nhưng có lẽ không có ""biện pháp bảo đảm nghĩa vụ" nên nhà thầu mới trốn được., do vậy chủ thớt mong muốn xác định các nghĩa vụ khi hợp đồng đã chấm dứt.

Đến đây thì hy vọng thì chỉ có các luật sư mới đủ tầm, vì trong LDS 2015 có mấy cái này mà chính tôi cũng đang thắc mắc là nếu theo điều 415. Thực hiện hợp đồng vì lợi ích của người thứ ba "Khi thực hiện hợp đồng vì lợi ích của người thứ ba thì người thứ ba có quyền trực tiếp yêu cầu bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ đối với mình; nếu các bên trong hợp đồng có tranh chấp về việc thực hiện hợp đồng thì người thứ ba không có quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ cho đến khi tranh chấp được giải quyết. Bên có quyền cũng có thể yêu cầu bên có nghĩa vụ thực hiện hợp đồng vì lợi ích của người thứ ba " thì có thể hiểu bên nhận thầu đã ký kết thỏa thuận với các chủ BĐS liền kề là thực hiện vì lợi ích bên thứ ba?
===> thì theo điều 417. Không được sửa đổi hoặc hủy bỏ hợp đồng vì lợi ích của người thứ ba "Khi người thứ ba đã đồng ý hưởng lợi ích thì dù hợp đồng chưa được thực hiện, các bên giao kết hợp đồng cũng không được sửa đổi hoặc hủy bỏ hợp đồng, trừ trường hợp được người thứ ba đồng ý." vậy thì bên thứ ba cứ đè bên nhận thầu mà xử , vì căn cứ theo Điều 420. Thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản "4. Trong quá trình đàm phán sửa đổi, chấm dứt hợp đồng, Tòa án giải quyết vụ việc, các bên vẫn phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình theo hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác"
 

Thiết kế Website bởi VINASOFT