Tính Khả Thi của Dự Án và chỉ số IRR | CỘNG ĐỒNG XÂY DỰNG

Tính Khả Thi của Dự Án và chỉ số IRR

ceresaa

Thành viên chính thức
14/5/19
114
139
35
leminhduc.vn
Nhiều bác trong forum bảo mấy bài về quy hoạch của tôi là cách nhìn của người ngoài, điều này cũng có phần đúng vì chuyên môn chính của tôi là phân tích dự án đầu tư bđs.
Mấy hôm nay viết về quy hoạch cũng tương đối rồi nên tôi muốn chia sẻ một số kiến thức đúng chuyên môn của tôi. Bắt đầu bằng một cái cơ bản nhất, IRR

Để lập phương án khả thi của dự án Bất động sản, chúng ta phải xác định được 03 thứ: doanh thu, chi phí và dòng tiền. Và cách này phù hợp cho dự án chung cư và dự án đô thị, những sản phẩm bán lấy tiền liền hoặc trong trung hạn. Riêng dự án nghỉ dưỡng mà cho thuê lấy tiền trong dài hạn thì cách tính khác.

Như đã trình bày, muốn xác định tính khả thi, hay hiệu quả đầu tư của một dự án thì người ta sử dụng chỉ số IRR hay còn được gọi là tỷ suất hoàn vốn. IRR được hiểu nôm na là mức lợi nhuận trên vốn bỏ ra tính theo năm. Và tỷ suất này đạt khoảng 18-25% thì dự án đó được xem là có tính khả thi và tiềm năng sinh lời cao.

Cách tính IRR cụ thể thì tôi bỏ ở đây để không mất thời gian, vì bài này đã có trên blog cá nhân của tôi rồi.
 

ceresaa

Thành viên chính thức
14/5/19
114
139
35
leminhduc.vn
Thêm một vấn đề nữa cho xôm nhé, dưới đây là quy trình xin phân lô và đất nền cho đến khi ra sổ:

Phân lô đất nền có 02 cách:

1. Không làm dự án: Hay nói cách khác là xin tách thửa, cái này tùy địa phương có quy định khác nhau. Quy định bao gồm kích thước tuối thiểu, rồi một vài quy chuẩn theo địa phương, nên muốn làm ở đâu thì đến đó hỏi. Cứ yên tâm hỏi vì cái này kiểu như gia đình có thằng con ra riêng, giờ tui muốn tách thửa đất chia cho nó. Đại khái thế.

2. Làm dự án: Thì có khoảng hơn 30 bước lớn nhỏ, tuy nhiên có 7-8 bước quan trọng và cần chú ý.

2.1. Xin thuận chủ trương: Là xin nhà nước cho phép làm dự án chỗ đó.

2.2. Xin phê duyêt QH 1/500 ( mấy bác chưa biết có thể vào thread quy hoạch ở đây để tìm hiểu thêm cái này)

2.3. Xin chấp thuận dự án đầu tư

2.4. Giao đất

2.5. Thực hiện nghĩa vụ tài chính và ra sổ

2.6. Xin phép thi công hạ tầng

2.7. Xác nhận hoàn thành hạ tầng

2.8. Đo vẽ và ra sổ từng lô.
 

quangsangek

Thành viên cơ bản
2/8/19
1
0
Khi tính lợi tức đầu tư người ta hay tính theo chỉ tiêu xuất thu hồi nội bộ IRR hoặc Modified IRR, cái này thì ai cũng biết rồi, nhưng đo bò làm chuồng ( tính dòng tiền thu nhập - cashflow), rồi yếu tố lạm phát ....thì quên đi khái niệm hoàn vốn khi đầu tư vào BĐS, BĐS thu lời là nhờ tăng giá.
 
  • Wow
Reactions: ngochongqlda

nguyentandungpy

Thành viên cơ bản
29/7/19
3
1
Đánh giá tính khả thi của 1 dự án đâu phải mỗi chỉ số IRR (internal rate of return), tệ hại nhất cũng phải có thêm NPV (net present value) .... thực tế thì có rất nhiều chỉ số để đo lường tính khả thi của dự án, bạn nào quan tâm đại cương (lưu ý là đại cương) thì đọc bài giảng dành cho dân amateur đây
 
  • Haha
Reactions: ngochongqlda

bsdinsight

Thành viên chính thức
13/2/14
0
7
bsdinsight.com
Mọi người lưu ý là phân tích về đầu tư vào "BĐS để kiếm lời với tư cách là một nhà đầu tư" khác với phân tích về "đầu tư BĐS với tư cách là chủ đầu tư" - mà phân tích về đầu tư vào "bất động sản dưới tư cách là một nhà đầu tư" như thế nào, các mô hình, các cách thức .... Tây cũng đang cãi nhau như mổ bò, chứ không riêng người Việt ... và phần lớn là những nhà đầu tư họ có một kỹ năng riêng, không phải cứ học hành bài bản là nhảy vào hốt tiền của người khác (BĐS cũng như chứng khoán - bản chất là đánh bạc).

Còn tính toán đầu tư tiền khả thi một dự án BĐS lại dành cho những chuyên gia kinh tế, họ với kiến thức chuyên nghiệp sẽ tính toán phân tích chi ly trước khi trình các nhà lãnh đạo của doanh nghiệp bất động sản xem xét và đầu tư, và dĩ nhiên hơn ai hết các nhà lãnh đạo này hiểu rõ rằng việc tính toán này sẽ quyết định rủi ro của chính dự án này khi được thực hiện và các dự án khác mà doanh nghiệp đang phát triển hoặc vận hành... nghĩa là không đơn giản lôi một dự án ra tính toán đầu vào đầu ra, dự kiến dòng tiền .... sơ bộ có thể liệt kê


Yếu tố bên ngoài
  1. Những vấn đề khách quang bao gồm rất nhiều như giá của khu vực xung quanh, đối thủ, các tiện ích của dự án mà bộ phận thiết kế dự kiến sẽ thiết kế hoặc đã thiết kế (phần nhiều vẫn là chưa thiết kế và chỉ là idea trong đầu các nhà lãnh đạo là ở vị trí đó nên có các tiện ích nào, không cần có tiện ích nào)
  2. Tình hình biến động giá của bất động sản luôn luôn đi kèm theo các yếu tố giá bán ra của dự án tăng nhanh hoặc giảm do các đợt bong bóng của bất động sản.
  3. Chi phí đầu vào ảnh hưởng không nhỏ tới kết quả hoạt động của dự án bao gồm các chi phí sắt thép, xi-măng, chi phí nhân công
Doanh thu dự án
  1. Cần phải phân tích, tính toán doanh thu của dự án (với một dự kiến về diện tích và đơn giá trên m2, và những con số này chưa chắc đã là đúng hoặc đã được phân tích chứ chưa nói đến việc con số đơn giá trên m2 đã là hợp lý chưa nếu phân tích trên các khía cạnh khách quang)
  2. Một khi đã có doanh thu với các đợt bán ra của dự án, nhưng vẫn phải tiếp tục chi tiết thêm một level nữa cho việc thu tiền để đánh giá được dòng tiền thực sự vào cho dự án, tức là phải tính đến (1) Chính sách thanh toán của dự án, và cho chính đợt bán hàng mà mình cần phân tích, và (2) dự kiến khách hàng thanh toán đúng hạn (một vấn đề gây không ít đau đầu cho các nhà quản trị doanh nghiệp không riêng gì ngành bất động sản) - và đây mới là dòng vào thực tế của dự án
  3. Dòng vào thực tế của dự án có thể tính đến việc thu tiền cho thuê các tầng hầm của dự án, hoặc cho thuê các tầng làm siêu thị, các tầng được sử dụng làm office văn phòng,... và với mỗi mô hình kinh doanh của bất động sản, lại có cách tính doanh thu và cách dự báo dòng vào của dự án khác nhau
  4. Tỷ lệ khai thác cũng là yếu tố nên đưa vào để số liệu doanh thu càng chính xác hơn, một tỷ lệ khai thác càng chính xác bao nhiêu, con số doanh thu và đúng hơn là con số dòng tiền của dự án và dòng tiền của toàn doanh nghiệp càng chính xác bấy nhiêu
Chi phí phát triển dự án
  1. Chi phí mua đất được tính toán chi tiết với rất nhiều chi phí kèm theo từ giấy tờ hợp lệ với luật pháp, chi phí giải tỏa và san lấp mặt bằng để chuẩn bị bước vào xây dựng dự án. Các chi phí này rất tiềm ẩn và phải chi tiết và chính xác nếu đội kế hoạch và phân tích đầu tư có nhiều kinh nghiệm
  2. Chi phí xây dựng bao gồm các chi phí xây dựng tầng hầm, chi phí xây dựng khu thương mại dịch vụ, chi phí xây dựng khu văn phòng, và chi phí xây dựng cho khu căn hộ.
  3. Tính toán chi phí cho các gói nội thất của căn hộ theo từng loại căn hộ và từng option đa dạng để khách hàng có nhiều lựa chọn phù hợp với khách hàng, kể cả việc tính toán tới phong thủy cho khách hàng từ tuổi tác cho tới giới tính của khách hàng.
  4. Chi phí bán hàng bao gồm các chi phí về marketing cho dự án, chi phí nhân viên kinh doanh và các chi phí khác liên quan tới việc kinh doanh dự án
  5. Chi phí lãi vay là chi phí mà bạn cần phải nhớ khi phân tích tiền khả thi của dự án, vì giá trị vốn không nhỏ và việc tính toán chi phí lãi vay là việc cần phải lưu tâm để từ đây cũng là một phần trong việc tính toán chiến lược vay vốn.
  6. Chi phí thuế, thường bao gồm chi phí thuế GTGT và chi phí thuế thu nhập doanh nghiệp
  7. Chi phí thiết kế cơ bản
  8. Chi phí vận hành doanh nghiệp, các công ty thường tổ chức 1 dự án cho 1 doanh nghiệp để dễ dàng tính toán về tài chính và kế toán cho doanh nghiệp nhưng cần phải lưu tâm đến các chi phí phân bổ của tập đoàn, hoặc các chi phí dịch vụ dùng chung của công ty
  9. Chi phí dự phòng của dự án
Phân tích tài chính
Cốt lõi của phân tích tiền khả thi của dự án là đưa ra các giải pháp về tài chính để đảm bảo dòng tiền của dự án, dòng tiền của doanh nghiệp với các chỉ số tài chính phù hợp nhất. Các chí số tài chính sau đây là các chỉ số tối thiếu mà cần phải phân tích (dĩ nhiên, trong thực tế sẽ dựa vào từng tiêu chí, mục tiêu của dự án cần phải phân tích thêm khá nhiều các chỉ số tài chính để đáp ứng được yêu cầu phân tích của dự án)

  1. ROE
  2. IRR
  3. MIRR
  4. MPV
  5. Thời gian hoàn vốn
Dòng tiền
Dòng tiền được phân tích rất chi tiết trong dự án bất động sản, đơn giản vì thời gian xây dựng, vận hành là một quãng đường rất dài với giá trị không nhỏ chút nào

  1. Dòng tiền theo TIPV
  2. Dòng tiền EPV
Có thể phân tích dòng tiền theo tháng/quí/năm của dự án

Vấn đề gặp phải của đội phân tích dự án ở đây là cần phải cung cấp cho lãnh đạo cái nhìn tổng thể của dòng tiền toàn doanh nghiệp tại thời điểm đó chứ không riêng dự án mà đang phân tích, đảm bảo doanh nghiệp khi đưa dự án vào phát triển thì doanh nghiệp có khả năng cung ứng tiền cho dự án và các dự án khác của toàn doanh nghiệp. Dòng tiền như các vòi nước đổ vào hoặc hút ra từ một hồ nước "tiền" của doanh nghiệp.

Nhu cầu vốn
Nhu cầu vốn là không thể thiếu rồi, cần phải đi vạy vốn là chắc chắn rồi, nhưng cũng là chắc chắn bạn sẽ cần phải trả lời cho các nhà lãnh đạo là (1) Khi nào vay, (2) Vay bao nhiêu tại thời điểm đó, và (3) vay ở đâu

Cũng như dòng tiền, cần phải phân tích dòng tiền theo TIPV và EPV nên khi phân tích nhu cầu vốn, cũng phải cần

  1. Nhu cầu vốn được tính theo TIPV
  2. Nhu cầu vốn được tính theo EPV

Huy động vốn
Huy động vốn thực ra cũng chỉ là một trong các giải pháp vốn cho dự án bằng một cách khách là kêu gọi đầu tư của các nhà đầu tư vào dự án. Mục tiêu cần tính toán tổng số vốn mà các nhà đầu tư cần phải đầu tư vào và mỗi một nhà đầu tư sẽ đầu tư bao nhiêu, khi nào bắt đầu đầu tư vào.

Một dự án bất động sản với số lượng vốn rất lớn, ảnh hưởng không riêng gì tới chính dự án đó mà còn tới các dự án khác hoặc cho cả doanh nghiệp bất động sản, việc tìm ra các rủi ro để phân tích, để đưa lên bàn nghị sự chắc chắn là không bao giờ thừa trước khi quyết định đầu tư cho dự án.

Chém gió lý thuyết trên diễn đàn thì sơ sơ vậy, còn thực tế thì có nhiều thứ còn gọi là bí quyết kinh doanh ... ví như anh Vũ nhôm, anh Nhơn Nova thì không có sách nào dạy đâu.
 

ceresaa

Thành viên chính thức
14/5/19
114
139
35
leminhduc.vn
Cảm ơn mọi người đã ủng hộ topic, đặc biệt là bác @bdsinsight, mấy hôm nay tôi bận quá không follow. Cũng mong mọi người tiếp tục chia sẻ để những ai quan tâm cùng rõ thêm về vấn đề này.
 

ceresaa

Thành viên chính thức
14/5/19
114
139
35
leminhduc.vn
TỰ NHẬN MÌNH CHỈ BIẾT CHÉM GIÓ CHỨ KHÔNG GIỎI ĐẦU TƯ.

Làm bao nhiêu lâu trong ngành BĐS, cũng trải qua nhiều việc nhưng mà chỉ mới đầu tư đúng 1 lần, lời 70% trên tổng giá trị, lời gấp 200% trên vốn đầu tư trong vòng 12 tháng. Thành tích chỉ có nhiêu.

Nhưng đó là đầu tư số tiền ít chưa được nửa tỷ, và chưa thấy lại một cơ hội nào như thế.



Bởi thế không thể "Múa rìu qua mắt thợ" với những nhà đầu tư hàng tỉ, hàng chục, thậm chí hàng trăm tỷ.

Những "món hàng" lớn như thế, chỉ quan sát thôi, vì mình chưa đủ tầm để "đu theo".

Có nhiều bạn hỏi mình kinh nghiệm đầu tư.

Thật ra mình có kinh nghiệm "xúi sếp" những vụ đầu tư hàng ngàn tỷ, lập kế hoạch cho những Dự án hàng chục ngàn tỷ, thao thao bất tuyệt về những cái gọi là "Trăm tỷ có nhiêu đâu".

Chứ thực tế thì mình chỉ có kinh nghiệm 01 vụ như ở trên đã nói. "Xúi" người khác làm với tự mình làm nó khác nhau nhiều lắm. Thế nên nếu ai hỏi về việc nên đầu tư ở đâu với tư cách cá nhân thì mình thực sự là không trả lời được thấu đáo.

Bởi vì mình không "xúi" khi không đủ dữ liệu, mà người hỏi mình càng tin mình thì mình càng sợ. Đó là lý do ai hỏi, mình chỉ nói là "Để coi" chứ thật sự nói trắng ra là "Chưa nghiên cứu nên chưa biết, chưa cảm nhận được".

Bởi thế nên mình mới đi nghiên cứu và tổng hợp cách làm Dữ liệu, để có Dữ liệu mà "xúi" cho nó có cơ sở. Việc này KHÔNG KHÓ vì QUÁ KHÓ.
 

Thiết kế Website bởi VINASOFT