Cuộc chiến thị trường nhà phố - đi tìm giá đúng

tamxuanpham

Thành viên chính thức
7/3/14
314
Ratings
8
điểm
31
#1
Dù hoạt động trong xây dựng nhưng không tham gia thị trường nhà phố, nhận thấy chưa bao giờ thấy thị trường nhà phố cạnh tranh khốc liệt như thời gian này.

Ở đây không nói đến tiền nào của đó, có khi giá cao cũng gặp thầu dỏm, giá hợp lý gặp thầu đàng hoàng ... Cũng bỏ qua chuyện mấy ông thầu hay ca cải lương là đại gia thì đừng nói đến giá, mà nói đến chất lượng thì đừng nói đến giá, đi xây nhà so kè vài ngàn bạc,hỏi sao chất lượng cho được ... Tất nhiên để chọn giá đúng để xây chứ, còn muốn biết giá đúng thì phải thuê công ty có uy tín để thiết kế nhà trọn gói trong đó có bảng kê chi tiết toàn bộ vật tư và giá tiền theo thị trường, trên cơ sở đó có tổng giá đó để đi thương thảo với thầu.

Từ ngày những công ty như Thiết Thạch bay vào chào giá thô 2,7 triệu/m2 .... có vẻ giống như tạo ra quá nhiều biến động cho thị trường
 

thanhhatran1

Senior Member
19/12/15
294
Ratings
1
điểm
-3
#2
Nếu chủ nhà làm tốt khâu thuê thiết kế, thì nghề làm nhà phố đâu có gì phức tạp, gặp cai lên thầu, bốc gạch lên xây tô, thợ nước qua bắc điện, thợ nhôm kiêm cửa gỗ thì giá nào cũng giá đúng.

Nếu chủ nhà khoán trắng thiết kế cho thầu thì giá nào cũng không hợp lý.

Nghề làm nhà phố quan trọng nhất là quản lý nhân công. Ông thầu nào làm kỹ, góp ý cho chủ nhà những cái tiết kiệm lắm, những cái hiệu quả sử dụng cũng như góp ý về thẩm mỹ thì chủ nhà ít phải đập ra sửa lại thiết kế ... thì ít chuyện phát sinh ... thì ít cãi cọ.

Ông thầu nào làm không kỹ, quản lý lính kém, rất dễ tèo, mà muốn không tèo thì phải bào chủ nhà để bù ... giá nào cũng không hợp lý hết.

Nhiều ông thầu nói chuyện kĩ thuật rất ghê , cứ như trong tầm tay . Đụng việc rồi thì thấy, ẩu tả vô cùng, rồi họ muốn ăn tất , dù đã ăn hết đôi giày. Giá nhân công tính đủ , bán lại cho thợ giá bèo . Thợ thầy kéo nơi một ít . Ăn họa hồng vật tư rồi, còn muốn ăn thêm phần hao bớt tỉ lệ. Báo giá loại 2, mua loại 3 .thì giá nào cho hợp lý mấy ông thầu này.

Chưa nói công nhân giờ toàn tào lao, cai như con cá, giám sát như con chim. Xây xong cái nhà thì chủ nhà sụt vài kg là thường ... giá nào là giá hợp lý đây.

Phải đi làm quản lý dự án chùa cho người thân (nhưng không nu khi giúp chọn thầu, kệ gia chủ) gặp lung tung giá xây thô từ 2,7/m2 hay 3-3,5tr/m2 , m2 chỉ là cách tính chung, đơn giản, dễ hiểu cho mọi người, nhưng không giống nhau ở mỗi nhà thầu cũng như đơn giá. Đằng sau đó là những câu chuyện không hồi kết . Đối với các công trình lớn chúng ta dễ rạch ròi công việc, bên nhà phố toàn tính xuề xòa gặp kiểu xuề xòa đại khái, nên hầu chủ nhà và thầu cãi nhau như cơm bữa là chuyện thường ngày, mỗi lần được người thân nhờ chạy qua xem hộ là muốn són quả quần.

Nhưng qua những công trình nhà phố bị làm quản lý dự án chùa nhận thấy giá thầu nhà phố hiện nay khá bất hợp lý (không dám nói là cao). Đầu tiên là về kết cấu, phần lớn nhà phố không có được bản vẽ kết cấu đàng hoàng, ví dụ như một cái cột chỉ cần 6 cây 14, nhưng thầu tương vào 6 cây 20 dẫn đến chủ nhà phải trả tiền cho 6 cây 20. Tiếp theo lãng phí nhất là phần dây điện, nhưng bất hợp lý nhất là phần nước.

Thầu nhà phố nếu là mấy anh Kiến trúc sư thì phần lớn là dốt tính toán. Hồi học trong trường thì chỉ loáng thoáng vẽ vời, thời gian rảnh thì đi làm neg, cua gái, chứ mấy anh chịu dùi mài mấy môn như: Sức bền vật liệu, Cơ kết cấu, chưa nói đến những môn thuần tuý tính toán dành cho dân xây dựng. Bởi vậy sau này các anh ấy ra làm thầu nhà phố thì cứ tính vống lên cho bảo đảm. Suy nghĩ kiểu: tốn tiền VL thì chủ nhà chịu chứ nhà đang xây dở, lỡ bị sao thì ảnh chết.

Mấy bác thầu tay ngang từ thợ hồ đi lên thì lại càng quá tay.

Ví dụ cái bếp của người nhà, một tay chuyên trách về điện của bên bếp đến và đòi đi tất cả dây liên quan đến cái bếp là ø2mm lõi đồng, bao gồm: Tủ lạnh, bếp từ, lò nướng, 1 cái đèn LED trang trí và 1 cái máy hút mùi. Chưa hết ku này còn đòi mỗi cái phải chạy dây riêng ra 1 cái CB!!!! Mình không có mặt ở đó nên anh thầu cứ theo răm rắp làm theo nó. Hậu quả là trên tường có một hàng 5 cái CB sắp hàng ngang phè phè, nhìn tởm không chịu được!!! Mà mình không hiểu tủ lạnh nó cũng gắn CB làm gì, lỡ ai gạt trúng một phát thì đi tong cả mớ thực phẩm!

Giờ chủ nhà nào dũng cảm không ứng tiền cho thầu, thanh toán thi công theo tiến độ, dù theo quan điểm của thầu là chơi không đẹp, nhưng đôi khi là cách hay nhất ... đúng như ngành xây dựng hiện nay không có ứng éo gì cả ... muốn ứng phải có bảo lãnh tạm ứng, thầu nào không có vốn bỏ làm trước thì không chơi ... khi đó nhanh chóng tìm ra giá hợp lý liền

Hy vọng có cuộc cách mạng về giao thầu
 

thanhhoa

Thành viên chính thức
2/4/13
181
Ratings
3
điểm
2.165
#3
Có người em năm nào cũng làm lai rai cho chừng chừng bốn năm căn thôi, hơn nó không nhận. Có người tin tưởng giao trọn gói cho em nó ăn tất từ giày tới dép, thiết kế thi công trọn gói. Có người bài bản, đặt thiết kế lên dự toán xong rồi gọi em nó làm thầu và thuê giám sát riêng.

Ai đi làm cũng để kiếm tiền, bản chất hoa hồng chiết khấu là chi phí quảng cáo nhà sản xuất đưa ra để nhà thầu đi bán hàng dùm mình, nên nếu chủ nhà giao thầu trọn gói thì cũng nên vui vẽ cho thầu hưởng lời để họ làm ... nên chuyện thầu nhận nhân công là thầu không xịn lắm.

Nếu chủ nhà có thời gian thì khoán gọn phần thô. Chủ nhà ôm vật tư chỉ khoán nhân công thì quản lý hao hụt cũng đâu vào đó. Giao cho thầu, nếu thầu họ quản lý tốt thì họ được thêm, kém thì chịu. Cũng không nên chắc lép những chuyện này, chủ nhà cũng nên nghỉ thoáng cho nhẹ đầu, để thời gian đó kiếm tiền, để cho bạn thầu chịu nắng mưa hàng xóm chửi đô thị hành ca hỏi thợ lãn công... dùm cho mình.

Khi đã giao thầu rồi thì đừng quan tâm cái giá ảo bên ngoài để sinh ra nghi kị nhau. cái gì cũng có lý do của nó hết, mà người ngoài ngành dễ bị gạt hơn (m2 hay m dài, cân thiếu thùng xe nghiên, giao hàng đem khuyu chất hàng có thủ thuật... trăm đường lừa đảo) ...

Ai muốn khoán công thì cũng chỉ cho cách quản lý kỹ phần vật tư chống thất thoát:
- Mua sắt coi kỹ phần khối lượng, cái này mấy cửa hàng sắt ba trợn nhiều bài lắm; Sắt cắt vụn.
- Cement: mua theo khối lượng. Ví dụ như 1 xe 10 tấn thì xuống hết xe, chứ không phải đếm bao, mấy anh bốc vác chất bao điếm thúi lắm, xe chất xong báo dư 10 bao trở lên là bình thường.
- Gạch: không nhận hàng sau 17h và làm việc với nhà máy, hàng không đúng chuẩn thì trả lại cả xe. Tiền thanh toán trực tiếp nhà máy, không mua bán vài trăm viên với số gạch còn trên xe cũng như báo lại nhà máy số lượng thực xe là bao nhiu.
- Cát: Cái này kho kiểm chất lượng nhất, trộn bao nhiu gàu to nhuyển ..... Cái mất chất lượng này mới là nhiều chứ khối lượng trên xe thì đo thùng được. Ví như xe 5m3 hay 10m3.
- Đá: cũng thế, mua theo khối lượng vì mỏ đá bán theo tấn.
- .....

Còn nhiều nữa mà thôi để mọi người di tìm giá đúng
 

huynhtran

Thành viên chính thức
21/5/13
140
Ratings
0
điểm
78
#4
Quan điểm nhà phố cũng đến lúc giao hợp đồng chuyên nghiệp, đến lúc thi công nhà phố thầu phải bỏ tiền túi ra làm trước, tuy nhiên chủ nhà phải có công cụ bảo lãnh thanh toán từ bên thứ ba ... ví dụ là dịch vụ quản lý dự án nào đó ... đây có thể là kênh làm ăn mới của anh em hành nghề xây dựng.

Thầu nào không chịu thì bỏ nghề, không mợ chợ vưỡn quá đông rùi. Bây giờ phong trào tay không bắt giặc lên cao quá. Bắt không được thì phắn ngay, nhiều khi để lại hậu quả không dễ giải quyết.

Chủ nhà nào cũng sợ nơm nớp chuyện thầu ứng xong nó ôm tiền đi luôn thì khóc tiếng mán luôn. Nếu chưa có công cụ bảo lãnh từ bên thứ ba, thầu nào muốn ứng thì phải có bảo lãnh tạm ứng.

Khi đó ứng và bảo lãnh được hiểu để đảm bảo thanh toán chứ không phải mượn vốn như xưa. Công ty nào tiềm lực yếu là mệt mỏi (yếu đạn thì không đủ tiền kéo vật tư thi công, yếu quản lý thì không hoàn thành được hồ sơ nghiệm thu khối lượng với QS nên ko thanh toán được, đứng lại chờ thanh toán thì bị penalty tiến độ).

Giới thi công nhà phố sướng mà sao thấy ai cũng rên ( từ quen đến lạ, chẳng hiểu nổi)
 
27/10/16
94
Ratings
2
điểm
0
#5
Mời thầu
Nhà nghỉ vùng ven, trang thiết bị trung bình, gạch nền VN, toilet đồ VN, cửa sổ nhôm kính, cửa phòng xoan đào. Điện nước trung bình. DT 100m2, 1 trệt 3 lầu. Nền đất cứng.​


Dự thầu 01
thô 4 triệu/m2, trọn gói 8 triệu/m2​

Dự thầu 02
5tr/m2
Sắt Việt Nhật, xi Holcim, cát rửa vàng, đá xanh, gạch tuynel Tân uyên, dây điện Cadivi, ổ cắm công tắc Sino, đèn led, ống nước Bình Minh, vs Linax, sơn Jotun, cửa đi xoan đào, cửa sổ nhôm kiếng Xingfa hệ 700, gạch bóng kiếng 2 da 600x600mm.
Bảo hành 1 năm không nứt nẻ​

Dự thầu 03
Chưa kể nội thất thì trọn gói 5tr/m2​


Kết luận lung bùng
- Thô 4tr
- Giao chìa 8 tr
- Hoàn thiện 5 tr
- Không nội thất 5tr.​

Lý do là cả bên mời thầu lẫn dự thầu đều không chuyên nghiệp thì làm sao có giá hợp lý
 
27/10/16
94
Ratings
2
điểm
0
#6
Nói chung thì thầu nhà phố cũng chua, chủ thầu phải dân có máu mặt. Nhân viên có bằng cấp cao thường rất sợ bị mất việc. Lao động phổ thông hoặc bằng cấp thấp thì rất vô tư, việc trừ lương, đuổi việc họ không sợ gì cả, thích thì nhích. Buồn buồn chém lại chủ thầu và chủ nhà luôn.
 

nhannguyen

Thành viên chính thức
7/11/14
169
Ratings
0
điểm
53
#7
Nhìn đi thì cũng nhìn lại, giờ nhiều chủ nhà khôn lắm, không có đủ tiền đòi xây nhà, nhưng vẫn đi lùa thầu. Chuyện chủ nhà hết ăn chặt tiền thiết kế là chuyện bình thường, giờ tới phong trào ăn chặn thi công không ứng thì thầu chắc vỡ mặt hết.

Nếu khoán xây thô thì phương thức thanh toán, tạm ứng hoặc không đều phụ thuộc nhiều vào bài toán tài chính, thằng nhà thầu không được tạm ứng, hoặc có khả năng bị thanh toán chậm sẽ có cộng lãi vay vào giá thành ngay. Giải pháp nghe thì đơn giản kiểu như nộp bảo lãnh thanh toán hợp đồng cho nhà thầu là âu cơ, tuy thằng nhà thầu nó sẽ tính thêm lãi vay ngân hàng (để thi công trước) vào giá thành nhưng chủ nhà cũng có lãi suất (thu được do chưa cho trả chậm) ... tuy nhiên không bao giờ làm được nếu chủ nhà không phải tư cách pháp nhân, trừ khi ông chủ nhà nộp một khoản to làm bảo lãnh, mà cái điều này chỉ có trong chuyện cổ tích ... vì giá trị cái nhà phố bé cỏn con, còn chắc lép nữa thì ngân hàng nó không dây dưa vì mất thời gian.

Cách tốt nhất là thương thảo tạm ứng ở mức thấp nhất có thể mà hai bên đều cũng vui lòng. Sau đó cặn cứ vào tập kết vật tư và nhân công, máy móc... theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng mà tạm ứng tiền đã thỏa thuận. Tiến độ thanh toán thì nên theo tầng hay hạng mục, yêu cầu nhà thầu phân tách cụ thể, chỉ thanh toán 80-90% thì tiêu tiền đúng chỗ liền. Hạn chế việc thanh toán cho nhà thầu theo tuần.

Để có một kết quả tốt mà chỉ nghĩ đến cách có lợi cho một phía thì e rằng tránh vỏ dưa gặp vò dừa. Chủ nhà phải có bản lĩnh chấp nhận ứng hoặc hỗ trợ nhà thầu để họ toàn tâm hoàn thành công việc của mình với tâm niệm làm sao để nhà thầu có lãi cao nhất thì mình có sản phẩm tốt nhất. Ai cũng cố và chắc thì làm sao mà xong việc được.
 

ngochuyh

Thành viên chính thức
21/5/13
123
Ratings
0
điểm
-2
#8
Trên lý thuyết thì Bảo lãnh ngân hàng là văn minh nhất, xem như chủ đầu tư lại mất phí cho NH. Nhưng phương án này chỉ giải quyết vấn đề tâm lý thôi, trong khi làm mà chủ đầu tư cù nhầy không ký nghiệm thu thì cứ ngồi đấy mà chờ NH thanh toán.

Câu chuyện HĐKT ở xứ vàng vẩu chỉ là tờ giấy lộn khi vẫn giữ cái thói làm ăn kiểu chí phèo. Ông nào cũng chỉ chăm chăm muốn ăn không của người khác, cứ muốn lừa đảo, lấy của người khác làm của nhà mình.

Thống nhất được giá cả và biện pháp thi công rồi thì giúp nhau hoàn thành công việc, nhà mình ở nhưng là sản phẩm (tác phẩm) của thầu, có cả trăm thứ linh tinh trong đó, chủ đầu tư có chắc là từ bản vẽ xây thành cái nhà sẽ giống 100% không? Chưa kể bản vẽ có sai sót. Ai rà soát và để xuất chỉnh sửa cho chủ đầu tư khi còn phải căng đầu tính chuyện ứng tiền.

Hai bên nên thực hiện thanh toán từng phần đối với các nhà thầu là hợp lý cho cả hai. '
 

huynhtran

Thành viên chính thức
21/5/13
140
Ratings
0
điểm
78
#9
Chủ nhà thì canh me lừa thầu, thầu canh me hốt chủ nhà. Ai nhẹ dạ cả tin thì thua đau, mà thường là chủ nhà thua không à. Mấy anh thầu lâu lâu mới gặp một thằng chủ nhà cứng thì kêu to quá.

Thầu mà thua là xác định hiếm vì:

- Tiền bao giờ cũng tạm ứng trước cho thầu, thậm chí ứng quá mức quy định trong hợp đồng vì mấy ảnh hay than và than rất hay. Lạng quạng thầu buông một phát thì ai ngu nào? Nắm dao đằng chuôi rồi còn gì!

- Thầu có sạn trong đầu vì từng xây nhiều, còn chủ nhà thì 10 anh hết 9.5 anh là xây cái nhà lần đầu cũng là lần cuối, biết cái gì mà tinh tướng, thầu nó vặn cho cứng lưỡi. Cao lắm cũng chỉ dám mè nheo thêm tí này bớt tí kia. Mà làm được vậy thì cuối cùng thầu nó tính vô mục phát sinh cho mà chấy túi.

Kinh nghiệm làm tới nay là 2 cái nhà, sửa nhà thì nhiều lần, với vài thầu khác nhau và lần nào cũng bị lừa dù là dân hoạt động trong ngành nhưng không chuyên sâu về nhà phố. đành khoán thầu.

Căn nhà đầu tiên trong đời, là nhà cấp 4 nên không làm hợp đồng chặt chẽ mà chỉ làm giấy tay, mô tả đại khái bằng miệng, do thầu cũng là mấy cũng là chỗ quen biết khi cùng tham gia một công trình. Do là không có thời gian, nên chỉ còn biết giao trắng cho thầu. Thầu khi chưa làm thì hứa ngọt như mía lùi. Anh anh em em như thật. Khi làm xong thì xài một thời gian mới lòi ra vật liệu toàn đồ kém chất lượng. Vì dụ: Sắt hộp làm cổng 1ly2 thì làm cái sắt gì mỏng lét, đẩy một thời gian vài tháng tét ra, bung bản lề. Tôn lợp mái mỏng như tờ giấy, vừa nhận nhà được 3 tháng đến mùa mưa là dột như nhà cũ. Khi kết sổ thì tính toán phát sinh đủ thứ đội lên 1/3 số tiền, nhưng cứng họng tự nhủ lần sau phải làm hợp đồng, báo giá đàng hoàng.

Căn nhà thứ 2. Giấy tờ các hạng mục rõ ràng đâu đó, vật tư quản chặt, mua đúng hàng ghi trong hợp đồng. Thầu không bớt được thì sinh ra chây ì, không điều thợ tới làm việc, làm mãi không xong. Đến khi làm căng thì thầu cho thợ làm đại cho rồi, nhìn thợ đi gioăng gạch lát nền chổ khít chỗ thưa mà đến ông bảo vệ cũng phải mắc cười. Căn nhà này thầu báo giá bao nhiêu gật bấy nhiêu, không trả giá, vì cũng là dân trong nghề nên cũng không ngã giá với nhau làm gì, chỉ có cái gì thấy không cần thì bỏ ra, không làm. Chủ nhà như vậy cũng không tệ với thầu phải không?

Nếu xây nhà cho mình ở, đừng bao giờ chìa khóa trao tay (khoán gọn). Còn đi tìm giá hợp lý thì tại thời điểm này giá thô là 3 trẹo/m2 nếu mặt đường vào nhà đủ rộng cho xe tải 5 tấn, giá thấp nhất cũng chỉ nên là 2,8 trẹo và giá cao nhất cũng chỉ nên 3,3 trẹo.
 
27/10/16
94
Ratings
2
điểm
0
#10
Em làm thầu em sẽ né mấy chủ đầu tư kinh doanh bất động sản, dạo này phong trào xù tiền thầu đang lên cao trong giới kinh doanh bất động sản, thậm chí họ còn chỉ chiêu thức cho nhau để cao tay lừa, thầu lơ ngơ đói việc cộng nhiệt tình là dính.

Hóng mấy chủ đầu tư kinh doanh nhà phố, nhà vườn, nhà trọ vào .... để em tụt quần
 

huynhbao

Thành viên chính thức
21/5/13
136
Ratings
0
điểm
-1
#11
minhtrungvanba;n1460 nói:
Em làm thầu em sẽ né mấy chủ đầu tư kinh doanh bất động sản, dạo này phong trào xù tiền thầu đang lên cao trong giới kinh doanh bất động sản, thậm chí họ còn chỉ chiêu thức cho nhau để cao tay lừa, thầu lơ ngơ đói việc cộng nhiệt tình là dính.

Hóng mấy chủ đầu tư kinh doanh nhà phố, nhà vườn, nhà trọ vào .... để em tụt quần
Mình cũng là dân có liên quan nên cũng muốn nghe cho biết chủ nhà đểu nó làm trò gì mà qua mặt được thầu. Đôi khi biết những thứ thầu ghim trong bụng không nói ra để mà tránh để khỏi mất lòng thầu. Mình thì sợ thầu thấy mồ, chỉ sợ nó mà thù rồi làm vài cái trò bẩn thì mình ở đâu có yên, kể cả nhà mình không ở.

Còn hợp đồng hai bên là chuyện dân sự, chữ nghĩa đọc không thông, cứ húc vào làm thì cứ đổ thừa là bị cài thì giải tán cho nó nhanh.