Tìm kiếm công ty quản lý chung cư bình dân ?!

thuanpham

Thành viên chính thức
10/7/13
146
8
Cỡ như CBRE, Savills là thua, còn đang phân vân mấy cty có phí rẻ rẻ như Hà Đô, An Gia ,... lý do là gửi thư mời thầu đích danh, chứ thông báo mời thầu thì sợ nhiều quá lại tìm không được.
 

tupham

Thành viên chính thức
7/3/14
134
2
Thử liên hệ
Cty My House Nhà Tôi.
Cty Kim Cương Xanh Blue Diamond.
 

hoangdung

Moderator
Thành viên BQT
2/4/13
219
24
Phải đưa ra tiêu chuẩn tiêu chí cụ thể , phí dịch vụ thấp mà đòi tiêu chuẩn cao thì hơi khó. Đánh giá trên MXH thì toàn dân không am hiểu cộng với lòng tham vô đáy là chính, suốt ngày cư dân đòi đổi BQL vì đủ thứ nhiều vấn đề không liên quan gì đến những người làm trong BQL lẫn nhân viên kỹ thuật.

Nhiều công ty bị chê dầm dề, đến khi tìm hiểu thì té ngửa nhiều lý do trời ơi chủ yếu Ban Quản Trị (BQT) thiếu hiểu biết.

Muốn BQL tốt thì BQT cũng phải có tầm và giám sát kỹ mới OK được! Cái này nó cũng tương tự như CĐT quản lý mấy ông tư vấn vậy. Cứ khoán gọn hết cho BQL thì kiểu gì cũng gặp sự cố, không lớn thì nhỏ, tất nhiên phí QL cũng phải ở mức tương xứng với yêu cầu.

Thường thì nếu những công ty trước đây liên quan đến CĐT mà làm tốt thì nên chọn, những công ty mới được chọn bởi BQT do cư dân bầu lên thường rất tệ ... vì chủ yếu do vấn đề hoa hồng.

Rồi chất lượng cư dân cũng rất quan trọng, ở bầu thì tròn, ở ống thì dài ... cư dân với dân văn phòng (not công chức nhà nước) chiếm lĩnh thì khác, cư dân mà công chức nhà nước hay quân nhân đông thì chắc tìm được người chịu hiến dâng làm BQT đã khó nam cường rồi huống chi tìm công ty quản lý. He he tính vài dòng Nam Bắc nhưng sợ bị bem, nói vậy ai hiểu được thì hiểu.

Cứ vào các group chung cư trên Facebook xem trao đổi nhiều cái vãi đạn :D. Phí chung cư cỡ 5-7k/m2 nhưng suốt ngày so sánh với các chung cư phí trên 10k. Mấy em VP và mấy mẹ bỉm sữa méo biết gì về luật hay hệ thống kỹ thuật mà chỉ đạo như đúng rồi :p:p. Kiến ba khoang chui vào căn hộ cũng chửi BQL vô trách nhiệm, không xử lý :D:D.
 

thuanpham

Thành viên chính thức
10/7/13
146
8
@hoangdung túm váy là đang cần tìm thông tin công ty được được tí ợ o_Oo_O nghe giảng dạy một hồi choáng
Inbox với nhau nhé
 

civic habanero

Thành viên chính thức
21/11/16
28
2
Phí quản lý bao nhiêu là phù hợp? Nó phụ thuộc vào các yếu tố nào?

A. PHÍ QUẢN LÝ DO CHỦ ĐẦU TƯ ẤN ĐỊNH TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ:
1. Cái này thì hoàn toàn do CĐT tự quyết định.
2. Các cơ sở để họ tham khảo khi xác định Mức Phí quản lý:
a. Các Nguồn thu khác ngoài Phí quản lý: Giữ xe, Chênh lệch giá nước Sỉ - Lẻ 10%, Chênh lệch giá nước do Tổng định mức, Quảng cáo, Taxi, Trạm tăng sóng, Phòng máy nhà mạng đặt tại Chung cư,...
b. Các Khoản chi: Điện công cộng (nặng nhứt là Điện thang máy), Nước công cộng, Bảo vệ, Vệ sinh, XLNT, Lương BQL, Dầu máy phát, Bảo trì Thang máy, Bảo trì các Hệ thống kỹ thuật khác (Cấp thoát nước, Máy phát, XLNT, Thông gió, Chiếu sáng, Thông tin liên lạc, ...).
c. Mặt bằng Phí quản lý của các Chung cư cùng hạng, cùng khu vực.
d. Tỷ suất Lợi nhuận phần quản lý.

B. PHÍ QUẢN LÝ DO BAN QUẢN TRỊ QUYẾT ĐỊNH (sau khi CĐT bàn giao quyền quản lý Chung cư cho BQT):
Dù BQT thuê Cty quản lý theo Hình thức nào (Thu hộ - Chi hộ, Khoán trọn gói Thu - Chi, Thu hộ - Khoán Chi, Chi hộ - Khoán thu) thì căn bản đều dựa trên Cân đối Thu - Chi, Lợi nhuận của Cty quản lý và Phần dôi dư dự trữ cho Chung cư). Các Nguồn thi và Các Khoản thu cũng như Phần A2 nêu trên.

C. CHI TIẾT VỀ CÁC KHOẢN THU NGOÀI PHÍ QUẢN LÝ:
1. Phí giữ xe: Giá giữ xe Chung cư quận trung tâm luôn cao hơn Chung cư quận ven, Chung cư ngoại thành.

2. Chênh lệch Giá nước Sỉ - Lẻ:
Giá nước do Cty cấp nước bán Sỉ cho Chung cư được giảm 10% so với Giá nước Chung cư bán cho từng Căn hộ.

3. Chênh lệch Giá nước do Tổng định mức:
a. Giá nước sinh hoạt theo Định mức: Mỗi Nhân khẩu có đăng ký được hưởng 4 khối Giá thấp (Định mức 1), 2 khối Giá trung bình (Định mức 2). Căn hộ không có Nhân khẩu hưởng định mức thì tính Giá cao nhất.
b. Cty cấp nước bán cho Chung cư tính trên Tổng NK định mức của cả Chung cư.
c. Chung cứ bán cho Căn hộ tình trên Số NK định mức của từng Căn hộ.
d. Vì vậy, sẽ có trường hợp: 1 Căn hộ có nhiều NK hưởng định mức nhưng xài không hết định mức. Ngược lại 1 Căn hộ khác không có NK hưởng định mức.

4. Quảng cáo, Taxi: Pano, LCD Thang máy, LCD Sảnh,... tùy vị trí Chung cư (quận trung tâm, quận ven, ngoại thành), tùy cấp độ Chung cư.
Từ khi có Uber Grab thì Nguồn thu Taxi này giảm đáng kể, thậm chi có Chung cư không thu được đồng nào.

5. Trạm tăng sóng: của các Nhà mạng đặt trên sân thượng.

6. Phòng máy của Nhà mạng đặt tại Chung cư: Trả tiền thuê.

7. Các loại Phí DV gia tăng khác nếu có như: Hồ bơi, Gym, ... ko đề cập ở đây.

Bài sau: Chi tiết các Khoản Chi
 
  • Like
Reactions: thuanpham

civic habanero

Thành viên chính thức
21/11/16
28
2
D. CHI TIẾT CÁC KHOẢN CHI:

1. Điện công cộng: Chủ yếu là:
a. Thông gió, Chiếu sáng công cộng. Một số CCCC có thêm Máy lạnh khu vực công cộng (Sảnh, Hành lang).
b. Thang máy.

2. Nước công cộng: Chủ yếu là:
a. Nước tưới cây.
b. Nước chạy thử, diễn tập PCCC.
c. Hồ bơi.
d. Nước Toilet công cộng.
e. Nước lau sàn khu vực công cộng (Sảnh, Hành lang).

3. Bảo vệ: Phụ thuộc vào
a. Số chốt (Số lượng Vị trí): Cùng quy mô thì Chung cư kín cổng cao tường chỉ có 1 Lối ra Vào như Phú Mỹ sẽ ít BV hơn là Chung cư mở tứ phía.
b. Cấp hạng Cty BV: Hàng tóp (Long Hải) hay Hàng trung bình hay Hàng dạt!

4. Vệ sinh:
Cái này thì nên outsource, nếu ko hài lòng ai thì cứ báo Cty DV VS thay ngay.
Hiện tại thì hình như Pan Pacific và Care Saigon thị phần lớn.

5. Lương BQL: Tùy quy mô Chung cư
a. Trưởng BQL.
b. Phó BQL (nếu có).
c. Tiếp tân (CC nhỏ thì kiêm thêm Thư ký, Thủ quỹ).
d. Thư ký, Thủ quỹ.
e. Kỹ thuật.

6. Bảo trì, bảo dưỡng các Hệ thống kỹ thuật:
a. Thang máy, HT Gas trung tâm: Tất nhiên là outsource.
b. HT lạnh trung tâm, Nước nóng trung tâm, PCCC và Máy phát: Có thể outsource hoặc tự làm.
c. Các Hệ thống KT khác (Thông gió, Chiếu sáng, Thông tin liên lạc, XLNT,...): thường là tự làm.

Ace bổ sung thêm!
clear.png


P/s: chia sẻ dưới góc độ người đã từng tham gia BQT chung cư, chứ không phải là người của công ty dịch vụ
 
  • Like
Reactions: thuanpham

thuanpham

Thành viên chính thức
10/7/13
146
8
Ước gì anh civic qua bên em mua nhà, bữa giờ kiếm luật sư gần chết mà toàn dân núp lùm không chịu ra mặt.
Giờ chơi với CĐT là phải đủ mặt: luật sư, bđs, nhà báo, kỹ sư, finance, quản lý doanh nghiệp trong 1 team mới ngon hahaha. Bên em hiện giờ còn thiếu nhân vật quan trọng nhất
clear.png
.
 

thaobee

Thành viên cơ bản
21/7/18
1
0
Mấy cái bác @civic habanero liệt kê cơ bản là đúng..còn mấy cái như Gas trung tâm..nước nóng trung tâm,lạnh trung tâm..thì bên em không có.Có 1 vài cái VRV cho sảnh--cũng đơn giản.Bên em băn khoăn nhất hiện nay là

1.BQT chỉ được tự quyết--không cần thông qua biểu quyết cư dân HNNCC trong trường hợp cần chi khoản chi tối đa..cư dân thì đề nghị khoảng 150tr-max..BQT thì...chưa dám nói ý kiến? Nhiều CC BQT lũng đoạn tài chính.thâm thủng quỹ....nên chuyện này cư dân nói cũng đúng? nên không?

2.Lương cho thành viên BQT: lúc đầu rất bèo..1,2tr/người/tháng.Em đề nghị 3,5-5tr/người/tháng.CC em 600 căn hộ..gần 2000 người..có được không ạ? Nên có 1 thành viên BQT (có thời gian) làm như là chuyên trách,thường trực..? lương khoảng 5tr?

3.Qũy..không tên cho BQT: Vì đại diện cho 1 cụm cư dân gần 2000 người,người trưởng BQT cần phải quan hệ với chính quyền sở tại,tốn rất nhiều khoản chi không tên..ví dụ như ..vợ Chủ tịch phường đẻ,bố p.CT phường tèo...biết sao đây..ăn nhậu CS PCCC,CSKV, phong bì cuối năm? Lấy gì chi? bắt buộc phải công khai,minh bạch? Vừa rồi,mời CS PCCC về diễn tập hết 70tr..đâu đơn giản?
 

civic habanero

Thành viên chính thức
21/11/16
28
2
@thaobee
Trả lời anh:

1. Quy chế hoạt động của BQT:
Cái này do BQT soạn thảo, đưa ra Hội nghị CC thảo luận và biểu quyết. Trong đó, phần quan trọng nhất là Phân quyền cho BQT và Cơ chế thông qua quyết định.
Phân quyền cho BQT và Cơ chế thông qua quyết định thì nó cũng tương tự như trong Cty thôi:
Phân quyền cho BQT được tự quyết các Hạng mục với Giới hạn là bao nhiêu tiền?
CC trước đây tui làm Phó BQT có 250 Căn, Quỹ bảo trì gần 8 tỷ thì Hội nghị phân quyền cho BQT như sau:
- Các Hạng mục đã được Hội nghị CC thông qua: Cứ thế mà làm, cho phép phát sinh max 10%.
- Các Hạng mục khác: Trường hợp bình thường Max 100 mil,nếu vượt thì gởi Phiếu lấy ý kiến Cư dân. Trường hợp khẩn cấp Max 500 mil, nếu quá 500 mil thì gởi Phiếu lấy ý kiến Cư dân.

2. Thù lao BQT:
Lúc tui làm BQT thì ko có Thù lao mà chỉ có Phụ cấp Xăng xe, Điện thoại 500.000 đồng/thành viên. Riêng 1 Phó BQT đương nhiên do CĐT đề cử (do lúc đó CĐT chưa rút ra hẳn) thì ko có Phụ cấp này do người này đã ăn lương của CĐT.
Lý do BQT tụi tui ko nhận Thù lao là bởi vì Thù lao thì trả làm sao để đúng với công sức của BQT, nhất là BQT khóa đầu tiên ráo riết thương lượng với CĐT về việc lấy lại Tầng hầm, Hồ bơi, Phòng Gym, Quyền quản lý.
Mức Thù lao anh đề xuất với CC 600 Căn thì tui nghĩ cũng hơi thấp đó.

3. Quỹ riêng của BQT:
Luật cấm chuyện dùng Tiền CC làm Quỹ riêng của BQT.
Lúc tui làm BQT thì việc chi Tiền phúng điếu là công khai trong Sổ sách Thu - Chi của BQL. Còn chuyện đầy tháng, thôi nôi, đám cưới thì mời ai người đó tự chi!

Chuyện diễn tập PCCC 70 triệu là CC anh bị thuốc rồi!
Trách nhiệm tổ chức diễn tập PCCC là của CS PCCC và về nguyên tắc là họ phải tự thu xếp Kinh phí. CC chỉ làm Văn bản đề nghị diễn tập và sắp xếp thời gian thuận lợi và hỗ trợ kinh phí phần nào thôi. Lúc tui làm BQT thì Cư dân và BQT chỉ đồng ý hỗ trợ 6 triệu thôi.
Anh có biết là theo quy định pháp luật thì các Cty bảo hiểm đều phải trích % Phí BH cháy nổ bắt buộc để chuyển vào Tài khoản của Cục CS PCCC để họ phân bổ cho bên dưới không? Nghĩa là CC anh khi mua BH cháy nổ bắt buộc là đã đóng góp Kinh phí PCCC cho CS PCCC rồi đó. về nguyên tắc thì họ phải lấy tiền đó và tiền Ngân sách cấp thêm (cũng là từ tiền thuế của dân mà ra thôi!) để tổ chức diễn tập PCCC nhen!
 
Mời mọi người lướt qua website của công ty chúng tôi, có thể xem qua những thông tin mà chúng tôi cung cấp
Và đơn giản nhất là hãy tương tác hay còn thắc mắc bất kể điều gì, xin mọi người đừng ngần ngại gọi cho chúng tôi vào hotline: 0964043344. Chúng tôi sẽ hỗ trợ miễn phí 24/7 dưới mọi hình thức.
Trân trọng!
 
Việc thuê đơn vị quản lý phải xác định là quản lý theo hình thức nào? Thu hộ hay khoán? Mỗi thứ đều có ưu nhược của nó, vì liên quan đến trách nhiệm của BQT, rồi phải xác định được bao nhiêu bảo vệ, bao nhiêu kỹ thuật, bao nhiêu vệ sinh, quản lý ra sao (kế toán, thủ quỹ ...) thì mới tìm công ty quản lý được, BQT mà lơi lỏng thì tương ứng với bên quản lý thuê nhân công giá rẻ.
Chưa nói có cái món cái món 2% phí bảo trì toà nhà là cái món nhức đầu
Rồi cư dân có quyền cử đại diện tham gia phỏng vấn nhà thầu trong quá trình tuyển chọn không ?
Rồi còn vấn đề sở hữu chung riêng của CĐT với cư dân. Sở hữu chung không có nghĩa là 50%-50% đều như chúng ta tưởng. Có thể là 1%-99%. Cụ thể thì CĐT xác nhận đã phân bổ chi phí xây dựng bao nhiêu % phần chung vào giá bán, ký xác nhận cái đó thì mới được. Hiện tại thì các chung cư mới phần CĐT đều lấy 100% diện tích xe hơi, và 99% diện tích xe gắn máy.